手持居屋、綠置居等資助房屋單位，想在公開市場自由買賣或出租，釋放物業真正價值？「補地價」是必經的關鍵程序。面對繁複的申請步驟、難明的估價機制及官方計算公式，不少業主都感到困惑，擔心計錯數或錯失最佳時機。本文正是為您而設的「補地價天書」，將由零開始，清晰拆解申請補地價的4大核心步驟、教您如何運用官方公式準確預算，並分享專家級的慳錢秘訣與資金規劃策略，助您一文掌握所有細節，順利完成補地價，將單位完全「鬆綁」。
掌握資助房屋補地價：法律基礎、核心好處與適用計劃
補地價是什麼？解除轉讓限制的關鍵一步
補地價 (Premium Payment) 的法律定義與目的
如果你正持有資助房屋單位，又計劃在公開市場出售或者出租，首先要做的就是完成補地價程序。那麼補地價意思究竟是什麼呢？簡單來說，就是業主向政府補回當初購入單位時所享有的樓價折扣。因為政府資助房屋的原意是協助合資格市民置業自住，所以在樓契上設有轉讓限制。業主必須透過補地價，解除這些限制，才能夠像一般私樓業主一樣，自由地在市場上買賣、出租或轉讓物業。這個做法的目的，是確保公共資源不會被用作短期投機，維持政策的公平性。
完成補地價程序後的核心好處
完成了補地價，你的單位就正式解鎖了全部潛力，主要有三大核心好處。第一，你可以將單位在自由市場出售給任何買家，不再局限於持有購買資格證明書的綠表或白表人士，這通常意味著物業的潛在價值可以更高。第二，你可以合法地將單位出租，賺取穩定的租金收入，將資產變為一個產生現金流的工具。第三，物業在銀行眼中的地位等同私樓，你可以申請加按套現，將物業升值的部分轉化為靈活資金，應付其他財務需要。
哪些資助房屋計劃需要補地價？
補地價並非單指居屋，其實涵蓋了香港多個資助出售房屋計劃。如果你是以下任何一個計劃的業主，想在公開市場轉讓單位，就需要留意補地價的要求。
- 居者有其屋計劃 (HOS) (由1982年5月推出的第三期乙起)
- 私人機構參建居屋計劃 (PSPS)
- 租者置其屋計劃 (TPS)
- 綠表置居計劃 (GSH)
- 中等入息家庭房屋計劃 (例如美樂花園)
- 可租可買計劃
- 重建置業計劃
補地價程序前必讀：資格、預算及時間線全攻略
想順利完成整個補地價程序，事前的準備功夫絕對不能少。這一步就像是規劃一趟重要旅程，先了解清楚目的地（資格）、旅費（預算）和行程需時（時間線），之後的每一步自然會更加實在和安心。現在就讓我們一起來看看，在正式啟動申請前，必須掌握的三大關鍵事項。
第一步：檢查單位是否符合補地價資格
在投入時間和金錢之前，首先要做的，就是確認你的單位是否已經「夠期」可以申請補地價。這主要取決於單位首次出售日期所對應的轉讓限制期。
不同時期出售單位的轉讓限制期詳解
資助房屋的轉讓限制並非一成不變，房委會因應不同時期的房屋政策作出了調整。你需要根據單位的「首次出售日期」來判斷，這個日期可以在樓契中找到。
-
2018年之前首次出售的居屋： 大部分的單位轉讓限制期為五年。現時來說，這些單位的限制期已經屆滿，業主可以隨時申請補地價，然後在公開市場自由出售或出租。
-
2019年至2021年首次出售的居屋： 轉讓限制期延長至十年。也就是說，業主需要持有單位滿十年後，才可以申請補地價。
-
2022年及之後首次出售的居屋： 限制期進一步延長至十五年。業主必須在首次轉讓日期起計十五年後，才能為單位補地價並在自由市場轉讓。
所以，請務必先核對你的樓契，確定單位已過限制期，才展開下一步的規劃。
第二步：初步計算補地價金額 (附網上計算機概念)
確認資格後，大家最關心的問題自然是補地價點計。雖然最終金額要由房委會委託的測量師評估作實，但我們可以先做一個初步估算，為財務做好準備。
預計補價金額的簡易估算方法
補地價意思，簡單來說就是將當年政府給你的折扣，按現時的市價歸還。它的計算概念並不複雜，你可以理解為一條簡單的公式：
應繳補價金額 = 補價時的單位市值 × 當年購樓的折扣率
- 補價時的單位市值： 這會由房委會派員評估，你可以參考近期鄰近單位在自由市場的成交價，或者向銀行查詢初步估價，心裡有個大概。
- 當年購樓的折扣率： 這個百分比是固定的，在你買入單位時已經定下，你可以在樓契（Deed of Assignment）中找到「十足市值」和「原來樓價」兩個數字，然後用以下方法計算出來：(十足市值 – 原來樓價) ÷ 十足市值 = 折扣率。
現時網上也有一些補地價計算機工具，它們的運算原理就是基於這條公式，你只要輸入估計的現時市值和當年的折扣率，就能得到一個參考數值。
第三步：規劃補地價申請時間線
補地價程序並非一天半天就能完成，整個過程涉及不同部門的審批和文件往來，所以預留充足的時間非常重要，特別是如果你已經找到買家，並需要在指定成交期內完成。
標準流程與預留時間建議
一個標準的補地價申請流程，由遞交申請到取得證明書，大概需要三至四個月。你可以參考以下的時間規劃：
- 準備及遞交申請： 準備樓契副本和支付手續費，預留約一星期時間。
- 房委會處理及預約估價： 房委會收到申請後，會發出認收信，然後安排測量師上門估價。這個階段通常需要約一個月。
- 接收「評估補價通知書」： 估價完成後，你會收到正式的通知書，列明應繳金額。
- 繳款期限： 由通知書發出日期起計，你有兩個月的時間去繳付補價。如果你需要申請貸款，就要利用這段時間處理。
- 取得證明書及註冊： 繳款後，房委會會發出「解除轉讓限制證明書」，之後再到土地註冊處進行登記。
綜合來看，由零開始到完成所有手續，建議你至少預留四個月的時間，這樣會比較穩妥。
補地價程序四部曲：由遞交申請到領取證明書
要順利完成整個補地價程序，其實可以拆解成四大步驟，過程環環相扣。只要跟著以下的地圖走，由準備文件開始，到最後將單位正式「解鎖」，整個流程就會變得清晰易明。
步驟一：申請前的準備工作
俗話說「工欲善其事，必先利其器」。在正式遞交申請前，花點時間準備好所需文件和費用，可以讓整個過程順暢得多。
所需文件清單與申請手續費
首先，你需要填妥一份名為「評估補價申請書」的表格。這份表格可以在房屋委員會（房委會）的網站下載。請注意，表格會根據你的單位是否已過五年轉讓限制期而有所不同，記得選擇正確的版本。除了申請書，你還需要準備一份樓契副本。
同時，申請時需要繳付一筆手續費，目前金額會按年調整，你可以到房委會網站查閱最新費用。這筆費用需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。
親身、郵寄及網上提交途徑
準備好文件和支票後，你有幾個提交途徑可以選擇。最傳統的方式是親身或郵寄到相關的租約事務管理處，或者直接交到位於何文田佛光街的房委會總辦事處。如果你偏好電子化，亦可以透過「智方便+」或有效的個人數碼證書，在網上遞交申請，省卻舟車勞頓。
步驟二：房委會估價與接收通知書
提交申請後，就進入了由房委會主導的估價階段。這個階段的重點是確定你的單位「補價時市值」，這是計算最終補價金額的核心數字。
預約測量師上門估價及注意事項
房委會收到你的申請後，會委派認可的測量師聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會根據單位的座向、樓層、景觀、面積及當時的樓市狀況作出專業評估。這裡有一個小提示：由於單位狀況會影響估值，建議在測量師上門前，避免進行大規模或豪華的裝修工程，以免估價被推高，從而增加補價開支。
接收「評估補價通知書」
完成估價後，大約一個月左右，你就會收到一份非常重要的文件——「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明房委會評估出的單位市值、你的單位當年折扣率，以及最終計算出來需要繳付的補地價金額。收到後記得仔細核對所有資料。
步驟三：繳付補價款項
收到通知書，清楚知道補地價點計出來的金額後，就來到支付款項的關鍵一步。這一步有嚴格的時間限制，需要特別留意。
兩個月繳款期限與支付方式
根據規定，你必須在「評估補價通知書」發出日期起的兩個月內，繳付全數補價款項。支付方式必須是銀行本票或由律師行發出的支票。如果你在期限內完成繳款，之前支付的申請手續費可以在補價總額中扣除。
逾期繳款的後果
這個兩個月的期限非常重要。如果你未能在限期內繳付款項，這次的補價申請將會自動作廢，而早前繳付的申請手續費亦不會退還。屆時若你仍想補地價，就需要從頭開始，重新遞交申請和繳付手續費，費時失事。
步驟四：完成法律手續及註冊
成功繳費後，恭喜你，整個補地價程序已接近尾聲。最後一步是完成相關的法律手續，為你的物業正式取得自由身。
領取「解除轉讓限制證明書」
房委會在確認收妥你的補價款項後，就會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是官方證明，代表你單位的轉讓限制已經正式解除，擁有與私人樓宇同等的業權。
於土地註冊處進行註冊的重要性
領取證明書後，還有一個強烈建議完成的步驟，就是盡快將這份「解除轉讓限制證明書」送到土地註冊處進行註冊（俗稱「登記田土廳」）。雖然這一步並非強制，但完成註冊後，你物業的業權狀況才會在官方土地紀錄上正式更新。這不僅能保障你的權益，亦能讓日後任何買家或銀行在查冊時一目了然，確保物業買賣或承造按揭時暢通無阻。
補地價點計？官方計算公式拆解與實例教學
講到補地價程序，大家最關心的部分，一定是「補地價點計」。金額可大可小，直接影響你的財務規劃。其實，房委會的計算方式有根有據，背後有一條清晰的官方公式。只要理解了當中的邏輯，你也可以自己計出個大概。
補地價官方計算公式詳解
房委會用來計算補地價金額的官方公式如下：
應繳補價 = 補價時市值 × ((購入時十足市值 − 原來樓價) ÷ 購入時十足市值)
這條公式看起來可能有點複雜，但拆開來看，它的核心概念其實很直接。
公式解讀：補價時市值與當年折扣率的關係
公式的關鍵，就在於後面那段 ((購入時十足市值 − 原來樓價) ÷ 購入時十足市值)。這部分計算出來的，正正就是你當年買入單位時，政府給你的「折扣率」。
所以，補地價意思並不是要你補回當年幾十萬的差價，而是要你根據「現時的樓價」，去補回那個「折扣的百分比」。這也解釋了為何樓市升，補地價金額就會跟著增加，因為是用一個更大的市值基數去乘以同一個折扣率。
如何從樓契找出「當年折扣率」？
要準確計算出「當年折扣率」，你需要找出兩個非常重要的歷史數據。這些資料不會隨時間改變，而且都白紙黑字記錄在你手上那份最重要的物業文件——樓契 (Deed of Assignment) 之中。
關鍵數據：購入時十足市值與原來樓價
請翻開你的樓契，仔細查找以下兩個項目：
1. 購入時十足市值 (Full Market Value at time of purchase)：這是指單位在首次出售當時，未經任何折扣的完整市場價值。
2. 原來樓價 (Purchase Price)：這是你當年實際支付的買入價。
有了這兩個官方數字，你就可以準確計算出屬於你單位的那個獨一無二的「當年折扣率」。
補地價計算實例示範
讓我們透過一個具體例子，一步步應用公式，看看應繳的補價金額是如何計算出來的。
應用公式逐步計算應繳補價金額
假設你的單位情況如下：
* 補價時市值 (由房委會評估)：$650萬
* 購入時十足市值 (樓契列明)：$250萬
* 原來樓價 (樓契列明)：$175萬
計算步驟如下：
第一步：計算「當年折扣率」
(購入時十足市值 − 原來樓價) ÷ 購入時十足市值
= ($250萬 − $175萬) ÷ $250萬
= $75萬 ÷ $250萬
= 0.3
所以，當年的折扣率就是 30%。
第二步：計算應繳補價金額
補價時市值 × 當年折扣率
= $650萬 × 30%
= $195萬
透過這個簡單的兩步計算，你便可以清晰地了解到，在這個例子中，你需要準備的補地價金額就是195萬元。
補地價慳錢攻略：掌握最佳時機與資金規劃
了解整個補地價程序後，最讓人關心的環節自然是財務安排。畢竟補地價金額動輒過百萬，如何能夠慳得一筆，以及如何籌集資金，都是每位業主必須面對的課題。其實，只要掌握好申請時機與資金規劃，就能夠大大減輕財務壓力，讓過程更加順暢。
抉擇最佳時機：何時申請補地價最著數？
決定何時啟動補地價程序，是整個慳錢攻略中最重要的一步。由於補地價點計是直接與申請當時的物業市值掛鈎，選對時機，節省的金額可能相當可觀。
策略一：把握樓市調整期
補地價金額的計算，是將房委會評估的「補價時市值」乘以「當年折扣率」。這意味著，當樓市處於下行或調整期，物業的估值會相應回落，計算出來的補地價金額自然會較低。若業主並非急於出售單位，可以密切留意市場走勢，選擇在樓價相對平穩或偏軟的時候提交申請，這便是最直接有效的慳錢方法。
策略二：在有明確資金需求前規劃
許多業主可能打算退休後將單位出租，或計劃在未來數年套現作其他投資。與其臨急抱佛腳，不如提早規劃。若預見未來有資金需要，可以預先在樓市的相對低位完成補地價程序。這樣不僅能鎖定較低的補價成本，亦能讓物業隨時可以在市場上自由出租或出售，增加資產的靈活性，避免因市況不佳而被迫延後計劃。
資金規劃策略：解決補地價財務難題
籌集一大筆資金是不少業主的難題。其實，除了動用個人儲蓄，市場上亦有靈活的財務安排，協助業主解決資金周轉的需要。
方案一：「先簽約，後補價」的操作流程與合約要點
這是市場上最常見的做法，特別適合計劃出售單位的業主。具體操作是業主先在自由市場找到買家，然後才啟動補地價程序。流程大致如下：
1. 簽訂臨時買賣合約：與買家議定一個已補地價的成交價。
2. 預留充足成交期：在合約中訂明一個較長的成交期，例如三個月，確保有足夠時間完成所有補地價手續。
3. 申請補地價：簽約後立即向房委會提交申請。
4. 成交日付款：在成交當日，買家支付的樓價尾數會經由律師樓處理。律師樓會優先從中代為繳付補地價款項給房委會，清還原有的按揭，最後的餘額才轉交給賣家。
合約要點：必須在合約中清晰列明，賣方有責任在成交日或之前完成補地價手續，以及相關的成交期安排。
方案二：申請「補地價貸款」的按揭成數與注意事項
若業主只想補地價後將單位出租或作其他用途，而非出售，可以考慮向銀行申請專門的「補地價貸款」。這種貸款實際上是一種物業按揭，讓業主以物業作抵押，借取資金支付補地價。
按揭成數與注意事項：
* 按揭成數：一般而言，銀行最高可提供約七成的貸款額，意味著業主仍需自行準備約三成的補地價金額作首期。
* 申請時機：由於房委會的「評估補價通知書」只有兩個月有效期，業主應在收到通知書後，立即向銀行正式提交貸款申請，並預留足夠的審批時間。建議在申請補地價前，先向銀行作初步諮詢，了解自身的貸款能力。
賣家補價 vs 買家補價的風險分析
在「先簽約，後補價」的操作中，補地價的責任誰屬，會直接影響雙方的風險。
* 賣家補價（常見做法）：合約訂明一個已補地價的總成交價（例如600萬）。這個價格是基於賣家對補地價金額的估算。風險在於，若房委會最終評估的補價金額高於預期，賣家的實際收益便會減少；反之，若低於預期，賣家則能賺取差價。
* 買家補價（較少見）：合約會訂明一個未補地價的樓價（例如450萬），並註明補地價金額由買家負責。這種做法將估價浮動的風險轉移至買家身上。對買家而言，總成本存在變數，而且補地價部分通常較難申請按揭，需要準備更多首期資金，因此市場上較少採用。
對估價不滿？補地價程序的反對與上訴機制
在整個補地價程序中，假如你收到由房屋署發出的「評估補價通知書」後，認為評估出來的單位市值偏高，從而影響到補地價點計的最終金額，你絕對有權提出異議。這並非罕見情況，而制度本身亦設有清晰的反對與上訴機制，讓業主有表達意見的渠道。你可以選擇先向房屋署提出反對，或直接向土地審裁處提出上訴。
如何在28天內提出反對？
當你收到通知書後，必須把握時間。你需要在通知書發出日期的28天內，以書面形式向房屋署或其委聘的測量師行提出反對。這一步是直接向評估方提出你的看法，爭取重新審視估價的機會。緊記28天這個期限，逾期提出的反對將不獲處理。
提出反對的書面要求與支持理據
提出反對不能單憑一句「估價太高」，而是需要提供實質理據去支持你的論點。你的書面反對書應清晰列明你認為估價不合理的原因。最有力的支持理據，通常包括客觀的市場數據。例如，你可以搜集屋苑內近期成交的同類型單位紀錄，或者向多間銀行索取對單位的估價報告，用這些第三方數據證明房屋署的估價與市場水平存在差距。理據越充分，成功調整估價的機會自然越大。
向土地審裁處提出上訴的法律途徑
假如你認為直接向房屋署提出反對未必奏效，或者希望尋求更具法律效力的裁決，你可以選擇另一條路徑，就是向土地審裁處提出上訴。這是一個正式的法律程序，審裁處會以獨立的法定機構身份，就估價爭議作出裁決。同樣地，你必須在「評估補價通知書」發出日期的28天內提出上訴申請。
上訴程序及繳款期限的處理
向土地審裁處上訴後，你需要處理一個關鍵問題：原有的兩個月繳款期限應如何應對？你有兩個主要選擇。第一個選擇是，為了不耽誤賣樓或轉按的計劃，可以先按照通知書上的金額繳付補價，然後繼續進行上訴程序。如果日後審裁處裁定估價過高，你將會獲得差額退款。第二個選擇是，暫緩繳款，等待上訴結果。但是，這個做法的風險是，如果上訴失敗，原來的補價申請可能會因為過了繳款期限而失效，屆時你需要重新啟動整個補地價程序，並再次繳付申請手續費。因此，大部分需要盡快完成交易的業主，都會選擇先付款，後上訴。
補地價常見問題 (FAQ)
在處理補地價程序的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。這裡我們整理了一些大家最關心的問題，從財務安排到法律細節，希望能為你提供清晰的解答。
財務與按揭疑問
補地價款項可否申請加按支付？
這是一個很常見的理財問題。直接來說，業主無法為未補地價的單位本身申請加按，來支付補地價的款項。原因是，在完成補地價程序之前，物業的轉讓權利依然受到限制，銀行不會視之為可自由抵押的私人樓宇。業主需要另外準備資金，例如利用個人儲蓄、申請私人貸款，或者在出售物業時，利用買家支付的訂金及樓價餘款去繳付。
已繳付的申請手續費在什麼情況下不獲退還？
申請手續費的退還與否，關鍵在於業主有否在指定期限內繳付補價。當你收到房委會發出的「評估補價通知書」後，必須在通知書發出日期起的兩個月內繳清所有款項。假如你因為任何原因錯過了這個繳款期限，這次的補地價申請便會自動失效，而你之前已繳付的申請手續費亦不會獲得退還。屆時若想繼續，便需要重新遞交申請並再次繳費。
物業狀況影響
單位有僭建物會否影響補地價程序和估價？
會的，單位內的僭建物對補地價程序和估價都有直接影響。房委會委派的測量師上門估價時，會詳細記錄單位的狀況，包括任何未經批准的改動或加建。這些僭建物可能會被視為違反建築物條例，不但可能影響最終的估價報告，房委會更有權要求業主在繼續程序前，先將單位還原。為了確保整個過程順利，最穩妥的做法是在申請前處理好所有僭建物問題。
補地價期間可以進行裝修工程嗎？
我們強烈建議，在房委會的測量師完成上門估價之前，不要對單位進行任何大型裝修工程。因為補地價點計，是基於測量師評估當刻的單位市值。一個簇新、亮麗的裝修，無疑會提升單位的市場價值，這直接導致評估出來的補價金額相應增加。想節省補價開支的話，最好待估價完成，並收到「評估補價通知書」後，才開始規劃你的裝修大計。
法律與違規後果
未補地價便出租或出售有何法律後果？
這一步絕對不能行差踏錯。根據香港《房屋條例》，任何未完成補地價程序的資助房屋，業主都不能將其在公開市場上出售、出租或以任何形式轉讓業權。假如違規操作，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款及監禁，並且所有相關的交易合約在法律上均屬無效。因此，務必遵循合法的補地價程序，才能保障自己的權益。
最早期的居屋是否真的無需補地價？
這個說法大致正確，但只適用於極少數的早期屋苑。例如在1982年5月之前推售的第一期及第二期居屋，像是葵涌悅麗苑、觀塘順緻苑等，當時的地契條款並未包含後來的轉讓限制。因此，這些單位的業主確實無需補地價，便可以將單位在自由市場上出售或出租。不過，這只是歷史上的特例，絕大部分的居屋計劃都受到轉讓限制規管。