2025年財政預算案公佈全面「撤辣」，金管局更隨即宣佈暫停實施多年的壓力測試，為香港樓市及按揭市場帶來結構性轉變。置業門檻驟然降低，但新例之下，實際可借的按揭成數如何計算？入息要求有何不同？取消壓測後銀行審批會否更嚴格？
面對眾多變動，準買家難免感到困惑。本篇【2025最新按揭懶人包】將由淺入深，為你一文釐清所有疑問。從最新政策對按揭成數的影響、按揭保險的詳細玩法，到銀行的五大核心審批準則，我們將全面拆解。無論你是預算有限的首次置業人士、正在部署的換樓客，還是希望轉按慳息或加按套現的業主，本文都會提供清晰指引、實用貼士與真人個案，助你掌握最新按揭形勢，輕鬆達成置業或理財目標。
最新按揭政策速覽：財爺預算案後重點變動
談及最新按揭資訊，市場焦點無疑是2025年財政預算案後，金管局宣布的一系列放寬措施。這次調整堪稱樓市「減辣」的重要一環，直接影響置業人士的借貸能力和首期預算。無論你是首次置業、換樓，還是投資物業，了解這些最新按揭政策變動都至關重要。
金管局2025年2月28日最新指引核心摘要
在新指引下，多項沿用多年的按揭逆周期措施都作出了調整，核心目標是簡化規定，並適度放寬借貸門檻，以應對當前的市場環境。以下將逐一拆解各項重點變動。
住宅按揭成數放寬詳解 (最高7成)
過往，不同價值的物業有不同的按揭成數上限，計算相當繁複。新政策下，最新按揭成數規定已大幅簡化。價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業，其按揭成數上限統一提升至七成(70%)。而價值3,500萬港元以上的住宅，按揭成數上限則統一為六成(60%)。更重要的是，非自用住宅物業的按揭成數上限，也由五成(50%)提升至六成(60%)，為投資者提供了更大的財務彈性。
供款與入息比率(DSR)統一上限 (50%規定)
供款與入息比率（DSR）是銀行審批按揭的核心指標，用以評估申請人的還款能力。以往，若申請人本身有其他按揭在身或為他人作擔保，DSR上限會被收緊至40%。新政策取消了這項區別對待，將所有按揭申請人的DSR上限統一訂為50%。這意味著，即使你持有多於一個物業，每月總供款額佔總收入的比例，上限同樣是50%，計算更為直接。
暫停壓力測試的影響
市場最關注的變動，莫過於暫停實施多年的壓力測試要求。以往的壓力測試，要求在假設利率上升2厘的情況下，申請人的DSR不能超過60%。這項要求無形中提高了入市的門檻。暫停壓力測試後，銀行審批按揭時，只需根據現時的最新按揭息率計算，確保申請人的DSR不超過50%即可。此舉直接降低了對申請人入息的要求，讓更多人能夠符合資格。不過，需要留意的是，金管局只是暫停這項規定，銀行內部仍有自身的風險評估機制。
非住宅物業及工商舖按揭成數調整
除了住宅物業，非住宅物業的按揭成數也得到放寬。工商舖等非住宅物業的按揭成數上限，由原來的六成(60%)上調至七成(70%)。以資產水平為審批基礎的按揭申請，其成數上限也由五成(50%)提升至六成(60%)。
取消對多重按揭持有者及擔保人的額外限制
對於已持有按揭物業的人士或按揭擔保人，以往申請新按揭時，其按揭成數及DSR上限均需要下調一成。這項額外限制在新政策下已被取消。現在，不論申請人是否有其他按揭負擔，其審批標準均與首次置業人士看齊，大大簡化了換樓客和投資者的貸款申請過程。
新政策對你的實際影響
了解政策條文後，更重要的是明白這些改變如何實際地影響你的置業大計。
對首次置業人士的利好
對於首次置業人士而言，最大的好處是入市門檻顯著降低。暫停壓力測試，意味著在相同的收入水平下，現在可以申請到更高的貸款額。舉例來說，以往可能因為無法通過壓力測試而需要尋找擔保人或削減預算，現在則可能憑個人能力便能成功上會，置業的自主性大大提高。
為換樓客及投資者創造的機會
換樓客及投資者是這次政策調整的主要受惠者。取消對多重按揭持有者的額外限制，加上非自用物業按揭成數上調，為他們釋放了相當大的購買力。換樓人士在賣出舊有單位前，已可以較寬鬆的標準申請新物業的按揭。投資者亦能以更少的首期資金購入收租物業，部署更靈活的資產配置。整體而言，最新按揭政策為市場注入了新的活力。
拆解按揭成數與按揭保險：你能借到幾多？
要成功置業，第一步就是清晰了解關於最新按揭的各種規則，特別是你能借到多少錢。這一切都圍繞著一個核心概念——「按揭成數」。簡單來說，它決定了銀行最多可以借出多少貸款額。接下來，我們會由淺入深，為你詳細拆解最新的按揭成數規定，以及如何透過按揭保險，借取更高成數的貸款。
銀行基本按揭成數：7成貸款的不變基礎
根據金融管理局的最新指引，銀行在沒有按揭保險的情況下，能夠批出的按揭貸款上限，普遍是物業價值的七成 (70%)。這項規定是市場的基礎，無論你是首次置業，還是換樓或投資，這七成就是銀行批核貸款的基本標準。如果你的首期資金充裕，能夠支付三成或以上的樓價，那麼你只需要申請這類基本按揭。
高成數按揭關鍵：按揭保險計劃 (MIP) 全攻略
如果你的首期預算有限，希望借取高於七成的貸款，那麼「按揭保險計劃」(Mortgage Insurance Programme, MIP) 就是你必須認識的工具。這個計劃由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 提供，原理是你向按證公司支付保費，由它為銀行超出七成貸款的部分提供擔保。這樣銀行的風險降低了，自然就願意批出高達八成甚至九成的按揭貸款。
新舊按保計劃大比拼：樓價決定你的選擇
按揭保險主要分為「舊按保」與「新按保」兩個計劃，你需要根據心儀物業的樓價，來判斷適用哪一個。
舊按保計劃主要適用於樓價較低的物業：
* 樓價400萬或以下：最高可申請九成按揭。
* 樓價450萬或以下：最高可申請八至九成按揭 (貸款上限360萬)。
* 樓價600萬或以下：最高可申請八成按揭。
新按保計劃（經2023年及2025年放寬後）則大幅提高了樓價上限，以應對市場變化：
* 樓價1,000萬或以下：最高可申請九成按揭。
* 樓價1,000萬以上至1,125萬：可申請八至九成按揭 (貸款上限900萬)。
* 樓價1,125萬以上至1,500萬：最高可申請八成按揭。
* 樓價1,500萬以上至3,000萬：最高可申請七成按揭。
簡單來說，你的選擇直接由樓價決定。了解最新的按揭成數上限，有助你更準確地規劃置業預算。
按揭保費計算方法與繳付方式 (一次付清 vs 每年支付)
申請按揭保險需要支付保費，費用會根據你的貸款額、按揭成數和還款年期計算。繳付方式有兩種：
-
一次付清：這是最常見的方式。你可以選擇在承造按揭時一筆過繳清，或者將保費加進總貸款額之中，與每月供款一同攤還。如果選擇加借入貸款，就不需要動用額外現金。而且，若在三年內提早還清全部貸款，還有機會獲得部分保費退還。
-
每年支付：另一種方式是每年續保。首年保費會較高，之後每年遞減。這種方式的好處是前期現金支出較少，但提早還款不會有保費退還，比較適合預計短期內可能轉按的業主。
豁免壓力測試的條件與所需額外保費
自2025年2月28日金管局暫停壓力測試後，銀行會以自身的風險評估作審批。不過，對於部分入息僅僅足夠的首次置業人士，按揭保險計劃提供了一個明確的審批途徑。只要申請人的「供款與入息比率」(DSR) 不超過50%的上限，即使未能通過銀行較嚴格的內部評估，按證公司仍有機會批出保險。當然，這項便利安排是有成本的，申請人需要支付比標準保費更高的額外保費，作為風險補償。
按保物業出租的最新放寬安排
最新的按揭政策中，有一項重要變動值得注意。過往所有經按揭保險承造的物業都嚴格規定必須自住，不可出租。然而，最新的放寬安排允許業主在特定情況下，向按證公司申請將物業出租。這些情況包括家庭成員增加、失業等重大生活轉變。申請條件非常嚴格，業主必須證明實際需要，並且不能在香港持有其他住宅物業，申請亦須獲得按證公司書面同意。這項安排主要是為應對突發困難，並非為投資者開方便之門。
各類物業按揭成數上限一覽
不同種類的物業，其按揭成數上限和規定亦有所不同。
私人住宅 (一手 vs 二手)
不論是一手樓花還是二手樓，私人住宅的按揭成數都遵循上文提及的規則。基本按揭成數為七成，若要申請更高成數，就需要經由按揭保險計劃，最高可達九成。最新按揭政策已放寬了對樓花物業的限制，讓購買樓花的買家在申請高成數按揭時有更大彈性。
H44: 資助房屋 (居屋、綠置居、房協樓)
資助房屋因有政府或相關機構作擔保，按揭成數普遍較高，而且不需要購買按揭保險。
- 居屋／綠置居：綠表申請人最高可獲九成半按揭；白表申請人最高則為九成。還款年期會受政府擔保期影響。
- 房協樓宇：部分二手房協樓宇沒有擔保，其按揭成數與私人住宅看齊，即最高七成，但合資格的申請人仍可透過按揭保險申請高成數按揭。
特殊物業 (村屋、唐樓)
銀行對這類物業的態度相對審慎，因為它們的業權和估價較為複雜。
- 村屋：由於估價波動較大，銀行批出的基本按揭成數可能只有五至六成。不過，村屋同樣可以申請按揭保險，將按揭成數提高至最高八成半。其最長還款年期亦較短，一般以「55年減樓齡」計算。
- 唐樓：唐樓的主要挑戰在於樓齡。銀行普遍以「75年減樓齡」來計算最長還款期，高樓齡的唐樓或難以借足30年。雖然理論上可申請高成數按揭，但銀行審批極為嚴格，實際獲批的成數往往較保守。
按揭審批準則與申請全攻略
要成功申請最新按揭，除了了解自己能負擔多少，更要懂得從銀行的角度看事情。銀行批核按揭，本質上是一次審慎的風險評估。只要我們能清晰展示自己是個可靠的借款人，整個過程自然會順暢許多。以下將會詳細拆解銀行審批的五大核心準則，並且一步步帶你走完整個申請流程，讓你對全局有更清晰的掌握。
掌握五大核心審批準則
銀行在審視一份按揭申請時，並非單看單一因素，而是綜合評估多個環節。這五大準則是他們用來衡量風險的基石，了解它們的運作方式，有助你為申請做好充分準備，提高成功獲批的機會。
準則一：供款與入息比率 (DSR) – 50%的黃金法則
供款與入息比率（DSR）是銀行審批中最硬性的指標。根據最新按揭政策，申請人的每月總債務供款，不能超過每月總入息的50%。這裡的「總債務」不單指新申請的樓宇按揭，還包括你身上所有的債務，例如私人貸款、汽車貸款，甚至信用卡分期供款。銀行會將這些數額全部加起來，確保總和不觸及50%的上限。這條黃金法則直接決定了你的基本借貸能力。
準則二：壓力測試暫停後的銀行內部風險評估
雖然金管局已暫停實施統一的壓力測試要求，但這不代表銀行完全不做風險評估。事實上，各家銀行都設有自己的內部風險管理機制。它們會根據申請人的職業穩定性、收入來源、所屬行業前景，以及物業本身的質素（例如樓齡、地點和類型）等因素，進行綜合評分。所以，即使沒有了官方的「加三厘」測試，維持穩健的財政狀況，仍然是順利通過審批的關鍵。
準則三：信貸評級 (TU) – 如何保持良好紀錄
你的信貸報告（通常指環聯TU報告）就像一份個人財務的履歷表。銀行必定會查閱這份報告，以評估你的還款習慣。一個良好（例如A級或B級）的信貸評級，證明你是個負責任的借款人，自然能增加銀行的信心。要維持良好紀錄，方法很簡單：準時償還所有信用卡結欠和貸款、避免過度使用信貸額度，還有不要在短期內頻繁申請新的信貸產品。
準則四：物業估價 – 「估價不足」的應對策略
銀行最終批出的貸款額，是基於成交價或銀行估價的較低者來計算。假如你看中的單位成交價是600萬，但銀行估價只有580萬，這種情況就是「估價不足」。銀行會以580萬作為基礎計算按揭成數，意味著你需要準備更多首期資金去填補當中的差額。想避免這個情況，最好的策略是在簽署臨時買賣合約前，先向多間銀行為心儀物業進行網上或電話初步估價，心中有個預算。
準則五：擔保人資格與對借貸能力的影響
如果申請人的入息不足以通過DSR審查，尋找擔保人是一種常見的解決方法。擔保人必須擁有穩定的收入和良好的信貸紀錄，才能有效增強申請的實力。不過，擔任擔保人是一項重大的財務承諾。即使最新按揭政策放寬了部分對擔保人的限制，但擔保人的名字會與該筆按揭貸款連繫，這會直接影響他日後自己申請按揭的借貸能力，所以在作出決定前必須仔細考量。
申請流程四部曲
了解審批準則後，實際的申請流程其實相當直接。整個過程可以歸納為以下四個主要步驟，只要按部就班，便能順利完成。
第一步：初步評估與銀行估價
在正式簽訂買賣合約前，建議先向心儀的銀行或按揭轉介公司進行初步評估。你只需要提供大概的入息和債務資料，就能初步了解自己可獲批的貸款額和最新的按揭利率。同時，取得目標物業的初步估價，確保不會出現估價不足的問題，讓自己更有預算。
第二步：準備及遞交所需文件
當你簽署臨時買賣合約後，便要盡快向銀行遞交正式申請。所需文件通常包括：香港身份證副本、臨時買賣合約、最近三至六個月的入息證明（如糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單）以及最新的稅務局評稅通知書。如果屬自僱人士，則需要提供公司商業登記、最近的利得稅單及公司銀行紀錄。
第三步：銀行及按證公司審批
銀行收到你的申請文件後，便會展開內部審批程序，包括核實文件、查閱信貸報告及安排測量師行為物業作正式估價。如果你申請的是高成數按揭，銀行在完成初步審批後，會將個案轉交至香港按揭證券有限公司（HKMC）或其他按揭保險公司作最終審批。這個階段通常需要一至兩星期。
第四步：簽署貸款文件及放款
一旦按揭成功獲批，銀行會發出一封「貸款確認信」（Facility Letter），列明貸款額、最新按揭息率、年期等所有重要條款。接下來，你需要委託律師樓處理後續的法律文件，並在律師的見證下簽署正式的按揭契。在物業成交當日，銀行會將貸款額直接支付給賣方的代表律師，交易便告完成。
按揭方案實戰篇：因應不同身份與物業類型
掌握最新的按揭政策只是第一步，想成功申請到理想的貸款額，還需要因應自己的身份制定策略。不同背景的申請人在申請最新按揭時，所面對的審批準則與技巧大相徑庭。我們會針對幾種常見身份，分享一些實用的注意事項。
如果你是「首次置業人士」
善用按保申請高達九成按揭的技巧
「首次置業」是申請高成數按揭最有利的身份。根據最新的按揭政策，想借足九成按揭，關鍵在於善用按揭保險計劃（MIP）。只要物業樓價在1,000萬港元或以下，並且你是固定受薪人士，物業是用作自住，申請時沒有持有其他香港住宅物業，就有機會獲批這個最高的最新按揭成數。申請時，銀行除了看基本入息證明，亦會要求提供稅單，所以準備充足文件是成功關鍵。
如果你是「換樓人士」
如何處理舊按揭，以「首置」身份申請新按揭
換樓人士的最大目標，就是以「首次置業」身份承造新按揭，從而享受更高的按揭成數。要做到這一點，時間掌握是所有事情的核心。你需要在申請新物業按揭之前，完成舊物業的出售程序，特別是簽署「轉讓契約」（Deed of Assignment）及還清所有舊有按揭貸款。當你的信貸報告（TU）上不再顯示任何按揭紀錄時，銀行就會視你為首置人士，讓你能夠按照最寬鬆的標準申請按揭。
如果你是「自僱或非固定收入人士」
銀行如何評估你的還款能力及所需文件
對於自僱或收入不固定的朋友，例如依賴佣金或花紅，銀行審批時會格外謹慎。他們主要想確認你的收入穩定性。一般而言，銀行會要求你提供最少6個月，甚至更長時間的個人銀行戶口紀錄，以計算你的平均月入。同時，最近期的稅單及審計報告幾乎是必須提交的文件。佣金或花紅收入，銀行可能會打折扣計算。因為收入浮動，即使申請按揭保險，最高按揭成數亦可能限制在八成。銀行亦可能因應風險評估，在最新的按揭息率上作出調整。
如果你是「公務員」
如何將房屋津貼計入入息以通過審批
公務員在申請按揭時有一個明顯優勢。如果你們享有「非實報實銷」的房屋津貼，例如購屋貸款利息補助（HLS）或自行租屋津貼（PRA），銀行一般會將這筆津貼全數視為你的固定月入的一部分。將這筆額外收入計入後，你的總入息會顯著提高，這讓你更容易通過50%的供款與入息比率（DSR）要求，從而順利獲批理想的貸款額。申請時只需提交相關的證明文件即可。
如果你是「樓花買家」
慎防發展商高成數按揭與現金回贈陷阱
購買樓花時，發展商提供的付款辦法及優惠看似吸引，但當中暗藏細節。首先要留意發展商提供的高成數按揭。這類計劃初期息率可能很低，但過了優惠期後，最新的按揭利息可能大幅抽升，令供款大失預算。另一點是現金回贈，根據金管局指引，若現金回贈金額超過貸款額的1%，銀行在計算最終貸款額時，必須扣除超出1%的回贈部分。這等於你的實際貸款額減少了，需要準備更多首期資金去填補差額，這點必須計算清楚。
比較P按 vs H按：揀選最慳息計劃
在申請最新按揭的過程中，選擇合適的供款計劃是慳息的關鍵一步。市面上主要有「P按」和「H按」兩種計劃，它們的利息計算方式截然不同，直接影響你每月的供款開支。了解兩者的分別，再結合最新的市場利率走勢，你就能夠作出最精明的決定。
P按與H按的根本分別與選擇策略
首先，我們來看看兩者的基本原理。
P按，全名是「最優惠利率按揭計劃」。它的利率是以銀行的最優惠利率 (Prime Rate) 為基礎，然後再減去一個特定百分比，例如 P-2.5%。最優惠利率由各家銀行自行釐定，雖然不同銀行的P利率可能稍有不同，但走勢大致同步。P按的優點是利率相對穩定，供款額的變動較少，容易作出財務預算。
另一種是H按，全名是「銀行同業拆息按揭計劃」。它的利率是以香港銀行同業拆息 (HIBOR) 為基礎，再加上一個特定百分比，例如 H+1.3%。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。所以，H按的利率波動性較大。當HIBOR處於低位時，H按的實際利率通常會比P按低，能夠節省更多利息支出。
那麼應該如何選擇？過往很長一段時間，由於HIBOR處於低水平，H按都是市場的主流選擇。更重要的是，現在的H按計劃普遍設有「封頂利率」，這為供款人提供了極大的保障，我們下面會詳細解釋。
HIBOR走勢與封頂利率 (Cap Rate) 的重要性
要了解H按的吸引力，就必須認識封頂利率 (Cap Rate)。
封頂利率可以理解為H按利率的「上限保護網」。這個上限通常會設定為與當時P按計劃相若的水平，例如 P-2.5%。當HIBOR上升，導致 H+1.3% 的實際利率高於封頂利率 P-2.5%時，你的按揭利率就會自動鎖定在 P-2.5%，不會再繼續上升。相反，當HIBOR回落，令 H+1.3% 低於封頂利率時，你就可以享受更低的實際利率。
這個機制令H按變得非常吸引。它讓你既可以在低息環境下享受低利率的好處，又可以在加息週期中獲得P按的穩定性作保障，等於集合了兩者的優點。近年全球進入加息週期，HIBOR亦隨之抽升，這個封頂機制的重要性就更加突顯，它確保了供款人的最新按揭息率不會無限飆升。
各大銀行最新按揭利率與現金回贈比較
雖然最新的按揭政策為市場定下了大方向，但銀行之間為了爭取客戶，仍然會在利率和現金回贈等細節上提供不同優惠。
在最新按揭利率方面，大型銀行如匯豐銀行、中國銀行(香港)及渣打銀行等，提供的H按計劃息率通常非常接近，普遍為H+1.3%，而封頂利率亦相差不大。因此，比較時的焦點往往落在現金回贈上。
現金回贈是銀行直接回饋給客戶的一筆款項，以貸款額的某個百分比計算。市場競爭激烈時，回贈率可以超過2%，變相直接降低了你的置業前期成本。除了現金回贈，部分銀行還會提供高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)，讓你戶口內的存款可以賺取與按揭利率相同的利息，有效抵銷部分利息支出。由於各銀行的優惠組合會不時變動，建議申請前貨比三家，查詢最新的方案。
注意現金回贈條款：超過1%須扣減貸款額
最後，有一個關於現金回贈的重要細節需要注意。根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從你的貸款本金中扣除。
舉一個簡單例子說明。假設你申請500萬貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即75,000元。
1%的豁免額是：500萬 x 1% = 50,000元。
超出的回贈金額是：75,000元 – 50,000元 = 25,000元。
這25,000元就需要從你的貸款總額中扣減。所以，你最終實際獲批的貸款額會是 500萬 – 25,000元 = 497.5萬元。這意味著，你需要額外準備25,000元的首期資金去填補差額。雖然高回贈依然有著數，但這個規定會輕微影響你的首期預算和實際的最新按揭成數，在計算時必須考慮在內。
轉按／加按套現全攻略
為何要轉按？慳息與套現的考量
當你現有的按揭計劃供款了一段時間，你未必需要與同一間銀行合作到底。了解市場上最新的按揭資訊，適時將按揭計劃「轉會」，可以為你帶來實際的好處。轉按主要有兩大目的，一個是節省利息，另一個是套取現金。
首先是慳息。銀行之間為了爭取客戶，不時會推出極具吸引力的按揭計劃。你當初申請時的低息優惠期可能已經過去，又或者現金回贈條件不如現在的市場優惠。這時候，比較各大銀行最新的按揭利率，轉投到一間能提供更低最新按揭利息和更高現金回贈的銀行，就可以直接減輕每月的供款負擔，這是轉按最常見的動機。
另一個更靈活的財務操作，就是趁物業升值時進行「加按套現」。簡單來說，如果你的物業價值由500萬升至700萬，轉按時新銀行會根據最新的估價去計算貸款額。這樣你便有機會借取比原來貸款餘額更多的金額，從而套取一筆現金，用作裝修、投資或家庭應急等其他財務規劃。這個操作受最新的按揭政策影響，所以需要先了解清楚規則。
轉按、加按套現的成數上限與申請資格
想成功轉按或加按，你必須清楚相關的成數上限和申請門檻，這些都與最新的按揭成數規定有直接關係。銀行會將轉按申請視為一宗全新的按揭審批，所以你的財務狀況需要重新接受評估。
在成數上限方面，情況分為兩種。如果只是單純將剩餘的貸款額轉到新銀行，而不多借一分錢，一般最高的按揭成數是物業估價的七成。在某些特定條件下，例如樓價在600萬以下，更可透過按揭保險計劃申請高達八成的按揭，但關鍵是這種情況下不能套現。
如果你的目標是加按套現，整個貸款總額，即「原有貸款餘額」加上「套現金額」，就必須符合金管局的指引。一般來說，自住物業的最高按揭成數為現有估價的七成。
申請資格方面，銀行會重新審視你的還款能力。你需要提交最新的入息證明，而你的每月總供款不能超過入息的50%，即要符合「供款與入息比率」（DSR）的要求。同時，良好的信貸評級（TU）是不可或缺的。最重要的一點，是必須檢查你現有按揭合約的「罰息期」（通常為首兩至三年）。如果在罰息期內轉按，原有銀行會收取高昂的手續費，有機會完全抵銷轉按所節省的利息，所以行動前務必查閱清楚合約條款。
真人個案分享：他們如何成功獲批按揭？
理論知識是一回事，但實際操作總會遇到各種情況。了解最新的按揭資訊後，參考一下真實個案如何運用策略，可以讓你對整個申請過程更有概念。以下幾個個案，涵蓋了不同背景的置業人士，看看他們如何解決困難，成功獲批理想的按揭。
個案一：90後情侶活用按揭保險，購入千萬以下單位
背景：Simon與Amy是一對接近三十歲的情侶，兩人均有穩定工作，月入合共約八萬元。他們儲蓄多年，累積了約一百二十萬元的首期資金，希望購入一個價值約九百五十萬元的兩房單位，建立自己的家。
挑戰：按照傳統銀行的七成按揭計算，九百五十萬元的物業最高只能貸款六百六十五萬元，意味著他們需要準備二百八十五萬元的首期，這與他們現有的資金有很大距離。
解決方案：他們的研究重點是關於最新按揭成數的政策。他們發現，透過香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃，樓價一千萬元以下的物業，首次置業人士最高可以申請九成按揭。
執行過程：他們向銀行申請按揭時，同時申請了按揭保險。由於他們的收入穩定，信貸紀錄良好，而且物業是用作自住，完全符合申請高成數按揭的資格。最終，他們成功獲批九成按揭，貸款額為八百五十五萬元，首期支出僅需九十五萬元，餘下的資金還可以用於支付印花稅、律師費及基本裝修，資金運用上更具彈性。
個案啟示：對於首期不足但供款能力穩健的年輕買家，按揭保險是實現置業夢想的關鍵工具。只要符合資格，便能大幅降低上車的門檻。
個案二：自由工作者收入不穩，如何說服銀行批出八成按GE-LENDER-NAME揭
背景：阿Ben是一位從事設計工作的自由工作者，收入相當不錯，但每月收入金額浮動。他看中一個約七百萬元的單位，希望申請八成按揭。
挑戰：銀行對於非固定收入人士的按揭審批一向比較審慎。單憑幾個月的收入紀錄，很難說服銀行相信他有持續的還款能力。根據最新的按揭政策，非固定收入人士一般較難申請到九成按揭。
解決方案：阿Ben明白自己的弱點，所以他花了超過半年時間準備一份非常詳盡的財務文件檔案，目標是向銀行證明其收入的「長期穩定性」。
執行過程：
一、整理收入證明：他提供了過去兩年的稅務局報稅單，清晰顯示其年收入總額。
二、提供完整銀行紀錄：他呈交了超過十八個月的個人銀行戶口月結單，顯示持續有穩定金額的款項存入。
三、展示業務前景：他附上數份與長期客戶簽訂的服務合約，證明未來一段時間有穩定的工作及收入來源。
四、維持良好信貸：他一直保持極佳的信貸評級（TU），所有信用卡賬單及私人貸款均準時清還。
憑藉這份準備充足的「功課」，銀行信納其還款能力，最終經按揭保險公司批出了八成按揭。
個案啟示：對於自僱或收入不穩定的人士，關鍵在於「證明」。你需要用長時間、多角度的文件去證明你的收入具備可持續性，一個清晰及有條理的財務紀錄，是說服銀行的最強武器。
個案三：換樓客巧用時間差，甩走舊按揭盡享首置優惠
背景：陳先生與太太育有一名子女，原先居住的細單位不敷應用，決定「細屋換大屋」。他們賣出舊有物業後，購入一個價值一千一百萬的新單位。
挑戰：如果陳先生在申請新單位按揭時，舊單位的按揭貸款還未完全還清，他便會被視為持有現有按揭的「非首次置業」人士。在這種情況下，不論是最新的按揭利率，還是按揭成數都會受到嚴格限制，而且供款與入息比率的計算門檻也會更高。
解決方案：陳氏夫婦精心策劃了「先賣後買」的時間表，確保在申請新按揭時，能以「首置」身份進行。
執行過程：
一、協調成交日期：他們先簽署了出售舊居的臨時買賣合約，並將正式成交日定於三個月後。然後，他們才物色新單位，並確保新居的成交日期定在舊居成交日之後。
二、證明將會出售物業：向銀行申請新按揭時，他們提交了已簽署的舊居買賣合約，以證明他們即將出售物業，並會清還所有舊有按揭。
三、完成交易：在提取新按揭貸款（Drawdown）之前，他們完成了舊居的出售程序，並清還了所有貸款。銀行在信貸資料庫中確認他們已無按揭在身後，便以首置身份批出按揭。
個案啟示：換樓客只要巧妙地管理好買賣物業的時間差，確保在承造新按揭前，完全甩掉舊按揭的身份，便可以重新享受首次置業的優惠，申請到更高的最新按揭成數及更寬鬆的審批條件。
按揭常見問題 (FAQ)
在申請最新按揭的過程中，大家總會遇到各種疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更清晰地了解整個按揭流程與細節，尤其是關於最新按揭政策下的各種變化。
Q1. 為家人作擔保後，會影響自己申請的按揭成數嗎？
會的，不過影響的方式在最新按揭政策下有所改變。以前，如果你為家人作擔保，自己再申請按揭時，不單止要將擔保中的貸款額計算入負債，按揭成數上限與供款與入息比率（DSR）亦會被收緊。
不過，根據2025年2月底金管局的最新指引，這項對擔保人收緊按揭成數與DSR的規定已經取消。現在，當你申請自己的按揭時，銀行主要會將你擔保的按揭每月還款額，計入你個人的總債務中，用來計算你的供款與入息比率。所以，雖然最新的按揭成數上限本身不受影響，但是因為你的總負債增加了，能夠通過DSR測試的貸款額度就會減少，這會間接影響到你最終可以借貸的金額。
Q2. 轉按可以套現作裝修或投資嗎？有何限制？
當然可以。轉按套現是業主常用來獲取額外資金的方法之一，不論是用於裝修、子女教育，還是其他投資周轉，用途一般沒有嚴格限制。
主要的限制在於貸款額。銀行會根據你物業的最新估價，批出一個新的按揭貸款額。套現的金額，就是新批核的貸款額減去你舊有未償還的按揭餘額。需要注意的是，用作套現的轉按申請，其按揭成數上限會比首次置業的按揭為低，銀行會按照其內部風險指引審批，所以最終能套現多少，取決於物業的升值幅度以及你的還款能力。
Q3. 發展商提供的呼吸Plan與銀行按揭有何不同？
發展商的「呼吸Plan」（高成數按揭）與傳統銀行按揭有幾個根本性的分別。
第一是審批準則。呼吸Plan的最大特點是審批極度寬鬆，通常在首兩至三年不需要提供入息證明，甚至無需通過壓力測試，讓買家可以輕鬆上會。相反，銀行按揭則有嚴格的供款與入息比率要求與信貸紀錄審查。
第二是利息結構。呼吸Plan通常設有「蜜月期」，首兩至三年的最新按揭利息可能極低，但蜜月期過後，利率會大幅抽升至非常高的水平（例如 P+2% 或更高）。銀行按揭的最新按揭息率則較為市場化和穩定。呼吸Plan的風險在於，業主必須在蜜月期結束前成功轉按至銀行，否則就要承擔高昂的利息支出。
Q4. 聯名持有物業對日後再置業申請按揭有何影響？
聯名持有物業最直接的影響，是所有聯名業主都會失去「首次置業」的身份。當任何一位聯名業主想再次置業並申請按揭時，都會被視為非首次置業。
這意味著他將無法申請按揭保險計劃下的高成數按揭（例如九成按揭）。雖然金管局已放寬非首置人士的按揭成數上限至七成，但相較於首置人士能透過按保借得更高成數，在首期預算上的彈性就減少了。如果想其中一方重獲首置身份，可以考慮透過「甩名」（轉讓業權）的方式，但這會牽涉到印花稅及律師費等交易成本。
Q5. 如果銀行估價不足，對我的首期預算有何影響？
銀行估價不足，會直接導致你需要準備更多的首期資金。銀行的按揭貸款額，是基於「成交價」或「銀行估價」兩者中的較低者來計算。
舉一個簡單例子：你簽訂的臨時買賣合約，成交價是800萬元，你原本計劃申請七成按揭，即貸款560萬元，預算首期為240萬元。但是，銀行對物業的估價只有780萬元。在這種情況下，銀行只會以780萬元為基礎計算貸款額，七成按揭批出的貸款就是546萬元（780萬 x 70%）。這意味著，你需要支付的首期金額，就要增加至254萬元（800萬 – 546萬），比你原先的預算多了14萬元。所以，在簽署臨時買賣合約前，向多間銀行查詢物業的初步估價是一個非常重要的步驟。