在香港，「置業」是許多人的夢想，但面對複雜的按揭申請，往往感到無從入手。從計算按揭成數、壓力測試，到比較五花八門的按揭計劃（如H按、P按），再到準備繁瑣的申請文件，每一步都充滿挑戰。
為此，我們準備了這份終極「香港按揭全攻略」，旨在化繁為簡，帶您由零開始，透過四大步驟清晰拆解整個流程。無論您是準備「上車」的首次置業人士、考慮轉按或加按的業主，還是正選購資助房屋，本攻略都能為您提供最實用、最全面的指引，助您全面掌握利率、成數計算及申請細節，輕鬆踏出置業第一步。
按揭第一步：初步評估與方案速覽
申請香港按揭是置業旅程的起點，事前做好準備，整個過程自然會更順暢。在正式遞交申請之前，最關鍵的一步是進行初步財務評估，並且對市場上的按揭方案有一個基本概念。這一步能幫助您建立清晰的預算框架，然後更具信心地尋找理想物業。
網上按揭計算機：即時評估您的供款能力
在規劃財務時，善用工具十分重要。市面上大部分銀行和地產資訊網站都提供免費的網上香港按揭計算器，這是一個非常實用的工具，讓您在數分鐘內就能初步掌握自己的供款能力和可負擔的樓價範圍。
計算每月供款及總利息支出
按揭計算器的基本功能，就是根據您輸入的貸款額、還款年期和預計的香港按揭利率，即時計算出每月的供款金額。它同時會列出整個還款期內的總利息支出，讓您對長期的財務承擔有一個具體概念。您可以嘗試輸入不同的利率或年期組合，比較它們對供款和總利息的影響，這有助您制定最適合自己的還款策略。
壓力測試初步計算
除了基本供款，香港的按揭審批還包括一項關鍵要求，就是「壓力測試」。它的原理是在現行利率上，假設利率上升2%，然後計算新的每月供款額。這個新供款額不能超過您每月入息的特定比例。許多網上按揭計算器已內置了壓力測試的初步計算功能，能夠即時估算出您需要達到的最低月入要求。這個數字是銀行審批貸款的重要參考。
釐清您的個人化按揭預算
綜合以上幾點，透過按揭計算器，您不單止知道每月要供多少錢，更清楚自己能否通過壓力測試，以及整個貸款的利息成本。這一步能有效地為您釐清個人的按揭預算，避免在睇樓時超出預算，令整個置業過程更有計劃和方向。
按揭產品速覽：尋找最適合您的方案
了解自己的預算後，下一步就是認識市場上有哪些按揭產品。香港的按揭市場相當成熟，不同銀行針對各類人士的需要，設計出多元化的方案。以下是幾種常見的按揭類型，您可以看看哪一種更貼合您的情況。
首次置業人士：高成數按揭保險計劃 (MIP)
對於首次置業人士而言，儲備足夠的首期資金是一大挑戰。由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險計劃（MIP），就是為此而設。透過購買按揭保險，您可以申請遠高於傳統上限的香港按揭成數，最高可達九成，大大減輕首期負擔，助您更容易上車。
轉按或加按人士：套現及賺取回贈
如果您已經是業主，可以考慮轉按或加按。轉按是將現有按揭轉到另一家提供更優惠利率或現金回贈的銀行，目的是節省利息開支。加按則是在物業升值後，向銀行申請提取已升值的部份作為現金，用作其他投資或周轉用途。
政府資助房屋買家：居屋及租置計劃
如果您計劃購買居屋或租置計劃下的單位，銀行會提供專屬的按揭方案。由於這類物業有政府作為擔保，銀行提供的按揭成數通常非常高，例如居屋按揭最高可達九成半，而且審批要求相對私人樓宇寬鬆，是政府協助市民安居的措施之一。
特殊需求人士：綠色按揭及存款掛鈎按揭
市場上亦有一些特色按揭計劃。例如，「綠色按揭」是為購買符合環保標準的綠色建築而設，通常附帶利率或現金回贈優惠。「存款掛鈎按揭」（Mortgage-Link）則提供一個高息儲蓄戶口，其存款利率與按揭利率掛鈎，戶口內的存款利息可用作抵銷部分按揭利息支出，適合手頭有較多流動資金的人士。
全面解析：各類香港按揭計劃
市面上有林林總總的香港按揭計劃，每種都針對不同買家的需要。了解清楚這些計劃，是您成功上車的第一步。
高成數按揭：為首次置業人士而設
對於首次置業的朋友來說，首期往往是最大的挑戰。高成數按揭就是為了解決這個問題而設，讓您可以用較少的首期資金實現置業夢想。
一般住宅按揭貸款 (最高七成)
首先，我們看看最基本的住宅按揭。根據金管局的指引，銀行一般最多只會批出樓價七成的按揭貸款。這代表您需要準備至少三成的首期資金。這個方案適合資金比較充裕，或者購買高價物業的人士。
按揭保險計劃 (MIP) (最高九成)
如果七成按揭不夠，按揭保險計劃 (MIP) 就是您的好幫手。透過向香港按揭證券有限公司 (HKMC) 申請按揭保險，您可以向銀行申請高達九成的香港按揭成數。簡單來說，您支付一筆保費，HKMC 就會為銀行承擔額外借貸部分的風險。這樣一來，您的首期壓力便大大減輕，特別適合預算有限的年輕買家或家庭。
政府資助房屋按揭：實現安居夢想
香港政府為協助市民安居，推出了不同的資助房屋計劃。這些計劃的按揭申請通常比較寬鬆，因為有政府作為擔保，銀行承受的風險較低。
居者有其屋計劃 (居屋) 按揭
購買居屋的業主可以享有非常優惠的按揭條件。綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表申請人亦可高達九成，而且還款期長。更重要的是，由於有政府的擔保，申請人通常不需要通過銀行的壓力測試，令上車過程更加順利。
租者置其屋計劃 (租置) 按揭
租置計劃的按揭條件更加吸引。合資格的公屋租戶購買現居單位時，有機會申請到高達十足 (100%) 的按揭貸款。這是因為政府提供了極大的折扣價，加上有擔保，銀行樂意提供全額貸款，讓租戶可以輕鬆轉變為業主。
特色按揭計劃：兼顧理財與環保
除了傳統的按揭方案，市場上亦有一些特色計劃，可以同時滿足您的理財或環保追求。
綠色按揭計劃：實踐可持續生活
如果您注重環保，綠色按揭就是一個很好的選擇。只要您購買的物業獲得了香港綠色建築議會的「綠建環評」金級或鉑金級認證，部分銀行就會提供額外的現金回贈或利率優惠。這不僅是對您環保選擇的獎勵，也是一種實踐可持續生活的方式。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：以存款利息抵銷按揭支出
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link) 是一個非常聰明的理財工具。這個計劃會為您提供一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款可以享有與您的香港按揭利率完全相同的利息。這筆存款利息可以直接用來抵銷您的部分按揭利息支出。這樣做的好處是，您既可以保留一筆靈活的備用現金，又能實質上降低了按揭的淨利息成本，一舉兩得。
按揭申請流程：從準備到批核的透明化指南
當您找到心儀的物業，下一步就是處理香港按揭申請。這個過程看似複雜，但只要掌握了關鍵步驟，其實相當直接明瞭。我們會將整個流程拆解成三大步，由準備文件到最終批核，讓您對每個階段都有清晰的掌握，安心完成置業大計。
第一步：申請前準備
正式提交申請前，充分的準備可以令整個審批過程更順暢，亦能幫助您更準確地評估自己的財務狀況。
網上物業即時估價
在申請按揭前，首先需要知道物業的估值。銀行批出的香港按揭成數，是以物業成交價或估價的較低者為準。利用銀行的網上物業估價工具，只需輸入簡單資料，就可以即時獲取初步估價，幫助您準確計算所需的首期和貸款額。
備妥申請所需文件清單
準備齊全的文件是加快審批的關鍵。一般而言，您需要準備以下基本文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 住址證明 (例如最近三個月的公共事業賬單或銀行月結單)
* 臨時買賣合約
* 入息證明 (例如最近三個月的糧單、最近期的稅單或顯示薪金入賬的銀行戶口紀錄)
如果您是自僱或非固定收入人士，銀行可能會要求您提供更詳盡的財務文件，例如公司財務報表或過往的收入紀錄，以作審批之用。
第二步：提交申請及審批
當您準備好所有文件，就可以正式向銀行提交按揭申請，進入審批階段。
多元化申請渠道選擇
現時銀行提供多種申請渠道，您可以選擇最方便自己的方式：
* 網上申請：透過銀行網站或手機應用程式提交，過程快捷，不受時間地點限制。
* 親臨分行：直接與按揭專員面談，可以即時解答疑問及遞交文件。
* 電話申請：致電銀行的按揭熱線，由專人協助您完成初步申請。
審批時間參考及流程
提交申請後，銀行會進行內部審批，包括審核您的信貸報告 (TU) 及還款能力。銀行會根據金管局指引進行壓力測試，確保您在香港按揭利率上升時仍有足夠還款能力。一般情況下，如果文件齊全，審批過程大約需要兩至三個星期。如果需要經由香港按揭證券有限公司申請按揭保險，審批時間或會稍長。
第三步：實時追蹤進度與專人跟進
等待審批結果的過程，最重要是能夠掌握進度，了解申請的最新狀況。
透過網上平台實時追蹤申請進度
不少銀行都設有網上平台或手機應用程式，讓您可以隨時隨地登入，實時追蹤您的按揭申請狀態。由收到申請、文件審核中，到初步批核等階段，都一目了然，讓您心中有數。
各審批階段進度節點通知
除了自行查詢，銀行通常亦會透過短訊 (SMS) 或電郵，在每個關鍵的審批節點主動通知您。例如，當申請已進入最終批核階段，或者需要您補交文件時，您都會收到即時提醒，確保溝通無間。
您的專屬按揭顧問全程支援
在整個申請過程中，銀行會為您安排一位專屬的按揭顧問。無論您對香港按揭利率歷史走勢有疑問，或想利用香港按揭計算器比較不同還款方案的分別，這位顧問都會是您的主要聯絡人，為您提供個人化的專業意見，確保整個流程順利完成。
香港按揭常見問題 (FAQ)
在處理複雜的香港按揭申請時，心中難免會浮現各種疑問。我們特意整理了一系列最常見的問題，由審批資格到費用細節，為你逐一解答，讓你對整個按揭流程有更清晰的掌握。
審批與資格
申請按揭時，「壓力測試」如何計算？
「壓力測試」聽起來好像很複雜，其實是銀行用來評估你還款能力的一種方式，確保即使將來香港按揭利率上升，你仍然能夠應付自如。計算方法很直接，銀行會在現行的按揭利率基礎上，假設利率再上升2%，然後計算你新的每月供款額。根據金管局的指引，這個「加壓」後的每月供款，不可以超過你每月入息的60%。同時，你在現有利率下的每月供款，也不可以超過入息的50%。不少網上的香港按揭計算器都設有初步的壓力測試功能，可以讓你先有一個概念。
信貸評級(TU)如何影響按揭申請結果？
信貸評級 (TU) 就像你的理財成績表，直接向銀行展示你的借貸及還款紀錄。一個優良的評級（例如A級或B級）代表你是一位負責任的借款人，銀行會對你的申請更有信心，也較願意批出較優惠的香港按揭利率。相反，如果評級不佳（例如I級或J級），銀行會視之為較高風險，有機會要求你支付更高的利息、削減貸款額，甚至在最壞的情況下拒絕你的申請。因此，在申請按揭前保持良好的信貸紀錄非常重要。
非固定收入人士 (自僱／佣金制) 如何申請按揭？
對於收入主要來自佣金或自僱的朋友來說，申請按揭的關鍵在於證明收入的穩定性。銀行需要看到你持續賺取收入的能力。你需要準備更詳盡的文件，例如過去最少6個月至1年的銀行月結單，以顯示有固定及持續的入賬紀錄。另外，過去1至2年的稅單和利得稅計算表也是非常有力的證明。銀行通常會將你6至12個月的平均收入作為評估基礎，有時可能會再打一個折扣作風險管理。只要文件準備充足，清楚展示你的還款能力，非固定收入人士一樣可以成功獲批理想的香港按揭成數。
成本與費用
除首期外，申請按揭還有哪些額外開支？
買樓除了準備首期，還有一些相關的開支需要預留預算，以免大失預算。這些主要開支包括：
- 印花稅： 這是最大筆的額外開支，稅率根據樓價而定。
- 地產代理佣金： 通常是樓價的1%。
- 律師費： 處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件，費用約數千至數萬港元不等。
- 按揭保險費： 如果申請高成數按揭（例如超過七成），就需要經香港按揭證券有限公司申請按揭保險，並支付相應保費。
- 物業估價費及其他雜費： 包括銀行對物業的估價費（有時可獲豁免）、查冊費等。
可以提早償還部份或全部按揭貸款嗎？有罰息嗎？
答案是可以的，但需要留意「罰息期」。大部分按揭計劃都會設有為期2至3年的罰息期。如果在罰息期內提早償還部份或全部貸款，銀行會收取一筆手續費或罰息。罰息的計算方式通常是按原有貸款額或提早償還金額的某個百分比計算。罰息期過後，提早還款一般就不再有任何收費。每間銀行的罰息期長短和收費標準都不同，申請前記得要仔細閱讀貸款協議上的條款。
產品選擇
「P按」和「H按」有何分別？應如何選擇？
這是選擇按揭計劃時最常見的問題。「P按」和「H按」是兩種不同的利率計算基準。
- P按 (最優惠利率按揭)： P是指「最優惠利率」(Prime Rate)，由各銀行自行釐定。P按的利率相對穩定，變動次數較少，適合追求穩定、不希望供款額頻繁變動的業主。
- H按 (銀行同業拆息按揭)： H是指「香港銀行同業拆息」(HIBOR)，是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。參考過往的香港按揭利率歷史，H按利率在大部分時間都比P按低，但波動性較大。
現時市場上絕大部分H按計劃都設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按掛鈎（例如P-2.5%）。這意味著即使HIBOR大幅飆升，你的實際按揭利率也不會超過這個上限，為你提供了一個保障。由於有這個鎖息上限，H按成為了市場的主流選擇。
什麼是「定息按揭」？它適合哪類人士？
如果P按和H按讓你覺得利率市場變幻莫測，那麼「定息按揭」可能就是你尋求的穩定方案。定息按揭是指在指定年期內（例如首2年或3年），你的按揭利率會被鎖定在一個固定水平，完全不受P或H的波動影響，讓你的每月供款額完全固定。完成定息期後，利率通常會變回與P按或H按掛鈎的浮息計劃。
這種計劃最適合對利率走勢非常敏感、極度規避風險，或者預期未來利率將會大幅上升的人士。它能提供清晰的財務預算，但代價是初期的固定利率通常會比當時的浮息利率稍高。香港按揭證券有限公司有時亦會推出定息按揭計劃供市場選擇。