政府於2025年起正式放寬居屋擔保期至50年，為居屋市場帶來重大變革。此舉不但令高樓齡的二手居屋物業重現市場活力，亦讓準買家在申請按揭及還款年期上有更靈活的選擇。然而，居屋按揭的細節繁多，由綠白表資格、房委會與房協的分別，到供款計算及各項隱藏開支，每一步都足以令新手卻步。本文將為您一文釐清50年擔保期的運作細節，並整合按揭申請、供款計算、開支預算等6大關鍵，助您全面掌握整個流程，輕鬆規劃置業大計。
最新政策：政府放寬居屋擔保期至50年
談及居屋供款，近期市場最熱門的話題，莫過於政府推出的新政策。在2023年的施政報告中，政府正式宣布將房委會轄下資助出售房屋的按揭貸款擔保期，由原來的30年大幅延長至50年。這個變動對所有準買家而言，都是一個非常重要的好消息，因為它直接影響著居屋供款年期以及每月還款的壓力。新政策適用於所有一手市場及二手市場的居屋單位，讓置業階梯變得更易攀登。
50年擔保期如何運作？(適用範圍及新舊對比)
要理解新政策的好處，首先要明白「政府擔保期」是什麼。你可以將擔保期想像成政府給銀行的一張「保險單」。由於有政府作擔保，即使買家無法償還貸款，銀行也能減低風險，因此銀行願意提供更高的按揭成數，並且豁免壓力測試。
在舊政策下，擔保期只有30年。銀行計算最長按揭年期時，普遍會用「30年減去樓齡」。這代表如果一個二手居屋樓齡已經20年，買家最多只能申請10年按揭，每月供款額會非常高，令人卻步。
現在，新政策將擔保期延長至50年。這意味著銀行審批按揭年期時，有了更寬鬆的計算基礎。對於2025年3月1日起成交的二手居屋，銀行會以首次發售日期起計50年為限，讓大部分二手居屋都能夠申請長達30年的按揭。這個改變，徹底盤活了整個二手居屋市場。
新政策對不同買家的實際影響
這個政策更新，為不同市場的買家帶來了實質的幫助。
對於一手居屋及綠置居的買家，最直接的好處是按揭年期由最長25年，正式延長至30年。還款期拉長了，在進行居屋供款計算時，你會發現每月的還款額明顯降低，供款壓力自然變小了。
對於二手居屋（即「白居二」）的買家，影響則更為深遠。首先，可選擇的屋苑範圍大大拓寬。以往很多樓齡超過20年的優質居屋，因為按揭年期太短而無人問津，現在這些單位都重新變得「借得足、供得起」。其次，置業預算更靈活。即使是樓齡達25年的單位，買家仍有機會申請到長達25年（50年減25年）的按揭，這讓準買家在規劃居屋供款時，預算會變得更寬裕，上車自然更容易。
居屋按揭全解析：資格、種類及壓力測試
要準確計算居屋供款，就要先釐清錯綜複雜的按揭申請資格。你的申請身份、物業種類，甚至交易市場，都會直接影響最終的按揭成數、審批要求和居屋供款年期。下面我們就逐一拆解這些關鍵因素。
綠表 vs. 白表：誰有資格申請？按揭成數有何不同？
居屋申請者主要分為兩大類：綠表和白表。兩者在申請資格和按揭成數上有明顯分別。
綠表申請人主要是現有公屋住戶或合資格的公務員，他們在購入居屋後需要交還公屋單位。由於他們有助於公屋單位的流轉，因此可獲較優惠的按揭條款。一般而言，購買房委會的一手或二手居屋，綠表人士最高可申請九成半（95%）按揭。
白表申請人則是指符合特定入息及資產限額的香港永久性居民，他們並非公屋住戶。經過抽籤成功後，他們可以購入一手居屋或透過「白居二」計劃購入二手市場的單位。白表申請人的最高按揭成數為九成（90%）。這5%的按揭成數差距，直接影響了首期開支的預算。
房委會 vs. 房協居屋：按揭申請的關鍵差異
除了申請身份，居屋的提供機構是另一個決定按揭條款的關鍵。香港的資助房屋主要由房委會（HA）和房協（HS）提供，兩者的按揭安排有根本性分別。
房委會的居屋，例如新居屋或大部分第二市場的單位，由於有政府作為擔保人（最新的擔保期長達50年），銀行承擔的風險較低。因此，申請這類按揭的最大好處是申請人無需通過壓力測試，也不必購買按揭保險，審批過程相對寬鬆。
相反，房協的居屋，例如「綠悠雅苑」或「翠嶺峰」等，由於沒有政府擔保，銀行會視之為一般私樓按揭處理。這意味著申請人必須通過壓力測試，以證明在利率上升後仍有足夠的還款能力。如果需要申請高成數按揭，亦可能需要經由香港按揭證券有限公司（HKMC）的審批及支付按揭保費。所以，在做居屋供款計算時，一定要先確認物業是由哪個機構出售，以免預算失準。
不同市場的按揭規則
最後，你買入居屋的市場，也決定了按揭的玩法，主要可分為三個市場。
首先是一手市場，即是直接向房委會或房協購入全新的單位。其按揭規則就如我們上面提到的，根據綠白表及房委會或房協的背景而定。
其次是居屋第二市場，也就是俗稱的「白居二」市場。買家可以在這個市場購入未補地價的二手居屋。按揭申請大致跟隨一手市場的框架，但計算居屋供款年期時會與樓齡有更大關係，因為銀行需要考慮政府擔保期的剩餘年期。
最後是自由市場。當居屋業主向政府補回地價後，便可在這個市場自由出售單位。這類物業的性質已等同私樓，因此按揭申請便會與一般私樓看齊，需要遵守金管局的所有指引，包括壓力測試及按揭保險要求。
居屋供款計算：每月供款、利率及隱藏因素
如何使用居屋供款計算機？四大關鍵輸入詳解
想準確預算每月的居屋供款，第一步就是學會使用居屋供款計算機。這類工具的操作非常簡單，你只需要輸入四個關鍵資料，就能初步掌握整個供款藍圖。
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物業樓價
這是所有計算的起點，直接輸入你心儀單位的成交價或預算樓價就可以。 -
按揭成數
按揭成數是指你打算向銀行借貸的比例。根據房委會的指引，綠表申請人最高可承造九成半按揭（95%），白表申請人最高則為九成（90%）。 -
按揭利率
居屋按揭普遍採用P按（最優惠利率按揭）。你可以輸入現時市場上的普遍利率作參考，目前實際按揭利率大約在4.125厘的水平。 -
供款年期
在新政策下，一手居屋的居屋供款年期最長可達30年。不過，如果是購買二手居屋，最長的還款年期會受到政府擔保期所限制，這一點在計算時需要特別留意。
四大隱藏因素如何影響你的實際供款？
網上居屋供款計算機的結果清晰方便，但它始終是一個初步估算。在實際申請過程中，還有幾個關鍵的隱藏因素，會直接影響你最終獲批的貸款額和每月供款。
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銀行估價與成交價的差距
銀行在審批按揭時，會自行為物業進行估價，並且會以估價和成交價之中的較低者（俗稱「取其低」）來計算最終貸款額。例如，你以400萬元買入一個單位，但銀行的估價只有380萬元。那麼，銀行只會基於380萬元批出九成按揭（即342萬元），而不是原先預期的360萬元。這代表你需要準備更多首期資金來填補差額。 -
政府擔保期直接影響供款年期
這是影響二手居屋供款計算的最重要因素。房委會提供的按揭擔保期，是由單位首次發售日起計長達50年。銀行批出的按揭年期，一般不能超過這個剩餘的擔保期。假設你打算購買一個樓齡已經35年的二手居屋，其剩餘擔保期便只有15年（50年 – 35年）。這意味著你的最長居屋供款年期可能只有15年，而不是理想中的30年。供款年期大幅縮短，每月的還款額自然會顯著上升。 -
現金回贈或需扣減貸款額
部分銀行會提供現金回贈吸引客戶。根據金管局的規定，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈都需要在貸款本金中扣除。舉例來說，你的貸款額為300萬元，銀行提供1.5%現金回贈（即45,000元）。由於這個金額超過了1%的上限（30,000元），銀行在批出貸款時，需要將全部回贈金額扣除，你的最終貸款額會變成295.5萬元（300萬 – 4.5萬）。 -
申請人的年齡與入息狀況
雖然房委會的居屋按揭申請不設壓力測試，對入息證明文件的要求也相對寬鬆（例如退休人士可以透過填寫聲明書，證明自己有能力供款），但銀行在審批時，依然會考慮申請人的年齡及整體財務狀況。如果申請人年紀較大，銀行有機會批出較短的還款年期，這同樣會影響每月供款額。
居屋按揭申請流程與開支預算
清楚了解影響居屋供款的各項因素後，下一步就是實戰環節。整個按揭申請過程其實相當直接，只要按部就班準備，就能順利完成。以下將會詳細拆解由揀樓到成功獲批的完整流程，並且列出所有您需要預算的「上車」開支。
由揀樓到批核：居屋按揭申請四部曲
想成功上車，整個按揭申請過程可以簡單歸納為四大步驟，清晰易明。
首先，是揀樓與簽署臨時買賣合約。無論是一手還是二手居屋，當您選定心儀單位後，便需要與賣方簽訂臨時買賣合約，並且支付一筆小額訂金（俗稱「細訂」）。這份文件是展開按揭申請的基礎。
然後，是正式向銀行提交按揭申請。您可以同時向幾間銀行查詢及申請，比較它們提供的按揭利率、現金回贈等條款。選定銀行後，便需要提交所需文件，銀行會根據您的財政狀況及物業資料進行初步審批。
接著，是銀行批核與簽署正式買賣合約。銀行完成審批後，會發出一封「按揭貸款確認信」。收到確認信後，您便可以安心經由律師樓，與賣方簽訂正式買賣合約，並且支付一筆較大金額的訂金（俗稱「大訂」）。
最後，是辦理按揭契及完成交易。在物業成交日之前，您的律師會協助您與銀行簽訂正式的按揭契據。到了成交日當天，銀行會將貸款餘額直接支付給賣方，整個交易便告完成，您也正式成為業主，開始您的居屋供款計劃。
申請按揭所需文件清單 (Checklist)
為了讓銀行審批過程更暢順，預先準備好齊全的文件十分重要。您可以根據以下清單準備：
- 身份證明文件：
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香港永久性居民身份證副本
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物業相關文件：
- 臨時買賣合約及正式買賣合約
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房委會發出的「購買資格證明書」或房協發出的相關提名信
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入息證明文件 (視乎您的職業)：
- 固定收入人士： 最近三個月的糧單、最新年度的稅務局評稅通知書、顯示薪金入賬的銀行月結單。
- 非固定收入人士： 最近六個月的糧單、佣金單，以及顯示相關收入的銀行月結單。
- 自僱人士或公司東主： 有效的商業登記證、最近六個月的公司銀行月結單，以及由會計師審核的最近一至兩年公司財務報告。
除了首期及供款，還要準備哪些「上車」費用？
置業預算不只是首期與每月供款。在進行居屋供款計算時，切記預留一筆資金應付以下雜項開支，才能確保萬無一失。
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律師費： 聘請律師處理買賣合約、樓契及銀行按揭契等法律文件是必須的。費用一般包括買賣合約律師費及按揭契律師費兩部分，市場收費約由數千至萬多元不等。
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印花稅： 這是最大筆的額外開支。稅款根據樓價而定，首次置業人士可按較優惠的「第二標準稅率」繳交。不少網上的居屋供款計算機都附帶印花稅計算功能，方便您初步預算。
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地產代理佣金： 如果您是經由地產代理購入二手居屋（白居二），通常需要支付樓價1%作為佣金。購買一手新居屋則不需要支付此項費用。
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其他雜項開支： 還要預留少量資金作其他雜費，例如土地註冊處的查冊費、契據文件副本費、管理費按金及上期等。雖然每項金額不大，但加起來也是一筆需要考慮的數目。
上車後續：居屋轉按、加按限制
成功置業後，除了要準時處理每月的居屋供款，日後亦可能因應個人財務狀況，考慮將物業轉按或加按。不過，政府資助房屋的按揭安排與私樓大相逕庭，設有不少限制，並非可以隨意操作。
居屋轉按 (Refinance) 須知
不少私樓業主會利用轉按來賺取現金回贈，甚至套現資金作其他用途，但這一套操作並不完全適用於居屋。居屋業主想轉按，必須先向房屋委員會（房委會）提交書面申請，並取得「轉按同意書」。銀行收到這份關鍵文件後，才會正式處理你的申請。
更重要的一點是，房委會批准轉按的原則，純粹是為了讓業主轉到利率或條款更優惠的銀行，以減輕日後的居屋供款壓力。因此，新的按揭貸款額絕對不能超過原有的貸款餘額，意味著業主無法藉此套現。同時，新的居屋供款年期亦不能長過原先按揭剩下的年期。
居屋加按 (Top-up) 的嚴格限制
至於加按套現，限制就更加嚴格。房委會基本上不會批准居屋業主為個人財務周轉（例如投資、裝修或旅遊）而申請加按。只有在業主面臨一些非常特殊且緊急的財政困難時，房委會才會酌情考慮批准。
這些特殊情況通常包括籌集資金以應付家庭成員突發的嚴重醫療開支、子女的海外教育費用、殮葬費，或因生意出現嚴重財困而瀕臨破產等。申請時，業主必須向房委會提交詳盡的證明文件，力證有真實且迫切的需要。即使理由看似充分，最終審批權仍在房委會，並非必然獲批。因此，在計劃任何涉及加按的財務安排前，切勿單靠坊間的居屋供款計算機自行作居屋供款計算，應先直接向房委會查詢清楚，以免大失預算。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
退休或無固定入息人士，可以申請居屋按揭嗎？
這個問題的答案，關鍵在於你申請的是房委會還是房協的居屋。
如果你購買的是房委會旗下的一手或二手居屋，答案是可以的。因為有政府的按揭擔保，銀行審批會比較寬鬆。申請人即使沒有固定入息證明，例如退休人士或家庭主婦，通常只需向銀行提交一份「有能力還款聲明書」，並在律師樓進行宣誓，證明自己有足夠能力應付日後的居屋供款。銀行一般都會接納。
不過，假如你購買的是房協的單位，情況就完全不同。由於房協的居屋沒有政府擔保，銀行會視其為私人樓宇按揭處理，申請人必須提供足夠的入息證明，並且需要通過壓力測試。如果入息不足，便可能需要增加擔保人。
房委會居屋按揭真的完全不能加擔保人？
是的，這點基本上是正確的。房委會居屋按揭的最大特點，就是由政府作為擔保人，為銀行分擔了潛在的壞帳風險。正因如此，銀行已經獲得足夠保障，所以不會再接納申請人增加額外的擔保人。貸款人必須是物業的業主本人。
但同樣地，這個規則只適用於房委會的居屋。如果你選擇的是房協的資助房屋，由於申請流程與私樓相近，銀行會要求進行壓力測試。當申請人的供款能力不足以通過測試時，就可以透過增加擔保人來滿足銀行的審批要求。
各大銀行的居屋按揭利率和回贈有何分別？
在居屋按揭市場，銀行的競爭相當激烈。現時大部分銀行提供的居屋按揭計劃，都以最優惠利率(P按)為基礎，實際按揭利率的差距非常小。市場上的利率普遍在4.125厘左右浮動。
真正的分別，主要體現在現金回贈和其他優惠上。銀行會根據你的貸款額，提供不同比例的現金回贈，一般來說，貸款額愈高，回贈率也愈高。有些銀行可能還會提供額外的超市禮券或按揭火險優惠。所以在正式申請前，花點時間比較不同銀行的最新優惠，是相當值得的。
「租者置其屋」單位的按揭計算有何特別之處？
「租者置其屋」計劃（簡稱「租置」）的按揭安排，可說是最特別的一種。它最大的亮點，是銀行可以提供高達物業買價100%的按揭貸款。
這意味著，合資格的租戶在購買自己現居的公屋單位時，理論上可以無需準備首期。在進行居屋供款計算時，你會發現起步門檻極低。當然，買家仍需準備一筆小額資金支付訂金及其他雜費，而銀行貸款會覆蓋扣除訂金後的樓價餘額。還款年期最長可達30年，讓每月供款額變得非常輕鬆。
新政策下，購買超高齡二手居屋 (如40年以上) 有何按揭選擇？
自2025年3月新政策實施後，購買高樓齡的二手居屋變得更有彈性，特別是影響了居屋供款年期的計算。
對於由首次發售日起計40年內的二手房委會居屋，買家仍然可以申請最長30年的還款期，以及最高九成（白表）或九成半（綠表）的按揭。
真正的改變，是針對樓齡介乎40至50年的單位。在這情況下，銀行的基本按揭成數會降至八成。不過，新政策容許買家透過申請按揭保險計劃（MIP），將按揭成數「加碼」至最高的九成或九成半，同時還款期最長仍可達30年。這個新選擇，大大減輕了購買超高齡居屋的首期負擔。