聯名買樓是不少港人置業的常見選擇，但當雙方財務規劃出現分歧，或出現突發資金需求時，「聯名物業」隨時成為按揭申請的枷鎖。想合併收入以通過壓力測試，但又希望保留其中一方的「首次置業」身份？計劃再添置物業，想透過「甩名」操作，以慳稅方式入市？抑或在急需資金周轉時，希望在不驚動其他業主的情況下，單方面為物業融資套現？本文將為您全面拆解聯名物業一人按揭的三大財技，由擔保人方案、甩名操作到應急貸款比較，助您一文看清箇中細節、稅務成本與潛在風險，揀選最適合自己的終極方案。
聯名物業一人按揭三大核心場景
談及聯名物業一人按揭，這並非指單一的按揭產品，而是在不同人生階段及財務目標下，衍生出的幾種常見操作方式。許多人最初選擇聯名持有物業，是為了集合財力置業。但隨著時間推移，家庭的理財策略會改變，於是便出現了各種需要將按揭責任轉移或集中到其中一人的情況。以下我們將會拆解三個最核心的應用場景，讓你了解這些財技的實際用途。
場景一：合併收入以通過壓力測試
這是最常見的起點。對於許多伴侶或家庭來說，單靠一人的收入，要通過銀行的壓力測試並成功申請按揭，門檻相當高。因此，最直接的方法就是聯名買入物業，並且申請聯名物業按揭。銀行在審批時會將兩位申請人的收入合併計算，總收入提高了，自然更容易達到供款與入息比率的要求。這個做法的目的，純粹是為了集合兩人的購買力，順利「上會」，先成功置業。
場景二：透過「甩名」恢復首置身份再置業
當家庭資產增長，並計劃購入第二個物業作投資或自用時，這個場景便會出現。如果物業仍然由兩人聯名持有，那麼雙方都已不是「首次置業」人士，購買新物業便需要支付高昂的從價印花稅。為了節省這筆可觀的稅款，其中一方可以透過「甩名」的法律程序，將自己持有的業權以買賣形式轉讓給另一位聯名業主。完成後，承接業權的一方需要重新申請一份屬於自己的按揭，這就是典型的聯名物業甩名按揭。而「甩名」的一方則恢復了寶貴的「首次置業」身份，可以享受較低的稅率去購買下一個物業，這是一種極具策略性的資產增值技巧。
場景三：單方面為物業融資套現應急
人生總有預料之外的財務需要，例如生意周轉或家庭急用。假如其中一位業主急需資金，但另一位聯名業主不同意或無法合作辦理聯名物業加按，情況就會變得棘手。在這類緊急情況下，需要資金的業主可以考慮尋求財務機構協助，單獨將自己擁有的物業業權份額抵押以獲取貸款。這種操作俗稱「單邊按揭」，屬於聯名物業一人按揭的一種特殊形式。它的好處是無需得到其他業主同意，審批速度快，能解燃眉之急。不過，這通常是應急的最後方案，因為其利率一般較高，而且存在一定風險。
申請聯名按揭前必讀：兩種物業業權形式剖析
在深入探討如何操作聯名物業一人按揭的財技之前，我們必須先打好基礎。了解香港物業最常見的兩種業權形式，是極為重要的一步，因為不同的業權形式，會直接影響日後申請聯名物業按揭、加按，甚至進行聯名物業甩名按揭時的各種操作與可能性。
聯權共有 (Joint Tenancy) – 俗稱「長命契」
定義：所有業主視為單一整體，共享業權。
聯權共有的概念，可以想像成所有聯名業主是一個不可分割的團隊，共同擁有整個物業的百分之百業權。法律上並不會區分每個人佔有多少百分比，而是視大家為單一的業主。
對按揭的影響：任何按揭、加按或出售，原則上需全體業主同意。
正因為所有業主被視為一個整體，所以在處理物業的重大事項時，例如申請按揭、進行加按套現，或者決定出售物業，都必須取得全體聯名業主的一致同意，並且共同簽署相關法律文件，缺一不可。
繼承特點：生存者權利，業權自動歸屬在世的聯名業主。
「長命契」這個俗稱，正正源於其獨特的繼承方式。當其中一位聯名業主離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。這個業權轉移過程是凌駕於遺囑之上的，業權不會成為離世者的個人遺產。
分權共有 (Tenancy in Common)
定義：各業主擁有獨立、可分割的業權份額。
分權共有則完全不同，它清晰界定了每位業主所持有的業權份額。例如，雙方可以約定各佔50%，或者根據出資比例設定為一方佔70%、另一方佔30%。這些份額是獨立而且可以分割的。
對按揭的影響：理論上可獨立按揭個人份額，但銀行極少承造。
理論上，分權共有的業主可以獨立處理自己名下的業權份額，包括將其抵押。但是，在現實操作中，香港絕大多數銀行都不願意承造這種「半邊業權」的按揭，因為一旦借款人斷供，銀行要處理半份業權的物業會非常困難。
繼承特點：業權份額按遺囑或繼承法處理，成為個人遺產。
在繼承方面，分權共有的業權份額會被視為業主的個人資產。當業主離世後，其持有的業權份額會按照其訂立的遺囑進行分配，或者根據無遺囑繼承法例由其法定繼承人繼承。業權並不會自動轉移給其他的聯名業主。
場景一詳解：合併收入過壓測之「擔保人」最佳方案
情侶或夫婦決定聯名買樓，很多時候是為了將兩人的收入合併計算，以便順利通過銀行的壓力測試。要實現這個目標，其實不一定需要兩個人都成為業主。想做到類似聯名物業一人按揭的效果，運用「擔保人」這個財技，往往是更具遠見及彈性的選擇，能夠為您們的未來財務規劃鋪設更平坦的道路。
操作方式與優點：以「擔保人」取代聯名借款
操作方式：由一人任借款人，另一人作擔保人，合併計算收入。
具體操作非常直接。由收入較高或財務狀況較穩定的一方，單獨作為物業的唯一業主及按揭借款人。另一方則以「擔保人」(Guarantor) 的身份參與按揭申請。這樣一來，銀行在審批時，便會將借款人與擔保人的收入合併計算，用作評估供款與入息比率及壓力測試。最終效果與聯名借款人一樣，都能夠提升借貸能力。
方案優點：日後「甩走」擔保人身份，遠比物業甩名簡單及低成本。
這個方案最大的優勢，在於其日後的靈活性。當借款人的收入提升至足以獨自承擔供款時，便可以考慮「甩走」擔保人。這個過程遠比處理聯名物業甩名按揭簡單。通常只需要透過「轉按」到另一間銀行，在新申請中不再加入擔保人即可，手續相對簡單，成本也低很多。相反，物業甩名在本質上是一次業權轉讓，牽涉到律師費、印花稅等複雜程序和高昂費用。
注意事項：擔保人信貸報告仍會顯示全額貸款，影響未來借貸。
有一點必須注意，擔保人雖然不是業主，但在財務責任上與聯名借款人相似。整筆按揭貸款的總額，將會完整地顯示在擔保人的信貸報告 (TU) 上。這意味著擔保人的總負債水平會因此提高，未來若要以個人名義申請其他信貸產品，例如信用卡、私人貸款或另一筆樓宇按揭，其借貸能力將會受到影響。
為何擔保人方案更具長遠財務彈性？
保留「首次置業」身份：為另一方日後置業節省大量印花稅。
採用擔保人方案，其中一方（擔保人）並未持有任何物業業權，因此他依然保留了寶貴的「首次置業」身份。這為您們的未來打開了另一扇門。日後若家庭有能力及打算購入第二個物業作投資或自用，這位保留了首置身份的伴侶便可以買家身份入市，享受較低的從價印花稅稅率，節省的稅款隨時可達數十萬元。
避免未來成本：毋需支付因甩名而產生的律師費及潛在稅項。
從一開始就規劃好，避免了聯名持有物業，自然也迴避了日後可能因關係轉變或財務重組而需要「甩名」的煩惱。您們將毋需為業權轉讓支付高昂的律師費、銀行手續費及潛在的印花稅開支，讓資金可以更有效地運用在其他地方。這種未雨綢繆的規劃，正是精明理財的體現。
場景二詳解：恢復首置身份之「甩名」按揭操作全拆解
對於聯名物業的業主來說，其中一個最常見的操作就是進行「甩名」，這是一種極具策略性的聯名物業一人按揭財技。當您們計劃購入第二個物業時，透過「聯名物業甩名按揭」的操作，其中一方就可以恢復寶貴的「首次置業」身份，從而節省大筆印花稅開支。這個操作看似複雜，但只要掌握核心步驟，就能順利釋放家庭的置業潛力。
「甩名」操作核心：近親業權轉讓
定義與目的：聯名業主將其業權轉售予近親，以恢復「首次置業」身份。
「甩名」的本質，其實是一項近親之間的物業業權轉讓。操作很直接，就是其中一位聯名業主，將自己持有的業權份額，以買賣的形式轉售給另一位近親聯名業主。完成交易後，出售業權的一方名下再無任何住宅物業，法律上即刻恢復「首次置業」的身份。這個身份在下次置業時，就能享受較低的印花稅率及更寬鬆的按揭條件。
聯名物業甩名按揭申請須知
按揭成數：視同一般買賣，樓價$1,000萬以下最高可借八至九成。
銀行在審批甩名按揭申請時，會將其視為一宗標準的二手物業買賣。這意味著承接業權的一方可以申請高成數按揭。根據現時政策，只要樓價在$1,000萬以下，最高可申請八成至九成的按揭，操作上與一般聯名物業按揭的申請相似。
轉讓定價：成交價不能大幅偏離市價，否則銀行有權拒批。
一個常見的誤解是，以為近親轉讓可以用象徵式價錢（例如$1）進行。這在現實中是行不通的。轉讓的成交價必須貼近市場價格。如果定價大幅低於市價，銀行會質疑交易的真實性，並且有權拒絕批出按揭。同時，稅務局亦會以其評估的市價為基礎，追收應繳的印花稅。
稅務成本：印花稅按較低的「第二標準稅率」計算。
甩名操作在稅務上的最大優勢，就是印花稅可以按照較低的「第二標準稅率」計算，而不是非首置人士需要繳付的高額從價印花稅。稅款的計算基礎是轉讓的業權份額所對應的物業價值，所以成本相對較低。
承接方要求：接收業權一方須能獨立通過壓力測試。
這是整個甩名操作能否成功的關鍵。接收全部業權的一方，必須單憑自己的入息，就能夠獨立通過銀行的供款與入息比率要求。銀行會嚴格審核其還款能力，確保他有足夠財力承擔整筆按揭貸款。
甩名按揭的策略價值：釋放未來投資潛力
透過此財技，可將按揭責任轉移至一人，釋放另一方的購買力。
甩名按揭的真正價值，在於其長遠的財務規劃功能。透過這個財技，物業業權與按揭責任都集中到其中一位業主身上。另一位業主則成功「鬆綁」，不僅恢復了首置身份，其信貸報告上的按揭負債亦會被移除。這大大釋放了他的借貸能力與購買力，為家庭未來購入第二個物業作投資或自住，鋪平了道路。
場景三詳解：單方面套現應急之方案比較與風險
人生總有突發情況，當您急需資金周轉，但聯名物業的其他業主卻不同意透過正常的聯名物業加按來套現時，情況便會變得棘手。在這種進退兩難的局面下，市面上確實存在一些專為應對此類情況的「聯名物業一人按揭」融資方案。不過，這些方案的操作原理與風險，跟傳統銀行按揭截然不同，在決定前必須仔細權衡。以下將會深入剖析兩個主要方案，助您了解其中的利弊。
方案一：財務公司「單邊按揭」
操作原理：單獨抵押個人持有的業權份額，毋需其他業主同意。
「單邊按揭」是財務公司提供的一種特殊貸款，容許聯名物業其中一位業主，單獨將自己持有的業權份額抵押給財務公司，從而獲取貸款。整個過程，理論上可以完全毋需通知或取得其他聯名業主的同意，因此成為不少人的應急選項。
優點：無需通知、審批快速、文件要求寬鬆。
此方案最大的特點就是其便利性與速度。由於毋需其他業主簽署文件，省卻了內部協商的漫長過程。財務公司的審批標準通常較銀行寬鬆，文件要求亦相對簡單，最快可以在短時間內批出款項，解決燃眉之急。
主要風險：年利率極高（可達18%或以上）、原銀行有權Call Loan、按揭紀錄可被查冊發現。
便利的背後，隱藏著三大顯著風險。第一，利息成本極高，實際年利率可以高達18%或以上，遠超於銀行按揭利率，長期負擔極為沉重。第二，此舉極可能違反您與一按銀行的按揭合約條款。銀行一旦透過信貸報告或土地查冊得悉物業有未經同意的額外抵押，便有權視為違約，並立即要求您全數清還按揭貸款（俗稱Call Loan）。第三，雖然毋需通知家人，但單邊按揭的按揭契仍需在土地註冊處登記，任何人進行查冊都能輕易發現，並非絕對保密。
方案二：業主私人貸款
操作原理：以業主身份申請無抵押私人貸款。
這並非一種按揭，而是一種專為物業持有人而設的無抵押私人貸款。財務機構看重的是您的「業主」身份，視之為一個較佳的信貸證明，因此願意批出比一般私人貸款更高的金額和更佳的條款，但過程完全不會為您的物業業權作任何抵押登記。
優點：完全不影響屋契、零Call Loan風險、手續最簡單。
由於貸款性質是無抵押，您的樓契不會有任何新的抵押紀錄，因此亦完全消除了被一按銀行Call Loan的風險，這是它相對於單邊按揭的最大優勢。申請手續與一般私人貸款無異，過程最為簡單快捷，私隱度亦是最高。
缺點：貸款額度或較低，利率視乎個人信貸評級。
這種貸款的額度，始終會受到個人信貸評級（TU）及還款能力的嚴格限制。雖然比普通私貸高，但通常仍會低於「單邊按揭」所能借到的金額。最終的利率亦與您的信貸紀錄息息相關，信貸評分較差的人士，獲批的利率可能不甚理想。
如何抉擇？以「風險可控性」為核心的決策框架
安全性優先：若金額不大且重視保密，首選「業主私人貸款」。
假如您需要的資金金額不大，並且首要考慮是避免觸發任何家庭或法律風險，「業主私人貸款」無疑是更穩妥的選擇。它既能滿足您的應急需要，又不會影響到物業本身或驚動一按銀行，將潛在的負面影響降至最低。
高風險應急：僅在急需大額資金且無他法時，才考慮「單邊按揭」。
「單邊按揭」應被視為萬不得已之下的最終方案。只有在您急需一筆遠超私人貸款能力的大額資金，並且已評估及準備好應對Call Loan等潛在風險時，才應謹慎考慮。選擇此方案前，務必制定清晰的短期還款計劃，避免陷入長期的利息陷阱。
【懶人包】聯名物業各類按揭方案快速比較
方案決策比較總覽
面對各種聯名物業一人按揭方案，選擇困難是人之常情。其實，不同的財技適用於不同的人生階段和財務目標。為了讓你一目了然，我們將從操作性、財務風險及長遠影響三個核心維度，詳細比較各種方案，助你快速找到最適合自己的路徑。
操作性比較：適用場景、貸款機構與審批時間
操作性是決策的第一步，它決定了一個方案是否可行。你需要考慮自己的實際情況，例如需要資金的急切程度，以及願意接觸的貸款機構類型。
- 「擔保人」方案
- 適用場景：首次置業時，單人收入不足以通過壓力測試，需要合併收入申請聯名物業按揭。
- 貸款機構：主要為銀行。
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審批時間：與一般按揭申請同步，通常需時數星期至一個月。
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「聯名物業甩名按揭」
- 適用場景：其中一方希望恢復「首次置業」身份，以便未來再購買物業，節省印花稅。
- 貸款機構：主要為銀行。
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審批時間：視同一般物業買賣，流程較長，涉及律師樓處理轉讓文件，一般需要一個月以上。
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財務公司「單邊按揭」
- 適用場景：急需大額資金周轉，但無法或不想讓其他業主知道，屬高風險應急方案。
- 貸款機構：僅限財務公司。
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審批時間：非常快速，文件齊備下，最快可於數天內完成。
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「業主私人貸款」
- 適用場景：需要一筆靈活資金應急，重視私隱度，且不想影響物業契約。
- 貸款機構：銀行和財務公司均有提供，財務公司審批較寬鬆。
- 審批時間：極快，部分機構可做到即日或24小時內批核放款。
財務風險比較：利率、雜費與最大潛在危機
每個方案的背後，都附帶著不同程度的財務風險。除了最直觀的利率，隱藏的雜費和潛在危機更需要仔細衡量。
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利率水平：銀行方案（擔保人、甩名按揭）的利率最低，通常跟隨最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）。其次是業主私人貸款。財務公司的單邊按揭利率最高，年利率可達十多厘甚至更高。
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相關雜費：「甩名按揭」成本最高，包含律師費、印花稅（即使是第二標準稅率）及銀行手續費。「單邊按揭」也需要律師費。而「擔保人」方案及「業主私人貸款」的雜費則相對較少，甚至全免。
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最大潛在危機：「單邊按揭」的最大危機，是原有一按銀行一旦發現，有權立即Call Loan，即要求你全數清還按揭貸款，後果非常嚴重。至於「甩名按揭」的風險，在於承接業權一方必須能獨立通過財務審查，否則交易便會失敗。
長遠影響比較：信貸評級、私隱度與未來彈性
一個財務決定，影響往往不止於當下。你需要思考這個決定如何影響你未來的信貸健康、個人私隱以及財務規劃的彈性。
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信貸評級（TU）：不論是「擔保人」還是聯名業主，整筆聯名物業加按或新造按揭的總額，都會100%完整顯示在各人的信貸報告上，共同影響借貸能力。任何一方遲還款，所有人的信貸評分都會受損。
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私隱度：「業主私人貸款」的私隱度最高，完全不影響樓契，亦無需通知其他業主。相反，「單邊按揭」雖然無需其他業主同意，但按揭契仍需在土地註冊處登記，任何人查冊都能發現，並非完全保密。
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未來彈性：「擔保人」方案的彈性最佳，日後只需透過轉按便可「甩走」擔保人身份，手續簡單且成本低。而「甩名按揭」則為其中一方創造了再置業的彈性。至於「單邊按揭」，它會嚴重影響物業未來的買賣或轉按，彈性最低。
【專家警告】聯名物業一人按揭前三大共同風險
在考慮進行任何形式的聯名物業一人按揭操作前，清楚了解當中環環相扣的共同風險是至關重要的。不論是為了應急套現，或是進行聯名物業甩名按揭，聯名物業按揭的結構本身就意味著所有業主的財務狀況緊密相連。以下三大風險，是每位聯名業主都必須正視的現實。
風險一：信貸評級 (TU) 的綑綁效應
全額負債原則：聯名或擔保，總貸款額100%顯示在各人信貸報告。
許多人有一個誤解，以為聯名按揭的債務會按業權比例攤分。事實並非如此。假設按揭總額為500萬，在環聯（TransUnion）的信貸報告上，兩位業主都會各自顯示一筆500萬的總負債，而不是250萬。這個「全額負債」原則，會顯著提高個人的總負債水平，直接影響日後獨立申請信用卡、私人貸款或其他按揭的審批結果與借貸能力。
一損俱損原則：任何一方遲還款，將同時拖累所有相關人士評分。
這種綑綁效應的另一面，就是風險的共同承擔。只要其中一位業主出現任何一次遲還款紀錄，所有聯名業主及擔保人的信貸評分都會即時受到同等程度的負面影響。這種「一損俱損」的機制，意味著您的信貸健康，不僅取決於自己，也掌握在您的合作伙伴手上。
風險二：違反一按合約的「Call Loan」危機
違約行為：未經一按銀行同意下加按（如單邊按揭）即屬違約。
當初承造一按時，按揭合約中通常有條款列明，未經銀行書面同意，業主不得將物業再作任何形式的抵押。因此，若業主在未通知一按銀行的情況下，自行向財務公司申請「單邊按揭」或進行聯名物業加按，法律上已構成違約行為。
嚴重後果：銀行有權要求立即全數還款，否則物業可被拍賣。
一旦銀行發現這種違約行為，便有權行使「Call Loan」權利，意思是要求借款人立即清還所有未償還的按揭貸款。假如業主無法在短時間內籌集足夠資金還款，銀行便可採取法律行動，最終將物業收回並公開拍賣，後果極為嚴重。
風險三：關係轉變引致的業權僵局
潛在衝突：若關係破裂，在「聯權共有」下，任何一方不同意都無法出售或加按。
以「聯權共有」（俗稱長命契）形式持有的物業，所有重大決定，包括出售、加按，甚至辦理聯名物業甩名按揭，都必須得到全體業主一致同意並簽署文件。假如業主之間的關係（例如夫妻或生意夥伴）一旦破裂，任何一方只要拒絕合作，物業便會陷入完全的決策僵局。這意味著即使其中一方急需資金或希望出售物業，另一方亦能合法地阻止任何操作，令物業變成一項無法動彈的資產。
聯名物業按揭常見問題 (FAQ)
「長命契」物業可否單方面申請加按？
可以，但僅限財務公司「單邊按揭」或申請「業主私人貸款」。
原則上，「長命契」物業的任何按揭操作都需要全體業主同意。不過，若急需資金，仍有兩個途徑可循。第一是財務公司的「單邊按揭」，業主可抵押個人持有的業權份額獲取貸款，優點是審批快速，但利率極高，而且可能觸發一按銀行的Call Loan風險。第二個選擇是申請「業主私人貸款」，這是一種無抵押貸款，但因您擁有業主身份而有機會獲取更高額度，此方法完全不影響物業契約，是相對安全的選項。
作為按揭擔保人，名字會否顯示在樓契上？
不會。擔保人只記錄於按揭契，並非業主，名字不會上田土廳。
這是一個常見的誤解。物業的樓契（或稱業權契據）是記錄物業法定擁有權的文件，只會顯示業主的名字，並會在土地註冊處（田土廳）登記。擔保人的角色是為貸款作財務擔保，其法律責任和資料只會記錄在您與銀行簽訂的按揭貸款合約（按揭契）之中，所以擔保人並非業主，名字自然不會出現在樓契上。
辦理甩名時，能否以$1象徵式轉讓業權？
不可以。稅局會按市價追收印花稅，銀行亦不會批核此類交易。
在辦理聯名物業甩名按揭時，嘗試以$1或其他象徵式價錢轉讓業權是行不通的。首先，稅務局會以物業的市場估值來評估應繳的印花稅，而不會接納遠低於市價的成交價。其次，銀行在審批按揭時會視之為一宗正式的買賣，若成交價嚴重偏離市價，銀行會認為交易不尋常，因此不會批出按揭貸款。
聯名按揭或擔保會否影響我申請其他貸款？
會。按揭總額會全數計入您的負債，顯著降低您的借貸能力。
不論是聯名物業按揭的其中一位借款人，還是按揭擔保人，整筆按揭貸款的總額都會完整地顯示在您個人的信貸報告（TU）之上，並不會按業權比例攤分。例如一筆$500萬的按揭，您與聯名人的信貸報告上都會各自顯示一筆$500萬的負債。這會大幅提高您的總負債水平，當您日後申請信用卡或私人貸款時，金融機構會將此計算在內，從而顯著降低您的總借貸能力。