「轉按」或「加按」是不少業主在管理物業財務時的常見選擇，目的不外乎尋求更優惠利率或套現資金周轉。然而，當物業進行再按揭後，其利息支出是否仍符合稅務局的「居所貸款利息扣除」資格？尤其「加按套現」所產生的利息，計算方法與首次置業或純轉按大有不同，稍一不慎或會錯失慳稅機會，甚至誤報稅項。本文將為你全面拆解2025年轉按及加按的利息扣稅安排，由6大基本資格門檻、官方計算公式及實例，到最新的扣稅年期與上限（包括2025/25財政年度新生子女額外扣除額），再到不同業權及已婚人士的報稅策略，一文釐清所有疑點，助你精明規劃，盡享稅務優惠。
申請物業按揭利息扣稅：6大資格門檻全檢視
想知道物業再次按揭貸款的利息支出是否可以扣稅，首先要清楚了解稅務局的基本要求。這六大資格門檻就像一個清單，缺一不可。了解清楚這些基本規則，才能準確計算自己的物業按揭利息扣除額。現在就讓我們逐一檢視，看看你是否符合所有條件。
資格一：業權要求（必須為物業註冊業主）
申請扣稅的第一個條件，是你必須是該物業的註冊業主。這代表你的名字需要正式記錄在土地註冊處（田土廳）的登記冊上。不論你是唯一擁有人、與他人聯權共有（長命契）或是分權共有，只要你是註冊業主之一，就符合了這個基本要求。需要留意，僅僅簽署了臨時買賣合約，但未完成交易並正式註冊業權，是不符合資格的。
資格二：物業用途（必須為個人主要居所）
稅務優惠的目的是減輕自住業主的負擔，所以該物業必須是你在該課稅年度內的主要居住地方。如果你同時擁有多於一個物業，也只能選擇其中一個作為主要居所來申請扣稅。如果物業只是部分用作自住，例如有部分空間出租，那麼可扣除的利息金額就需要按自住部分的比例來計算。
資格三：物業類別（必須為香港境內住宅）
這個資格相當直接，就是該物業必須位於香港境內，而且物業性質是住宅。海外物業，或者在香港境內的非住宅物業，例如商舖、工廈或車位（除非該車位與自住物業位於同一發展項目內並一併申請），它們的貸款利息都不能用作扣稅。
資格四：貸款目的（必須用作購買該物業）
這是申請扣稅的核心條件之一，特別是涉及轉按或加按時。你申請的貸款，必須是用於購買這個申請扣稅的住宅物業。如果貸款是用於其他目的，例如個人週轉、投資股票或裝修，那麼相關的利息支出就不能扣稅。這也解釋了為何加按套現部分的物業二按利息，在計算扣稅時需要特別處理。
資格五：貸款擔保（須以該物業或任何其他香港財產作按揭）
你申請的這筆購樓貸款，必須有抵押品作擔保。一般來說，貸款會以你購買的那個物業本身作按揭。不過，稅例也容許以任何其他在香港的財產作物業按揭或押記作擔保。簡單來說，只要貸款是由認可機構批出，並且有香港的資產作為抵押，就符合這一項要求。
資格六：貸款機構（須為訂明機構）
並非所有貸款的利息都能扣稅，提供貸款的機構必須是稅務條例中的「訂明機構」。這包括了大家最常接觸的機構，例如政府、銀行、持牌放債人、註冊儲蓄互助社，甚至你的僱主。向家人、朋友或非持牌的財務公司借貸所產生的利息，就不能用來申請稅務扣除了。
轉按、加按扣稅大不同：再按揭利息計算核心
談到物業再次按揭貸款的利息支出，許多業主都會關心它是否與首次置業的物業按揭利息一樣，可以全額用作扣稅。當大家考慮轉按或加按時，必須留意稅務上的處理方式有很大分別。稅務局判斷利息能否扣除的核心原則，在於貸款目的是否純粹用作「購買該物業」。正是這個原則，導致了「純轉按」和「加按套現」在扣稅計算上的根本差異。
稅務分野：「純轉按」與「加按套現」的可扣稅利息
要理解可扣稅的金額，首先要分清楚「純轉按」與「加按套現」這兩個概念。雖然兩者都涉及更換按揭計劃，但是貸款金額的變化，直接決定了可扣稅利息的計算方法。
純轉按 (Remortgage)：原有貸款利息可繼續扣除
純轉按是指，將原有物業貸款的未償還餘額，平手轉移到另一間銀行。整個過程沒有增加貸款總額，目的通常是為了獲取更低的利率或更高的現金回贈。在稅務局眼中，這筆新貸款的用途依然是為了購買該自住物業。因此，轉按後所支付的全數利息，基本上都可以繼續用作申請利息扣除，當然，仍然受每年最高十萬港元的上限所規限。
加按套現 (Cash-out Refinancing)：套現部分利息不可扣除
加按套現就不同了。它是指向銀行申請一筆高於原有貸款未償還餘額的新貸款，從中取得一筆現金作其他用途。這筆額外套現的資金，由於並非用作購買該物業，所以其所產生的利息，是不符合扣稅資格的。這意味著，並非所有物業二按利息都能扣稅。稅務局會要求按比例計算，只有相當於原有貸款餘額部分的利息，才可以申報扣除。
加按的可扣稅利息：官方計算公式及實例
當進行加按套現後，可扣稅的利息需要運用官方公式計算。計算方法非常清晰，主要分為兩個步驟。
可扣稅利息的官方公式是：
該年度實際支付的總利息 x (原有貸款的未償還餘額 / 新貸款總額)
計算步驟一：找出「原有貸款的未償還餘額」
計算的第一步，是準確找出在加按前，「原有貸款的未償還餘額」是多少。這個數字是指在原銀行承造的按揭貸款中，尚未償還的本金金額。這個資料通常可以在原有銀行的按揭月結單上找到，亦可在轉按交易文件中核實。它是整個計算的基礎，所以必須準確無誤。
計算步驟二：代入公式計算可扣稅利息比例
得到關鍵數字後，就可以代入公式計算。我們用一個簡單例子來說明。
假設：
* 你原有的按揭貸款，在加按前的未償還餘額是$300萬。
* 你向新銀行申請了一筆$400萬的新貸款，即套現了$100萬。
* 在該課稅年度，你為這筆$400萬的新貸款合共支付了$120,000利息。
根據公式，可扣稅的利息比例是：
$300萬 (原有貸款餘額) / $400萬 (新貸款總額) = 75%
因此，你在該年度可申報的扣稅利息金額是：
$120,000 (已付總利息) x 75% = $90,000
在這個例子中，即使你實際支付了$120,000利息，但是在報稅時，只可以申報$90,000作為居所貸款利息扣除。餘下的$30,000利息，因為是來自套現的$100萬資金，所以不能扣稅。
按揭利息扣稅額度、年期與2025/25財政年度新措施
清楚了解物業再次按揭貸款的利息支出如何計算後，下一步就是掌握扣稅的「額度」和「年期」限制。這兩點直接決定了你可以節省多少稅款，所以我們一起來看看其中的細節。
扣稅上限：$100,000基本額與新生子女額外扣除
首先，我們談談每年最多可以扣減多少物業按揭利息。這部分有一個基本額度，還有一個為新生家庭而設的最新優惠。
基本扣除額：每年上限$100,000
根據現行稅例，每位納稅人就其自住物業，每個課稅年度可申索的居所貸款利息扣除額，上限為$100,000。這個額度是針對每一個物業計算的。如果物業由你一人全權擁有，你便可獨享全額上限。如果是聯權或分權持有，這個$100,000的上限則需要按業主人數或業權比例攤分。
2025/25新措施：新生子女額外扣除$20,000
政府在最新的財政預算案中，為新生家庭帶來一個好消息。由2025/25課稅年度起，如果納稅人的子女在2023年10月25日或之後出生，便有資格申請額外$20,000的居所貸款利息扣除額。換句話說，合資格人士的扣稅上限將由$100,000提高至$120,000，這無疑為新手父母們提供了額外的財政支持。
扣稅年期：20年配額的靈活運用策略
除了金額上限，時間限制也是一個關鍵。稅法規定每位納稅人一生中最多可以享受20個課稅年度的利息扣除。如何善用這20年配額，是一門值得學習的理財策略。
核心原則：20年配額無需連續使用
最重要的一個原則是，這20年的扣稅配額並不需要連續使用。你可以把它想像成手上有20張「利息扣稅券」，你可以在整個供樓生涯中的任何20個課稅年度分開使用。例如，你可以連續使用5年，然後因為某些原因（例如將物業出租）而暫停數年，之後再重新用作物業自住時，可以繼續使用餘下的15年配額。
決策要點：何時應使用或保留扣稅配額
既然配額可以靈活運用，那麼你便應該在最合適的時機才動用它。以下幾個要點可以幫助你作出決定：
評估你的稅務負擔：如果你的應課稅入息在扣除基本免稅額後已經很低，甚至無需繳稅，那麼動用一年的扣稅配額就顯得浪費了。你可以考慮保留配額，待將來收入增加、稅務負擔變重時再使用。
考慮利息支出高低：按揭供款的特點是「息隨本減」，即是說供款初期的利息佔比最高，之後會逐年遞減。所以，在供款的頭幾年，你的利息支出通常最高，也最容易用盡每年的扣稅上限。這段時間是使用配額的黃金時期。
規劃未來的置業藍圖：如果你有計劃在未來「細屋換大屋」，意味著你將來的按揭貸款額和利息支出會更高。在這種情況下，你可以策略性地保留部分配額，留給將來利息開支更大的新物業使用，以發揮最大的慳稅效果。
不同業權的扣稅額分配方法
談到申報物業再次按揭貸款的利息支出時，如果你是與其他人共同持有物業，一個很自然的問題就是：扣稅額應該如何分配？稅務局的處理方法並非一刀切，而是根據物業在土地註冊處登記的業權種類來決定。不同的業權形式，會直接影響每位業主可以申索的物業按揭利息扣除上限。
唯一擁有人：獨享全額扣除
我們先從最簡單的情況說起。如果物業的註冊業主只有你一個人，那扣稅的計算就非常直接。作為唯一擁有人，你可以獨享全數的居所貸款利息扣除額。換句話說，你可以將年度內實際支付的所有利息用作扣稅，上限為每年$100,000。
聯權共有人（長命契）：按業主人數平均分配
如果你和伴侶或家人是以「聯權共有」（俗稱「長命契」）的形式持有物業，扣稅額的分配原則就是「平均分配」。在稅法上，所有聯權共有人會被視為一個整體。因此，不論每個人實際供款的金額是多少，每年$100,000的扣稅上限都需要按業主人數平均攤分。舉個例子，如果夫婦二人聯權擁有一層樓，每人的扣稅上限就是$50,000（$100,000 ÷ 2）。這個原則同樣適用於任何物業二按利息的申索。
分權共有人：按業權份額比例分配
至於另一種常見的共有形式「分權共有」，計算方法就有所不同。它的核心原則是按照業權份額比例來分配扣稅額。在分權共有的契約上，會清楚列明每位業主所佔的業權百分比。申報物業按揭利息扣稅時，稅務局會嚴格跟隨這個比例來計算每人的扣稅上限。例如，假設你和一位朋友以分權共有形式買入物業，你佔70%業權，朋友佔30%。那麼，你的個人扣稅上限就是$70,000（$100,000 x 70%），而你朋友的上限則是$30,000（$100,000 x 30%）。
已婚人士稅務優化：合併評稅與配偶提名策略
處理物業再次按揭貸款的利息支出時，已婚人士的身份其實提供了一些額外的稅務規劃空間。除了各自獨立報稅，你與配偶還可以根據家庭的總收入情況，選擇合併評稅或提名配偶申索扣除，目的是將每一元的利息扣除額都用得其所，達致最佳的稅務效益。以下就為你拆解這幾種策略的分別和應用時機。
分開評稅 vs 合併評稅：如何選擇？
分開評稅是薪俸稅的預設處理方式。如果你和配偶是物業的聯權共有人，並且各自都有穩定的應課稅入息，那麼最直接的方法就是各自在報稅表上申索自己應佔的物業按揭利息扣除額。這種做法簡單直接，適用於大部分雙收入家庭。
然而，當配偶其中一方的收入較低時，情況就有所不同。如果配偶其中一方的入息，低於其個人免稅額加上他/她那份物業按揭利息扣除額的總和，選擇合併評稅通常會更有利。簡單來說，合併評稅就是將夫妻二人的入息和扣除額合併計算，這樣低收入一方未用盡的扣除額，就可以轉撥給高收入的一方使用，避免浪費任何可用的稅務寬免，從而減低整個家庭的總稅款。
提名配偶申索：當業主無應課稅收入時的方案
提名配偶申索是一個非常特定的方案，它與合併評稅的主要分別在於業主的收入狀況。這個方案的申請前提是，物業的業主在該課稅年度內完全沒有任何應課稅收入，包括薪俸、租金或業務利潤等。
在這種情況下，該名沒有收入的業主，可以提名其有應課稅收入的配偶，申索全數的居所貸款利息扣除額。這個提名只限於配偶之間，並且需要每年在報稅表上重新確認。需要留意的是，即使是由配偶獲得稅務扣減，稅務局仍會視為業主本人使用了該年度的扣稅配額。
個人入息課稅的應用情境
個人入息課稅是另一種評稅方式，它會將你名下所有的收入來源（例如薪俸、租金、獨資業務利潤）合併計算。對於已婚人士，選擇個人入息課稅的最大好處，是可以更靈活地調配扣除額。
在個人入息課稅下，夫婦任何一方支付的可扣除利息（包括物業二按利息），會先從其個人總入息中扣除。如果有餘額，這個餘額可以轉去配偶的總入息中繼續扣減。這種方式特別適合收入來源較多元化的家庭，例如一方有薪金收入，另一方則有租金收入或業務利潤。它能確保利息支出可以有效地抵銷家庭整體的應課稅總收入，而不局限於薪俸稅的框架內。
物業再按揭利息扣稅常見問題 (FAQ)
處理物業再次按揭貸款的利息支出時，總會遇到一些細節上的疑問。我們整理了幾個大家最關心的問題，為你逐一解答。
問：申報轉按或加按利息時，需要向稅務局提交證明文件嗎？
在遞交報稅表的時候，你並不需要附上任何證明文件。稅務局是基於互信原則，讓你先行申報。不過，這不代表可以掉以輕心。根據法例，你有責任妥善保存所有相關紀錄，為期最少6年，以備稅務局日後抽查。這些文件包括你的新舊按揭貸款合約、銀行發出的年度還款結單（上面會清楚列明你全年支付的物業按揭利息總額）等。萬一稅務局需要你提供證明，你便能立即提交，確保你的扣稅申請萬無一失。
問：報稅後才發現漏報或錯報了加按利息，可以怎樣補救？
提交報稅表後才發現有錯漏，是可以補救的。你可以主動向稅務局提出更正。最直接的方法是向稅務局提交一份書面通知。信中需要清楚列明你的姓名、檔案號碼、相關的課稅年度，並且說明你需要更正的項目，例如漏報了可扣除的物業按揭利息，同時提供正確的利息金額。為了讓稅務局更快處理你的個案，建議附上相關的證明文件副本，例如顯示已付利息的銀行結單。一般而言，你可以在相關課稅年度結束後的6年內申請更正，所以即使過了一兩年才發現，通常都還來得及處理。
問：加按套現的資金如果用作裝修自住物業，相關利息可以扣稅嗎？
這是一個非常關鍵的問題，也是很多人容易混淆的地方。答案是不可以。稅務條例的規定非常清晰，只有用作「購買」該自住物業的貸款利息，才有資格申請扣稅。當你加按套現時，套現出來的資金，無論是用於裝修、投資，還是其他個人周轉，都已經偏離了「購買物業」這個原始目的。因此，這部分新增貸款所產生的物業二按利息，是不能夠用作稅務扣除的。稅務局在計算時，會嚴格區分你的貸款用途，只會批准相當於原有貸款未償還餘額部分的利息作扣稅。這一點在規劃加按時必須留意。