將公屋或居屋等資助房屋出售，是許多業主實現資產套現或換樓的重要決定。然而，整個過程牽涉房委會的繁複條款、兩種截然不同的出售途徑（第二市場與公開市場），以及補地價等關鍵步驟，往往令首次賣樓的業主感到困惑。本終極指南將為您清晰拆解賣公屋的五大關鍵步驟，由評估自身賣樓資格、比較兩大市場利弊，到深入剖析兩種途徑的詳細流程、精算補地價與各項成本，再到提醒您必須注意的法律陷阱與長遠後果。無論您是計劃換樓升級，還是希望善用資產，本文都能助您一步步穩妥完成交易，作出最明智的決策。
第一步：評估資格與了解兩大出售市場
想啟動賣公屋程序，第一步並非立即找地產代理放盤，而是先冷靜評估自己是否符合資格，並且深入了解出售單位的兩大主要途徑。這一步是整個賣公屋手續的基礎，清晰掌握這些資訊，可以為您之後的決定鋪路，讓過程更加順暢。
我可以賣樓嗎？出售公屋/居屋資格快速評估
在考慮賣公屋前，首先要確認您的單位是否符合房委會的出售規定。這並非單純看您持有單位多久，而是涉及單位類型、業權狀況和一個非常關鍵的日期。
可出售單位類型：租置、居屋、綠置居
香港的資助出售房屋種類繁多，但並非所有類型都可以自由轉售。一般來說，可以進行轉售的單位主要包括以下幾類：
- 租者置其屋計劃（租置）單位： 讓公屋租戶購入現居單位的計劃。
- 居者有其屋計劃（居屋）單位： 包括由房委會或房協興建的單位。
- 綠表置居計劃（綠置居）單位： 專為綠表人士而設的資助房屋。
如果您的單位屬於以上任何一類，那麼您便具備了出售的第一個基本條件。
業權狀況及居住年期基本要求
要出售單位，您必須是單位的唯一業主或所有聯名業主之一，並且業權完整。此外，房委會對資助房屋設有轉讓限制期（俗稱「禁售期」），您必須符合相關的居住年期要求，才能合法地將單位出售。這個限制期的長短，取決於您單位首次出售的日期和所屬的房屋計劃。
關鍵日期：首次轉讓契據與轉讓限制
這裡要釐清一個常見的誤解：轉讓限制期並非由您購入單位的日期開始計算，而是由該單位的「首次轉讓契據」簽署日期起計。這份文件記錄了單位第一次從房委會賣給首任業主的日期。即使您是第二手或第三手業主，所有轉售限制也是跟隨這個初始日期。您可以透過查閱樓契或土地註冊處的紀錄，來確定這個關鍵日期。
第二市場 vs 公開市場：兩大賣樓途徑如何選擇？
確認資格後，您需要作出一個關鍵選擇：應該在哪個市場出售您的單位？這決定了您的潛在買家、售價、以及是否需要向政府支付一筆可觀的「補地價」費用。
途徑一：第二市場（免補地價）— 售予綠表及白居二買家
第二市場是專為資助房屋而設的內部市場。在這個市場賣樓的最大好處是「免補地價」。您不需要向政府補回當年買樓時的折扣差價，直接省下一大筆開支。不過，您的買家必須是持有有效「購買資格證明書」的指定人士，主要分為兩類：
- 綠表資格人士： 例如現有公屋租戶。
- 「白表居屋第二市場計劃」（白居二）中籤者。
由於買家背景和數量有限，樓價通常會比市價低。
途徑二：公開市場（須補地價）— 售予任何人士，單位轉為私樓
公開市場則與一般私人樓宇買賣無異。在這個市場賣樓，您需要先向政府申請評估並繳付補地價，領取「解除轉讓限制證明書」後，您的單位便等同於私樓，可以自由售予任何人士，包括公司買家。這樣的好處是潛在買家基礎廣闊，售價可以貼近市場價，但缺點是補地價金額可能非常高昂，會直接影響您的實收利潤。
【比較總覽】一圖看清兩大市場優劣、對象及流程
為了讓您更易於比較，我們將兩大市場的重點整理如下：
| 特點 | 第二市場（免補地價） | 公開市場（須補地價） |
|---|---|---|
| 目標買家 | 綠表及白居二資格人士 | 任何香港永久性居民或公司 |
| 補地價 | 不需要 | 必須繳付 |
| 單位售價 | 低於市價 | 可達市場價格 |
| 主要優點 | 程序相對簡單，免卻高昂補價 | 買家選擇多，售價潛力較高 |
| 主要缺點 | 售價受限，買家資格需核實 | 須先支付大額補價，手續繁複 |
【實用工具】下載您的個人化賣樓程序檢查清單
看到這裡，您可能已經發現賣公屋的程序涉及眾多細節和規定。為了協助您有條不紊地完成整個過程，我們特別設計了一份「個人化賣樓程序檢查清單」。您只需根據自身情況勾選，就能清晰掌握每一步的關鍵任務和所需文件，確保萬無一失。立即下載，讓您的賣樓之旅有個清晰的開始。
途徑一：第二市場（免補地價）賣樓全流程
如果你已經決定在第二市場進行賣公屋程序，這代表你可以免補地價，直接將單位售予持有有效「購買資格證明書」的綠表及白居二買家。這套賣公屋手續相對直接，現在就為你清晰拆解每一步，讓你掌握整個流程。
步驟一：申請「可供出售證明書」（准賣證）
這是整個賣樓流程的起點，你必須先向房屋委員會（房委會）取得這份名為「可供出售證明書」的關鍵文件，俗稱「准賣證」，才具備合法放售單位的資格。
申請資格、費用及有效期
要申請准賣證，你必須是租置計劃、居屋、私人機構參建居屋或綠置居的業主。申請時需要繳付申請費，現時為港幣930元，這筆費用不論申請成功與否都不會退還。成功獲批後，准賣證的有效期為12個月，你需要在這段時間內找到買家並簽訂臨時買賣合約。
親身申請：所需文件及表格填寫須知
如果你選擇親身辦理，就需要準備好以下文件。首先是填妥的「可供出售證明書」申請書（表格編號HD875c），你可以在各大屋邨辦事處或房委會網站下載。然後是繳付申請費的劃線支票或銀行本票，抬頭註明「香港房屋委員會」。最後，附上單位轉讓契據的副本，用作核實業權資料。將所有文件備妥後，交回單位所屬的屋邨辦事處即可。
網上申請：經「智方便+」辦理教學
現在的賣公屋程序已趨向數碼化，你可以利用「智方便+」帳戶進行網上申請，過程更為便捷。申請人需要擁有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶。透過房委會網站、香港政府一站通或「智方便」手機應用程式，便可登入系統並填寫電子表格。提交申請後，相關職員會聯絡你核實資格，並安排你透過「轉數快」（FPS）繳付申請費用。
步驟二：尋找合資格買家並簽訂臨時買賣合約
取得准賣證後，你就可以正式將單位放盤，尋覓合適的買家。
如何識別綠表/白居二買家？（核實「購買資格證明書」）
在第二市場賣公屋，買家的身份資格至關重要。合資格的買家手上必定持有由房委會發出的「購買資格證明書」（准買證），綠表買家的證明書為綠色，而白居二買家則為白色。簽訂任何合約前，你必須要求對方出示此證明書正本，並仔細核對文件上的有效期及個人資料，確保交易的合法性。
聘請律師、簽訂臨時及正式合約注意事項
當你與買家達成價格共識後，就需要聘請律師處理後續的法律文件。買賣雙方通常會各自委託代表律師。第一步是簽訂臨時買賣合約，並由買家支付細訂（臨時訂金）。然後，律師會協助草擬正式買賣合約，買家此時會支付大訂（加付訂金）。合約內容應清晰列明成交價、成交日期及雙方責任等條款。
步驟三：向房委會申請提名信以完成交易
簽訂正式合約後，距離完成交易只差最後一步，就是向房委會申請提名信。
提名信的角色與重要性
提名信是房委會批核該宗交易的最終確認文件。這份文件會列明買賣雙方的資料以及單位地址，證明房委會同意這位合資格的買家購入你的單位。沒有提名信，整宗交易便無法在土地註冊處註冊，買家也無法正式成為單位的合法業主。
辦理提名信所需文件及流程
申請提名信的程序通常由雙方律師代為辦理。律師會將已簽署的正式買賣合約、你的「可供出售證明書」副本以及買家的「購買資格證明書」正本等文件，一併遞交予房委會。房委會審核無誤後，便會發出提名信。
交易完成、尾數支付與交樓須知
收到提名信後，便可確定正式的成交日期。在成交當日，買方律師會將樓價尾數轉交予你的律師。確認收妥全數款項後，你的律師便會通知你可以將單位鎖匙交予買家。整個賣公屋的交易至此便圓滿完成。
【時間線參考】第二市場賣樓個案實例分析
為了讓你對整個流程有更具體的概念，這裡提供一個簡單的時間線參考：
– 第1週： 準備文件並遞交「可供出售證明書」申請。
– 第3-4週： 成功收到房委會發出的「可供出售證明書」，開始放盤。
– 第6-10週： 找到合資格買家，核實其「購買資格證明書」後，簽訂臨時買賣合約。
– 第12週： 雙方律師擬定並簽署正式買賣合約。
– 第13-14週： 律師向房委會遞交文件申請提名信。
– 第16-18週： 成功獲發提名信，約定成交日期。
– 第20週： 在成交日收妥尾數，順利交樓。
以上時間僅為估算，實際所需時間會因應個案、市場反應及文件處理效率而有所不同。
途徑二：公開市場（須補地價）賣樓全流程
如果想將單位賣給任何人士，不受買家資格限制，那麼公開市場的賣公屋程序就是你的不二之選。這個途徑最大的特點，也是整個賣公屋手續的核心，就是要「補地價」。完成補地價之後，你的單位就會正式由資助房屋轉為私人住宅，可以自由在市場上買賣、出租或轉讓，享有與一般私樓同等的權利。
核心程序：評估補地價、申請與繳款
與第二市場不同，在公開市場賣公屋，最關鍵的財務步驟就是計算並繳付補地價。這筆款項是將當年政府以折扣價賣樓給你的資助額，歸還給香港房屋委員會（房委會）。整個過程涉及向房委會申請、等待估價，以及在指定時間內付款，是整個交易中耗時最長、資金需求最大的一環。
補價金額如何計算？（補價折扣率 x 單位當時市值）
補地價的計算公式其實很直接。簡單來說，就是用你買入單位時所享有的折扣率，乘以單位在「補價當刻」的市值。
計算公式：補價金額 = 買入單位時的折扣率 X 補價時的單位市值
這裡有兩點需要特別留意：
第一，「折扣率」是你當年簽署轉讓契據時，房委會所評定的買價，相對於當時十足市值的折扣。例如，當時單位市值100萬，你以70萬買入，折扣率就是30%。
第二，「單位當時市值」並非你與買家商議的成交價，而是由房委會委託的測量師行，根據單位在申請補價當日的市場狀況所評估出來的價格。
舉個例子：假設你當年以40%的折扣率買入單位，現在房委會評估單位市值為500萬港元。你需要繳付的補價金額就是：500萬 x 40% = 200萬港元。
申請評估補價及繳付流程
整個申請與繳款的流程，可以分為以下幾個步驟：
1. 提交申請：業主需要填妥指定的申請表格，連同樓契副本等文件，向房委會遞交評估補價的申請。
2. 房委會估價：收到申請後，房委會或其指定的測量師會為單位進行估價，這個過程一般需要約一個月的時間。
3. 收到評估通知：你會收到房委會發出的「補價通知書」，上面會清楚列明單位的評估市值、補價折扣率，以及最終需要繳付的補價金額。
4. 繳付款項：你必須在通知書發出日期起的兩個月內，繳付全數補價金額。如果逾期未付，這次的評估就會失效，你需要重新申請，並按當時最新的市值再作評估。
領取「解除轉讓限制證明書」的重要性
當你繳清補價金額後，房委會就會向你和你的代表律師發出一份極其重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份證明書的作用，就是正式解除單位在《房屋條例》下的所有轉讓限制。
你可以把它想像成單位的「身份證轉換證明」。有了它，你的單位才算真正在法律意義上由資助房屋變成私樓，你的律師才能到土地註冊處為新買家辦理樓契註冊手續，整個交易才算合法完成。沒有這份文件，任何在公開市場上的買賣都是無效的。
出售時機：轉讓限制期內 vs. 屆滿後
在公開市場賣公屋，有一個非常關鍵的法律細節，就是簽署買賣合約的時機。這個時機完全取決於你的單位是否已過轉讓限制期，一旦弄錯程序，後果可能相當嚴重。
限制期內（首5年）：須先向房委會申請回售並被拒絕
如果你的單位仍在首次轉讓契據日期起的五年限制期內（部分計劃如「綠置居」的年期或有不同），賣樓的程序會比較嚴格。
1. 先向房委會回售：你必須先向房委會提出申請，將單位售回給他們。
2. 等待房委會拒絕：只有在房委會正式發信拒絕你的回售申請後，你才有資格啟動公開市場的出售程序。
3. 申請補價評估：取得房委會的拒絕信後，你便可以正式向房委會申請評估補價。
4. 關鍵時機：最重要的一點是，你必須在收到房委會發出的「補價申請認收通知書」之後，才可以與買家簽訂任何臨時或正式買賣合約。提早簽約屬違法行為。
限制期後：可先與買家簽訂臨約，再申請補地價
當你的單位已過五年的轉讓限制期後，整個賣公屋程序就靈活得多，也更符合市場習慣。
1. 先尋找買家：你可以先在市場上物色合適的買家，並商議好成交價。
2. 簽訂臨時合約：與買家達成共識後，你可以隨時簽訂臨時買賣合約，鎖定交易。
3. 再申請補地價：簽訂臨約後，你才需要向房委會申請評估補價。
這種「先鎖定交易，後處理補價」的方式，讓你對出售更有預算，因為你已經知道賣出價，可以更好地計算扣除補價及其他開支後的實際收入。
【實用工具】補地價金額及實收樓價互動計算機
想知道補完地價後，最終有多少錢落袋？賣樓涉及的數目不小，當中包括樓價、補價、律師費、地產代理佣金等，自己逐項計算很容易感到混亂。為了讓你更有預算，我們特別準備了【補地價金額及實收樓價互動計算機】。你只需要輸入單位的預計賣出價、當年買入的折扣率等幾個簡單數字，計算機就能即時為你估算出所需補價金額，以及扣除各項開支後的最終實收樓價，讓你對整個財務狀況一目了然。
賣樓成本、風險及重要後果
在決定啟動賣公屋程序之前，全面了解整個過程涉及的成本、潛在風險和長遠後果，是每位業主必須做的功課。這一步不僅影響你的財務預算，更關乎你和家人未來的房屋規劃。以下我們將逐一拆解，助你作出最明智的決定。
賣樓開支一覽：律師費、佣金、印花稅預算
賣公屋手續中的開支可以分為三大類，預先計算清楚，有助你釐定一個合理的放盤價，並且確保交易順利完成。
政府相關費用（申請費、契據費）
首先是向政府部門支付的行政費用。若在第二市場出售，業主需要向房屋委員會申請「可供出售證明書」（俗稱准賣證），這會涉及一筆申請費。如果單位需要在公開市場出售，辦理補地價的過程中亦會有相關的評估及行政費用。這些是啟動賣樓流程的入場費。
專業服務費用（律師費、地產代理佣金）
整個賣樓過程，律師和地產代理是不可或缺的專業夥伴。地產代理會協助你尋找合適買家、進行市場推廣和協商價格，成功出售後，業主通常需要支付樓價1%作為佣金。另外，買賣雙方必須各自委聘律師處理法律文件，確保業權妥善轉移。律師費沒有固定標準，視乎交易的複雜程度而定，建議事先多作比較。
相關稅項（印花稅）
在一般情況下，印花稅主要由買家承擔。不過，如果業主在賣出單位後短期內再購入新物業，則可能需要考慮額外的印花稅項。雖然這不是賣樓的直接開支，但是在規劃換樓時必須將此因素納入財務預算之中。
最重要後果：永久喪失所有房屋資助資格
賣出公屋或居屋，除了是資產上的轉變，更會帶來一個不可逆轉的後果。這一點必須非常慎重地考慮。
對業主及其配偶的長遠影響
一旦你成功出售經由資助計劃購入的單位，你和你的配偶將永久失去所有由政府或相關機構提供的房屋資助福利資格。這個規定是終身的，而且約束業主本人及其配偶，不論交易時配偶的名字是否在物業契據上。即使日後婚姻狀況有變，這個限制也依然生效。
未來無法再申請的資助房屋計劃清單
「永久喪失資格」意味著你將來無法再申請或購買以下任何一項資助房屋計劃：
* 公共租住房屋（公屋）
* 居者有其屋計劃（居屋）
* 私人機構參建居屋計劃
* 綠表置居計劃（綠置居）
* 租者置其屋計劃
* 以及由香港房屋協會（房協）提供的任何資助房屋計劃
常見法律陷阱與按揭限制
資助房屋的買賣程序比私樓複雜，當中涉及不少獨特的規定，稍有不慎便可能引發問題，甚至影響交易。
簽約時序錯誤的嚴重後果
在公開市場賣樓（須補地價）時，簽署臨時買賣合約的時機有嚴格規定。根據單位的轉讓限制期，部分情況下，業主必須先向房委會申請評估補價，並在收到房委會發出的「補價申請認收通知書」後，才可以與買家簽訂任何買賣協議。如果時序出錯，例如先簽了臨約再申請補價，該協議可能被視為無效，甚至觸犯房屋條例。
未補地價單位為何難以加按套現？
未補地價的單位，其業權並不完整，因為政府仍然是單位的其中一位「股東」。因此，銀行普遍不會為這類單位批出用作套現的加按貸款。業主只有在面對突發的嚴重財務困難，例如支付緊急醫療開支時，並獲得房屋署的特別批准，才有可能申請加按，但門檻極高。
政府按揭擔保期如何影響買家承造按揭及樓價？
政府會為資助房屋提供按揭擔保期（例如由首次出售日起計30年）。買家申請按揭時，銀行非常依賴這個擔保期。如果你的單位樓齡較高，剩餘的擔保期很短甚至已經屆滿，買家便很難向銀行申請高成數或長年期的按揭。這會直接收窄潛在買家的範圍，因為只有具備雄厚資金實力的買家才能負擔，最終可能對你的單位叫價構成壓力。
賣公屋/居屋常見問題 (FAQ)
在整個賣公屋程序中，業主總會遇到一些特殊情況或疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個賣公屋手續有更全面的了解。
Q1: 可以不經買賣，將單位轉名給家人嗎？
一般而言，未補地價的資助房屋單位，業權不能隨意轉讓。然而，房屋委員會（房委會）明白家庭可能因特殊情況而有更改業權的需要，因此在特定條件下會酌情批准業權轉讓申請。
房委會接納的特殊業權轉讓原因（離婚、繼承、危疾等）
房委會主要接納基於家庭成員變故或特殊個人情況的申請。常見的獲批原因包括：
- 家庭狀況改變： 例如因離婚或合法分居，法庭判令單位業權歸其中一方；或業主結婚後需要遷出，將業權轉給單位內其他已登記的家庭成員。
- 承繼遺產： 單位業主不幸去世，由合法繼承人辦理業權繼承手續。
- 健康或年齡因素： 業主因年滿65歲，或經醫生證明身患危疾，希望將業權轉予家人以便照顧。
- 特殊財務狀況： 例如業主因破產，需要依法將業權轉移。
業權轉讓申請程序及限制
申請業權轉讓有兩個關鍵前提。第一，整個過程必須以「不涉及金錢代價」的原則進行，即形式上是送贈，不能有任何買賣交易。第二，承讓人必須是單位戶籍內已登記的家庭成員（承繼遺產個案除外）。
業主需要填寫指定申請表格，連同相關證明文件（如離婚令、醫生證明、死亡證等）交回所屬的租約事務管理處。房委會審批後，業主才可聘請律師辦理後續的法律文件。
Q2: 「綠置居」(GSH) 單位的轉售限制有何不同？
「綠置居」單位的轉售限制，相較於傳統居屋有更嚴格的時間框架，主要是為了確保單位在初期能流轉予最有需要的綠表人士。
首五年僅限售予綠表買家
由單位首次轉讓契據日期起計的首五年內，業主只可以將單位在居屋第二市場，轉售給持有有效「綠表資格證明書」的人士。這段期間，白居二買家是沒有資格購買的。
H44: 五年後才可售予白居二買家或於公開市場出售
當單位由首次轉讓契據日期起計滿五年後，轉售的限制便會放寬。屆時，業主除了可以繼續在第二市場售予綠表買家外，亦可以選擇售予持有「白表居屋第二市場計劃」（白居二）批准信的買家。另外，業主也可以選擇向房委會申請評估及繳付補價，然後將單位放在公開市場自由出售，售予任何人士。
Q3: 樓齡太高會影響樓價和買家按揭嗎？
會的，樓齡是影響單位價值與買家購買能力的一個重要因素，主要體現在政府按揭擔保期及潛在維修責任兩方面。
樓齡與政府按揭擔保期的關係
銀行為未補地價的資助房屋承造按揭時，非常依賴由政府提供的按揭貸款擔保期。這個擔保期由單位首次出售日起計（一手為30年，二手為50年）。買家能夠申請的按揭年期，很大程度上取決於單位「剩餘的擔保期」。
舉例來說，一個單位的政府擔保期尚餘15年，買家便很可能最多只能申請15年的按揭。較短的還款期意味著每月供款額更高，直接影響買家的負擔能力，因此樓齡較高的單位在叫價上或需作出調整，以吸引買家。
潛在大型維修工程對賣家的責任
樓齡高的樓宇，很大機會需要進行強制驗樓或大型維修工程，例如維修外牆、更換升降機等，涉及的費用可能相當可觀。如果在賣樓過程中，大廈業主立案法團已經通過了相關工程決議或發出了繳費通知，買賣雙方就必須在合約中清晰訂明由哪一方負責。作為賣家，誠實披露相關資訊，有助避免日後出現法律糾紛。