想由現居的居屋單位，換到另一間更心儀的居屋？這個目標看似簡單直接，但當中牽涉的「補地價」問題，往往令業主感到困惑，甚至不知從何入手。到底應否補地價？不補地價直接在居二市場換樓，與先補地價晉身自由市場再作選擇，兩者有何利弊？補價金額如何計算？整個流程牽涉哪些步驟？這項重大決策，不僅影響眼前的現金流，更可能永久改變您未來的資助房屋資格。本文為您呈獻最完整的「居屋換居屋」全攻略，我們將深入剖析「不補地價」及「先補地價」兩大換樓路徑，由資格審查、四大步驟詳解、補價精準計法，到專家教路如何避開財務陷阱，為您一文整合所有關鍵資訊，助您在換樓路上作出最明智的抉擇。
決策第一步：我應該補地價嗎？
計劃進行居屋換居屋補地價這件事，第一個要面對的抉擇就是：到底應不應該先補地價？這個決定會直接影響你之後的資金安排、換樓選擇，甚至長遠的置業路向。這不是一個輕率的決定，所以讓我們一起清晰地分析箇中利弊。
快速決策：一圖看清「補地價」與「不補地價」核心分別
面對這個選擇，你可能會覺得有點複雜。其實，我們可以將這個問題簡化成一個清晰的對比，讓你一眼看懂兩條路徑的核心分別在哪裡。
比較表：資金要求、出售對象、購買選擇、未來資格一覽
- 資金要求
- 不補地價：最大優勢是無需即時動用一筆龐大的現金去支付補價金額。整個換樓過程的資金壓力相對較小。
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補地價：需要準備一筆可觀的現金，金額視乎單位的市值和當年的折扣率。這涉及居屋補地價計算方法，通常是六位數甚至七位數的支出。
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出售對象
- 不補地價：你的賣樓對象僅限於居屋第二市場的合資格買家，主要是綠表和「白居二」資格的持有人。
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補地價：單位解除轉讓限制後，就可以在自由市場上出售，買家可以是任何香港市民，潛在客源廣闊得多。
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購買選擇
- 不補地價：出售現有單位後，你只可以在居屋第二市場內，選購另一個未補地價的居屋單位。
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補地價：出售單位後，你手持的資金可以自由選擇購買任何已補地價的居屋、私人屋苑，甚至其他類型的物業，選擇彈性極大。
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未來資格
- 不補地價：由於你仍然是資助房屋體系內的一員，你保留了未來再次申請其他資助房屋計劃的資格（需符合當時的申請條件）。
- 補地價：一旦完成補地價，你和家人便等同永久離開了資助房屋體系，日後不能再以綠表或白表等資格，申請購買任何未補地價的資助房屋。
核心問題釐清：由一間居屋換另一間居屋，真的需要考慮補地價嗎？
這個問題是很多居屋業主的核心疑慮。直接來說，如果你的目標非常明確，就是由一間居屋換另一間居屋，那麼最直接和常見的路徑，就是「不補地價」，透過居屋第二市場完成「賣一間、買一間」的操作。這個方法不需要你額外籌集大筆資金，流程也相對簡單。
那麼，為何還要考慮補地價這個選項？通常是因為目標改變了。例如，你可能希望換樓至私人物業，或者想購買一間已經補了地價、但樓齡較新或地點更優越的居屋。在這些情況下，先將自己現有的單位補地價再出售，就成為一個必須考慮的步驟。所以，問題的關鍵在於你下一步的置業目標。
換樓前檢查：我的居屋已過轉讓限制期嗎？
在深入研究居屋換居屋補地價的各種操作前，我們必須先釐清一個最基本的問題，就是您手上的居屋單位，到底過了政府設定的轉讓限制期沒有。這個年期就像一個時間鎖，直接決定了您何時可以賣樓、可以賣給誰，以及用哪種方式出售。不同年份推出的居屋，這個「鎖」的長度也大有不同，我們先來逐一拆解。
2019年及以後出售的新居屋（十年限制）
如果您是在2019年或之後購入一手居屋的業主，就要留意了，因為您面對的是目前最長的轉讓限制期，長達十年。在這段時間內，您的出售選項是這樣劃分的：
由首次轉讓契據日期起計的首兩年內，您不能在自由市場出售單位。您只可以原價，將單位售予名列居屋第二市場的合資格買家。
由首次轉讓契據日期起計的第三至第十年，您依然不能在自由市場出售。不過，您可以在居屋第二市場，自行議定一個價錢，然後將單位轉售予合資格的綠表或白居二買家，這個過程不需要補地價。
只有在首次轉讓契據日期起計滿十年之後，您才可以向房委會申請評估補價，然後在自由市場上將單位出售、出租或以其他方式轉讓。
2018年出售的新居屋（五年後才可申請）
如果您是在2018年購入新居屋，限制期會比2019年後的單位寬鬆一些。主要限制是五年內不能申請補地價，具體規定如下：
由首次轉讓契據日期起計的首兩年內，情況與2019年後的單位一樣，您只能以原價，將單位售予居屋第二市場的合資格買家。
由首次轉讓契據日期起計的第三至第五年，您可以在居屋第二市場，自由定價轉售予合資格買家，同樣無需補地價。但要留意，在這段期間房委會是不會接受您的補地價申請的。
當首次轉讓契據日期起計滿五年後，您便可以著手申請補地價，完成程序後就可以在自由市場上出售單位。
2007年至2017年出售的居屋（五年限制）
這段時期出售的居屋，沿用當時較為普遍的五年轉讓限制。如果您是這批單位的業主，您的出售路徑會更靈活：
由首次轉讓契據日期起計的首兩年內，您可以在居屋第二市場，以不高於原價的價錢轉售單位。
由首次轉讓契據日期起計滿兩年後，您就可以在居屋第二市場，自行議定價格，將單位轉售予合資格買家。
當首次轉讓契據日期起計滿五年後，您就可以隨時申請補地價，繼而晉身自由市場。
最早期可豁免補地價的居屋
最後，市場上還存在一批相當特別的居屋。它們是居屋計劃最早期（約第一期至第三期甲）推出的單位，例如沙田順緻苑、屯門置樂花園等。由於當時政府批出的地契條款中，並未包含轉讓限制，所以這些單位的業主，是可以在自由市場上出售單位，而完全無需補地價的。這就是為什麼您有時會見到一些樓齡較高的居屋，能像私樓一樣自由買賣的原因。
路徑一：不補地價換樓（經居屋第二市場）
對於大部分業主來說，討論居屋換居屋補地價問題時，最直接和普遍採用的路徑，就是在毋須補地價的情況下，透過「居屋第二市場」（俗稱居二市場）完成換樓。這是一個專為資助房屋而設的轉售市場，讓合資格人士可以在不補地價的前提下互相買賣單位。
點操作：在居二市場賣，再在居二市場買
整個操作概念很簡單，就是一個閉環式的交易。您首先將自己未補地價的居屋單位，在居二市場出售給一位合資格的買家。之後，您再以同樣的資格，於居二市場內購入另一個心儀的未補地價居屋單位。整個過程，資金和業權都在這個特定的市場內流轉，所以完全不涉及向政府補回地價差額的問題。
賣方資格：如何申請「可供出售證明書」
要成為居二市場的賣家，第一步是向房屋委員會（房委會）申請一份名為「可供出售證明書」的重要文件。這份文件是您單位可以在居二市場上合法放售的憑證。申請時需要填寫指定表格和繳付行政費用，房委會審批後便會發出證明書，您就可以正式將單位放盤。
買方資格：誰是您的潛在買家（綠表及白居二持有人）
在居二市場，您的潛在買家並非任何公眾人士，而是持有有效「購買資格證明書」的特定群體。他們主要分為兩類：
1. 綠表資格持有人：通常指現有的公共租住房屋住戶，或符合特定條件的公屋輪候冊申請人。
2. 「白居二」持有人：即是「白表居屋第二市場計劃」的成功申請者，他們是符合入息及資產限額的非公屋住戶，透過抽籤獲得購買未補地價居屋的資格。
優點與缺點分析
優點：無需動用大額現金、程序相對簡單
這個路徑最大的好處，是您完全不用為「居屋補地價幾錢」而煩惱，更不需要研究複雜的居屋補地價計算方法。這代表您不需要預備一筆數十萬甚至過百萬的現金去完成補價程序，大大減輕了換樓時的財務壓力。同時，因為整個交易流程都在房委會的框架下進行，程序相對清晰和標準化。
缺點：買家群體受限、單位選擇亦受限
缺點也相當明顯。第一，您的潛在買家只限於綠表和白居二持有人，市場規模遠比公開的自由市場小，這可能會影響單位的議價空間和出售速度。第二，當您作為買家時，您的選擇同樣被局限於居二市場上正在放售的單位，盤源選擇相對較少。
交易流程四部曲
第一步：申請及領取證明書
賣方成功申請「可供出售證明書」後，便可正式放盤。與此同時，買方也必須持有有效的「購買資格證明書」，兩份文件是促成交易的法律基礎。
第二步：委託代理及定價
建議委託熟悉居二市場運作的地產代理。他們能為您的單位提供符合市場水平的定價建議，並且有效率地為您尋找和篩選持有有效證明書的潛在買家。
第三步：與合資格買家簽訂臨約及正約
當找到合適買家後，地產代理會核實其「購買資格證明書」的真偽和有效期。接著，買賣雙方會簽訂臨時買賣合約並支付細訂，然後再由雙方律師處理，簽訂正式買賣合約及支付大訂。
第四步：完成交易及樓宇交收
在指定的成交日期，雙方律師會處理樓價餘款、樓契及其他相關文件的轉交事宜。買方律師會向房委會申請「提名信」，以確認新買家的資格。一切手續辦妥後，便可正式完成交易和交收樓宇。
路徑二：先補地價後換樓（晉身自由市場）
假如您希望在換樓時擁有最大的自由度，選擇心儀的任何類型單位，那麼先為現有居屋補地價，再投身自由市場，就是一個值得考慮的選項。這條路徑是許多進行居屋換居屋補地價的業主所選擇的策略，它讓您的物業價值得以完全釋放，不再受限於居屋第二市場的買家資格。
掌握補地價計算方法，精準預估費用
在決定補地價前，最重要的一步就是準確預算到底居屋補地價幾錢。掌握居屋補地價計算方法，能讓您對這筆開支有清晰的預算，從而更好地規劃整個換樓大計。
官方計算公式：補價金額 = 補價時市值 x (購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值
看起來很複雜的公式，其實可以簡化理解。當中「(購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值」這部分，正正就是您當初買入單位時所享有的「折扣率」。所以，簡單來說，您需要補回的金額，就是單位「現時市值」乘以當年的「折扣率」。樓價升得愈高，需要補回的金額自然愈多。
關鍵變數（一）：如何找出您單位的「最初市值」及「購入價」？
要找出這兩個數字，從而確定不變的「折扣率」，最準確的方法是翻閱您單位樓契中的「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份法律文件會清楚列明單位在首次出售時的「十足市值」和您的「買入價」。這兩個數字是歷史紀錄，不會改變，是計算補價的基礎。
關鍵變數（二）：如何評估「單位現時市值」？
這裡有一個關鍵點需要注意，「單位現時市值」並非由銀行或地產代理估價作準。這個估價是由房屋委員會（房委會）委派的測量師，親身上門評估後所釐定的專業價格。測量師會綜合考慮單位的樓齡、座向、層數、景觀以及內部維修狀況。因此，一個實用的建議是，在申請補地價及測量師上門評估前，應避免進行大規模的豪華裝修，因為一個簇新的單位有機會被評估出更高的市值，直接增加您的補價開支。
【補地價教學】申請流程四部曲
了解計算方法後，實際的申請流程其實相當清晰。整個過程主要分為四個核心步驟，助您順利完成居屋換居屋的準備。
第一步：提交「評估補價申請書」及所需文件
業主需要填妥房委會指定的「評估補價申請書」，連同樓契副本以及指定金額的行政手續費，一併遞交至房委會的相關部門。申請表格可以在房委會的官方網站下載，確保您使用的是最新版本。
第二步：測量師上門評估單位市值
在房委會收到您的申請後，便會委派認可的測量師行與您聯絡，預約一個雙方方便的時間上門視察單位。測量師會根據單位的實際狀況進行專業評估，這個評估結果將直接用來計算您需要繳付的最終補價金額。
第三步：接收「評估補價通知書」及繳款限期
完成單位評估後，大約一個月左右，您便會收到由房委會發出的正式「評估補價通知書」。這份通知書會清晰列明您的單位估值，以及計算後需要繳付的確實補價款項。請特別留意，通知書上會註明繳款限期，一般為通知書發出日期起的兩個月內。
第四步：繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
您必須在限期前，以銀行本票或律師樓支票等指定方式繳付全數補價。成功繳款後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件極為重要，它代表您的單位已正式解除所有轉讓限制，可以像私樓一樣在自由市場上出售、出租或轉讓，為您的下一步置業計劃鋪平道路。
專家策略與財務陷阱
在計劃居屋換居屋補地價的過程中，除了要清楚了解居屋補地價計算方法，掌握一些專家級的財務策略，更能助您在換樓時節省一筆可觀的費用，同時避開潛在的風險。以下將會分享財務操作的竅門，並且拆解幾個必須留意的財務陷阱。
財務操作策略：善用時機與資金
грамотно利用市場時機和靈活調動資金，是整個財務規劃的致勝關鍵。
策略一：捕捉樓市週期的補地價時機
居屋補地價幾錢，最關鍵的變數是物業的「補價時市值」。所以，補地價的金額會跟隨樓市升跌而浮動。一個精明的策略，是在樓市處於下行週期或調整期時，主動向房委會申請評估補價。因為在這個時候，單位的估值會相對較低，需要繳付的補價金額自然會減少。業主可以先用較低的成本「鎖定」補價金額並完成程序，然後靜待市況回暖時才將單位放售，這樣便能賺取更理想的回報。
策略二：解決補地價現金流問題（善用買家訂金或樓價尾數）
補地價動輒涉及過百萬現金，對大部分業主來說都是一個不小的負擔。其實，您不一定需要預先準備好全額現金。市場上一個常見而且穩妥的操作方法，是利用買家支付的樓價去完成補地價。具體操作是在簽訂臨時買賣合約後，與買家協定一個較長的成交期，例如三個月。這樣您便有足夠時間去完成整個補地價申請及評估流程。在正式成交當日，代表律師會先從買家支付的樓價尾數中，直接開出本票支付給房委會，用作繳付補價。然後，餘下的款項才會在扣除原有的按揭貸款後，交到您的手上。這個方法有效解決了大部分業主的現金流壓力。
必須避開的財務陷阱
了解如何開源節流後，防守同樣重要。以下兩個財務陷阱，是很多業主在處理居屋換居屋補地價時容易忽略的地方。
陷阱一：補地價前的裝修禁忌（避免影響估價）
不少業主為了讓單位賣得好價錢，會在放售前進行翻新。但是，這個動作絕對不應在申請補地價前進行。因為房委會委派的測量師上門評估單位市值時，會將單位的內部狀況納入考慮。一個裝修簇新、保養良好的單位，其估值自然會更高，結果您需要繳付的補地價金額亦會隨之增加。最理想的時機，是在完成整個補地價程序，收到「解除轉讓限制證明書」之後，才開始為單位進行美化工程。
陷阱二：買賣合約中由誰負責補價的條款風險
在自由市場的交易中，標準的臨時買賣合約，樓價已是「補妥地價」的價格，並由賣方負責處理所有補地價手續及支付相關費用。有時或會出現一些特殊情況，例如買賣雙方協議由買家負責補價。這種做法對買賣雙方都存在風險。對買家而言，他需要承擔補價金額不確定的風險，若最終估價遠超預期，買家的總成本便會大增。對賣家而言，雖然看似能將責任轉移，但也可能因為條款複雜而嚇退潛在買家，或是在定價上出現混亂。所以，最清晰穩妥的做法，是沿用標準程序，由賣方負責補地價，並在合約上清楚列明一個已補地價的確實樓價。
最關鍵的代價：補地價後不可逆轉的身份轉變
在考慮居屋換居屋補地價的過程中，除了計算補價金額，最需要權衡的是一項不可逆轉的改變。補地價並非單純的財務交易，它代表著業主身份的根本轉變。這個決定將會永久地改變您未來在房屋市場上的定位，所以作出決定前必須徹底了解其長遠影響。
永久喪失資助房屋資格的深遠影響
一旦您為居屋單位補地價，並在自由市場上完成出售，您和名列在該單位戶籍上的家庭成員，將會永久失去再次享用任何由政府或房委會提供資助房屋優惠的資格。這個後果是終身的，而且影響深遠。
不能再以綠表或白表身份購買任何未補地價資助房屋
具體來說，永久喪失資格意味著您未來不能再以綠表或白表身份，申請購買一手居屋、綠置居，或者在居屋第二市場購買未補地價的二手單位。換言之，您將會告別整個資助房屋體系，無法再利用這個階梯向上流動。
未來置業選擇：僅限於私樓或已補地價的物業
身份轉變後，您的置業選擇將會收窄至兩個範圍。第一是私人住宅市場，您需要與市場上所有買家競爭。第二是已經補妥地價的資助房屋，這些單位在市場上的售價與私樓基本上沒有太大分別，失去了原有的價格優勢。
這對「居屋換居屋」目標的影響
這個身份轉變，直接衝擊「居屋換居屋」的初衷。如果您原本的目標，只是想在資助房屋市場內換一個更合適的單位，那麼補地價可能並非理想路徑。因為一旦補價，您就等於放棄了在價格較低的居屋第二市場內換樓的機會。
換樓預算：已補地價居屋樓價貼近私樓，差價可能不大
當您選擇補地價後再換樓，您會發現已補地價的居屋，其市場售價與同區的私樓非常接近。雖然居屋的實用率可能較高，但在樓價層面上，您未必能節省很多預算。所以，在制定換樓計劃時，不妨將同區的私樓一併納入考慮範圍，作更全面的比較。
長遠成本：需要考慮管理費及差餉的差異
除了樓價，長遠的持有成本也是一個重要考量。如果您由居屋換到私樓，需要有心理準備，私人屋苑的管理費一般會比居屋高出不少，因為它可能包含會所等額外設施。即使是從舊式居屋換到新式居屋，兩者的管理費及差餉水平也可能有顯著差異，這些都是需要計入長遠財務預算的一部分。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
在處理居屋換居屋補地價的過程中，總會遇到一些財務和程序上的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到正在計劃的你。
Q1: 補地價的款項可以申請按揭嗎？
這是一個非常關鍵的問題，答案是：不可以。補地價的款項，本質上是解除物業轉讓限制的費用，必須以現金、銀行本票或律師樓支票等方式一次過付清。銀行提供的按揭貸款，是用來購買物業本身，而不能用來支付這筆補價費用。所以，業主需要準備好足夠的現金儲備，或者利用其他財務安排去解決。
Q2: 未補地價的居屋可以轉按或加按套現嗎？
原則上，未補地價的居屋是不可以加按套現的。房委會有嚴格規定，除非業主遇到突發的嚴重困難，例如籌集緊急醫藥費或殮葬費等，並能提供充足證明，才可能獲酌情批准。至於轉按（平手轉按），情況就比較樂觀。如果你只是想將現有的按揭餘額，由一間銀行轉到另一間提供更優惠利率的銀行，而不會增加貸款額，房委會一般都會批准。
Q3: 錯過補地價繳款期會怎樣？
錯過繳款期，後果可以很直接。房委會發出的「評估補價通知書」有兩個月的繳款期限，一旦逾期，該次估價和補價通知就會自動失效。你需要重新遞交申請、再次繳付申請費，然後等待房署安排另一次的單位估價。最大的風險是，如果樓市在這段時間上升，新的估價會更高，這意味著你需要支付的居屋補地價幾錢這個數目，可能會比之前更多。
Q4: 整個補地價流程（由申請到完成）需時多久？
整個流程沒有一個絕對固定的時間，但可以根據經驗預算一下。由你遞交申請表開始，到房署委派測量師聯絡你並上門估價，通常需要數星期。估價完成後，再等大約一個月，你就會收到正式的「評估補價通知書」。所以，由申請到得知確實的補價金額，預計大約需要兩個月左右。之後你還有兩個月的時間去繳款。整個過程，由零開始到完成，最好預留三至四個月的時間會比較穩妥。