置業是人生大事，而申請按揭貸款（俗稱「做Mortgage」）則是當中至關重要、卻又最令人困惑的一環。面對五花八門的銀行計劃、複雜的專有名詞（如P按、H按）、繁瑣的壓力測試計算，以及不斷變化的金管局規管，準業主往往感到不知所措。
為此，我們準備了這份2025年最詳盡的按揭申請指南，旨在化繁為簡，一文助您看懂20大關鍵。本文將由最基本的利率、按揭成數、壓力測試及按揭保險等核心概念講起，深入教您如何準確計算供款能力與最高貸款額，再全面比較各類按揭產品，最後提供由準備文件到銀行批核的實戰流程。無論您是首次置業的「上車客」、換樓人士或物業投資者，這份終極懶人包都能助您釐清所有疑問，輕鬆揀選最適合自己的按揭方案，順利踏出置業第一步。
按揭核心概念一站式拆解：P按、H按、壓力測試與按揭成數
想順利申請按揭貸款，第一步就是弄懂幾個關鍵詞。它們就像置業路上的地圖，指引您計算實際開支與負擔能力。這篇文章會為您逐一拆解P按、H按、壓力測試與按揭成數，讓您對整個按揭貸款的框架有更清晰的理解。想初步估算，亦可善用坊間的按揭貸款計算機作參考。
H按 vs P按：深入比較與選擇策略
市面上最常見的按揭貸款利率計劃就是H按和P按，它們的計算方式和利率走勢各有不同，直接影響您的每月供款和總按揭貸款利息支出。
H按 (銀行同業拆息按揭) 詳解：定義、鎖息上限與適用時機
H按的全名是「銀行同業拆息按揭」，其按揭貸款利率以香港銀行同業拆息 (HIBOR) 為基礎，再加上銀行指定的百分比 (例如 H+1.3%)。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，會因應市場資金流動而每日浮動，所以H按的利率波動性較高。不過，H按計劃通常設有「鎖息上限」(或稱封頂利率)，這個上限一般會與P按掛鈎。即使HIBOR大幅抽升，您的實際利率也不會超過這個上限，提供了重要的保障。在加息週期不明朗或預期利率平穩偏低時，很多人會傾向選擇H按。
P按 (最優惠利率按揭) 詳解：定義、穩定性與不同銀行差異
P按就是以「最優惠利率」(Prime Rate) 為基準的按揭計劃。計算方式是將銀行的最優惠利率減去一個特定百分比 (例如 P-2.5%)。P由各銀行自行決定，變動頻率遠低於H，因此P按的最大優點是利率相對穩定，讓您更容易規劃每月的供款預算。值得留意的是，不同銀行的P利率可能不同，市場上主要分為「大P」(如滙豐、中銀香港、恒生) 和「細P」(如渣打、花旗)。雖然差距不大，但在長達數十年的供款期內也會影響總按揭貸款利息。
按揭成數 (LTV)：解讀金管局規管下的上限
按揭成數 (Loan-to-Value, LTV) 是決定您需要準備多少首期的關鍵，它指的是銀行願意批出的按揭貸款金額佔物業價值的百分比。根據香港金融管理局 (金管局) 的按揭貸款條例，不同情況下可批核的按揭成數均有嚴格上限。
樓價與身份如何影響您的最高按揭成數
影響最高按揭成數的兩大主因是樓價與您的置業身份。一般來說，樓價越高，基本按揭成數越低。然而，首次置業人士的待遇會較為寬鬆。例如，在現行規定下，價值1,000萬港元或以下的物業，首次置業人士可透過按揭保險計劃申請高達九成的按揭貸款成數。但如果是非首次置業，或申請時仍有其他按揭在身，成數上限便會大幅下調。
影響按揭成數的其他因素 (物業類型、用途)
除了樓價和身份，物業的類型與用途同樣重要。例如，村屋、唐樓等特殊物業，銀行批出的按揭成數一般會較傳統私人屋苑保守。此外，如果物業用作出租而非自住，按揭成數上限亦會被收緊，通常最高只有五成。
壓力測試：計算方法與供款與入息比率 (DTI) 要求
壓力測試是銀行審批按揭的傳統關卡，目的是確保您在利率上升時，仍然有足夠的還款能力。審批主要看兩個比率：「供款與入息比率」(Debt-to-Income, DTI) 和壓力測試下的供款佔入息比率。
壓力測試的計算原則 (現行利率+2%)
在2025年2月金管局公佈最新指引前，壓力測試要求申請人在現行按揭利率基礎上，額外增加2厘作計算，而計算出的每月供款不得超過月入的60%。不過，目前這項「加2厘」的壓力測試要求已暫停。現時，銀行審批主要依據「供款與入息比率」(DTI)，即您所有債務的每月總供款額，佔總收入的比率不能超過50%。雖然壓力測試暫停，但理解其背後評估還款能力的邏輯，對穩健理財仍然十分重要。
豁免壓力測試的條件與注意事項
在壓力測試要求仍然生效時，首次置業人士可透過申請按揭保險，並支付額外保費來豁免壓力測試。雖然現時壓力測試要求已暫停，但這項機制說明了按揭保險在協助買家「上車」方面扮演的重要角色。目前即使沒有壓力測試，申請高成數按揭仍需滿足供款與入息比率不高於50%的要求。
按揭保險計劃 (MC Insurance)：高成數按揭的關鍵
當您想申請高於金管局基本指引的按揭成數時，例如八成或九成，就需要「按揭保險計劃」的幫助。這計劃由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 提供，作用是為銀行超出常規成數的貸款部分提供保障，讓銀行有信心批出高成數按揭。簡單來說，您是為貸款中風險較高的部分購買保險。
運作原理、適用樓價與保費計算方式
申請人需要支付按揭保險的保費，保費金額視乎按揭成數和還款年期而定，成數越高、年期越長，保費就越貴。您可以選擇一筆過支付保費，或將保費加進總貸款額中分期償還。按揭保險計劃適用於指定樓價範圍內的物業，例如樓價1,000萬港元或以下的物業最高可申請九成按揭。
新舊按揭保險計劃的分別與比較
按揭保險計劃在過去幾年經過多次放寬，市場上常稱之為「舊按保」與「新按保」。最主要的分別在於適用樓價上限。新計劃大幅提高了可申請高成數按揭的樓價門檻，例如將可申請最高九成按揭的樓價上限由400萬放寬至1,000萬港元，讓更多買家能夠受惠。
現金回贈與罰息期：計算實際按揭成本
除了按揭利率，現金回贈與罰息期也是計算實際按揭成本時不可忽略的兩環。它們直接影響您的前期得益與未來轉按的靈活性。
金管局規定：回贈超過1%需扣減貸款額
銀行通常會提供現金回贈吸引客戶，但根據金管局規定，如果回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款本金中扣除。舉例說，貸款500萬，回贈1.5% (即7.5萬元)，由於超出了1% (5萬元) 的部分有2.5萬元，這2.5萬元便需在貸款額中扣減，您實際收到的貸款會是497.5萬元。這點在計算首期預算時需要特別注意。
提早還款的罰息期計算
罰息期是指在指定時期內 (通常為首兩至三年)，如果您選擇提早全數清還或作部分大額還款，銀行會收取罰款。罰款的計算方式通常是按貸款額或還款額的某個百分比計算，並會列明在按揭貸款確認信中。考慮未來可能轉按或賣樓的話，罰息期的長短及條款是比較按揭計劃時的重要一環。
計算您的按揭負擔能力：每月供款與最高貸款額全分析
在正式申請按揭貸款之前，最關鍵的一步是準確評估自己的財務狀況。這不僅是為了順利通過銀行的審批，更是為自己未來數十年的財務健康打好基礎。了解自己能負擔多少，才能更有信心地選擇心儀的物業。接下來，我們會一步步拆解計算供款能力的各個環節。
影響供款能力的關鍵因素
銀行在評估您的還款能力時，會考慮幾個核心因素。它們共同構成了一個完整的財務圖像，直接決定了您最終能獲取的貸款金額。
家庭總入息 (固定月薪 vs 非固定收入)
家庭總入息是計算供款能力的基石。對於擁有固定月薪的上班族，銀行會以您的糧單或稅單作為主要參考，計算直接明瞭。如果您或家人的收入並非固定，例如是佣金、花紅或自僱收入，銀行則會採取較審慎的評估方式，通常會要求您提供更長時間的入息證明（如六個月或以上），並可能以平均收入來計算，有時甚至會將收入打個折扣作評估。
現時每月總債務還款額 (私人貸款、信用卡分期等)
除了收入，您現有的債務狀況同樣重要。銀行會將您每月需要償還的其他貸款，例如私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至是信用卡的每月最低還款額或分期供款，全部計算在內。這些固定的債務支出會直接減少您可用於償還新按揭貸款的收入，因此在申請前，先整理好自己的債務狀況，會有助於更準確地估算負擔能力。
置業身份 (首次置業、非首次置業/擔保人、換樓人士)
您的置業身份對按揭貸款成數與審批標準有決定性影響。根據現行的按揭貸款條例，首次置業人士通常能享有較寬鬆的按揭成數上限。如果您已持有其他物業，或正在為他人的按揭作擔保，那麼銀行在審批新貸款時，供款與入息比率的要求會更加嚴格。至於換樓人士，其身份的界定則視乎申請新按揭時，舊有物業的按揭是否已經完全還清。
如何估算最高可負擔樓價與貸款額
了解了影響因素後，我們可以開始動手估算。透過一些簡單的準則與工具，您可以對自己能借貸的金額有一個初步概念。
運用供款與入息比率 (DTI) 初步估算
供款與入息比率（DTI）是銀行審批按揭的核心指標。一個簡單的估算方法，是將您的家庭總月入乘以50%，得出的數額就是您在現行利率下，每月所有債務（包括新造按揭）的總供款上限。例如，若家庭月入為港幣$60,000，您的每月總供款上限大約就是$30,000。不少網上的按揭貸款計算機就是基於這個原則來提供初步估算。
整合壓力測試後的最低入息要求
除了基本的DTI比率，香港的銀行還必須遵守金融管理局的「壓力測試」指引。這個測試的目的是確保您在利率上升時仍有足夠的還款能力。計算方法是在您當前的按揭貸款利率基礎上，額外增加2%，然後再計算一次您的每月供款。在這個假設的加息情況下，您的每月總供款額不能超過月入的60%。通過這個壓力測試，是成功獲批按揭的必要條件。
還款年期與利率如何影響每月供款
在貸款總額之外，還款年期與按揭貸款利率是另外兩個直接影響您每月供款額與總按揭貸款利息支出的重要變數。
選擇最適合的還款年期 (最長30年)
香港的住宅按揭還款期最長可達30年。選擇較長的還款年期，好處是每月的供款壓力較輕，現金流會比較充裕。但它的代價是，在整個還款期內，您需要支付的總利息會多很多。相反，選擇較短的年期，每月供款額會增加，但總利息支出會顯著減少。如何取捨，完全取決於您的個人財務規劃與現金流的穩定性。
還款模式比較：「每月還款」vs「每兩星期還款」總利息支出差異
除了傳統的「每月還款」，部分銀行提供「每兩星期還款」的選項。它的原理是將您每月的供款額除以二，每兩個星期支付一次。一年有52個星期，所以您總共會支付26次，相當於支付了13個月的供款額。那額外的一個月供款會直接用來償還本金，從而加快還款進度，最終達到縮短還款年期和節省大量利息的效果。
如何解讀詳細還款過程表 (Amortization Schedule)
當您收到銀行的貸款文件時，通常會附上一份詳細的還款過程表。初次接觸可能會覺得複雜，但其實它清楚地展示了您未來每一期供款的構成。您會發現，在還款初期，每月供款的大部分金額是用於支付利息，只有小部分在償還本金。隨著時間推移，本金部分會逐漸增加，而利息部分則會減少。理解這份列表，有助您更清晰地掌握整個還款旅程。
市場最全按揭產品比較：從首置到投資的全方位選擇
選擇合適的按揭貸款，就好像為自己的置業藍圖選擇最關鍵的工具。市場上的產品五花八門，並非單純比較按揭貸款利率高低就可以。不同的按揭貸款計劃，其實是為了配合不同人生階段與置業目標而設。以下我們將會逐一拆解，助你從首次置業、換樓到投資，都能找到最適合自己的方案。
按不同置業目標劃分的按揭方案
首次置業：善用按揭保險達致最高成數
對於首次置業人士來說，首期往往是最大的挑戰。這時候，按揭保險計劃就是一個非常關鍵的工具。簡單來說，透過向香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的保險公司購買保險並支付保費，銀行便可以批出高於金管局按揭貸款條例規定的按揭貸款成數。例如，樓價1,000萬港元以下的物業，最高按揭成數可達九成。這大大減輕了首期負擔，讓「上車」目標變得更加可行。
換樓人士：轉按、加按與過渡貸款 (Bridge Loan)
換樓人士的資金需求比較複雜，所以銀行亦提供了多種方案。當你現有物業的按揭罰息期已過，「轉按」就是一個好選擇，你可以將按揭轉到另一間提供更優惠利率或更高現金回贈的銀行，節省利息開支。如果物業已經升值，你可以考慮「加按」，向銀行申請提取物業升值部分的資金，用作新居的首期。假若需要在賣出舊居前買入新居，短期融資的「過渡貸款」就能解決燃眉之急，作為臨時資金橋樑。
投資者專用：出租物業按揭與物業套現
如果你打算買樓收租，申請的按揭貸款便屬於投資性質。根據現行規定，出租物業的按揭貸款成數上限一般較自住物業為低，通常最高只有五成。而且，壓力測試的要求亦會更加嚴格。銀行在計算你的還款能力時，可以將租金收入計算在內，不過通常會打個折扣。對於持有多個物業的投資者，「物業套現」則是常見的融資策略，原理與加按相似，主要是釋放物業淨值，獲取資金作其他投資，令資產配置更靈活。
特色與創新按揭計劃
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：利息對銷機制與慳息效果
存款掛鈎按揭是一個相當聰明的設計，特別適合手頭上有一筆備用資金的供樓人士。它的運作原理是，銀行會提供一個高息儲蓄戶口，這個戶口的存款利率與你的按揭貸款利率完全相同。你存入戶口內的資金（通常設有上限，例如為剩餘貸款額的50%）所賺取的利息，就可以直接抵銷部分的按揭貸款利息支出。這樣一來，你的資金既能保持靈活，又能達到節省利息的效果。
定息按揭：鎖定利率的優勢與定息期後安排
在加息週期中，定息按揭的吸引力就會增加。它的最大優勢，就是能在指定年期內（例如首一至三年）鎖定按揭貸款利率。在這段定息期內，無論市場利率如何波動，你的每月供款額都維持不變，讓你的財務預算更加清晰和穩定。需要留意的是，定息期結束後，按揭計劃通常會自動轉為當時的浮息按揭（H按或P按），屆時的供款額便會隨市況調整。
H44: 綠色按揭：申請資格與優惠詳情
綠色按揭是近年市場上的新趨勢，旨在鼓勵可持續發展。如果你的目標是購買已獲得「綠建環評（BEAM Plus）」鉑金級或金級認證的一手住宅物業，就有機會申請綠色按揭。為了獎勵支持環保建築的買家，銀行通常會在這類按揭計劃中提供額外的利率優惠、現金回贈或其他著數，申請資格主要與物業本身是否「綠色」掛鈎。
政府資助房屋按揭
居者有其屋計劃 (居屋) 按揭 (綠表 vs 白表)
購買居屋的按揭安排與私樓有很大分別。因為有香港房屋委員會作為擔保人，買家可以獲得極高的按揭成數，而且無須購買按揭保險。持有「綠表」資格的人士，最高按揭成數可達九成半；而「白表」買家最高亦可承造九成按揭。這讓居屋業主能以較少首期置業。不過，居屋按揭的選擇較少，一般只能選用P按計劃。
租者置其屋計劃 (租置) 按揭與政府擔保期
「租者置其屋計劃」讓現行公屋租戶可以購買自己居住的單位。與居屋按揭相似，由於有政府擔保，銀行可以提供非常優惠的按揭條件，例如批出高達十足（100%）的按揭貸款，並且豁免壓力測試。買家在考慮二手租置單位時，需要特別留意政府的擔保期，因為如果擔保期已過，銀行批出的按揭貸款成數便會大幅回落至與私樓相若的水平。
其他類型物業按揭
車位按揭
車位按揭的審批標準比住宅按揭嚴格。一般來說，獨立車位的最高按揭成數為五成，還款期最長只有15年，而且供款與入息比率的要求也更緊。不過，假如車位是與住宅單位在同一份契約購入，就有機會合併於住宅按揭一同處理，從而享有更長的還款期和更高的按揭成數。
工商舖按揭
工業、商業樓宇及舖位的按揭，一律被歸類為非住宅物業按揭。這類物業的按揭成數上限同樣較低，一般最高為五成。銀行在審批時，除了考慮申請人的還款能力，亦會仔細評估該物業的用途、行業前景及市場價值。整個審批過程與考慮因素，都與住宅按揭有顯著不同。
按揭申請實戰：由準備文件到成功放款全流程
了解理論之後，實際申請按揭貸款才是真正考驗的開始。整個過程涉及不少文件和步驟，但只要掌握了核心流程，一切都會變得清晰。這部分會帶你走一遍由零開始的實戰路徑，從準備文件到銀行放款，讓你對每一步都心中有數，更容易比較不同的按揭貸款利率和條款。
按揭申請四部曲
第一步：準備所需文件清單 (入息、身份、買賣合約)
準備充足的文件是順利申請的第一步，這好比考試前的溫習，準備越周全，過程越順暢。銀行需要的文件主要分為四大類：
1. 身份證明文件：香港永久性居民身份證的副本。
2. 住址證明：最近三個月內發出的水電煤費單或銀行月結單。
3. 入息證明：這是銀行評估你還款能力的關鍵依據。
* 固定收入人士：一般需要提交最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行戶口紀錄，以及最新的稅務局評稅通知書。
* 非固定收入或自僱人士：銀行審查會較嚴謹，通常需要提供更長時間的證明文件，例如最近六個月的銀行紀錄、公司財務報表及利得稅報稅表，以證明收入的穩定性。
4. 物業文件：已簽署的臨時買賣合約與正式買賣合約。
第二步：銀行估價與初步批核
提交申請後，銀行會立即展開兩項核心工作。第一，銀行會委託專業估價行對你購入的物業進行估價。這個估價結果極為重要，因為銀行最終批出的按揭貸款成數，是基於成交價或銀行估價之中的較低者計算。如果出現估價不足的情況，代表你需要動用更多首期資金去填補差額。第二，銀行會同步審核你的個人信貸報告(TU)和所有入息文件，在確認符合按揭貸款條例後，會給出一個「初步批核」結果。
第三步：簽署按揭契據及法律文件
當你收到銀行的正式貸款確認信 (Offer Letter) 後，代表銀行已經同意你的貸款申請。這時候，你需要正式委託律師處理買賣及按揭的法律程序。律師會為你準備一份詳細的按揭契據 (Mortgage Deed)，清楚列明貸款的所有條款。你需要在律師樓仔細閱讀並簽署這份文件，此舉代表你正式接受銀行的按揭貸款。
第四步：銀行放款與交易完成
來到最後一步，在買賣雙方約定的正式成交日當天，銀行會將已批核的按揭貸款金額，直接轉帳到賣方的代表律師戶口。與此同時，你也需要將首期的餘額透過你的律師支付給賣方。當雙方律師確認所有款項收妥後，整個交易便正式完成，你就可以順利取得物業的鑰匙，成為新業主。
不同物業類型按揭申請注意事項
基本的申請流程大同小異，但面對不同類型的物業，銀行在審批時會有各自的考量重點。了解這些差異，能助你更準確地評估風險。
二手樓按揭 (樓齡、「75減」法則與估價)
樓齡是銀行審批二手樓按揭時的首要考慮因素。市場上，銀行普遍會用「75減」法則去初步計算最長還款年期，即是「75 – 物業樓齡 = 最長還款年期」。假設一個物業樓齡已達45年，其最長還款期可能只有30年 (75-45)。還款期縮短會直接增加每月的供款額，申請前建議先利用按揭貸款計算機預算實際負擔。另外，樓齡較高或單幢式物業的估價波動較大，銀行取態或會相對保守。
樓花按揭 («即供» vs «建期» 付款的按揭差異)
購買發展商一手樓花，你的付款方式會直接影響按揭貸款的安排。
* 「即供付款」：買家在簽署臨時買賣合約後，便需馬上申請按揭並開始供款。發展商通常會為此提供較吸引的樓價折扣。但需要注意，根據現行的按揭貸款條例，高樓價物業若選用即供計劃，或會影響申請高成數按揭的資格。
* 「建築期付款」：買家只需在物業正式落成收樓時，才需要申請按揭及開始供款。雖然樓價折扣較少，但這個方案是申請按揭保險計劃，以獲取高成數按揭的普遍做法。
村屋按揭 (估價、路權與業權問題)
村屋按揭的審批遠比一般私樓複雜，主要有三大難關。第一是估價，由於村屋成交個案較少，加上每棟的設計和質素差異大，銀行估價非常保守，估價不足是常見情況。第二是路權，銀行必須確認物業有合法及清晰的道路可以進出。如果唯一通道需要經過私人地段，而又沒有正式的路權文件支持，按揭申請將難以獲批。第三是業權，村屋的業權文件（如「滿意紙」）必須完整無缺，任何業權上的瑕疵都可能成為按揭申請的絆腳石。
唐樓按揭 (樓齡限制與結構安全)
申請唐樓按揭的最大挑戰，在於其高昂的樓齡。銀行的審批極為審慎，還款年期一般都遠低於30年。樓齡超過50年的唐樓，銀行可能只願意批出15至20年的還款期，這會大幅增加每月的還款壓力。此外，銀行也非常關注唐樓的結構安全和維修狀況，有機會要求申請人自費聘請專業人士進行結構安全評估，並確認物業沒有違規的僭建物，才會考慮批核其按揭貸款。
按揭常見問題 (FAQ)
在處理複雜的按揭貸款申請時，心中總會浮現不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望用最清晰直接的方式，為你逐一解答。
Q1：比較不同銀行按揭時，除了利率還應注意什麼？
比較不同銀行的按揭貸款方案時，按揭貸款利率固然是首要考慮，但它並非唯一的決定因素。有幾個關鍵細節同樣值得留意，它們會直接影響你的總成本和靈活性。
首先是現金回贈 (Cash Rebate)。不少銀行會提供貸款額一定百分比的現金回贈作招徠。根據現行按揭貸款條例，如果回贈超過貸款額的1%，超出的部分需要從貸款本金中扣除，這會輕微影響你的最終貸款額。
其次是罰息期 (Penalty Period)。這通常是貸款首兩至三年，期間如果提早全數還款，銀行會收取罰息。了解罰息期的長短與計算方式，對未來是否有換樓或轉按計劃的人士尤其重要。
此外，可以留意計劃是否附帶存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)。這類戶口提供與按揭貸款利息相同的存款利率，讓你用存款利息去抵銷部分按揭利息支出，是慳息的好工具。
最後，銀行的物業估價取態也十分關鍵。如果銀行估價不足，意味著你需要準備更多的首期資金。因此，在申請前向不同銀行查詢估價，也是一個必要的步驟。
Q2：聯名物業申請按揭有什麼優點和缺點？
聯名持有物業並申請按揭貸款，是一把雙面刃，優點和缺點都非常明顯。
優點方面，最直接的好處是合併計算入息。將兩人的收入相加，可以更容易通過供款與入息比率及壓力測試的要求，有機會獲取更高的貸款額，選擇的樓盤範圍也更廣。
缺點則更為深遠。一旦聯名置業，兩位業主都會同時失去「首次置業」的身份。這意味著將來任何一方想再買入物業，都需要支付更高的從價印花稅 (AVD)，並且會受到更嚴格的按揭貸款成數限制。此外，如果日後關係有變，物業的業權處理也會變得相對複雜。
Q3：非固定收入人士 (如佣金制或自僱) 如何順利申請按揭？
對於收入並非固定月薪的人士，例如以佣金為主要收入的地產代理、保險從業員，或是自僱人士和中小企老闆，銀行在審批按揭貸款時會比較審慎。關鍵在於提供充足而具說服力的文件，證明你有穩定且持續的還款能力。
一般而言，你需要準備比固定收入人士更詳盡的文件，主要包括：
* 最近六個月至一年的個人銀行戶口月結單，清晰顯示收入紀錄。
* 最近一至兩年的稅務局報稅單 (Tax Demand Note)。
* 公司的商業登記證、最近六個月至一年的公司銀行戶口紀錄，以及經審計的財務報表 (如適用)。
* 強積金 (MPF) 供款紀錄也能作為有力的收入佐證。
銀行會以這些文件計算一個平均月入，並以此作為審批基礎。建議在申請前至少半年，保持收入穩定存入指定銀行戶口，避免頻繁的大額現金提存。
Q4：何時是轉按 (Refinancing) 以節省利息的最佳時機？
轉按是將現有按揭貸款由A銀行轉至B銀行的過程，目的是為了獲取更佳的利率、現金回贈或其他優惠條款，從而節省按揭貸款利息。要捕捉最佳的轉按時機，可以留意以下幾個信號：
首先，必須等待原有按揭貸款的罰息期完結。在罰息期內轉按會得不償失。
其次，當市場上出現更吸引的按揭計劃時。例如，當其他銀行提供的按揭貸款利率比你現有的計劃低，或者提供非常可觀的現金回贈，足以抵銷轉按所涉及的律師費等開支時，便是考慮轉按的好時機。你可以利用網上的按揭貸款計算機，初步估算轉按後能節省的金額。
最後，當你的物業已大幅升值，而你又有資金需要時，可以考慮透過轉按加按套現。新銀行會根據物業的最新估值批出貸款，讓你將物業的升值部分轉化為流動資金。
Q5：將高成數按揭的自住物業出租有什麼法律後果？
這是一個非常嚴肅的問題。透過按揭保險計劃 (MC) 申請的高成數按揭 (例如八成或九成)，申請時其中一個最重要的聲明，就是該物業必須用作「自住」。將這類物業出租，是明確違反了你與銀行及按揭保險公司簽訂的貸款協議。
一旦被發現，後果可能非常嚴重。銀行有權立即終止你的貸款協議，俗稱「Call Loan」，即要求你立即全數清還所有未償還的按揭貸款。如果你無法即時清還，銀行便會啟動收樓程序。
此外，由於你在申請按揭時作出了虛假聲明，按揭保險公司及銀行亦有權採取法律行動追討損失，甚至可能涉及刑事責任。因此，切勿以身試法。
Q6：如果信貸評級 (TU) 不佳，會對按揭申請有何影響？
信貸評級 (TransUnion, TU) 報告是銀行審批按揭貸款時，用來評估你個人信貸風險的重要依據。一個不佳的信貸評級，意味著你過去有逾期還款或其他信貸違約紀錄，銀行會視你為較高風險的借款人。
這會帶來幾方面直接的負面影響：
* 批核利率更差：銀行可能會在正常的按揭貸款利率之上，額外增加利率 (俗稱「加P」)，令你的總利息支出大增。
* 降低貸款額度：銀行有機會調低批出的按揭貸款成數，意味著你需要支付更高比例的首期。
* 直接拒絕申請：如果信貸評級過低，例如多次逾期還款或有撇帳紀錄，銀行很可能會直接拒絕你的按揭申請。
建議在計劃置業前，預先查閱自己的信貸報告，確保紀錄良好。如有任何問題，應在申請按揭前提早處理。