想在香港「上車」置業，對公屋住戶而言，「綠表」無疑是最重要的入場券。然而，綠表資格從何而來？與白表有何分別？手持綠表可以購買哪幾類物業？整個買樓流程及按揭申請又有什麼「中伏」位？本文將化身你的「綠表全攻略」，由淺入深，為你一次過拆解申請資格、買樓流程、財務規劃等8大關鍵，並揭示潛在的財務陷阱，助你順利踏上置業階梯。
什麼是綠表？定義、用途與三大核心優勢
綠表的官方定義與用途
相信很多朋友都聽過用綠表買居屋，但究竟什麼是綠表？簡單來說，「綠表」並不是一張實體的綠色表格，而是一種由香港房屋委員會（房委會）授予的購樓資格。這種資格專門提供給特定的公營房屋相關人士，當中最大的一個群體就是現正租住公共租住房屋（公屋）的住戶。除了公屋住戶，部分即將獲編配公屋的人士、中轉房屋居民等，都可能符合什麼是綠表資格。
那麼，這個資格有什麼用途？持有綠表資格的人士，可以用它來申請購買由房委會或房協推出的資助出售房屋，主要包括一手新居屋、綠表置居計劃（綠置居）單位，或是在居屋第二市場購買未補地價的二手居屋。這就帶出了另一個常見問題：什麼是白表綠表的分別？白表資格是為不符合綠表資格的香港永久性居民（主要是私人市場的居民）而設的。兩者在申請資格、入息資產限額、以至新居屋的抽籤配額上都有很大分別。對於需要購買二手居屋的綠表人士，他們便需要先申請一份名為《綠表資格證明書》的文件，以證明自己的購樓資格。
綠表的核心優勢：高按揭成數、免壓測、置業階梯
了解綠表的定義後，更重要的是明白它背後的三大核心優勢，這也是它為何成為許多人置業起點的關鍵。
第一，是極具吸引力的高按揭成數。由於有房委會作為擔保人，銀行為綠表買家提供的按揭成數非常寬鬆。購買一手居屋或綠置居時，綠表買家最高可承造九成半（95%）按揭，只需準備樓價5%的首期。相比之下，白表買家最高只能承造九成（90%）按揭。這5%的差距，對於一筆數百萬的樓價來說，直接意味著首期開支可以減少數以十萬元計，大大降低了上車的初始資金門檻。
第二，是豁免壓力測試。在私人市場置業，銀行必須為按揭申請人進行嚴格的「壓力測試」，即假設在現有利率上再加息，計算申請人的供款與入息比率是否仍然穩健。這個測試往往令不少人因入息不足而無法獲批貸款。然而，由於綠表買家購買資助房屋有房委會的按揭擔保，銀行信貸風險極低，所以申請人可以豁免壓力測試。只要申請人的信貸紀錄良好，基本上只需計算基本的供款與入息比率，獲批按揭的機會及可負擔的樓價都因而提高。
第三，是作為重要的置業階梯。綠表政策的其中一個重要目的，是促進房屋流轉。當一位綠表申請人成功購入資助房屋單位後，他必須在指定時間內交還原先租住的公屋單位。這個「一換一」的機制，一方面讓公屋租戶有機會從租客變成業主，向上流動，踏上置業階梯的第一步；另一方面，騰出來的公屋單位可以重新編配給正在輪候冊上的家庭，縮短他們的等候時間，發揮了重要的社會功能。
誰符合綠表資格？申請全攻略
了解「什麼是綠表」之後，大家最關心的問題自然是：我是否符合資格？所謂的綠表資格，並非單純指公屋住戶，實際上涵蓋了多個不同類別。了解自己屬於哪一類，並且清楚相關的限制，是踏出置業第一步的關鍵。接下來，我們會為你詳細拆解所有申請細節。
五大類合資格申請者詳解
究竟什麼是綠表人士？根據房屋委員會（房委會）的定義，主要可以分為以下五大類別，看看你是否其中一員。
房委會及房協轄下租戶
這是最廣為人知的一類。申請人是房委會轄下公共租住房屋（公屋）的現有租戶，或者香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的租戶。只要你是戶主或家庭成員，便具備了最基本的綠表資格。
中轉房屋認可居民
正居住在房委會轄下中轉房屋，並已獲認可為等待上樓的居民，同樣符合申請資格。這類居民本質上已具備編配公屋的資格，因此也獲准以綠表身份購買資助房屋。
《綠表資格證明書》持有人
這一類別非常重要，它讓一些「準公屋住戶」能夠提早置業。那麼，什麼是綠表資格證明書？這是一份由房屋署發出的文件，用以證明持有人符合綠表資格。主要簽發給四類人士：已通過詳細審核、即將獲編配公屋的輪候冊申請者；受政府清拆或市區重建影響的家庭；符合資格的初級公務員；以及因家庭變故（如離婚）而分戶，並獲核實資格入住公屋的前家庭成員。
長者租金津貼計劃受惠者
正在領取房委會「長者租金津貼計劃」的長者，也符合綠表資格。這個計劃讓合資格長者領取現金津貼以租住私人樓宇，代替入住公屋，但他們依然保留了購買資助房屋的權利。
持有有效「保證書」的前公屋住戶
在某些特殊情況下，例如因家庭入息或資產一度超出上限而需要遷出公屋，但其後情況改變並獲房委會發出有效「保證書」的家庭，亦可憑此證明恢復綠表資格。
【風險預警】申請前必須注意的家庭成員及物業限制
符合基本身份只是第一步，房委會對申請者的家庭狀況及物業持有權有極為嚴格的規定。在遞交申請前，必須細閱以下幾點，避免因不符資格而被取消申請。
極為嚴格的配偶綑綁規定
這是一條絕對不能忽視的規則。如果申請人已婚，其配偶必須一同列名在申請表上，不論配偶是否在香港居住。此舉是為了防止家庭單位透過分開申請，變相獲取雙重房屋福利。只有極少數例外情況，例如已合法分居或配偶沒有香港入境權，才可能獲豁免。
24個月的住宅物業擁有權限制
由遞交申請表前的24個月起計，直到簽署臨時買賣合約當日為止，申請人及其名列申請表上的家庭成員，都不能以任何形式（包括個人或聯名）擁有任何香港住宅物業的權益。這項限制旨在確保資助房屋資源，能真正幫助沒有自置居所的家庭。
「關鍵成員」的十年限制
如果家庭成員中，有任何人曾經是其他資助出售單位的「關鍵成員」，就要特別留意。「關鍵成員」是指為了滿足家庭申請人數要求而加入的成員。假如該資助單位的轉讓契據簽署日期距今不足十年，這位前「關鍵成員」是沒有資格再次申請的，除非屬於因結婚或就業等原因獲准除名等特殊情況。
十類不合資格申請人士清單
為方便大家快速評估，以下整理了一份不合資格申請人士清單。若你或家庭成員符合其中任何一項，便不具備申請資格：
- 曾受惠於任何資助自置居所計劃（如居屋、私人參建居屋、綠置居、租者置其屋計劃等）的業主、借款人及其配偶。
- 上述資助單位的「關鍵成員」，且該單位的轉讓契據簽署日期距今不足十年。
- 公務員建屋合作社的社員。
- 因九龍城寨清拆而選擇領取現金補償的家庭及其配偶。
- 因政府或市建局清拆而選擇領取現金津貼，且領取津貼不足兩年的人士。
- 因興建高鐵等特定工程影響而領取「額外特惠現金津貼」，且領取津貼不足三年的人士。
- 房協轄下乙類出租屋邨、專用安置屋邨的住戶。
- 以「按月暫准居住證」等臨時形式租用房委會或房協過渡性房屋的人士。
- 公屋「有條件租約」住戶。
- 房委會保留最終審批權，可拒絕任何不符合其認為的申請資格的個案。
如何提早獲得綠表資格？公屋輪候者必讀
申請《綠表資格證明書》的四類「準公屋住戶」
談到置業階梯，很多人都會問什麼是綠表，普遍的理解是，只有現正居住在公屋的住戶才算是綠表人士，但這個想法其實不完全準確。事實上，對於正在輪候公屋的你來說，有一個方法可以讓你提早獲得綠表資格，那就是申請一份名為《綠表資格證明書》的文件。這份證明書的用途，就是讓一些即將獲編配公屋的「準住戶」，可以跳過漫長的等待，直接以綠表身份進入居屋第二市場，購買心儀的二手居屋單位。
那麼，究竟什麼叫綠表資格的提早獲取者呢？根據房屋署的規定，主要有四類公屋申請者，可以在獲派單位前申請這份證明書：
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通過詳細資格審查的公屋申請者：如果你的公屋申請已經到達最後階段，並且獲房屋署核實，確認符合入住公屋的所有資格，那你就有機會提早申請這份證明書。
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受政府清拆計劃或市區重建影響的住戶：因舊區重建或清拆寮屋而需要搬遷，並且已經被核實符合公屋安置資格的家庭，同樣可以申請，讓他們在獲派單位前有另一個置業選擇。
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因離婚或分戶而獲批核的公屋申請者：部分公屋住戶因家庭狀況有變，例如離婚，而需要分戶。當其中一方獲核實資格可另行申請公屋時，他們也能申請《綠表資格證明書》。
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持有有效《保證書》的前公屋住戶：這類人士通常因為一些特定原因，例如需要短暫離港處理事務，而暫時交還公屋單位，但房屋署向他們發出了《保證書》，承諾他們日後可再申請公屋。他們也可以憑此文件申請證明書。
如果你屬於以上任何一種類別，就等於握有一條置業捷徑。你可以主動向房屋署查詢，確認自己是否符合申請《綠表資格證明書》的條件，把握這個提早上車的機會。
綠表 vs 白表：資格、按揭、配額關鍵分別比較
要深入了解什麼是綠表，最好的方法就是把它和白表並列比較。這兩者是香港資助房屋市場的兩種主要申請資格，釐清什麼是白表綠表之間的分別，有助你規劃置業路徑。它們在資格來源、財務要求以至中籤機會上，都有著根本性的差異。
資格來源：公屋住戶與私人市場居民
兩者最核心的分別，在於申請人的現居狀況。
簡單來說，「什麼是綠表人士」，他們主要是現時房委會或房協轄下的公屋租戶，還有持有有效《綠表資格證明書》的準公屋住戶。他們的資格來源與公營房屋體系直接掛鉤，置業可視為一種內部流轉，因此成功購樓後必須交還原先租住的公屋單位，讓資源可以重新分配。
而白表申請人，則是居住在私人市場的香港永久性居民。他們並非公屋住戶，其申請資格純粹建基於是否符合房委會就入息、資產及家庭狀況所設的門檻。他們是希望從私人市場「上車」到資助房屋階梯的一群。
財務門檻：入息、資產與按揭成數
在財務安排上，綠表資格的優勢相當明顯。傳統上，綠表申請人在購買一手居屋時，並無入息和資產上限。更關鍵的是，他們可以申請高達九成半（95%）的按揭，意味著首期負擔極輕，只需樓價的5%。
相反，白表申請人則需要面對嚴格的財務審查。他們必須同時符合房委會每年更新的入息及資產限額，任何一項超標都會導致資格被取消。在按揭方面，白表買家最高只可承造九成（90%）按揭，首期要求是樓價的10%，比綠表申請人高出一倍。
綠表 vs. 白表：財務要求比較一覽表
| 比較項目 | 綠表 | 白表 |
|---|---|---|
| 資格來源 | 現有公屋住戶或合資格人士 | 私人市場居民 |
| 入息及資產限額 | 豁免（購買一手居屋） | 必須符合每年更新的限額 |
| 最高按揭成數 | 95% | 90% |
| 最低首期 | 樓價的5% | 樓價的10% |
| 政府擔保 | 有 | 有 |
| 置業後要求 | 必須交還公屋單位 | 沒有 |
抽籤機會：新居屋配額比例差異
除了資格和財務，兩者在抽籤「運氣」上也有結構性的分別。房委會在每次推售新居屋時，都會預先設定好綠表與白表申請者的單位配額比例。
近年這個比例普遍設定為40:60，也就是說，四成的單位預留給綠表申請人，而餘下的六成則分配給白表申請人。雖然綠表配額較少，但其申請人數通常遠低於白表，因此競爭環境相對沒有那麼激烈。白表申請人雖然配額佔多數，但需要與數以十萬計的申請者競爭，中籤難度往往更高。了解這個配額機制，有助評估自己的中選機會。
手持綠表可以買什麼樓？三大類型房屋全解析
了解過什麼是綠表資格，以及自己是否符合綠表人士的條件後，最令人期待的部分，自然是探索這張珍貴的「入場券」究竟可以購買哪些類型的房屋。其實，手持綠表的選擇比想像中更多元，主要可以分為三大類型，每種類型都有其獨特的優點和需要注意的地方。
選擇一：一手居者有其屋計劃 (新居屋)
新居屋是大家最熟悉的選項。由房屋委員會直接興建的新樓盤，以市價折扣（例如六折或七折）發售，讓合資格人士能以較親民的價格上車。
綠表申請者和白表申請者都可以參與抽籤，但兩者會分開攪珠，並設有固定的配額比例。對綠表人士而言，申請新居屋的最大好處是，在傳統政策下，他們購買新居屋是沒有入息和資產限制的，而且可以申請高達九成半的按揭。這也解釋了在比較什麼是白表綠表的分別時，綠表的財務優勢是多麼明顯。
選擇二：綠表置居計劃 (綠置居)
綠置居是專為綠表人士而設的置業計劃。房委會會將一些正在興建或新落成的公屋項目，轉為資助出售房屋，並以比新居屋更低的折扣率，專門售予持有綠表資格的人士。
計劃目的與「一換一」機制
綠置居的核心理念是「一換一」。計劃的主要目的，是鼓勵有能力的公屋租戶自置居所，從而騰出他們現居的公屋單位。這些回收的單位，可以重新編配給正在輪候公屋的家庭，有助加快公屋資源的流轉。所以，成功購買綠置居的業主，必須在指定時間內交還原來的公屋單位。
【真實個案風險】購買租置回收單位的潛在陷阱
近年，綠置居計劃也包含出售「租者置其屋計劃」的回收單位。這些單位售價非常低廉，但潛在風險也相當高。最大的問題是，房委會通常不安排準買家「睇樓」。
曾有真實個案，買家購入景林邨的租置回收單位並支付訂金後，才從鄰居口中得知，毗鄰單位住戶是長期拾荒者，導致公眾走廊衛生環境極為惡劣。在資訊極不透明的情況下，買家可能要面對撻訂離場的艱難抉擇，所以選擇這類單位前必須有充分的心理準備。
選擇三：居屋第二市場 (二手居屋)
如果不想參與抽籤，或者希望盡快入住，居屋第二市場就是一個非常靈活的選擇。在這個市場，合資格的綠表人士（需申請《綠表資格證明書》）可以向現有的居屋或綠置居業主，購買他們未補地價的單位。
優點：盤源選擇多、即買即住
居屋第二市場的最大優點是選擇豐富。全港各區不同屋苑、不同面積的單位都有供應，買家可以根據自己的預算和地區偏好自由選擇。因為是二手現樓，買賣流程與私人市場相似，完成交易後很快便可以入住，省卻了等候新樓落成的時間。
缺點與風險：樓齡舊、按揭年期或較短
二手居屋的缺點也相當明顯。首先是樓齡普遍較舊，買家需要預留一筆資金作日後維修保養之用。更關鍵的是按揭問題，銀行在審批舊樓齡單位的按揭申請時會比較審慎。如果樓齡太高，銀行有機會縮短最長還款年期（例如由25年減至20年），這會直接導致每月供款額增加，對買家的財務預算構成壓力。
綠表買二手居屋：完整申請流程與時間線
手持綠表資格，想在選擇更多、即買即住的二手市場尋找心儀單位，整個過程其實有一套標準的流程。這套流程清晰直接，只要跟著以下四個核心步驟，就能順利完成交易，實現置業目標。
第一步：申請《綠表資格證明書》
要啟動購買二手居屋的旅程，第一件要做的事，就是申請一份名為《綠表資格證明書》的文件。你可以將這份文件理解為你在居屋第二市場的「入場券」，它正式確立了你的綠表資格，讓你有權購入未補地價的單位。申請手續很簡單，你只需要前往所屬的屋邨辦事處，填妥指定的申請表格及繳交申請費用。之後，房屋署會核實你的資料，成功批核後便會簽發證明書。需要特別留意的是，這份證明書的有效期為六個月，所有後續的買賣程序都必須在這段時間內完成。
第二步：物色單位及簽訂臨時買賣合約
拿到《綠表資格證明書》之後，你就可以正式開始物色單位了。在居屋第二市場有大量的放盤可供選擇，你可以透過地產代理協助，或者自行尋找。當你找到合適的單位，與賣家議定價錢後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。在簽署這份具法律約束力的文件前，記得要確認賣方已經持有有效的《可供出售證明書》。整個物色單位及簽訂臨約的過程，都必須在《綠表資格證明書》的六個月有效期內進行。
第三步：經由律師申請《提名信》
簽訂臨時買賣合約後，並不是直接安排交易，而是需要由你的代表律師，向房屋委員會申請一份非常關鍵的文件，稱為《提名信》。這封信代表房委會正式批准你這位綠表買家，去購買指定的二手居屋單位。你的律師會為你準備一份文件組合，提交給房委會的「置業資助貸款小組」，當中主要包括《購買資格證明書》正本、賣方的《可供出售證明書》正本、買方聲明書、臨時買賣合約副本，以及用作支付申請費用的劃線支票，抬頭註明「香港房屋委員會」。
第四步：完成交易及交還公屋
當房委會發出《提名信》後，整個交易就進入最後直路。你可以與律師安排簽署正式買賣合約、辦理銀行按揭，以及完成樓宇轉讓的法律程序。在順利收樓之後，作為綠表資格的持有者，你需要履行一項核心責任，就是交還你現居的公共租住房屋單位。根據規定，你必須在接收新居屋單位鎖匙後的兩個月內，遷出現居公屋單位並將其交還給房屋署，這樣才算圓滿完成整個置業流程。
綠表置業財務規劃：按揭、首期及補地價全解
對於清楚了解什麼是綠表的申請者來說，下一步就是周詳的財務規劃。手持綠表資格，在申請按揭、計算首期方面都享有獨特的優勢，不過當中亦有一些細節和限制需要留意。我們會由按揭的優勢開始，再深入探討補地價的計算方法，助你全面掌握整個財務佈局。
按揭核心優勢：最高95%按揭與豁免壓力測試
綠表資格的最大財務優勢，來自於房委會提供的按揭擔保。因為有這個政府擔保，銀行承擔的風險極低，所以願意提供非常優惠的按揭條件。
首先，綠表申請人購買一手居屋或綠置居時，最高可以承造九成半（95%）按揭。相比之下，白表買家最高只能承造九成（90%）按揭。這意味著綠表人士可以用更少的首期資金上車。
其次，也是最關鍵的一點，是綠表申請人獲豁免進行壓力測試。在私人市場買樓，銀行必須評估申請人在利率上升後是否有足夠的還款能力。綠表買家因為有房委會作擔保，銀行審批按揭時無需進行此項測試，令申請門檻大大降低。
【財務陷阱警示】銀行拒批按揭的隱藏風險
雖然有房委會擔保，但不代表銀行一定會批出按揭。銀行仍然會審查申請人的信貸紀錄（TU）。如果你的信貸評級極差，例如有破產紀錄、正被追討債務，或有多次拖欠信用卡還款的不良紀錄，銀行有權基於你的個人信貸操守而拒絕批核貸款。
需要特別注意的是，資助房屋按揭不設「擔保人」制度。如果你因信貸紀錄問題未能獲批按揭，是不可以像私人樓宇一樣，找一位信貸狀況良好的親友作擔保人來協助申請的。
只能選用P按的限制
資助房屋的按揭計劃選擇比較有限。買家基本上只能選用以銀行最優惠利率為基準的P按計劃，而不能選擇與銀行同業拆息掛鈎的H按計劃。此外，還款年期最長一般為25年，比私人樓宇普遍最長的30年為短。
首期與供款實例計算
我們可以透過一個簡單例子，了解綠表在首期和供款上的實際優勢。
假設一個新居屋單位售價為400萬港元：
* 綠表買家：
* 最高按揭成數：95%
* 貸款額：400萬 x 95% = 380萬
* 最低首期：400萬 x 5% = 20萬
* 白表買家：
* 最高按揭成數：90%
* 貸款額：400萬 x 90% = 360萬
* 最低首期：400萬 x 10% = 40萬
假設按揭利率為年利率4.125%，還款期25年，綠表買家的每月供款大約為20,735元。當然，實際利率和供款會因應銀行和當時的利率環境而有所不同。
補地價全解：何時需要補？如何計算？
不論是綠表還是白表買家，購入的資助房屋單位都帶有轉讓限制，這就直接關係到「補地價」的問題。
什麼是補地價？
簡單來說，補地價就是向政府補回當年買樓時所享有的樓價折扣。你當初用綠表資格買入單位時，樓價並非十足的市價，而是打了折扣的優惠價。這個折扣差額，就是政府暫時為你墊支的地價。當你希望解除單位的轉讓限制時，就需要將這筆差額交還給政府。
需要補地價的三種情況
在以下三種情況，業主必須先向房委會申請補地價：
1. 在公開市場出售：你想將單位賣給任何人士，而不限於持有綠表或白表資格的買家。
2. 將單位出租：將整個單位或部分空間出租以賺取租金收入。
3. 申請加按套現：向銀行申請提取高於原先按揭金額的貸款。
如果在居屋第二市場，將單位轉售給另一位合資格的綠表或白居二買家，則無需補地價。
補地價的計算方式與實例
補地價最容易產生誤解的地方，在於計算方式。補價金額並非當年固定的折扣數目，而是根據物業當時的市值來計算。
計算公式如下：
補地價金額 = 補價時的單位評估市值 x (購入單位時的折扣率)
例子：
* 假設你在2018年以250萬買入一個單位，當時的十足市值為500萬。
* 折扣率 = (500萬 – 250萬) / 500萬 = 50%
* 到了2025年，你想在公開市場出售單位，此時單位的評估市值已升至600萬。
* 你需要補回的地價金額 = 600萬 x 50% = 300萬。
從例子可見，補價金額會隨樓價變動，樓市升得愈高，需要補回的金額就愈多。這是計劃賣樓或出租前，必須仔細計算清楚的一筆重要開支。
關於「什麼是綠表」的常見問題 (FAQ)
Q1：綠表人士的配偶名下有物業可以申請嗎？
答案是不可以。房屋委員會的規定非常嚴格，申請是以整個家庭為單位計算的。所以，即使物業只在配偶名下，申請人本身也會被視為不符合綠表資格。除非二人已經合法分居或離婚，並且能提供相關證明文件，否則配偶必須一同列入申請表內，而其擁有的物業也會一併計算在內。
Q2：《綠表資格證明書》過期了怎麼辦？
《綠表資格證明書》一旦過期就會失效。你需要重新向房屋署遞交申請，並繳付相關費用，以領取一份新的證明書。在證明書失效期間，你不可以簽署任何臨時買賣合約。因此，在物色單位時，必須密切留意這份關乎什麼是綠表資格證明書的重要文件，確保其仍在有效期之內。
Q3：用綠表買了居屋後，可以繼承父母的物業嗎？
這是可以的。使用綠表資格購買居屋後，你仍然可以透過遺囑或遺產繼承的方式，合法地承繼父母的物業。資助房屋的限制主要是針對申請期間及購買後特定年期內，主動「購買」香港的住宅物業。而繼承屬於被動的物業轉移，所以不受此限。成為業主後，你只需要根據相關法律程序完成繼承手續就可以。
Q4：購買綠置居或二手居屋後，多久才能在市場上轉售？
轉售限制會因為購入單位的年份和所屬計劃而有所不同，近年房委會已收緊相關規定。以最新的規定為例，轉售限制大致如下：
- 首次轉讓日期起計首兩年內： 只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售給其他綠表買家。
- 首次轉讓日期起計第三至第十年： 可以在居屋第二市場自行定價，轉售給綠表或「白居二」買家。
- 首次轉讓日期起計十年後： 可以繳付補地價後，在公開市場自由出售或出租單位。
Q5：在整個申請過程中都必須維持綠表資格嗎？
是的，這是非常關鍵的一點。從你遞交申請表的一刻開始，直到簽署正式買賣合約、完成所有交易為止，你和名列申請表上的所有家庭成員，都必須持續符合並維持有效的綠表資格。如果在過程中，家庭狀況有變，例如有成員在香港購買了住宅物業，你的申請資格就會被即時取消。所以，在完成整個買樓過程前，務必確保資格不受影響。