在加息週期下，不少私樓業主都考慮透過轉按「慳息」兼賺取銀行現金回贈。那麼，作為綠表居屋業主，您是否也能享受同樣的著數？答案是肯定的，但過程遠比私樓複雜。由於綠表居屋未補地價，其轉按申請必須先獲得房屋委員會（房委會）批准，並要符合指定的條件與原因，絕不能隨意加按套現。本文將為您全面拆解綠表居屋轉按的申請4部曲、3大先決條件與核心限制，並提供智能工具助您精準計算潛在收益，讓您一文看清所有細節，輕鬆作出精明決策。
綠表居屋轉按可行嗎？先評估收益、再檢查條件
想申請綠表居屋轉按，我們首先要處理兩個核心問題。第一是計清楚數，看看轉按是否真的有利可圖。第二是核對清楚資格，確保自己符合房屋委員會設下的基本門檻。完成這兩步，整個轉按藍圖就會變得清晰。
智能評估：轉按是否划算？
在聯絡銀行之前，自己先做一個初步的財務評估，是一個非常明智的做法。您可以利用網上的按揭計算機，或者簡單地用筆和紙，透過以下四個步驟，快速了解轉按的潛在效益。
輸入您現有的按揭資料
首先，整理好您現時的綠表居屋按揭資料。這一步需要準備幾個關鍵數字，包括現時按揭的尚欠本金、剩餘還款期，以及您目前正在支付的實際按揭利率。
輸入新銀行的轉按優惠
接著，輸入您從心儀銀行了解到的新轉按計劃條款。主要包括新的按揭利率是多少（例如P-2.5%或H+1.3%），以及銀行提供的現金回贈百分比。這兩項是決定轉按吸引力的主要因素。
獲取個人化轉按效益報告 (比較每月供款、首年淨收益)
將新舊資料輸入後，您就能得到一份簡單的比較報告。報告會清晰列出，轉按後您每月的供款是增加還是減少，以及扣除律師費、房委會申請費等必要開支後，您在首年能夠實際獲得的淨收益是多少。
系統初步建議：轉按或維持現狀
最後，根據以上的財務計算結果，系統會提供一個直接的初步建議。如果淨收益可觀，它會建議「轉按」。如果計及成本後得益甚微甚至出現虧損，它則會建議「維持現狀」。這讓您可以基於數據，做出更理性的決定。
快速自查：申請轉按的3大先決條件
當您計完數，確定轉按在財務上是划算之後，下一步就是檢查自己是否持有申請的「入場券」。未補地價的居屋轉按，必須嚴格遵守房委會的規定，以下是三個最基本的先決條件。
條件一：單位必須未補地價
這份轉按攻略，是完全針對未補地價的資助房屋而設。如果您的居屋單位已經繳付補地價，它在法律上等同於私人樓宇，可以按照一般私樓的程序自由進行轉按，無需經過房委會的審批。
條件二：必須事先獲房屋委員會書面批准
這一點是綠表居屋轉按流程中，最關鍵也最核心的一環。與私樓不同，業主不能直接向銀行申請轉按。您必須先向房屋委員會遞交申請，並成功取得一份名為「轉按同意書」的正式批准文件。沒有這份文件，任何銀行都無法處理您的申請。
條件三：必須符合官方指定的四種申請原因之一
房屋委員會並非會批准所有的轉按申請。申請人必須提出一個房委會認可的合理原因。官方清晰列出了四種可接受的申請原因，您的情況必須符合其中之一，申請才有機會獲批。至於這四種原因是什麼，我們會在下一章節為您詳細拆解。
轉按前必讀：房委會四大批准原因與三大核心限制
想成功申請綠表居屋轉按，並不是一件隨時可以做的事。與私人樓宇不同，由於單位未補地價，業主必須先向房屋委員會（房委會）遞交申請，並且取得官方的書面批准。房委會的審批有清晰的準則，基本上只有符合以下提到的四大原因，申請才會被考慮。同時，整個轉按過程亦受到三大核心條件限制，在計劃前一定要先了解清楚。
房委會認可的四大轉按原因
房委會處理每一宗申請都非常審慎，確保轉按符合資助房屋政策的原意。你的申請理由必須是真實並且有文件支持的。
原因一：業權轉變（如離婚、繼承）
當物業的業權因特定情況需要變更時，例如夫婦離婚後其中一方退出業權，或因家庭成員離世而需要辦理業權繼承，通常都需要重造按揭。在這種情況下，辦理綠表居屋轉名是首要步驟，而伴隨的綠表居屋按揭變動，就構成了申請轉按的合理原因。
原因二：尋求更佳按揭條款（減息）
這是最常見的申請原因。假如市場上其他銀行能提供更優惠的按揭條件，例如更低的利率（由P按轉H按）或更高的現金回贈，業主希望轉換貸款機構以節省利息開支。只要理由合理，房委會一般都會接納這類以減輕供款負擔為目的的申請。
原因三：原有僱主貸款計劃終止
部分業主當初是透過公司提供的僱員房屋貸款計劃來上會的。如果業主之後離職，便不再符合資格享用該貸款計劃。在這情況下，業主有實際需要尋找新的銀行承造按揭，因此房委會亦會批准其轉按申請。
原因四：享用新僱主提供的房屋貸款
這與上一個原因正好相反。如果業主轉到新公司工作，而新公司提供了更具吸引力的員工房屋貸款福利，業主希望轉用新公司的貸款計劃，亦是房委會接納的其中一個轉按原因。
不能忽視的三大核心限制
即使你的申請原因符合上述其中一項，在實際操作中，仍然要遵守房委會就貸款額及年期設下的嚴格限制。
限制一：嚴禁加按套現作一般用途
這是最重要的一項限制。未補價的居屋絕對不能像私樓一樣，隨意透過轉按或加按，將物業的升值部分套現出來作個人消費或投資等用途。房委會只會在極端困難的情況下（例如籌集緊急醫療費用），才可能酌情批准加按，但審批極嚴，而且後果嚴重。
限制二：新貸款額不得超過原有按揭的剩餘本金
這項限制與禁止套現環環相扣。在轉按過程中，新銀行批出的貸款金額，最多只能等於你在舊有銀行的按揭貸款餘額，做到「平手過渡」。例如，你的居屋按揭尚欠200萬，新批核的貸款額上限就是200萬，一分錢也不能多。
限制三：總還款期設有上限（舊制25年／新制30年）
業主不能無了期地延長還款年期。房委會規定，總還款期（即舊按揭已供款年期＋新按揭還款年期）設有上限。根據單位的首次出售日期及佔用許可證發出日期，大致分為舊制的25年（300個月）及新制的30年（360個月），申請時必須留意自己單位所屬的年期限制。
【官方步驟全拆解】綠表居屋轉按申請四部曲
談及綠表居屋轉按，整個流程雖然牽涉房屋委員會、新舊銀行和律師等多方，看似複雜，但其實每一步都有清晰的官方指引。只要你掌握了核心的四部曲，就能有條不紊地完成申請。接下來，我們會一步步拆解整個申請過程，讓你清楚了解每個階段的角色和任務。
轉按流程視覺化：一圖看懂各方角色
在深入了解每個步驟前，我們先建立一個清晰的畫面。整個綠表居屋轉按過程，主要有五個核心角色：你（業主）、房屋委員會（審批機構）、原有銀行、新銀行，以及代表律師。流程的本質，就是由你作為發起人，首先向房委會取得「入場券」，然後利用這張入場券，協調新舊銀行進行貸款交接，最後在律師的協助下，完成所有法律文件，正式確立新的綠表居屋按揭安排。
第一步：向房委會申請「轉按同意書」
這是整個轉按申請的起點，也是最關鍵的一步。沒有房委會發出的「轉按同意書」，後續所有程序都無法展開。
填寫「非交轉按申請書」
你需要向房委會索取或在其網站下載一份名為「非交轉按申請書」的表格。填寫時必須清晰列明你的個人資料、物業地址，以及最重要的轉按原因，例如是為了尋求更佳的按揭條款。準確填寫是順利獲批的基礎。
準備劃線支票支付申請費
遞交申請時，你需要附上一張指定金額的劃線支票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。這筆費用是申請的行政費，無論申請最終是否成功，或你中途決定終止，費用均不會退還。
遞交申請文件至所屬租約事務管理處
準備好填妥的申請書和劃線支票後，你需要將文件交到你所居住屋苑或屋邨的租約事務管理處。他們會負責將你的申請轉交至相關部門處理。
接收同意書正本（注意有效期僅6個月）
房委會審批完成後，你會經由掛號信收到「轉按同意書」的正本。收到這份文件時，務必留意信中列明的有效期，通常為6個月。你必須在這段時間內完成所有轉按手續，否則同意書將會失效，需要重新申請。
第二步：協調新舊銀行及政府文件
取得同意書後，就輪到你充當協調者的角色，在新舊銀行與房委會之間傳遞關鍵文件。
通知原有銀行並索取「證明書」(附錄I)
你需要向現時提供按揭的銀行出示「轉按同意書」，正式通知他們你的轉按決定。原有銀行收到通知後，會發出一份名為「證明書」（即同意書內的附錄I）的文件，當中會列明你現有的按揭剩餘本金等重要資料。
向新銀行提交「轉按同意書」副本
同時，你需要將「轉按同意書」的副本交給新的承按銀行。這是新銀行正式啟動內部審批及準備新按揭契據的憑證。
新銀行向房委會發出「確認書」(附錄IV)
新銀行審核過你的資料及原有銀行的「證明書」後，便會向房委會發出一份「確認書」（即同意書內的附錄IV），正式確認他們願意承接這筆綠表居屋按揭貸款。
第三步：與置業資助貸款小組簽訂新協議
當所有文件在各方之間傳遞妥當後，你便會與房委會的代表會面，確立新的官方協議。
攜帶所有文件正本赴會
房委會的置業資助貸款小組在核對所有文件後，會主動聯絡你安排會面時間。赴會當天，你必須帶齊「轉按同意書」、「證明書」和「確認書」的所有文件正本。
與房委會簽訂新的按揭協議
在會面中，你會與房委會代表簽訂一份新的貸款協議。這份文件確立了在新的按揭安排下，政府作為擔保人的角色和相關條款，這一步與處理綠表居屋轉名時更新業權資料同樣重要。
第四步：簽訂新按揭契及完成法律通知
這是整個流程的最後階段，涉及正式的法律文件簽署，為你的轉按申請畫上句號。
與新銀行正式簽訂新按揭契據
完成與房委會的會面後，你便可以與新銀行預約時間，正式簽署新的按揭契據。這份文件是你與新銀行之間最主要的貸款合約。
委託律師向房委會發出指定書面通知 (附錄II及III)
簽署新按揭契後，代表新銀行的律師會負責處理最後的法律通知程序。律師會按照規定，以書面形式（即同意書內的附錄II及III）正式通知房委會，確認新的按揭已經簽妥並生效。至此，整個綠表居屋轉按流程便大功告成。
綠表居屋轉按成本效益分析：慳息、回贈與開支全計算
講到綠表居屋轉按，大家心裡都會有個疑問：轉按到底划算嗎？這其實是一道簡單的數學題，只要將潛在的財務收益，減去過程中必要的開支，就能得出最終的淨收益。以下我們就將這盤賬攤開來，逐項為你清晰計算，讓你一眼看清轉按是否真的有利可圖。
轉按的潛在財務收益
節省利息開支（如P按轉H按）
轉按最直接的好處，就是尋求更低的按揭利率。以往的綠表居屋按揭計劃選擇較少，不少業主仍在沿用利率相對穩定的最優惠利率按揭（P按）。不過，近年政策放寬後，業主可以選擇轉投利率波動但潛在更低的銀行同業拆息按揭（H按）。當市場處於低息環境時，H按的實際利率往往比P按低，每月供款額就能減少，長遠下來節省的利息開支可以相當可觀。
賺取銀行現金回贈
為了爭取更多客戶，銀行之間競爭激烈，為轉按客戶提供現金回贈就是最常見的招數。這筆回贈通常是貸款額的一個百分比，金額可以由數千到數萬元不等，視乎當時的市場情況和貸款額而定。這筆現金回贈就像一筆額外的獎金，可以直接幫補轉按過程中的各項開支，甚至還有盈餘。
轉按的相關成本
律師費（處理樓契及按揭契）
轉按涉及解除舊的按揭契，並簽訂一份新的按揭契，這些法律文件都必須由律師處理。因此，一筆數千元甚至過萬元的律師費是無法避免的開支。這筆費用需要預先準備，是計算整個轉按成本時必須考慮的重要部分。
房屋署申請行政費（不予退還）
由於綠表居屋未補地價，所有轉按申請都必須先獲得房屋署的書面批准。在遞交申請時，你需要向房屋署支付一筆固定的行政費用。最關鍵的一點是，這筆費用不論你的申請最終是否成功，或者你中途改變主意，都不會退還。
如何準確計算淨收益？
使用智能評估計算機一鍵計算
與其自己拿著計算機逐項加減，更快捷的方法是使用網上的智能轉按評估計算機。你只需要輸入現有的按揭資料，例如剩餘還款額及利率，再輸入新銀行提供的轉按優惠，系統就能即時為你比較轉按前後的每月供款差異，並計算出扣除律師費及行政費後的首年淨收益，結果一目了然。
比較至少兩間銀行的轉按估價及優惠
想要將轉按的利益最大化，切記要「貨比三家」。不同銀行對同一個單位的估價可能會有差異，而提供的利率和現金回贈亦不盡相同。建議你至少向兩至三間銀行查詢其轉按方案，全面比較各項條款，才能確保自己選擇了市場上最有利的計劃，賺取最理想的回報。
綠表居屋轉按常見問題 (FAQ)
為何綠表居屋不能像私樓一樣隨便加按套現？
資助房屋政策原意及政府擔保角色解說
這與資助房屋的政策初衷有直接關係。綠表居屋的原意是協助合資格市民自置居所，並非用作投資或資產增值的工具。因此，政府在整個綠表居屋按揭計劃中扮演了「擔保人」的角色。正因為有政府的按揭擔保，業主當初才能以極高成數（例如九成半）承造按揭。如果容許業主隨意加按套現，便等同將資助房屋變成私人提款機，這會違背政策原意，所以房委會對此有嚴格限制。
若因極端困難獲批加按，有何長遠影響？
解釋「永久失去政府按揭擔保」的嚴重後果
業主必須清楚，即使因極端情況（例如籌集緊急醫療費用）而獲房委會特批加按，最嚴重的後果是該單位將會「永久失去」由政府提供的按揭擔保。這個擔保一旦失去，是無法恢復的。
失去擔保後未來按揭成數將大幅下降
失去了政府擔保，銀行在未來審批任何與此單位相關的按揭申請時，便會將其視為一個沒有擔保的未補地價物業。這直接導致按揭成數會由原本的高成數（九成或以上），大幅回落至銀行商業評估的水平，一般最高只有六至七成。這對日後再想轉按或出售物業，都會構成極大影響。
房委會與房協的居屋，轉按政策有何不同？
比較兩者在延長還款期政策上的主要差異
雖然房委會與房協都是資助房屋機構，但在綠表居屋轉按政策上存在細微差別。主要分別在於延長還款期。一般來說，房委會轄下的居屋業主在申請轉按時，可以同時申請延長還款期，只要總還款期不超過規定的上限（例如30年）。不過，房協轄下資助房屋的政策通常較嚴格，業主可能只獲准平手轉按，而不能同時延長還款期。
整個轉按流程需時多久？
從申請到完成的預計時間表
整個綠表居屋轉按流程比私樓複雜，涉及多方協調，時間也較長。首先，向房委會申請「轉按同意書」，一般需時約三至四星期。取得同意書後，再向新銀行提交申請及等候審批，又需時約三至四星期。最後，安排律師處理法律文件及完成交易，亦需數星期。總計而言，由開始申請到最終完成，預計需要二至三個月的時間。
若中途改變主意或申請失敗，申請費可退還嗎？
重申房委會行政費在任何情況下均不退還
這一點需要特別注意。向房委會遞交轉按申請時所支付的行政費用，是用於處理申請的開支。因此，不論申請最終是否獲批，或者申請人中途決定取消申請，這筆費用在任何情況下都不會退還。