當業主急需資金周轉，將物業申請「二按」看似是門檻低、審批快的救星。然而，這份便利背後，卻往往隱藏著高昂的利息成本與足以致命的財務陷阱，稍有不慎，隨時可能由業主變銀主。本文將化身您的按揭專家，為您徹底拆解申請二按前必須正視的5大潛在風險，由2025年最新的市場利率計算方式，到比較加按、業主私人貸款的利弊，再到傳授獲取最優惠利率的3大申請策略，提供一站式全攻略，助您在融資路上避開利息陷阱，作出最明智的決策。
認識二按：定義、市場與利率關鍵
什麼是二按？
二按的準確定義與法律基礎
談及二按利息，我們首先要理解什麼是「二按」。簡單來說，二按是指在物業已經有第一份按揭（一按）的情況下，業主再將同一個物業抵押給另一家貸款機構，申請第二份按揭貸款。在法律層面上，這代表你的物業同時有兩個債權人，但一按的債權人（通常是銀行）擁有優先受償權。萬一物業需要被出售以償還債務，一按機構會先收回全部欠款，餘下的金額才會輪到二按機構。
為何銀行普遍不承造二按？金管局規管與風險考量
你或許會發現，主流銀行幾乎都不會提供二按服務。這主要是基於兩個原因。第一，銀行受到香港金融管理局（金管局）的嚴格監管，必須遵守按揭成數上限及壓力測試等指引。承造二按會令物業的總貸款額輕易超出規管上限。第二，從風險管理的角度看，二按會增加原業主的總負債，提高了拖欠一按貸款的風險。因此，為保障自身利益與維持穩健的信貸體系，銀行普遍會對二按申請敬而遠之。
二按市場的主要提供者：財務公司與發展商
既然銀行不做，市場上的二按貸款主要由兩類機構提供。最常見的是持牌財務公司，它們不受金管局對銀行的那套監管框架所限，因此在審批貸款時有更大的彈性，能夠提供更高的按揭成數，當然，其利率也相對較高。另一類則是物業發展商，特別在一手樓盤市場，發展商旗下的財務公司有時會提供高成數的二按計劃，作為吸引買家上車的銷售策略。
影響二按利率與利息計算的4大因素
宏觀經濟環境：加息週期對二按利息的影響
宏觀經濟環境是影響二按利息的根本因素。香港大部分按揭貸款均採用浮動利率，與最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）掛鈎。當全球進入加息週期，基準利率上升，二按的供款利息亦會隨之增加，直接加重你的每月還款壓力。
物業質素與類型：私樓、唐樓、村屋的利率差異
貸款機構在批出貸款前，必定會評估抵押品的質素。樓齡較新、位於大型私人屋苑的單位，因其流通性高、估價穩定，被視為較優質的抵押品，通常能獲得較低的利率。相反，唐樓、村屋或單幢式舊樓，由於買賣成交較疏落、估價波動較大，貸款機構會視之為較高風險，並在利率上反映出來。
借款人信貸狀況：信貸評級(TU)對利率的決定性影響
你的個人信貸報告（TU）是財務公司評估二按利率時最重要的參考文件之一。一份良好的信貸報告，代表你有準時還款的習慣，是個低風險的借款人，自然有更大機會爭取到較優惠的利率。如果你的信貸評級較差，甚至有逾期還款紀錄，財務公司便會以較高的利率來抵銷潛在的違約風險。
總貸款額與按揭成數：高成數貸款的風險溢價
你申請的總貸款額與物業的總按揭成數，同樣會影響最終的利率。貸款額越高，或總按揭成數越貼近物業估值，意味著財務公司需要承擔的風險越大。一旦樓價下跌，貸款便有機會變成負資產。為了彌補這種風險，貸款機構會收取俗稱「風險溢價」的較高利息。
市場二按利率參考與利息計算方式
2025年市場二按實際年利率參考範圍
來到最實際的部分，現時市場上的二按利率水平如何？一般而言，2025年由財務公司提供的二按，實際年利率（APR）普遍介乎10%至24%不等。對於信貸紀錄良好、抵押物業質素高的申請人，有機會獲得較貼近10%的利率；若信貸評級一般或物業類型較特殊，利率則可能貼近甚至超過20%。
二按利息計算：為何以最優惠利率(P按)為基礎？
關於二按利息計算方式，你會發現很多財務公司的報價都是以「P+」作為基礎。這裡的「P」是指由主要銀行制定的最優惠利率（Prime Rate）。財務公司採用「P」作為基準利率，然後在上面加上一個溢價（例如 P+10%），這個「+」後面的數字就包含了它們的利潤及對該筆貸款的風險評估。選用P按作為基礎，能讓利率結構看起來較為清晰，並隨市場大環境變動。
二按 vs 加按 vs 業主私人貸款：三大融資方案利弊全方位比較
當你手持物業，需要一筆資金周轉時，除了考慮二按利息之外，市場上其實還有另外兩個主流選擇：向原有銀行申請「加按」，或者申請毋須抵押的「業主私人貸款」。這三種方案各有優劣，申請門檻、貸款額度以至利息成本都大相逕庭。想知道哪一個最適合你的財務狀況，就需要先了解它們的根本分別。我們逐一拆解，做個全方位比較。
各方案比較總覽
為了讓你更清晰地掌握三者的核心差異，我們準備了一個比較總覽。你可以從利率、貸款額、審批難度等關鍵因素，快速評估哪個方案可能更切合你的需要。
比較表格：利率、貸款額、審批、還款期及風險一覽
| 方案 | 利率水平 | 貸款額 | 審批要求 | 還款期 | 風險 |
|---|---|---|---|---|---|
| 二按貸款 | 最高 | 較高（可達估值8-9成） | 寬鬆，部分免入息審查及壓力測試 | 較短（普遍10-20年） | 極高，利率浮動、違約收樓、負資產風險 |
| 加按套現 | 最低 | 受制於物業估值及按揭成數 | 嚴格，需入息證明及通過壓力測試 | 最長（可達30年） | 中等，受樓市及利率週期影響 |
| 業主私人貸款 | 中等 | 較低（一般數十萬至百多萬） | 簡單，主要審視信貸評級(TU) | 較短（普遍5-7年） | 較低，因毋須抵押物業 |
二按貸款的優點與缺點
二按貸款由財務公司提供，它的最大特點就是審批門檻相對較低。
優點：審批相對寬鬆、或免入息審查及壓力測試
財務公司不受金管局對銀行的按揭指引規管，所以審批程序極具彈性。對於一些收入不穩定、未能提供足夠入息證明，或者無法通過銀行壓力測試的業主來說，二按幾乎是唯一可以透過物業取得大額貸款的途徑。因為審批快，它亦能滿足業主短期的緊急資金需求。
缺點：利息成本高昂、受制於一按銀行、市場風險高
彈性的代價就是高昂的二按利息。一般二按利率遠高於銀行按揭利率，實際年利率可達十多厘甚至更高，大大加重了長期的還款負擔。而且，申請二按前必須取得一按銀行的書面同意，銀行有權拒絕。加上若樓市逆轉，二按持有人需要承受的斷供及負資產風險亦是三者中最高的。
加按套現的優點與缺點
加按，就是向原來提供一按的銀行申請，將物業已升值的部份套現出來。
優點：利率最低、享銀行回贈、資金成本最低
加按的本質仍是銀行按揭貸款，所以它最大的優點就是利率極低，與市場上的一按利率看齊。申請人可以享受最低的資金成本，而且銀行為了爭取業務，通常會提供現金回贈及高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link)，進一步降低實際的利息支出。
缺點：審批嚴格、需通過壓力測試、貸款額受物業估值限制
加按的申請程序與首次申請按揭一樣嚴謹。申請人必須提供齊全的入息證明文件，並且要符合金管局的壓力測試要求。此外，可套現的金額完全取決於銀行的物業估值，以及當時的按揭成數上限，靈活性較低，而且審批時間亦較長，不適合急需資金周轉的情況。
業主私人貸款的優點與缺點
這是一種專為業主而設的無抵押私人貸款，物業只是作為一項資產證明，以獲取更優惠的貸款條件。
優點：手續最簡便、毋須抵押物業、資金用途靈活
業主私人貸款最大的好處是手續非常簡單快捷，因為它毋須將物業作抵押，所以省卻了繁複的法律程序和律師費。由於物業沒有被抵押，業主日後賣樓或轉按亦不受影響。批核速度快，資金可以靈活運用在不同地方。
缺點：利率高於加按、貸款額相對較低
雖然業主私人貸款的利率通常比一般私人貸款低，但由於始終是無抵押貸款，風險較高，所以利率一定會比屬於有抵押貸款的「加按」為高。同時，貸款額度亦相對有限，普遍最高為一至二百萬港元，未必能滿足需要大額資金的業主。
【專家警示】申請二按前必須正視的5大潛在風險
談及二按利息，許多人可能只著眼於它能快速解決資金周轉的便利，但往往忽略了當中牽涉的重大風險。接下來，我們會以專業且易於理解的方式，為你逐一剖析申請二按前，必須要認真看待的五個潛在風險。
風險一：浮動利率風險 — 加息週期下的還款壓力
歷史教訓：高息環境下的利率波動影響
香港的按揭市場普遍採用浮動利率計劃，這意味著你的二按利率會跟隨市場變動。回顧歷史，例如在1997年的高息環境，按揭利率曾一度飆升至雙位數，當時不少業主的供款壓力突然倍增。這個歷史教訓告訴我們，低息環境並非永恆，利率波動是申請按揭時必須考慮的真實風險。
加息如何直接衝擊每月供款及總利息支出
當市場進入加息週期，你的每月供款額會直接增加。假設你申請了一筆二按貸款，即使利率只上升1%或2%，反映在長達數年甚至十多年的還款期上，總利息支出可以是一個驚人的數字。進行二按利息計算時，切勿只看當前的低利率，更要評估在利率上升後，你的財政狀況是否依然能夠輕鬆應付。
風險二：違約收樓風險 — 「銀主盤」是如何煉成的
斷供的法律後果：一按與二按機構的收樓權力
一旦你無法按時償還貸款，無論是一按銀行還是二按財務機構，兩者都有法律權力收回你的物業，然後透過拍賣或出售來抵債，這就是市場上常說的「銀主盤」。一個重要的法律概念是，一按債權人擁有優先受償權，但二按機構同樣有權啟動收樓程序，兩份合約都對你的物業具有約束力。
高昂利息如何成為斷供的主要導火線
二按利息通常遠高於一按，這意味著每月還款額會相當沉重。當借款人本身的現金流已經緊張，或者遇上突發的經濟困難，高昂的二按利息支出便會成為壓垮駱駝的最後一根稻草，直接導致斷供的發生。
風險三：負資產風險 — 當樓價下跌與利率上升相遇
負資產的定義：當總貸款額高於物業市值
負資產的定義其實很簡單，就是你的一按和二按貸款總結欠，加起來高於你物業當前的市場價值。例如，你的物業現時市值300萬，但總貸款額卻是350萬，你就已經陷入了負資產的困境。
債權人追討差額的法律權力與潛在破產風險
當物業不幸成為銀主盤被出售後，如果所得款項不足以償還所有貸款，債權人（銀行及財務公司）有權繼續向你追討差額。這是最嚴峻的情況，因為債務並不會因為失去物業而消失。若你無法償還這筆差額，債權人甚至可以向法庭申請你破產。
風險四：一按銀行「Call Loan」風險
Call Loan的觸發點：銀行大幅下調物業估值
「Call Loan」是指銀行要求你立即提早償還全部或部分按揭貸款。這種情況最常見的觸發點，是當樓市逆轉，銀行大幅度調低你物業的估值。銀行為了控制自身的風險，便可能行使合約中的權利，要求你補回估價下跌所產生的差額。
二按如何增加一按銀行Call Loan的動機
申請二按會讓一按銀行認為你的財務風險增加了。因為你的總負債提高了，違約的可能性也相應變大。所以在樓市不穩定的時期，如果銀行發現你的物業有二按紀錄，他們在考慮是否「Call Loan」時，態度可能會更加進取，以保障自身的利益。
風險五：隱藏收費與合約陷阱風險
需留意的常見額外收費 (如手續費、估價費、律師費)
除了帳面上的二按利率，申請過程中還可能涉及多項額外費用。常見的包括一次性的貸款手續費、物業估價費，以及處理按揭契的律師費等。這些費用加起來可以是一筆不小的開支，申請前必須向財務公司問清楚所有收費項目。
如何審閱合約條款，避開魔鬼細節
簽署任何合約前，必須花時間仔細閱讀。特別要留意有關提早還款罰息的條款，了解若你想提早清還貸款需要支付多少額外費用。同時，也要看清楚利率計算方式及任何容許貸款機構單方面更改合約條款的「魔鬼細節」，確保自己權益得到保障。
獲取最優惠二按利率：申請前3大策略
想鎖定最優惠的二按利息，申請前的準備功夫絕對不能少。財務公司批出的最終二按利率，很大程度上取決於它們如何評估你的風險。以下為你整理了三大核心策略，助你在與財務公司周旋時，掌握更多主動權，影響最終的二按利息計算結果。
策略一：貨比三家，比較不同財務公司的利率與條款
市場上提供二按的財務公司眾多，它們的二按利率與條款可以有很大差異。第一間公司的報價未必是最好的選擇。建議至少向三間或以上的公司查詢，詳細比較它們提供的實際年利率(APR)、還款期、以及提早還款的罰息條款，才能找到最適合自己的方案。
選擇持牌財務公司的Checklist：信譽、利率透明度、隱藏收費
在比較時，可參考以下清單，篩選出可靠的財務公司：
- 信譽與牌照：首先，必須確保對方是根據香港《放債人條例》領有有效牌照的財務公司。你可以透過公司註冊處的網上查冊中心核實其牌照狀況。選擇歷史悠久、規模較大的公司通常更有保障。
- 利率透明度：要求對方清楚列明「實際年利率」(APR)，而不是只提供看似吸引的「月平息」。實際年利率已包含所有手續費及利息成本，是比較不同貸款產品總成本的唯一標準。
- 隱藏收費：主動查詢所有潛在收費，例如申請手續費、物業估價費、律師費等。同時，必須問清楚提早全數清還貸款的罰息條款及計算方法，避免日後產生不必要的爭拗。
策略二：準備充足文件，提升自身議價能力
財務公司雖然審批較銀行寬鬆，但它們同樣會評估風險。一位準備充足、背景清晰的申請人，自然能予人信心，更容易獲得較佳的貸款條件。將自己塑造成低風險客戶，是爭取更佳利率的關鍵一步。
如何透過物業質素證明及良好信貸報告爭取更佳利率
準備以下兩類文件，能有效提升你的議價能力：
- 證明物業質素的文件：提供最新的銀行物業估價報告、差餉單及管理費單等，可以證明你的物業狀況良好，不存在業權問題，是優質的抵押品。這能增加財務公司的信心。
- 良好的信貸報告 (TU Report)：主動向環聯 (TransUnion) 索取自己的信貸報告。一份評級良好 (例如A級或B級) 且沒有逾期還款紀錄的報告，是你還款能力的最有力證明，也是爭取更低二按利率的最重要籌碼。
策略三：妥善處理一按銀行同意書 (Letter of Consent)
這是整個二按申請流程中最關鍵，也最容易被忽略的一環。在未取得一按銀行的書面同意前，切勿與任何財務公司簽訂二按貸款協議。
為何同意書是成功申請的法律前提
在你申請一按時，簽署的按揭契據中已清楚列明，在未得到銀行書面同意前，你不能將物業再作任何形式的抵押。如果跳過這一步，不但二按合約的法律效力成疑，一按銀行更有權視為違約，並立即要求你全數償還貸款（俗稱Call Loan），後果非常嚴重。
向一按銀行申請同意書的流程與注意事項
流程其實相當直接。你需要主動向提供一按的銀行提交書面申請，說明申請二按的原因、貸款額等資料。銀行會審視你的還款紀錄，並可能收取數百至數千元不等的手續費。請預留足夠時間處理，因為銀行的審批時間可能需要數星期。取得同意書後，你才能安心進行下一步的二按申請。
【獨家工具】二按利息計算機與還款壓力測試
談論到二按利息，很多人會覺得有點複雜，尤其是在浮動利率的環境下，要準確掌握每月還款額和總支出並不容易。我們特別設計了這個二按利息計算機，它不只是一個簡單的工具，更是一個個人化的財務壓力測試儀，幫助您清晰預算，作出最明智的決定。
如何使用二按利息計算機？
輸入貸款額、利率及年期，即時計算每月供款
操作非常直接。您只需要在計算機中輸入三個基本資料：您打算申請的「貸款額」、與財務公司協商的預計「二按利率」，以及計劃的「還款年期」。輸入完成後，系統就會即時為您完成二按利息計算，清楚列出每月的供款金額。這樣您就能對基本開支有一個實在的掌握。
互動模擬：預視利率變動對還款的影響
模擬利率上升1%、2%、3%對每月還款額的增幅
這個工具最強大的地方，是它的互動模擬功能。您可以嘗試點選「利率上升1%」、「上升2%」甚至「上升3%」的選項。計算機會立即顯示在這些假設情景下，您的每月還款額會增加多少。例如，原本月供$8,000，在加息2%後可能就會變成$9,500，讓您對潛在的還款壓力有更具體的概念。
動態顯示不同加息情景下的總利息支出變化
除了每月供款，工具還會動態展示在不同加息幅度下，整個還款期的總利息支出變化。您會清楚看到，即使只是1%的利率增長，在長達數年甚至十年的還款期內，累積的總利息支出可以是一個相當可觀的數字。這個功能有助您評估長期的財務負擔。
為何此工具對您至關重要？
將抽象的利率風險轉化為具體的個人化數字
新聞報導時常提及加息週期，但這些宏觀的資訊對個人而言總是比較抽象。這個工具的核心價值，就是將「利率風險」這個抽象概念，轉化為您個人財務報表上一個非常具體的數字。它不再是新聞頭條，而是您每月需要額外支付的金額，讓您能真正衡量風險。
評估在最壞情況下，您的現金流是否足以應付
最終，這個壓力測試是為了幫助您回答一個關鍵問題：在利率持續上升的最壞情況下，您現有的現金流和儲備，是否仍然足夠應付增加的供款壓力？透過模擬，您可以預先評估自己的財務底線，確保即使市場環境轉差，您也能穩健地履行還款責任，避免陷入斷供的困境。
關於二按利息與申請的常見問題 (FAQ)
來到文章的最後部分，我們為你整理了一些關於二按利息和實際申請時，大家最常遇到的幾個問題，希望可以幫你一次過釐清所有細節。
未補地價的居屋可以申請二按嗎？
這是一個很常見的疑問，而答案是：在正常情況下並不可行。原因在於，未補地價的居屋受到《房屋條例》的轉讓限制，業主在補地價之前，並不能將物業自由地在市場上出售、出租或進行再抵押。由於二按的本質就是將物業作第二次抵押，所以同樣受到這個規限。除非有極特殊的理由並獲得房屋委員會的書面同意，否則任何持牌財務機構都無法為未補地價的居屋承造合法的二按。
二按除了利息，還有其他隱藏收費嗎？
答案是肯定的。除了大家最關心的二按利息之外，申請過程中通常還會牽涉到其他費用，而這些費用會直接影響你的總借貸成本。常見的收費項目包括：
- 手續費或申請費： 按貸款額的某個百分比計算。
- 物業估價費： 貸款機構需要為物業重新估價，相關費用或需由申請人承擔。
- 律師費： 處理二按合約及樓契登記等法律文件，需要律師介入。
在比較不同方案時，不能只看表面的二按利率，更要主動向貸款機構查詢清楚所有收費，並在合約中仔細核對，這樣才能準確地完成整個二按利息計算。
我可以提早清還二按貸款嗎？有沒有罰息？
這個問題的答案完全取決於你和財務公司簽訂的貸款合約條款。市場上很多二按產品都設有「罰息期」，一般是貸款期的首一至三年。假如你在這個期限內提早全數清還貸款，貸款機構就會收取一筆額外費用作為罰息。罰息的計算方法各有不同，可能是貸款額的某個百分比，或者是幾個月的利息金額。因此，在簽署合約前，務必了解清楚罰息期的長短和具體計算方式，並將此因素納入你的長遠財務規劃之中。
在二按還款期間，我可以出售物業嗎？
當然可以。即使物業正處於二按還款期，業主依然擁有出售物業的權利。不過，整個交易流程需要律師妥善安排。當你出售物業後，收到的款項必須按次序優先用於清還所有按揭貸款。法律上，清還的次序是先還清一按銀行的欠款，餘下的款項再用作償還二按財務公司的貸款。你的代表律師會負責聯絡兩個債權人，計算準確的還款總額並辦理贖契手續。需要留意，假如樓價不幸下跌，賣樓所得的金額不足以償還所有按揭欠款，業主本人仍有責任承擔當中的差額。