當您手頭需要一筆資金周轉，不論是為了業務擴展、子女升學、整合債務，還是應對突發開支，已升值的物業往往是釋放大量現金流的關鍵。市場上最常見的物業套現方案，離不開「二按」、「加按」及「轉按套現」。然而，這三種方案在貸款機構、利率高低、審批門檻及速度上均有天壤之別，錯誤的選擇隨時可能令您背負沉重的利息開支，甚至陷入財務困境。本文將為您深入剖析三者的核心分別，透過六大關鍵維度進行全面比較，並拆解箇中風險，助您根據自身財務狀況與資金需求，作出最精明理性的決策。
為何需要二按或加按？剖析業主四大資金周轉場景
當手持物業，除了自住，它更是一項重要的資產。當人生或事業遇上需要大額資金的時刻，靈活運用物業進行二按加按，便成為許多業主考慮的選項。很多人對於二按加按的分別不甚了解，但其實它們都是將物業價值轉化為流動資金的方法。無論是捕捉機遇或應對挑戰，了解在不同情況下應選擇二按或加按，是業主必備的理財智慧。以下我們將剖析四個常見的資金周轉場景。
場景一：業務擴展或創業投資
對於生意人或創業者來說，時間就是金錢。當市場出現一個難得的擴展機會，例如需要入貨、擴充店面或投資新設備，資金是否能及時到位，往往是成功的關鍵。申請傳統商業貸款程序繁複，審批時間亦較長。利用物業進行融資，可以更快獲取一筆可觀的資金，讓業務發展的藍圖得以實踐。這筆資金不僅能解決燃眉之急，其相對較低的利息成本，也減輕了日後的還款壓力。
場景二：子女海外升學或家庭進修
為子女提供最好的教育，是許多家庭的目標。假如計劃送子女到海外升學，由學費、住宿到生活費，四年大學的開支動輒過百萬，是一筆相當龐大的投資。同樣地，家庭成員若希望在職進修，攻讀碩士或專業課程以提升事業競爭力，亦需要一筆資金支持。透過物業套現，可以一筆過解決學費問題，讓家人無後顧之憂地專注學業，為未來鋪路。
場景三：整合高息債務（卡數、私人貸款）
信用卡結欠（卡數）和私人貸款的利息一般非常高，實際年利率可達數十厘。如果同時擁有多筆高息債務，每月的還款額不但沉重，利息支出更會蠶食大部分本金，令債務難以清還。這時，可以考慮利用利息較低的物業按揭貸款，一次過清還所有高息債務。這個做法稱為「債務重組」，將所有債務合併為一筆，不但能大幅降低總利息支出，每月供款額亦變得更輕鬆，有助重整個人財務紀律。
場景四：應付家庭醫療或緊急開支
生活中總有一些無法預料的突發情況，例如家人需要進行緊急手術，或應付一些突如其來的意外開支。這些情況下需要的資金往往數額不菲，而且非常緊急。雖然醫療保險能提供一定保障，但未必能完全覆蓋所有費用。物業作為一項穩健的資產，在這時便能發揮其財務後盾的作用，提供一筆應急錢，讓家庭能從容面對突發狀況，解決眼前的困難。
二按、加按、轉按套現：三大方案核心概念全解構
當您考慮二按加按時，首先需要理解市場上三個主流方案的分別。它們分別是「加按」、「二按」和「轉按套現」。雖然目的都是為了從物業中提取資金，但是它們的運作模式、貸款機構和附帶條款都有很大差異。清楚了解二按加按分別，是作出明智決策的第一步。
什麼是「加按」？向原按揭銀行申請額外貸款
「加按」是最直接的方法，意思是向您原來承造按揭的同一間銀行，申請增加貸款額。整個過程就像是更新您現有的按揭合約，將物業升值的部分轉化為現金。
加按目的：釋放物業升值潛力，將資產變現
加按的主要目的，是將物業多年來的升值潛力釋放出來。例如，您當年購入的單位價值500萬，現在升值至700萬，當中多出來的200萬就是您的資產增值。透過加按，您可以將這部分「賬面財富」轉化為實際可動用的資金，用於投資、生意周轉或其他個人需要。
加按前提：須通過銀行壓力測試及物業重新估價
申請加按並非必然獲批。銀行有兩個主要考慮點，第一是需要為您的物業重新估價，確認其市場價值確實有所提升。第二是您必須以最新的入息證明，重新通過金管局的壓力測試，證明您有能力負擔增加後的總貸款額。
什麼是「二按」？向另一財務機構申請第二份按揭
「二按」則是在您原有銀行按揭（即「一按」）仍然存在的情況下，再向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。這意味著您的物業會同時抵押給兩間不同的機構。
二按目的：應對銀行加按審批失敗或緊急資金需要
業主選擇二按，通常有兩個原因。其一是向銀行申請加按時，因為無法通過壓力測試或入息要求而被拒絕。其二是有非常緊急的資金需要，因為二按的審批流程通常比銀行快很多，而且門檻較為寬鬆。
二按與一按關係：債權順位與風險剖析
二按與一按之間存在「債權順位」的關係。萬一物業需要被出售以償還債務，出售所得的款項必須優先償還一按銀行的全部貸款，餘下的金額才能用來償還二按。由於二按機構承受的風險較高，所以其利息也會遠高於銀行的一按或加按利率。
什麼是「轉按套現」？轉投新銀行並提取額外資金
「轉按套現」可以理解為將整份按揭貸款由原來的銀行（A銀行），轉移至一間新的銀行（B銀行）。在轉移過程中，B銀行會根據物業的最新估值，批出一個新的、更高的貸款額。這筆新貸款會先用來清還A銀行的舊有欠款，而多出來的差額便成為您可以自由使用的現金。
轉按套現目的：爭取更佳利率條款，同時釋放物業價值
轉按套現有雙重吸引力。一方面，您可以把握市場機會，轉投一家提供更低利率或更高現金回贈的銀行，節省利息開支。另一方面，您同樣可以像加按一樣，釋放物業的升值潛力，獲取一筆額外資金。
與加按的分別：轉換貸款機構 vs 留守原機構
轉按套現與加按的最大分別，就在於貸款機構的轉變。加按是留守在原有的銀行處理，手續相對簡單。而轉按套現則涉及轉換銀行，需要經律師樓辦理贖契和重造按揭契等法律文件，過程會較為繁複。
二按 vs 加按 vs 轉按套現：六大關鍵維度全面比較
市面上關於二按加按的資訊繁多，很多人都會好奇二按加按分別在哪。其實，這三種透過物業套現的方法，在操作細節與風險上有很大差異。想知道哪一種最適合你，我們可以從貸款機構、利率、審批門檻、時間、額度與風險這六個關鍵維度，進行一次全面的比較分析。
快速比較表：一眼看清三大方案核心差異
| 比較維度 | 加按 (Top-up Mortgage) | 轉按套現 (Remortgage with Cash-out) | 二按 (Second Mortgage) |
|---|---|---|---|
| 貸款機構 | 原有的一按銀行 | 新的一按銀行 | 財務公司為主 |
| 利率水平 | 低，與市場一按利率相近 | 低，有機會爭取更佳利率 | 高，遠高於銀行按揭利率 |
| 審批門檻 | 嚴格，須通過壓力測試 | 嚴格，須通過壓力測試 | 寬鬆，多數豁免壓力測試 |
| 審批時間 | 較長（約2-4星期） | 最長（約4-6星期或以上） | 快速（數日內可完成） |
| 貸款額度 | 受金管局按揭成數限制 | 受金管局按揭成數限制 | 較靈活，總貸款成數可較高 |
| 主要風險 | 樓市下行時有Call Loan風險 | 涉及罰息期成本與Call Loan風險 | 利息極高，還款壓力巨大 |
比較維度：貸款機構、利率水平、審批門檻、審批時間、貸款額度、主要風險
比較一：貸款機構 — 銀行與財務公司的角色分野
首先要理解的是，提供貸款的機構類型，直接決定了產品的性質。
加按與轉按套現，都是由銀行提供的標準按揭產品。整個過程受到香港金融管理局（HKMA）的嚴格監管，所有條款與審批標準都需遵從指引。
相反，二按的主要提供者是財務公司。它們受《放債人條例》監管，審批標準相對銀行有更大彈性。銀行基於風險管理，極少會承造二按業務。
比較二：利率與總成本 — 為何二按利息遠高於銀行方案？
利率是決定總還款成本的核心。兩者利率水平的巨大差距，源於風險評估的不同。
加按／轉按套現利率：與市場一按利率掛鈎（H按／P按），成本較低
由於加按或轉按套現本質上是一份標準的物業按揭，其利率會直接參考市場的一按利率，即HIBOR（H按）或Prime Rate（P按）。因為銀行作為唯一的債權人，風險較低，所以借款人能享受較低的資金成本。
二按利率：因風險溢價較高，實際年利率（APR）是關鍵
二按的風險結構完全不同。萬一業主無法還款，物業被拍賣時，所得款項必須優先償還一按銀行的全部欠款，餘下的金額才能輪到二按機構。二按機構需承擔無法收回全部貸款的風險，所以會透過極高的「風險溢價」來彌補，這反映在高昂的利息上。因此，比較二按時，必須留意包含所有費用的實際年利率（APR），才能真正了解其成本。
比較三：審批門檻 — 壓力測試與入息證明的嚴謹程度
銀行與財務公司的審批標準有著天壤之別。加按與轉按套現申請人，必須提交詳盡的入息證明文件，並且通過金管局規定的壓力測試，證明即使在加息環境下，仍有足夠還款能力。
二按的申請門檻則低得多。許多財務公司都標榜豁免壓力測試，對入息證明的要求也較寬鬆，這為一些無法通過銀行審批的業主提供了資金渠道。
比較四：審批時間 — 速度與利息成本的權衡
資金的緊急程度，也是重要的考量因素。
銀行處理加按或轉按申請，需要重新為物業估價、審核文件、進行壓力測試，轉按更涉及律師樓處理轉契文件，整個過程動輒需要數星期至一個月以上。
二按則勝在「快」。因為審批流程簡化，最快數個工作天就能批出貸款。不過，這種速度是以高昂的利息成本換來的，申請前必須權衡清楚。
比較五：貸款額度 — 可套現金額的計算方式
三種方案能套現的金額，計算基礎亦有不同。
加按與轉按套現的貸款額度，受金管局的按揭成數上限嚴格規管。可套現的金額公式是「（物業最新估值 x 銀行最高按揭成數）- 未償還按揭餘額」。
二按的貸款額度則更靈活。財務公司可以批出較高的按揭成數，令「一按 + 二按」的總貸款額，有機會超過銀行按揭的上限，讓業主可以借取更多資金。
比較六：潛在風險 — Call Loan風險與財務壓力來源
最後，必須正視各方案的主要風險。
加按與轉按套現的最大風險，來自宏觀市場。當樓市大幅下挫，銀行一旦認為抵押品價值不足，便有權行使「Call Loan」條款，要求借款人立即償還部分或全部貸款。
二按的主要風險，則來自其本身的高息特性。高昂的利息會構成沉重的還款壓力，若處理不善，很容易陷入債務困境，甚至影響到一按的正常還款。
情境式決策指南：我應該選擇哪種方案？
看過前面的比較，相信你已經對二按、加按和轉按套現有了基本概念。不過，理論歸理論，實際應用時總會遇上抉擇困難。面對五花八門的方案，到底二按加按應該怎樣選擇？讓我們設想幾個常見的理財場景，助你對號入座，找到最適合自己的路。
情境一：資金需求極為緊急，或無法通過銀行審批
建議方案：為何二按是應急首選？
當生意上急需一筆資金周轉，或者家庭有突發醫療開支，時間就是金錢。如果你需要在一兩星期甚至數天內取得款項，那麼二按幾乎是唯一可行的選擇。由於二按主要由財務公司提供，其審批流程遠比銀行簡便，通常不需要提供繁複的入息證明，更豁免了嚴格的壓力測試。這種「特事特辦」的彈性，正是為了應對銀行加按審批無法滿足的緊急需求，讓業主能迅速將物業價值變現，解決燃眉之急。
風險提示：高昂利息與短期還款壓力
天下沒有免費的午餐，速度和便利的背後是高昂的資金成本。二按的實際年利率（APR）可以高達十幾至二十幾厘，遠非銀行按揭的低息水平可比。而且，還款期通常較短，意味著每月的還款額會非常可觀，對現金流造成巨大壓力。選擇二按前，必須清晰計算自身的還款能力，並將其視為短期過渡方案，一旦財務狀況好轉，應盡快尋求轉按或加按等低成本方案來清還二按貸款。
情境二：時間充裕，追求最低資金成本
建議方案：加按或轉按套現是更理性的理財選擇
如果你的資金需求並非十萬火急，例如是為子女籌備海外升學費用，或計劃裝修家居，那麼時間就站在你這邊。在這種情況下，追求最低的資金成本才是最明智的理財決策。銀行提供的加按或轉按套現，其利率與市場上的一按利率掛鈎（H按或P按），成本極低。雖然審批需時約一個月或以上，但長遠能節省龐大的利息開支，這正是理解二按與加按分別後所作出的理性判斷。
行動建議：如何比較不同銀行的加按及轉按現金回贈優惠
當你決定採用銀行方案時，切勿只比較利率。轉按市場競爭激烈，各大銀行為了爭取客戶，往往會提供吸引的現金回贈，金額可達貸款額的1-2%，足以抵銷大部分律師費及其他雜費。此外，一些銀行會提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link），讓你的存款利息與按揭利息掛鈎，變相降低實際利息支出。建議多向幾間銀行查詢，或透過專業的按揭轉介平台，一次過比較各銀行的最新優惠，找出總成本最低、回報最高的方案。
情境三：特殊產權物業（如未補地價居屋、聯名物業）
方案限制：分析各方案在此類物業的法律與程序限制
並非所有物業都能輕鬆申請加按或二按。如果你持有的是未補地價的居屋或公屋，由於業權受房屋條例限制，想向銀行申請加按或轉按套現，必須先向房屋署申請並取得批准，而署方通常只會在業主面臨經濟困難（如支付醫療費用、殮葬費）等特定情況下才會批核，作個人投資或周轉用途的申請一般會被拒絕。至於聯名物業，申請任何按揭相關貸款，包括加按、轉按或二按，都必須得到所有聯名業主的書面同意，缺一不可。
替代選擇：考慮不影響按揭的「業主私人貸款」
面對上述限制，業主私人貸款提供了一個靈活的出路。這種貸款的本質是無抵押私人貸款，物業業權僅作為申請人的信貸實力證明，而不會在土地註冊處進行抵押登記。這意味著，未補地價居屋業主申請時無需向房署申報，聯名物業也只需其中一位業主申請即可，無需所有業主同意。雖然其利率高於銀行按揭，但通常低於二按，審批亦快捷，為有特殊產權物業的業主提供了一個平衡成本與便利性的套現選項。
申請二按、加按、轉按套現全流程：由準備文件到成功批核
了解清楚二按加按的分別後，下一步自然是掌握實際的申請流程。無論你選擇銀行方案還是財務公司方案，整個過程都有清晰的步驟可循。下面我們將會拆解兩者的申請全流程，讓你由準備文件到成功批核，全程都心中有數。
銀行加按／轉按套現申請步驟
步驟一：評估物業最新估值與可套現空間
申請的第一步，是掌握你物業的最新身價。你可以透過各大銀行的網上估價系統作初步參考，或者直接聯絡幾間銀行取得更準確的估價。這個數字是計算可套現空間的基礎，公式為「（物業最新估值 x 銀行最高按揭成數） – 未償還按揭餘額」。準確評估讓你對可以動用的資金額度有個概念。
步驟二：準備入息證明、TU信貸報告等所需文件
銀行需要一套完整的文件來評估你的還款能力，所以文件準備是關鍵一步。一般包括最近三至六個月的入息證明（如糧單、銀行月結單）、最新的稅務局評稅通知書、現有按揭的還款紀錄，以及最新的環聯（TransUnion）信貸報告（TU報告）。準備充足可以大大加快審批進度。
步驟三：銀行進行全面審批與壓力測試
文件齊備後，銀行就會進入核心的審批階段。銀行會全面評核你的財務狀況，包括收入穩定性、信貸紀錄，並且會進行嚴格的壓力測試。壓力測試的目的是確保即使在利率上升的情況下，你依然有足夠能力應付每月的按揭供款，這是銀行批核的重要關卡。
步驟四：委託律師樓辦理法律文件及簽署新按揭契
成功批核後，就來到最後的法律程序。你需要委託律師樓，處理贖回原有按揭（如適用於轉按）及簽署新的按揭契。律師會處理所有相關的法律文件，確保業權及按揭登記無誤。所有法律文件辦妥後，銀行就會將套現的資金轉賬給你。
財務公司二按申請步驟
步驟一：尋找市場上合規及信譽良好的二按貸款機構
如果選擇財務公司二按，第一步也是最重要的一步，是尋找一間市場上合規而且信譽良好的二按貸款機構。記得要確認對方是持有《放債人條例》牌照的正規公司，並且可以參考網上評價或經由可靠途徑轉介，避免墮入不良中介的陷阱。
步驟二：了解利率、年期、還款方式及所有條款細則
財務公司的條款彈性較大，但同時亦可能隱藏不少細節。簽署任何文件前，必須徹底了解實際年利率（APR）、還款年期、還款方式（例如是否「息隨本減」），以及任何關於提早還款的罰則或手續費。清楚所有條款，才能保障自己的權益。
步驟三：提交物業及個人資料作初步審批
相對於銀行，財務公司的審批流程通常比較簡單快捷。你只需要提交物業資料（如查冊副本）及個人身份證明，部分機構或會要求簡單的收入佐證，但一般不會進行壓力測試。他們會根據物業的剩餘價值作初步評估，很快便能得出初步結果。
步驟四：簽署貸款合約及辦理物業抵押登記
初步批核通過後，雙方就會簽訂正式的貸款合約。之後，貸款機構會透過律師樓將這筆二按貸款在土地註冊處進行登記，以保障其債權人權益。這個登記步驟是確立其物業第二抵押權的法律程序。完成登記後，貸款便會正式發放。
二按加按的潛在風險與注意事項
決定申請二按加按之前，清楚了解當中的潛在風險，是保障個人財務健康的關鍵一步。雖然這些方案能提供靈活資金，但背後亦隱藏著一些必須正視的條款與市場變數。了解二按加按分別，特別是風險層面的差異，能助你作出更明智的決策。
風險一：隱藏成本 — 必須留意的「罰息期」
許多按揭合約都設有「罰息期」，通常是首兩至三年。如果你在罰息期內提早清還全部或大部分按揭貸款，例如透過轉按套現方式還清原有貸款，銀行便會收取一筆額外費用作為罰款。在考慮加按或轉按時，務必先查閱你現有的一按合約，確認是否已過罰息期。這個看似微小的細節，卻可能成為一筆意料之外的開支，直接影響你套現的總成本。
風險二：市場波動 — 經濟環境如何影響您的決策？
物業貸款與整體經濟環境息息相關，利率與樓市的任何變動，都會直接影響你的財務佈局。
加息週期影響：分析浮息按揭（H按／P按）的供款壓力
香港的按揭計劃絕大部分是浮息按揭，即利率與銀行同業拆息（H）或最優惠利率（P）掛鈎。當市場進入加息週期，你的按揭利率亦會隨之上升。申請加按或轉按套現後，你的總貸款額增加了，這意味著在加息環境下，你每月需要承擔的供款金額會比預期中更高，對個人現金流構成壓力。因此，在申請前必須評估自己對利率上升的承受能力。
樓市下行影響：銀行估價趨向保守與潛在Call Loan風險
樓市並非只升不跌。當樓市進入下行週期，銀行對物業的估價會變得非常保守，這會直接壓縮你透過加按可套現的金額。更嚴重的風險是「Call Loan」（要求提早還款）。假如樓價大幅下跌，導致你的貸款餘額高於物業的當前價值（即負資產），銀行有權要求你立即償還部分貸款，以降低銀行的信貸風險。這種突如其來的還款要求，會對業主造成巨大的財務壓力。
風險三：信貸評級（TU）— 良好記錄對申請低息方案的關鍵作用
你的信貸評級報告（TU Report）就像一份個人財務的成績表，是銀行審批加按或轉按申請時的重要參考文件。一份良好的信貸報告，證明你有可靠的還款紀錄，銀行自然更願意批出低利率的按揭方案。相反，如果你的信貸評級欠佳，例如有逾期還款紀錄或過多無抵押貸款，銀行可能會拒絕你的加按申請，或批出條件較差的方案。在這種情況下，你可能只能轉向審批門檻較低的二按，但代價就是需要承受遠高於銀行的利息。
關於二按加按的常見問題 (FAQ)
在考慮二按加按方案時，很多業主心中都會浮現不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，助你更全面地了解二按與加按的分別，作出最明智的財務決策。
申請二按，是否必須先取得一按銀行同意？
理論上和法律上，答案是肯定的。申請二按前，必須先取得一按銀行的書面同意。因為當初簽訂一按合約時，條款中通常會列明，未經銀行同意，業主不可將物業用作其他貸款的抵押品。一按銀行作為物業的第一債權人，任何新增的按揭（即二按）都會影響其債權的優先次序與風險，所以銀行有權決定是否同意。
不過，在實際操作中，香港的一按銀行普遍不傾向同意業主申請二按。這亦是為甚麼市場上的二按服務，主要由財務公司提供的原因。
加按或轉按後的新利率，會否比原有的一按利率更高？
這是有可能的。新批核的利率水平，完全取決於申請當下的市場環境，而不是你多年前簽訂的舊利率。銀行審批加按或轉按申請時，會以最新的利率計劃（例如H按或P按）來計算。
假如你原有的按揭是在低息週期時承造，而現在市場處於加息週期，那麼新申請的加按或轉按利率，便很有可能比原有的利率更高。因此，在申請前，你需要仔細計算新舊利率的總利息支出差別，衡量套現所得資金是否能抵銷可能增加的利息成本。
除了二按和加按，還有其他物業套現方法嗎？
有的，一個常見的替代方案是「業主私人貸款」。這是一種專為物業持有人而設的無抵押私人貸款。雖然名為「業主貸款」，但物業本身並非抵押品，貸款合約不會在土地註冊處登記。
它與二按和加按的主要分別在於：
1. 手續簡便：申請流程比按揭簡單快捷，通常不需要經由律師處理繁複的樓契文件。
2. 業權彈性：即使物業是聯名持有，亦只需其中一位業主申請，無需所有業主同意。
3. 利率與風險：利率一般高於銀行加按，但低於普通私人貸款。由於不是抵押貸款，所以沒有樓價下跌時被銀行追收貸款（Call Loan）的風險。
「現契樓」想套現，應該選擇哪種方案？
對於已經完全供滿、沒有任何按揭在身的「現契樓」，最理想的套現方案就是重新向銀行申請一份全新的「一按」。這個操作有時也被視為廣義的加按，因為你在為一個沒有按揭的物業「加上」按揭。
由於物業沒有任何債務負擔，你的業主身份處於最有利的位置。你可以像首次置業一樣，向市場上任何一間銀行提交按揭申請。銀行會為物業重新估價，然後批出相應的貸款額。整個流程比轉按更簡單，因為無需處理贖回舊有按揭的法律程序。建議你比較不同銀行的利率、現金回贈及其他優惠，選擇最吸引的方案，這是成本最低、效益最高的套現方法。