擁有未補地價居屋，但因家庭成員身故、離婚、移民或年長等原因，需要辦理業權轉讓、加名或除名？由於居屋的業權轉讓受《房屋條例》嚴格規管，程序遠比私樓複雜，若處理不當，隨時可能違反條例或影響日後單位買賣。本文為你整合一份終極指南，詳細拆解房委會接納的10大業權轉讓原因、由準備文件到註冊的完整申請流程，並附有印花稅及律師費等開支計算，助你一文掌握所有關鍵細節，順利解決居屋業權變動的難題。
誰符合資格？房委會接納的10大業權轉讓原因
談及居屋業權的變動，大家首先要知道，未補地價的居屋業權轉讓並非隨意可以進行。房屋委員會（房委會）為了確保資助房屋資源能妥善運用，設下了嚴格的轉讓限制。不過，在某些特殊和合理的情況下，房委會亦會行使酌情權，批准業主提出的申請。以下歸納了房委會接納的10大常見原因，讓大家清楚了解自己是否符合資格。
1. 因家庭成員身故（遺產繼承）
這是最常見且法理依據最清晰的居屋業權繼承情況。假如單位業主不幸離世，其合法繼承人可以根據遺囑或遺產管理法例，申請繼承單位的業權。在這種情況下，承繼人即使並非單位內的原有登記家庭成員，亦有機會獲批成為新業主。申請人需要向房委會提交死亡證、遺囑認證書或遺產管理書等法律文件。
2. 因離婚或分居（法庭命令）
若業主與配偶的婚姻關係有變，例如辦理離婚或法定分居，雙方需要處理共同資產。如果法庭頒令或雙方達成協議，需要更改單位的居屋業權比例或將業權完全轉讓予其中一方，房委會一般會接納此類申請。申請時必須附上絕對判令（Decree Absolute）及相關的法庭命令作為證明。
3. 因結婚遷出而除名
原業主在購入單位後結婚，並且遷離該單位與配偶同住，這亦是房委會考慮接納的轉讓原因之一。業主可以申請將自己的名字從業權中刪除，並將業權轉讓予單位內其中一位或多位已登記的認可家庭成員，讓他們繼續在單位安居。
4. 因移民或永久離港而除名
假如業主決定移民海外，或因工作需要而永久離開香港，無法再於單位內居住，也可以申請將居屋業權轉讓。承讓人必須是單位內已登記的家庭成員。此舉是為了確保資助房屋單位能繼續由有需要並合資格的家庭成員居住。
5. 業主年滿65歲，轉名予認可家庭成員
考慮到年長業主的需要，若業主年滿65歲或以上，並希望預先安排資產，可以申請將單位業權轉讓予單位內一名認可的家庭成員。這項安排讓年長業主在規劃個人事務時有更大彈性。
6. 因申請公屋或資助房屋而除名
為了避免出現雙重享受房屋福利的情況，如果單位內有家庭成員計劃申請公共租住房屋（公屋）或其他資助出售房屋，他們就必須先從現有居屋的戶籍及業權中除名。因此，因這類原因申請的居屋業權轉讓，亦是房委會接納的理由之一。
7. 因破產或嚴重財困
當業主不幸被法庭頒令破產，其資產（包括居屋單位）會由破產管理署接管。為了償還債務，破產管理署有權要求出售或轉讓該單位。此外，若業主並非破產，但面對極度嚴重的財務困難，房委會亦會按個別情況的 доказателства，酌情考慮其業權轉讓申請。
8. 因患上危疾或健康理由
若業主不幸患上危及生命的嚴重疾病，例如癌症，並希望在生前處理好物業事宜，房委會基於人道理由，一般會批准其將業權轉讓給認可家庭成員的申請。申請時需要提交由註冊醫生簽發的醫療證明文件。
9. 因特殊困難（例如：需照顧無依年老戶主）
家庭中可能出現一些未有在上述條款中列明的特殊困難情況。例如，年邁的戶主因健康問題無法自理，需要將業權轉讓予同住的子女，以便他們能更妥善地處理與單位相關的事宜（例如申請貸款進行維修），房委會亦會就個案的特殊性作出考慮。
10. 其他房委會酌情批准的特殊情況
除了以上九種情況，房委會保留最終的酌情決定權。如果申請人有其他非常特殊且具說服力的理由，亦可以嘗試提交居屋業權轉讓申請書。申請成功的關鍵在於理由是否充分和合理，並且能提供有力的證明文件支持。要留意的是，即使是送贈形式的居屋業權轉讓，印花稅的計算和繳付仍然是必須處理的環節。
居屋業權轉讓常見問題 (FAQ)
居屋轉名「甩名」後，能否恢復首次置業身份買私樓？
這個問題的確是很多人關心的焦點，處理居屋業權時，大家自然會想到稅務的影響。答案是，一般情況下並不可行。房委會的政策原意，是為合資格人士提供資助置業機會，所以，如果純粹為了恢復「首次置業」身份，以節省購買私樓的印花稅而申請「甩名」，房委會通常不會批准。因為購買居屋本身已享用了政府的房屋福利，再透過業權轉讓獲取稅務優惠，或會被視為享用雙重福利。這與私樓市場上，家庭成員間透過轉讓業權以恢復首置身份的操作，有本質上的分別。除非有其他例如結婚遷出等房委會接納的特殊理由，否則單純為恢復首置身份的申請，獲批機會相當低。
整個居屋業權轉讓過程需時多久？
整個居屋業權轉讓的時間，由幾個階段組成，所以沒有一個固定答案。首先是準備階段，申請人需要根據轉讓原因，收集所有證明文件，例如辦理居屋業權繼承可能需要遺產承辦文件，這個過程本身就需要數月時間。遞交完整的居屋業權轉讓申請書後，房委會的審批時間，一般在收齊文件後的六星期左右。獲發「原則上同意書」後，便進入法律程序。你需要聘請律師辦理轉讓契，律師草擬文件後，還需要再交給房委會的法律部門審批，之後才可正式簽署。綜合計算，一個相對簡單的個案，由遞交申請到完成所有手續，預計需時約三至六個月，但複雜個案（例如涉及法律程序或海外文件）所需時間會更長。
「送契樓」日後申請按揭或出售會否有困難？
未補地價的居屋業權轉讓，通常是以「送契」（Deed of Gift）形式進行。在私樓市場，銀行對「送契樓」的取態比較審慎，因為在送契後的五年內，若送贈人破產，其債權人有權向法院申請撤銷該送契，追討物業。但是，未補地價的居屋情況有所不同。由於房委會為這類單位的按揭提供擔保，大大減低了銀行的風險，所以即使是送契樓，新業主日後申請按揭，銀行普遍仍然願意承造。不過，如果居屋已經補足地價，它在法律上就等同於私樓，屆時再以送契形式轉讓，便會面對與私樓一樣的五年限制，銀行在按揭審批上會變得非常謹慎。
未補地價居屋可否將業權轉讓給非同住親屬？
這是一個非常重要的原則問題。根據房委會的規定，未補地價居屋的業權轉讓，承讓人（即接收業權的一方）必須是該單位戶籍內已登記的認可家庭成員。換句話說，如果你想將業權轉讓給兒子，他必須一早就在這間居屋的家庭成員名單上。這個規定的目的是確保資助房屋資源，繼續由核心家庭成員使用。不過，凡事總有例外，最大的例外就是居屋業權繼承。如果業主不幸離世，其合法繼承人可以根據遺囑或遺產管理條例繼承單位，即使該繼承人並非單位的登記成員。
若單位仍有按揭，轉讓業權前是否需要通知銀行？
答案是肯定的，而且是必須的步驟。因為物業本身是銀行的按揭抵押品，任何居屋業權的變動，都會直接影響按揭合約的條款。所以在申請業權轉讓前，你應先與承按銀行溝通，取得銀行的同意。當房委會批出「原則上同意書」後，你的律師便會正式聯絡銀行，處理按揭轉移的相關手續。銀行通常會要求新業主進行財務審查，並將其加入成為新的按揭人或擔保人。這個過程可能涉及更改按揭契，所以你可能需要另外向房委會申請「更改按揭條款同意書」，並支付相關的行政費用。