首次置業，實現「上車夢」，是不少香港人的奮鬥目標。然而，面對繁複的程序、巨額的開支和眾多法律文件，新手買家往往感到千頭萬緒，不知從何入手。本攻略將化身你的置業天書，為你詳細拆解由零開始的15個關鍵步驟，從前期財務預算、計算首期印花稅、壓力測試，到實戰睇樓、查冊技巧，再到簽署臨約正約、申請銀行按揭，直至最後的收樓驗樓及入伙準備，一步步助你釐清所有疑問，避開常見陷阱，穩健地踏出成功上車的第一步。
置業前期的財務規劃與預算
踏上置業之路，是人生一個重要的里程碑。在開始尋找心儀的安樂窩之前，周詳的財務規劃是成功的基礎。許多人可能正處理其他財務責任，例如思考最合適的學生貸款還款方法。將這些現有負債妥善管理好，是為置業大計清除障礙的第一步。買樓遠不止支付首期那樣簡單，當中涉及印花稅、律師費、壓力測試等多個環節，讓我們一步步拆解，為你的上車夢做好萬全準備。
計算首期、印花稅及其他隱藏成本
置業的第一筆大額支出，就是大家常說的「首期」。然而，除了首期之外，還有幾項重要的前期費用需要一併納入預算。如果忽略了這些「隱藏成本」，可能會讓你大失預算。整個前期費用組合主要包括：首期、各類印花稅、律師費和地產代理佣金。
各類印花稅（從價、額外、買家）計算方法
印花稅是置業開支中佔比較大的一部分，稅率由政府制定。在2025年2月底政府公布最新財政預算案後，印花稅政策有了重大調整。
首先是「從價印花稅」（AVD），如果你是首次置業的香港永久性居民，將會採用稅率較低的第2標準稅率計算。稅率按樓價以階梯式遞增，例如樓價300萬或以下，稅款為100元；樓價超過300萬至468萬，稅率則為1.5%。
此外，過去為了抑制樓市炒賣而設的「額外印花稅」（SSD）和針對非本地居民及公司買家的「買家印花稅」（BSD），均已全面撤銷。這個改動大大減輕了部分買家的稅務負擔。
律師費、代理佣金及雜費預算
除了印花稅，你還需要預留資金支付以下費用：
律師費：買賣物業必須經由律師處理法律文件，費用一般由數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。費用通常包含律師基本收費及契據註冊費等雜項支出。
代理佣金：假如是透過地產代理覓得物業，買賣雙方通常需要支付樓價1%作為佣金。這個比例有商議空間，你可以在委託代理前先作了解。
雜費：其他零碎開支包括銀行估價費、管理費按金、水電煤按金，以及成交後的驗樓費用等。雖然每項金額不大，但加起來也是一筆需要準備的資金。
壓力測試與按揭還款能力評估
銀行在批核按揭申請時，會評估你的還款能力，確保你即使在利率上升的情況下，仍能應付每月供款。「供款與入息比率」（DTI）是關鍵指標，一般要求每月總供款額不可超過入息的50%。這裡的「總供款額」會計算你所有的債務，包括信用卡分期，甚至是尚未還清的學生貸款還款，因此管理好個人債務非常重要。
以往，銀行還需要進行「壓力測試」，即假設現行按揭利率上升2厘後，你的每月供款不可超過入息的60%。不過，香港金融管理局已於2025年2月宣布暫停實施這項壓力測試要求。雖然如此，保持穩健的財務狀況和良好的信貸紀錄，依然是成功申請按揭的關鍵。
善用按揭保險計劃（MC）提高按揭成數
如果你的首期資金有限，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme）是一個可以考慮的方案。這個計劃由香港按證保險有限公司提供，目的是協助合資格的置業人士申請更高成數的按揭貸款。
透過按揭保險，首次置業人士購買1,000萬港元或以下的物業，最高可申請九成按揭；而樓價在1,000萬至1,125萬港元之間，最高可申請八至九成按揭。當然，申請高成數按揭需要支付額外的按揭保險費用，這筆費用可以選擇一次過支付，也可以加借並分攤在每月按揭供款之中。這讓首期預算較緊張的買家，有更大機會實現置業目標。
睇樓、揀樓及查冊的實戰技巧
完成了前期的財務規劃，就等於拿到了置業戰場的入場券。接下來，就是最令人期待的實戰環節——親身睇樓。這個過程不只是走馬看花，而是透過細心觀察與比較，找出最適合自己的安樂窩。以下會分享一些實用的技巧，助你在云云樓盤中作出明智的選擇。
如何選擇合適的物業類型與地區
在香港，物業選擇五花八門，每種類型與地區都有其獨特的個性。作出決定前，最重要是了解自己的生活模式與長遠需要。這不單是買一個單位，更是選擇一種生活方式。
私人樓宇、居屋及村屋的優劣比較
首先，私人樓宇的選擇最多，遍佈港九新界，通常附有較完善的會所設施與物業管理，買賣自由度亦是最高。不過，其價格自然是三者中最高的，管理費開支也相對較大。
其次是居屋，它的最大優勢是價格較相宜，因為有政府的資助成分。對於預算有限的首次置業人士，這是一個不錯的選擇。但需要留意，居屋在轉售時有較多限制，例如需要補地價才能在自由市場出售，而且單位的間隔及用料可能比較基本。
最後是村屋，它通常能提供更大的居住空間，呎價也可能較低，環境相對寧靜。然而，村屋的地理位置可能較為偏遠，交通配套未必及得上大型屋苑。同時，其業權結構有時比較複雜，申請按揭的過程也可能比一般私人樓宇更繁複。
校網、交通及社區配套的考慮因素
除了物業本身，周邊環境同樣重要。對於有子女的家庭，校網是首要考慮。心儀地區屬於哪個小學或中學校網，將直接影響子女的升學機會。
交通便利性則是每一位業主都必須考慮的因素。單位是否鄰近港鐵站、巴士站？日常上班通勤需要多少時間？這些問題都會影響你未來的生活品質。建議在不同時段，例如繁忙時間及假日，親身到該區感受一下實際的交通狀況。
社區配套亦不能忽視。超級市場、街市、食肆、診所及休憩公園等設施是否齊全，決定了日常生活的便利程度。一個成熟的社區，能讓你住得更舒適安心。
睇樓清單：必須檢查的關鍵項目
當你踏入心儀單位時，切勿被華麗的裝修迷惑。你需要像一位偵探，仔細檢查每個細節。單位內部，要留意牆身、天花有沒有水漬或剝落的痕跡，這可能是滲漏的警號。親手開關所有窗戶，檢查是否順暢及牢固。測試所有水龍頭的水壓，並沖廁檢查去水是否正常。
單位外部的公共空間，例如走廊、大堂及電梯的保養狀況，可以反映出大廈的管理質素。同時，也要留意單位的座向及景觀，這不僅影響採光及通風，也關係到未來的升值潛力。建議日間與夜晚都到單位附近觀察，感受周遭環境的寧靜度。
查冊（Land Search）的重要性與解讀
睇樓後若遇到非常合適的單位，下一步就是進行查冊。查冊是透過土地註冊處，查閱一份關於該物業的官方記錄文件。這一步極為關鍵，是保障自己作為買家的重要防線。
查冊的主要目的，是核實單位的業主身份，確保與你洽談的賣家是真正的業主。其次，查冊文件會列出物業的所有「轇轕」，例如是否仍有未償還的按揭、有沒有被法庭頒令「釘契」等。一份「乾淨」的查冊報告，才能證明該物業的業權清晰，可以安全交易。一般情況下，你的地產代理及律師會協助處理及解讀查冊文件，但你自身了解其重要性，便能更安心地完成整個置業過程。
買賣交易流程及法律事宜
找到心儀的單位，只是置業旅程的開始。接下來的買賣交易流程涉及不少法律文件和程序，每一個環節都十分重要。我們會為你逐步拆解，讓你清晰了解由簽署合約到正式收樓的完整過程。
簽署臨時買賣合約（臨約）注意事項
當你與賣家就樓價達成共識後，地產代理便會安排雙方簽署臨時買賣合約，這是一份具有法律約束力的文件。簽署臨約時，買家需要即時支付一筆「細訂」，金額通常是樓價的3%至5%。
這份合約會列明交易的基礎條款，你必須仔細核對以下幾個關鍵項目：物業地址、成交價、雙方姓名、訂金金額、正式合約的簽署日期，還有最重要的「成交日」。同時，合約亦會註明樓價包含哪些傢俬電器，以及任何買賣雙方的特別協議。簽署前務必看清楚所有條款，因為一旦簽署，任何一方違約都需要承擔後果，例如買家可能會損失訂金。
委託律師樓處理正式買賣合約（正約）
簽署臨約後，下一步就是委託律師樓處理後續的法律事宜。買賣雙方需要各自聘請代表律師，以保障自身利益。你的代表律師會負責審視臨約條款、進行物業查冊（Land Search），確保業權清晰，沒有任何未解除的按揭或法定押記。
律師會根據臨約的內容，草擬一份更詳盡的正式買賣合約。一般情況下，雙方會在簽署臨約後的14天內簽署正約。簽署正約時，買家需要支付「大訂」，連同之前的「細訂」，訂金總額通常會達到樓價的10%。律師會詳細解釋正約的每一項條款，確保你完全明白所有內容。
支付大訂、尾數及完成交易（成交日）的流程
整個交易流程的資金支付是分階段進行的。簽署臨約時支付「細訂」，簽署正約時支付「大訂」。剩下的九成樓價，也就是「尾數」，則會在「成交日」當天支付。
在成交日，你的律師會將樓價尾數，連同你已申請的銀行按揭貸款，一併轉交給賣方的律師。當賣方律師確認收妥全數款項後，便會將樓契及鎖匙交給你的律師。這時，交易便告完成，你正式成為單位的新業主。之後，律師會協助你到土地註冊處辦理轉名手續，並為樓契進行註冊。
申請按揭貸款的關鍵步驟
簽署臨時買賣合約後，申請按揭就是上車之路最重要的一關。要成功獲批理想的貸款額，除了比較不同銀行的計劃，個人財務狀況亦是關鍵，例如準時處理各種帳單，甚至了解不同的學生貸款還款方法，都能反映你的理財習慣，對整個審批過程有正面影響。
比較不同銀行的按揭計劃（H按 vs P按）
選擇按揭計劃，就像挑選一份長期的財務合約，當中 H按和 P按是市場上最主流的兩種。它們直接影響你未來數十年的供款額，所以必須仔細了解。
H按（銀行同業拆息按揭）的利率，由「銀行同業拆息利率（HIBOR）」加上銀行指定的息率組成。HIBOR 會隨市場資金流動而升降，波動性較大。不過，銀行通常會設定一個「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限一般會與 P按的利率掛鉤，為供款人提供一個保障。在低息環境下，H按的實際利率通常比 P按低，供款會較輕鬆。
P按（最優惠利率按揭）的利率，則以「最優惠利率（Prime Rate）」為基礎計算。P Rate 由各銀行自行釐定，相對穩定，變動次數遠比 HIBOR 少。香港的 P Rate 主要分為「大P」和「細P」，不同銀行採用的基準有所不同。選擇 P按的好處是利率波動較小，每月供款額相對穩定，較容易作出財務預算。
簡單來說，如果你追求較低的初期供款，並且能夠承受利率波動的風險，H按或許是個不錯的選擇。如果你偏好穩定，希望每月供款額有更高的可預測性，P按則更為合適。
準備申請按揭所需文件清單
銀行需要透過文件來評估你的還款能力和背景。提早準備好所需文件，可以令申請過程更順暢。雖然每間銀行的要求略有不同，但一般都包括以下幾類：
- 個人身份證明：香港永久性居民身份證副本。
- 入息證明：
- 固定收入人士：最近三至六個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書、顯示薪金入帳的銀行月結單及僱傭合約。
- 非固定收入人士：需要提供更長時間的入息證明（例如六至十二個月），以證明收入的穩定性。
- 物業買賣文件：已簽署的臨時買賣合約及正式買賣合約。
- 資產證明：顯示你有足夠資金支付首期的銀行存摺或月結單紀錄。
影響按揭審批的因素及應對策略
銀行審批按揭申請時，會綜合考慮多個因素，並非單純看入息。了解這些因素，可以幫助你及早部署。
- 信貸評級（Credit Score）：這是銀行評估你理財責任感的關鍵指標。一份良好的信貸報告，顯示你過往能夠準時還款。所有貸款紀錄，包括信用卡帳戶及學生貸款還款情況，都會影響評級。維持良好的學生貸款還款紀錄，是建立穩健信貸評級的基礎。
- 供款與入息比率（DTI）：這是指你每月總債務供款佔總入息的百分比。銀行會計算你現有的所有債務，包括私人貸款、信用卡分期及學生貸款等。如果情況許可，提早清還部分欠款，例如考慮作學生貸款提早還款，可以有效降低你的供款與入息比率，增加成功審批的機會。
- 入息穩定性：銀行偏好有穩定收入的申請人。如果你是自僱或收入以佣金為主，銀行或會要求提供更長時間的證明文件，並可能以較保守的方式計算你的平均收入。你可以提早整理好過去一至兩年的收入紀錄，以證明收入的持續性。
- 物業狀況：銀行會為物業進行估價。如果估價低於成交價，你可能需要準備更多首期資金。此外，樓齡過高或物業類型特殊（例如村屋），亦有機會影響按揭的條款及年期。
成交後的收樓與準備
來到置業旅程的最後一關，真是恭喜你！成功上車後，除了要好好規劃新居，理財上亦不能鬆懈，例如妥善處理各種學生貸款還款方法，甚至考慮學生貸款提早還款，都能讓你更無後顧之憂地開展人生新一頁。付清尾數後，律師樓會為你處理好樓契註冊，然後就到了最令人期待的環節：收樓和準備入伙。
收樓驗樓程序及注意事項
收樓當日，你就可以從賣家手上取得新屋的鎖匙。第一件要做的事，就是仔細驗樓。這一步非常重要，它直接關係到你日後居住的舒適度和安全。你可以準備一份清單，帶齊基本工具，例如捲尺、電筒、可用作測試地面平整度的波子，和用作拍照記錄的手機。檢查的重點包括門窗是否開關順暢、牆身和天花有沒有裂痕或水漬、水龍頭和坐廁去水是否正常，還有所有電源插座是否通電。如果單位附送電器，記得逐一測試。假如發現任何問題，立即拍照存證，並馬上透過律師通知賣方跟進。如果預算許可，聘請專業驗樓師也是一個穩妥的選擇。
辦理水、電、煤及管理費轉名
驗完樓後，下一步就是辦理水、電、煤氣和管理費的轉名手續。這件事一定要盡快處理，避免承擔前業主遺留的費用。你需要聯絡相關的公用事業公司，例如水務署、中電或港燈，還有香港中華煤氣。轉名手續通常需要提供買賣合約、身份證明文件和繳付按金。現在很多公司的網站都支援網上申請，非常方便。同時，你也要到大廈的管理處辦理住戶登記，更新業主資料和取得住戶證等，確保日後能順利收到管理處的通告。
裝修及入伙準備
所有手續辦妥後，終於可以開始打造你的夢想之家了。如果你打算進行裝修，建議先找幾間信譽良好的裝修公司報價和比較設計方案。簽訂合約前，要仔細閱讀條款，清楚列明工程範圍、用料、完工日期和付款方式。大型的結構改動可能需要向屋宇署申請。在裝修期間，你也可以開始物色心儀的傢俬電器、申請安裝寬頻上網。當一切準備就緒，就可以擇個吉日，開開心心搬進新居，正式展開你的安樂窩生活了。
置業前期的財務規劃與預算
要規劃好買樓大計，首先要全面審視自己的財務狀況。這不單是計算儲蓄，對於許多畢業生來說，清晰了解自己的學生貸款還款方法，以及如何處理學生貸款還款，是計算每月可動用資金的第一步。一份周詳的財務預算，能讓你清楚知道自己的負擔能力，鎖定合適的目標樓盤，避免日後因資金失算而陷入困境。這一步是整個置業旅程的基石，絕對不能馬虎。
計算首期、印花稅及其他隱藏成本
很多人以為儲夠首期就足夠，但這只是入場費的一部分。除了物業價格的一至四成作為首期外，買家還需要預留一筆可觀的資金，用作支付印花稅、律師費、地產代理佣金等一系列「隱藏成本」。將這些開支一一列出並加總，才能得出真正需要準備的「上車」總金額。
各類印花稅（從價、額外、買家）計算方法
印花稅是置業開支中佔比較大的一項。目前，首次置業的香港永久性居民主要需繳付「從價印花稅」（AVD），稅率按樓價以階梯式計算。政府在2025-25年度財政預算案中宣布，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即「額外印花稅」（SSD）及「買家印花稅」（BSD）均無須再繳付。雖然如此，了解這些稅項的歷史背景也有助掌握市場脈絡。
律師費、代理佣金及雜費預算
除了印花稅，其他雜費亦不容忽視。律師費是處理樓宇買賣合約及相關法律文件的費用，一般由數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。地產代理佣金通常是樓價的1%，這是支付予協助你找到心儀單位並促成交易的代理。此外，還應預留資金作銀行按揭申請的相關費用，例如物業估價費及按揭保險費用等。
壓力測試與按揭還款能力評估
過往，銀行會透過「壓力測試」評估申請人的還款能力，即在現行利率上增加2%，計算申請人的供款與入息比率不可超過60%。不過，香港金融管理局已於2023年宣布暫停此項壓力測試要求。儘管如此，銀行依然會嚴格審視申請人的「供款與入息比率」（DTI），基本要求是每月總供款額不能超過入息的50%。因此，計算好自己每月的所有債務，包括考慮是否作學生貸款提早還款以減低負債，對順利通過審批十分重要。
善用按揭保險計劃（MC）提高按揭成數
對於首期資金不足的首次置業人士，按揭保險計劃（MC）是一個相當實用的工具。透過參與此計劃，買家可以向銀行申請更高成數的按揭貸款。例如，樓價1,000萬港元或以下的物業，最高按揭成數可達九成。申請人需要符合特定資格，例如必須為固定受薪人士，並要支付相應的保費。保費可以選擇一次過支付，或加借於按揭貸款中分期攤還。
睇樓、揀樓及查冊的實戰技巧
做好財務規劃之後，就進入了整個置業過程中，最令人期待又最考眼光的環節：實地睇樓。這個階段不只是單純尋找一個「合眼緣」的單位，而是要從眾多選擇中，理性地篩選出最適合自己長遠生活藍圖的安樂窩。這一步的決定，將直接影響你未來十幾甚至幾十年的生活品質。
如何選擇合適的物業類型與地區
在香港置業，首先要面對的選擇題就是「住哪類樓」和「住哪一區」。這兩個問題互相關連，而且沒有絕對的標準答案，完全取決於你的預算、家庭結構和生活模式。
私人樓宇、居屋及村屋的優劣比較
香港的住宅物業主要分為三大類，各有特色。私人樓宇的選擇最多，遍佈全港各區，豐儉由人。它的優點是買賣自由度最高，沒有轉售限制，而且大型屋苑通常有完善的會所設施和物業管理。但它的入場門檻相對較高。
居屋（居者有其屋計劃房屋）是政府資助的物業，最大吸引力是價格較市價有折讓。不過，申請人需要符合指定的入息及資產限制，而且在轉售時設有補地價的要求和年期限制。
村屋則提供了另一種生活空間，單位面積普遍較大，環境比較清靜。但村屋的位置通常較為偏遠，交通和社區配套可能不及市區方便。買家亦需要特別留意業權、路權和僭建物等較複雜的問題。
校網、交通及社區配套的考慮因素
選定心儀的地區時，不能只看樓價。對於有子女的家庭來說，單位所屬的校網是首要考慮，一個優質的校網對孩子的未來發展有重要影響。
交通便利性是另一個關鍵。你可以實際計算一下，由單位往返工作地點的通勤時間和交通費。單位是否鄰近港鐵站、巴士站，或者有沒有邨巴服務，都會大大影響日常生活的方便程度。
最後，也要考察一下周邊的社區配套。例如，附近有沒有街市、超級市場、食肆、診所和公園等。一個配套完善的社區，才能滿足你日常生活所需，提升居住的幸福感。
睇樓清單：必須檢查的關鍵項目
當你親身到單位視察時，除了感受空間感，更要化身「偵探」，仔細檢查每個細節。建議你帶備一張清單，逐項檢查。首先是單位的基本結構，留意牆身、天花和窗邊有沒有滲水、漏水的痕跡，或者明顯的裂縫。其次是檢查全屋的窗戶能否順暢開關和鎖上。試開水龍頭，觀察水壓是否正常，同時檢查去水是否暢通。開關一下電掣，確保供電系統運作正常。除了單位內部，也要留意單位的座向、景觀和採光度。如果時間許可，可以在不同時段（例如日間和晚上）到訪，感受一下單位的實際環境和鄰近的噪音情況。
查冊（Land Search）的重要性與解讀
睇樓後若遇到心儀單位，在簽署任何合約前，查冊是絕對不能省略的關鍵一步。查冊，即土地查冊，就像是為物業進行一次最全面的背景審查。你可以委託地產代理或律師，到土地註冊處查閱該物業的「土地登記冊」。
這份文件會清楚列明物業的「身世」，包括現時的業主是誰、物業有沒有尚未清還的按揭（俗稱「釘契」）、有沒有任何政府發出的維修令或清拆令、以及有沒有其他業權負擔等。假如查冊結果顯示物業有任何問題，例如業權不清或涉及法律訴訟，你就可以及時避開風險，保障自己的權益。雖然查冊內容看起來比較專業，但它是確保你買入的物業是「乾淨」的重要憑證。
買賣交易流程及法律事宜
對於不少年輕買家來說，處理財務是一門大學問。除了要規劃好自己的學生貸款還款方法，更要清楚了解置業過程中複雜的交易與法律程序。找到心儀單位後，就正式進入買賣流程，這個過程環環相扣，主要可以分為簽署臨時合約、處理正式合約以及完成交易三個關鍵階段。
簽署臨時買賣合約（臨約）注意事項
當你與賣家就樓價達成共識後，第一步就是簽訂臨時買賣合約，俗稱「臨約」。這份文件雖然名為「臨時」，卻是具有法律約束力的合約。簽署臨時合約時，買家通常需要支付俗稱「細訂」的臨時訂金，金額一般是樓價的3%至5%。合約上會清晰列明物業地址、成交價、正式成交日期、以及包含的傢俬電器等細節。你必須仔細核對所有資料，特別是「必買必賣」的條款。這代表任何一方違約，都需要承擔後果。如果買家放棄交易，賣家有權沒收訂金；如果賣家反悔，則需要賠償訂金及其他損失。
委託律師樓處理正式買賣合約（正約）
簽署臨約後，下一步就是委託律師代表自己處理後續的法律文件。買賣雙方都需要各自聘請律師，以保障自身利益。買方的律師會負責審視臨約條款、進行物業查冊（Land Search），確保業權清晰，沒有任何未解除的按揭、釘契或違規建築令等問題。一般在簽署臨約後的14天內，雙方律師會根據臨約的基礎，草擬並安排簽署更詳盡的正式買賣合約，即「正約」。正約會包含所有法律細節，確保整個交易合法合規。
支付大訂、尾數及完成交易（成交日）的流程
簽署正約時，買家需要支付「大訂」，即加付訂金。連同之前的細訂，總訂金金額通常會是樓價的10%。支付大訂後，就進入了交易的最後直路，等待正式的「成交日」。在成交日當天，買家申請的銀行按揭貸款會發放至律師樓戶口。然後，買方律師會將樓價的餘額，即「尾數」，全數轉交給賣方律師。賣方律師確認收妥全款後，就會將物業的鎖匙交給買方律師，這代表交易正式完成。最後，你的律師會為你處理打釐印及到土地註冊處登記業權轉讓文件，你就正式成為物業的新主人了。
申請按揭貸款的關鍵步驟
簽署買賣合約後，下一步就是整個置業流程中最重要的一環：申請按揭貸款。成功申請按揭是順利「上車」的關鍵，這個過程涉及比較不同計劃、準備文件和通過銀行的審批。讓我們一步步拆解，助你輕鬆應對。
比較不同銀行的按揭計劃（H按 vs P按）
市面上的按揭計劃主要分為兩種，分別是「H按」和「P按」，了解它們的分別，才能選出最適合自己的方案。
H按，全名是「銀行同業拆息按揭計劃」，它的利率由兩個部分組成：銀行同業拆息（HIBOR）加上銀行設定的息率。HIBOR的波動性比較大，會跟隨市場資金流向而升跌，所以選用H按的每月供款額並非完全固定。不過，H按計劃一般都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按利率掛鈎，等於為供款額提供了一個保障，所以是現時市場上較多人選用的計劃。
P按，即「最優惠利率按揭計劃」，利率則以銀行的最優惠利率（Prime Rate）為計算基礎。最優惠利率由各家銀行自行釐定，相對HIBOR穩定得多，變動次數較少。P按的利率計算方式通常是「P減去某個百分比」。由於利率相對穩定，選擇P按的每月供款額會比較有預算，適合追求穩定、不希望供款額經常變動的業主。
選擇哪一種計劃，除了考慮你對利率波動的承受能力，亦要比較各銀行的現金回贈、高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）等額外優惠，綜合考慮才能找到最划算的方案。
準備申請按揭所需文件清單
銀行需要透過一系列文件來評估你的財務狀況，預先準備好完整的文件，可以大大加快審批流程。以下是一份基本的文件清單，讓你有所準備：
- 個人身份證明：香港永久性居民身份證副本。
- 物業買賣文件：臨時買賣合約及正式買賣合約。
- 入息證明：
- 固定收入人士：最近三至六個月的糧單、銀行月結單（顯示入息紀錄）、最新的稅務局評稅通知書及強積金月結單。
- 非固定收入人士（如自僱、以佣金為主）：需要提供更長時間的證明，例如最近六至十二個月的個人及公司銀行戶口紀錄、公司財務報表及利得稅報稅表。
- 住址證明：最近三個月內發出的水電煤單或銀行月結單。
- 現有債務證明：如持有其他貸款（例如私人貸款、汽車貸款），需要提供相關的貸款合約或月結單。
影響按揭審批的因素及應對策略
銀行在審批按揭申請時，會綜合評估多個因素來決定是否批核以及最終的貸款條件。了解這些因素，可以幫助你及早部署。
首先是信貸評級。銀行會查閱你的信貸報告（由環聯TransUnion提供），一個良好的信貸評級代表你有良好的還款習慣。如果過往有逾期還款紀錄，將會直接影響審批結果。建議在申請前先查閱自己的信貸報告，並確保所有卡數及私人貸款都準時清還。
其次是還款能力，即「供款與入息比率」（DTI）。簡單來說，銀行要確保你每月的總債務供款（包括按揭、私人貸款等）不超過你月入的一半。如果你的收入不穩定，或者身兼多職，銀行可能會要求你提供更長時間的入息證明，以計算一個較穩定的平均收入。若擔心收入未能通過審批，可以考慮減少其他債務，或增加一位有穩定收入的擔保人。
最後，申請人的職業穩定性及物業狀況也是考慮因素。銀行偏好有穩定收入的職業，例如公務員或專業人士。同時，物業的樓齡、類型（例如唐樓、村屋）及估價亦會影響最終批出的按揭成數和年期。因此，在選定物業後，最好先向幾家銀行進行初步估價，確保物業沒有估價不足的問題。
成交後的收樓與準備
經歷了前期的財務規劃、睇樓和按揭申請，終於來到置業旅程的最後階段。當成交手續完成後，接下來的收樓、驗樓和入伙準備，就是讓你夢想家居成真的最後幾步。這一步非常重要，因為它直接關係到你未來居住的舒適度和安全性。
收樓驗樓程序及注意事項
成交當日，律師樓確認收妥所有尾數後，你便會從賣方或地產代理手上取得新居的鎖匙。拿到鎖匙後的第一件要事，就是立即到單位進行詳細驗收，這一步絕對不能馬虎。
如果是全新樓宇，發展商一般會提供執漏保養期。你應該帶備驗樓清單和工具，例如平水尺、電插座測試器和水桶，仔細檢查牆身、地板、門窗、來去水和電器等。發現任何問題都要立即透過指定程序向發展商報告，以便他們跟進維修。
如果是二手樓宇，雖然物業是按「現狀」買入，但收樓時仍要核對單位狀況是否與睇樓時相符，以及合約中列明的附送傢俬電器是否齊全和運作正常。特別要注意有沒有新的滲水或漏水問題。若有任何出入，應第一時間聯絡代理或律師尋求協助。
辦理水、電、煤及管理費轉名
驗樓完成後，你需要盡快辦理各項公共服務的轉名手續。這一步是為了確保日後的賬單由你負責，避免與前業主產生不必要的金錢糾紛。
你需要聯絡相關機構，包括水務署、電力公司（中電或港燈）和煤氣公司，申請將戶口轉到自己名下。申請時通常需要提供身份證明文件、買賣合約副本和住址證明，並可能需要繳付一筆按金。
同時，你也要帶同文件到屋苑的管理處辦理住戶登記手續，更新業主資料和處理管理費轉名事宜。完成這些手續後，你才算是正式成為這個單位的主人。
裝修及入伙準備
一切交接妥當後，就可以開始規劃你的安樂窩了。無論是大型裝修還是簡單粉飾，事前規劃都非常重要。
如果你打算進行大型裝修，建議尋找幾間有信譽的裝修公司報價作比較。簽訂合約時，必須清晰列明工程範圍、使用物料、完工日期和付款方式等細節，保障自己的權益。
如果單位本身保養得宜，只需簡單處理，例如重新髹油、深層清潔和添置傢具，也可以讓單位煥然一新。當所有工程和佈置完成後，便可以選擇一個好日子，預約搬運公司，正式搬入新居，展開人生的新一頁。