親朋戚友置業「上會」爭少少，想請你幫忙做按揭擔保人？這份「義氣」隨時代價沉重。很多人誤以為擔保人只是名義上的支持，但簽名一刻，你的財務未來即與借款人終身綑綁，不但個人置業和借貸能力大受影響，更可能要為整筆貸款「上身」。更重要的是，擔保人身份「易做難辭」，想「甩身」並非自己可以話事。本文將為你全面拆解擔任按揭擔保人的5大「致命」風險，並提供詳盡的「甩擔保人」自保終極指南及實用工具，助你在簽署任何文件前，為自己作出最明智的決定。
按揭擔保人是什麼？一文看清角色、責任及常見原因
按揭擔保人的角色與法律責任
講到按揭擔保人風險，最核心的一點，就是當你為按揭擔保人朋友或家人簽下名後，就不只是精神上支持，而是背負起一份沉甸甸的法律責任。簡單來說，按揭擔保人的角色，就是在銀行眼中，為借款人的還款能力「打包單」的人。當買樓的親友因為入息不夠、信貸紀錄未如理想，或者其他原因未能通過銀行的審批時，銀行就會要求加入一位財務狀況較穩健的擔保人，將雙方的收入合併計算，令申請「過關」。
擔保人須為「整筆貸款」負責的法律意義
很多人會有個誤解，以為擔保人只是為借款人「爭少少」的那部分收入負責。但法律上的現實是，你所擔保的是「整筆貸款」。舉個例，假設你的朋友要借400萬，但他的收入只足夠借350萬。你作為按揭擔保人，並非只為那50萬的差額作保，而是要為整整400萬的貸款負上全責。這意味著，萬一借款人日後斷供，銀行有權直接向你追討所有剩餘欠款、利息甚至罰款，而不需要先拍賣物業。
為何置業時需要按揭擔保人？
原因一：借款人入息不足或未能通過壓力測試
這是最常見的情況。銀行審批按揭時，會嚴格計算借款人的「供款與入息比率」（DSR），確保每月供款不會佔入息過高比例。即使金融管理局已在2025年初暫停了壓力測試要求，但銀行依然會評估借款人的還款能力。如果借款人的收入不穩定，例如是自僱人士、或是收入剛好在「踩界」邊緣，銀行便可能要求增加按揭擔保人。擔保人的作用，就是將其穩定收入加入計算，拉低整體的供款佔入息比率，讓整份按揭申請變得更穩妥，增加獲批機會。
原因二：借款人年齡影響還款期計算
銀行不只看收入，也看年齡。一般來說，銀行會用「75減」或「80減」借款人年齡，來釐定最長的還款期。假設一位55歲的準業主想申請按揭，即使收入達標，銀行最多也只會批出20年（75-55）的還款期，而不是最長的30年。還款期縮短，意味著每月供款額會大幅增加，隨時可能因此而超出供款與入息比率的上限。在這情況下，若加入一位較年輕的子女或親人作為按揭擔保人，銀行就有機會以較年輕一方的年齡去計算，批出長達30年的還款期，從而降低每月供款，讓申請順利過關。
誰可擔任按揭擔保人？銀行與按保公司審批準則
理論上，幾乎任何成年人都可以成為按揭擔保人，但現實中銀行與按揭保險公司的審批準則，遠比想像中嚴格。銀行在評估申請時，首要考慮的是自身的按揭擔保人風險，所以對擔保人的背景有相當具體的要求。讓我們一同了解，到底誰才有資格坐上「擔保人」這張椅子。
按揭擔保人的基本資格要求
年齡、信貸紀錄(TU)及財務狀況
要成為一個合資格的按揭擔保人，必須符合幾項硬性指標。首先，年齡上必須年滿18歲。而且，擔保人的年齡會直接影響按揭還款期。銀行普遍會用「75減去年齡」或類似算式，來釐定最長的還款年期，這意味著如果擔保人年紀較大，可能會縮短整個貸款的年期，導致每月供款額增加。
其次，信貸紀錄是銀行審批的關鍵。銀行會查閱擔保人的環聯(TransUnion)信貸報告(TU)，一個良好的信貸評級是必備的入場券。任何逾期還款或撇帳紀錄，都可能令申請直接被拒。最後，穩健的財務狀況是核心要求，擔保人需要提供稅單、糧單及銀行紀錄等文件，證明自己有持續且足夠的收入，能支持合併計算後的供款與入息比率。
與借款人的關係：為何銀行偏好直系親屬？
除了財務數字，銀行極度重視擔保人與借款人之間的關係。銀行普遍偏好直系親屬，例如父母、配偶或子女，作為按揭擔保人。這背後的邏輯很簡單，直系親屬的關係被視為最穩固，雙方有共同的家庭利益，擔保人履行責任的意願也相對較高。這種緊密的連帶關係，能有效降低銀行未來追討欠款時的風險和複雜性，所以是銀行審批時的重要加分項。
親屬 vs 朋友：擔保人關係對按揭成數的影響
擔保人與借款人的關係，不僅影響審批的難易度，更直接決定了可以申請的按揭成數上限。簡單來說，關係越親密，獲批高成數按揭的機會就越大。
六成或以下按揭：按揭擔保人朋友的可行性與審批要點
如果申請的按揭成數在六成或以下，不涉及按揭保險公司，部分銀行會考慮接納朋友作為按揭擔保人。但是，銀行對「按揭擔保人 朋友」這類申請的審批會格外嚴謹。銀行會深入了解雙方的關係基礎，例如相識多久、關係是否穩定等。而且，這位朋友的財務狀況必須非常理想，才能彌補非親屬關係帶來的額外風險。總括而言，這類申請屬於個案審批，並非必然成功。
高成數按揭（經按保公司）：擔保人必須為直系親屬
當你需要申請六成以上的高成數按揭時，情況就完全不同了。由於這類按揭需要經由香港按揭證券有限公司(HKMC)等機構提供按揭保險，審批便要遵循按保公司的嚴格指引。根據規定，高成數按揭的擔保人，必須是借款人的直系親屬，例如父母、配偶及子女。即使是兄弟姊妹，部分情況下也未必被接納。如果是未婚夫婦，則需要提供擬結婚通知書等文件，證明雙方關係。
高成數按揭下的「同住」要求解析
申請高成數按揭還有一個常見的附加條款，就是「同住」要求。按保公司通常會要求按揭擔保人聲明，將會與借款人一同居住在該按揭物業內。這個要求背後的邏輯是，如果擔保人本身也住在單位內，他對維持物業的擁有權便有更切身的利益，確保按揭供款的動機自然更強。這能進一步鞏固整個貸款申請的穩定性，特別是在借款人自身入息不足以完全覆蓋每月供款的情況下，這項要求就顯得尤其重要。
成為按揭擔保人的5大核心風險：不只影響信貸評級
答應成為按揭擔保人之前，深入了解當中的按揭擔保人風險是絕對必要的。這份責任遠不止於簽署文件，而是一項長期的財務承擔，其影響不僅僅是信貸評級，更會實質地影響你未來數十年的財務規劃。以下將會逐一剖析五個你必須知道的核心風險。
風險一：個人未來置業及借貸能力大減
當你成為按揭擔保人的一刻，銀行在審批你未來的任何貸款申請時，都會將該筆擔保視為你的潛在負債，直接削弱你的借貸能力。
壓力測試：擔保物業的供款將計入自身負債 (DSR)
這意味著，日後當你申請自己的物業按揭時，銀行在計算你的供款與入息比率 (DSR) 時，會將你正在擔保的物業每月供款，與你新申請按揭的每月供款一併計算。結果就是你的總負債額大幅增加，你需要有更高的收入，才能通過銀行的審批門檻。
按揭成數：即使符合首置身份，銀行審批亦會更嚴格
雖然擔任擔保人不會影響你稅務上的「首次置業」身份，但在銀行眼中，你已不再是沒有任何按揭負擔的申請人。由於你已經有一筆按揭擔保在身，銀行在審批你個人的按揭申請時，即使你是首次置業，態度亦會變得更為審慎，有機會調低批給你的按揭成數，令你需要準備更充裕的首期資金。
風險二：信貸評級與借款人「終身綁定」
一旦簽下擔保文件，你的信貸紀錄就與借款人的還款習慣緊密相連。借款人任何的財務差錯，都會直接反映在你的信貸報告上。
借款人的任何逾期還款，將直接拖累擔保人的信貸報告(TU)
如果借款人遲了還款，哪怕只是一天，這個逾期紀錄不僅會出現在借款人的信貸報告上，亦會一模一樣地記錄在你的環聯(TransUnion)信貸報告中。對銀行來說，這筆貸款是你與借款人共同的責任，任何負面紀錄都會同時影響雙方。
信貸評級下降對個人未來所有信貸申請的長遠影響
信貸評級一旦被拖累，影響將會是長遠而且全面的。這不單止影響未來申請按揭，更會波及信用卡、私人分期貸款等所有類型的信貸產品。要重新建立良好的信貸紀錄，往往需要數年時間。
風險三：承擔全部債務的法律追討風險
擔保人的法律責任，是為「整筆貸款」負責，而不單是借款人財力不足的差額。這個概念非常重要，因為它關係到你可能需要承擔的最高風險。
銀行追討程序：可直接向擔保人追討全數欠款
當借款人不幸斷供，銀行在嘗試向借款人追討不果後，法律上完全有權直接轉向擔保人，要求一次過償還剩餘的全數貸款本金及利息。銀行無須先將物業拍賣，就可以直接向你追討，法律程序上極為迅速。
關係轉變的隱憂：由按揭擔保人朋友變陌路人的財務風險
為朋友擔任按揭擔保人，更要考慮關係變化的風險。朋友、情侶甚至家人關係都可能隨時間轉變。假如雙方關係破裂，對方仍然是物業的合法借款人，但你卻無法擺脫擔保人的財務責任，情況會變得非常尷尬和被動。
風險四：無法單方面「辭職」，按揭甩擔保人極度被動
成為按揭擔保人，就像簽了一份不能單方面辭職的合約。想成功申請按揭甩擔保人，主導權完全掌握在借款人手上，擔保人角色極為被動。
擔保人的唯一制衡力：未經你同意，業主無法加按或轉按
雖然你不能主動退出，但你仍然有一定的制衡能力。因為你的名字在按揭契上，所以業主如果想將物業加按套現或轉按至其他銀行，都必須先取得你的書面同意和簽署。這能防止借款人進一步增加債務，加重你的擔保風險。
業主失聯、去世等極端情況下的困境
需要設想最壞的情況，例如業主因移民、意外等原因失聯，甚至不幸去世。貸款並不會因此消失，銀行仍然會繼續追討。屆時，繼續償還貸款的責任，便會直接落在你的身上。
風險五：責任不會隨供款完結自動解除
許多人以為，只要借款人供滿了全部貸款，擔保人的責任就會自動完結。這是一個常見的誤解，事實並非如此。
關鍵步驟「贖契」：未正式辦理，擔保責任依然存在
在法律上，當按揭貸款還清後，業主必須主動到銀行及律師樓辦理正式的「贖契」(Discharge of Mortgage)手續，將押在銀行的樓契贖回，並在土地註冊處上更新紀錄。假如業主沒有完成這個關鍵步驟，即使欠款已是零，你的擔保人身份在法律及信貸紀錄上依然存在，持續影響你的信貸狀況。
【擔保人自保工具箱】簽名前必做的兩大風險管理步驟
了解過各種按揭擔保人風險後，在落筆簽署任何文件之前，你可以主動採取兩個關鍵的風險管理步驟。這兩個工具能夠將抽象的風險變得具體，讓你更清晰地掌握自己將要承擔的責任，以及如何保障自身的財務未來。
工具一：互動計算機 30秒評估對你未來借貸的影響
成為按揭擔保人，最直接的影響就是個人未來的借貸能力。口頭上的評估總是很模糊，一個簡單的互動計算機，就能將影響數字化，讓你一目了然。
輸入：你的月入、現有負債、將要擔保的貸款額及供款
你只需要輸入幾項基本資料，包括你目前的每月收入、所有現存的債務（例如信用卡分期、私人貸款等），還有你將要擔保的這筆按揭的貸款總額和預計每月供款。整個過程不需30秒。
輸出：計算你擔保後的剩餘借貸力及壓力測試結果
計算機會即時模擬你成為擔保人後的情況。它會清楚顯示，當這筆擔保的債務計入你的負債後，你剩餘的借貸能力還有多少，以及在現行銀行準則下，你的供款與入息比率和壓力測試結果是否仍然穩健。這個結果是你衡量風險最客觀的數據。
工具二：免費下載「按揭擔保人君子協定」範本
人情和口頭承諾，有時難以應對現實的轉變。不論是為家人或朋友作按揭擔保人，一份清晰的書面協議，是保障雙方關係和利益的最佳方式。這並非不信任，而是專業和負責任的表現。
內容涵蓋：財務狀況披露、失業應對方案、按揭甩擔保人的時機與條件
一份全面的君子協定範本，通常會涵蓋幾個核心部分。例如，雙方需要坦誠披露各自的財務狀況。協議也會訂明，萬一借款人不幸失業或收入大減時，應對方案是什麼。最重要的一點，是清晰列明觸發「按揭甩擔保人」程序的時機與條件，例如當借款人收入達到某個水平，或樓價升值至某個幅度後，便應主動申請移除擔保人。
如何用範本保障自己，將口頭承諾化為書面共識
使用範本的最大好處，是將所有「理應如此」的口頭承諾，轉化為白紙黑字的共識。這份文件雖然不一定具備最高法律效力，但它能作為一份備忘錄，提醒雙方簽名時的共同意願和責任。當日後情況有變，這份協議就是最有力的溝通基礎，避免因記憶模糊或立場轉變而產生不必要的爭執。
按揭「甩擔保人」完整指南：程序、條件與常見困難
當初為家人或朋友作擔保，可能只是一時仗義，但長遠的按揭擔保人風險，尤其是在關係轉變時，往往令人進退兩難。很多人以為供款結束責任就完結，但現實是，要正式解除擔保身份，即「按揭甩擔保人」，程序比想像中更被動和複雜。
按揭甩擔保人的唯一途徑：由借款人主動申請
最重要的一點是，擔保人無法單方面向銀行「辭職」。想成功甩走按揭擔保人的身份，主導權完全掌握在物業借款人手上。整個程序必須由借款人發起，主要分為以下三個步驟。
步驟一：借款人向原按揭銀行提交申請
首先，借款人需要主動聯絡當初承造按揭的銀行。然後，正式提交一份書面申請，清楚表明希望移除按揭擔保人。
步驟二：銀行重新獨立審批借款人的還款能力及壓力測試
收到申請後，銀行會將借款人視為一個全新的獨立申請個案。銀行會要求借款人提供最新的入息證明，然後重新評估他獨立的還款能力。即使現時壓力測試要求已暫停，銀行仍然會根據其內部的風險評估準則，去判斷借款人的收入是否足以獨力承擔餘下的按揭供款。
步驟三：簽署法律文件，更新土地註冊處及信貸資料庫紀錄
如果銀行審批通過，認為借款人已具備獨立還款能力，就會安排雙方簽署相關的法律文件，正式解除擔保協議。然後，銀行的法律團隊會更新土地註冊處的紀錄，並且通知信貸資料庫（例如環聯TU），移除你在該筆貸款下的擔保人紀錄。
成功按揭甩擔保人的兩大先決條件
銀行批核按揭甩擔保人申請的原則很簡單，就是確保其貸款風險不會因此增加。所以，借款人必須滿足以下其中一個條件，申請才會有機會成功。
條件一：借款人收入已大幅提升，能獨立通過壓力測試
這是最理想和常見的情況。例如，借款人經過幾年時間，事業發展順利，薪金有顯著增長。他的個人收入已經足以獨自通過銀行的供款與入息比率要求，銀行自然願意解除你的擔保責任。
條件二：借款人找到新的合資格擔保人作替代
如果借款人本身的收入仍然不足，他也可以尋找另一位符合資格的新擔保人來「接力」。銀行會對這位新的按揭擔保人進行全面的財務審查，過程就如同一宗新的按揭申請。只要新擔保人獲銀行接納，你就可以順利退出。
按揭甩擔保人的潛在困難
理想的程序很清晰，但現實中總會遇到各種困難，特別是當中的變數涉及人際關係。
借款人不合作或關係破裂，擔保人無法主動申請
最大的按揭擔保人風險，莫過於你與借款人的關係出現變化。不論是情侶分手，或是由按揭擔保人朋友變成陌路人，如果對方不合作，拒絕向銀行提出申請，你就完全沒有辦法主動甩身。因為法律上，主動權只在借款人一方，你會一直被該筆按揭綑綁，影響自己的信貸狀況和未來的借貸能力。
如何主動跟進，確保信貸報告(TU)已移除擔保紀錄
就算借款人合作，並且銀行也批准了申請，事情還未算百分百完成。銀行的內部程序和信貸資料庫的更新都需要時間。你最好在簽署文件後約一至兩個月，主動查閱自己的個人信貸報告（TU Report），仔細核對報告上關於該筆按揭的擔保紀錄是否已經被正式移除，確保自己的信貸狀況回復清白。
按揭擔保人常見問題 (FAQ)
做按揭擔保人決定重大，當中涉及的按揭擔保人風險不能輕視。簽署文件前，很多人心中總有各種疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望幫你釐清思緒，作出最明智的決定。
問：做擔保人會影響我的「首次置業」身份和印花稅優惠嗎？
這不會影響你的「首次置業」身份。因為印花稅是根據物業契約（樓契）上的業主姓名來計算。作為按揭擔保人，你的名字只會出現在向銀行申請的按揭貸款文件上，並不會記錄在樓契之中。所以，你的「首次置業」身份得以保留。將來你購買屬於自己的物業時，仍然可以享用首次置業的印花稅率優惠。
問：如果我本身已有按揭，再為家人做擔保，壓力測試會怎樣計算？
當你本身已有按揭在身，銀行在審批擔保申請時會更加審慎。計算供款與入息比率 (DSR) 的方法是，銀行會將你現有按揭的每月供款，加上你家人新申請按揭的每月供款，得出一個「總供款額」。然後，銀行會用這個「總供款額」對比你和家人的「總收入」。根據金管局現時的指引，這個總供款額不能超過總收入的50%。簡單來說，你和家人的總收入，必須足夠同時負擔兩層樓的按揭供款。
問：我可以同時為多於一個物業做按揭擔保人嗎？
理論上沒有明文禁止，但是在實際操作中幾乎不可能。因為你每做一次按揭擔保人，該筆按揭貸款就會被計入你的個人總負債之中。當你嘗試為第二個物業做擔保時，銀行會將你自己的按揭（如有）、第一個擔保物業的按揭、以及這個新申請的按揭，三筆數額全部加起來計算你的負債。這樣會導致你的總負債額變得非常高，你需要有極高的收入才能通過銀行的供款與入息比率審查。
問：為年長父母做擔保，與父母為子女做擔保，在計算還款年期上有何分別？
計算還款年期的基本原則是相同的，主要取決於借款人（Borrower）的年齡。銀行的標準公式普遍是「75減去年齡」或「80減去年齡」。
情況一：你為年長父母做擔保。由於借款人是你父母，他們的年齡較大，所以銀行計算出來的還款年期會比較短。你作為較年輕的擔保人，主要作用是協助通過入息審查，但未必能顯著延長還款期。
情況二：父母為年輕子女做擔保。由於借款人是年輕的子女，銀行會以子女的年齡去計算，所以很容易獲批最長的30年還款期。年長父母的角色，純粹是提供額外入息證明，以符合供款要求。
所以，關鍵分別在於借款人的年齡直接影響還款期的長短。
問：成功按揭甩擔保人後，信貸報告(TU)需要多久才會更新？
成功申請按揭甩擔保人之後，信貸報告的更新並非即時完成。一般來說，銀行需要時間處理內部文件，然後再將資料更新通知信貸資料服務機構環聯（TransUnion）。整個流程通常需要一至兩個月，有時或會更長。最穩妥的做法是，在銀行確認完成手續後約兩個月，自行查閱一次個人信貸報告（TU Report），確保擔保紀錄已確實被移除。如果紀錄仍然存在，便應主動聯絡銀行跟進。