在香港樓價高企、按揭門檻嚴格的環境下，要成功「上車」置業是不少人的夢想。為吸引買家，發展商常推出俗稱「一按一上」的高成數按揭計劃，以毋須通過壓力測試、首期要求更低等優勢作招徠，看似是快速上車的捷徑。然而，這份「甜頭」背後，是否隱藏著高昂利息與轉按困難的「糖衣陷阱」？本文將為您全面剖析「一按一上」的運作模式，深入探討其三大優點與三大潛在風險，並提供詳盡的申請流程、方案比較及常見問題拆解，助您在做決定前，權衡利弊，看清這條上車路徑是康莊大道還是荊棘滿途。
甚麼是發展商按揭（一按一上）？
在考慮購買新樓時，經常會聽到「一按一上」這個名詞，而理解清楚一按一上意思，對於準買家作出明智決定尤其重要。簡單來說，它是一種由銀行與發展商聯手提供的組合式按揭貸款方案，旨在提高總貸款額度，讓買家能以較低的首期「上車」。這個方案在新盤市場十分普遍，是發展商為吸引買家而設的一種主要銷售策略。
「一按」與「一上」的定義與運作模式
「一按」：由銀行承造的第一按揭
「一按」指的是第一按揭（First Mortgage），這一部分與我們平時申請的傳統按揭無異，是由銀行負責承造的。申請人需要符合香港金融管理局（金管局）的指引，包括通過壓力測試，而其貸款額亦會受到當時按揭成數上限的規管。簡單而言，「一按」就是整個貸款中，最基礎且受嚴格監管的部分。
「一上」：由發展商關聯財務公司提供的第二按揭
「一上」指的則是第二按揭（Second Mortgage），這部分並非由銀行提供，而是由發展商旗下的財務公司或關聯機構批出。由於這類財務公司不受金管局規管，因此審批條件相對寬鬆，毋須進行壓力測試，能夠提供額外的貸款額，填補「一按」未能覆蓋的樓價餘額。這也是整個一按一上計劃能夠做到高成數按揭的關鍵。
兩者如何同步申請以提高總貸款額？
買家在簽訂臨時買賣合約後，需要同時向銀行申請「一按」與向發展商財務公司申請「一上」。假設一個價值1,000萬的單位，銀行「一按」最高只能批出七成（700萬）貸款，買家原本需要準備300萬首期。透過一按一上計劃，發展商財務公司或會提供額外兩成（200萬）的「一上」貸款，最終買家總共獲得九成按揭（900萬），首期支出便能大幅降低至100萬。
與其他高成數按揭計劃有何分別？
比較傳統「銀行二按」：審批機構與條件的分別
傳統由銀行提供的二按，在金管局收緊監管後已近乎絕跡。它與「一上」最大的分別在於審批機構。「銀行二按」由銀行審批，條件極為嚴格，而發展商的「一上」則由財務公司審批，目的在於促成交易，因此條件相對寬鬆。買家在申請「一上」時，通常毋須提供繁複的入息證明，審批過程也較快。
比較俗稱「呼吸plan」：關係與實際操作的異同
「呼吸plan」是市場上對一些審批極度寬鬆的發展商按揭的俗稱，意指「有呼吸就能借到錢」。一按一上是「呼吸plan」常見的實現方式之一，但兩者不完全對等。「一按一上」是一種貸款結構，而「呼吸plan」則是一個形容其審批鬆緊度的市場術語。有些「一按一上」計劃的審批仍然會考慮申請人的基本還款能力，並非所有都寬鬆到「呼吸plan」的程度。
為何「一按一上」主要出現於新盤市場？
這個問題的答案很直接，因為提供「一上」貸款的財務公司，通常都與發展商有直接關聯。發展商推出一按一上計劃，本質上是一種促銷工具，目的是降低買家的入場門檻，加快樓盤的銷售速度，從而更快地回籠資金。二手市場的賣家是個人業主，並沒有相關的財務公司可以提供這種高成數的二按貸款，因此這個方案自然只會集中在新盤市場出現。
發展商按揭（一按一上）的三大優點
在了解一按一上意思的基本概念後，你可能會好奇，這個方案有甚麼吸引之處，讓不少新盤買家趨之若鶩？其實，它的優點主要圍繞著三個核心：解決首期、放寬審批和把握時機。讓我們逐一拆解。
優點一：大幅提高按揭成數，解決首期不足問題
對於很多準買家來說，上車的最大障礙往往不是每月供款，而是那筆龐大的首期。一按一上計劃最直接的優點，就是能有效降低這個門檻。它透過銀行「一按」和發展商財務公司「一上」的組合，將總按揭成數大幅提高，有時可高達樓價的八成至九成，這意味著買家需要準備的首期現金就能大大減少。
實例計算：如何透過「一按一上」降低首期門檻
紙上談兵可能有點抽象，讓我們用一個實例看看。假設你看中一個價值1,000萬港元的新盤單位：
如果採用傳統銀行按揭，在不申請按揭保險的情況下，最高只能承造六成按揭，即貸款600萬元。因此，你需要準備的首期是400萬元。
如果選用發展商提供的一按一上計劃，假設總貸款額能達到85%。通常的結構是銀行提供五成「一按」（500萬元），然後發展商財務公司提供三成半「一上」（350萬元）。這樣，總貸款額為850萬元，你需要準備的首期就降至150萬元。
兩者比較之下，首期門檻由400萬元大幅降低至150萬元，差距足足有250萬元。這個差額對於許多人來說，就是上車與否的關鍵。
適合哪些資金水平的準買家？
從上面的計算可以清楚看到，一按一上特別適合那些收入穩定，有足夠能力應付每月供款，但手頭上流動資金不足以支付高昂首期的準買家。這類人士可能包括事業剛起步的年輕專才、首次置業的家庭，或是資金被其他投資佔用，但又不想錯過入市良機的買家。簡單來說，就是為「收入足夠但首期不足」的群體提供一個上車的選項。
優點二：毋須通過金管局壓力測試
壓力測試是許多買家申請按揭時的一大難關。金管局要求銀行在審批按揭時，除了計算申請人的供款與入息比率（DSR）不能超過50%外，還要假設在現有利率上加2厘後，供款與入息比率仍不能超過60%。一按一上計劃的一大優勢，就是只有銀行承造的「一按」部分需要嚴格遵守這個規定，「一上」部分由於由發展商關聯的財務公司提供，並不受金管局規管，因此毋須進行壓力測試。
「一上」部分審批較銀行寬鬆，對入息證明的要求
發展商關聯財務公司在審批「一上」貸款時，目標是促成物業銷售，所以審批標準通常比傳統銀行更具彈性。它們對於入息證明的要求較為寬鬆，例如可能更願意接納佣金、花紅、兼職等非固定收入作為計算基礎。它們在計算供款能力時，也可能採用比銀行更寬鬆的準則，讓申請人更容易獲批。
為何對自僱或收入不穩定人士特別有吸引力？
正因為「一上」的審批較寬鬆，這個計劃對於自僱人士、自由工作者（Freelancer）、主要收入來自佣金的銷售人員，或初創企業家等收入不穩定的人士來說，吸引力特別大。這些人士的收入可能很高，但因為收入浮動或難以提供傳統銀行所要求的穩定入息證明，申請高成數按揭時經常遇到困難。一按一上計劃繞過了「一上」部分的壓力測試，為他們提供了一條相對順暢的上車路徑。
優點三：申請門檻較低，加快上車決定
綜合以上兩點，即首期門檻降低和審批要求放寬，最終帶來的好處就是讓買家能夠更快地作出置業決定。儲蓄首期的過程漫長，而繁複的按揭審批程序也可能讓人卻步。一按一上簡化了資金和審批這兩大難題，讓整個置業流程變得更快捷。
把握樓市時機，避免因儲蓄首期錯失心儀單位
在瞬息萬變的樓市中，時間就是金錢。當樓價處於上升軌道時，儲蓄首期的速度可能永遠追不上樓價的升幅。你可能花了一兩年時間，好不容易儲夠了目標首期，卻發現心儀單位的價格已經上漲，原有的預算已不敷應用。一按一上計劃讓有能力的買家可以「先上車」，鎖定當前的樓價，避免因等待儲蓄而錯過入市良機或心儀的單位，從而把握住市場的時機。
發展商按揭（一按一上）的三大潛在風險
了解一按一上意思，除了要知道它如何幫您輕鬆上車，更重要是明白其附帶的潛在風險。發展商按揭（一按一上）方案表面看似吸引，但實際上隱藏著不少「魔鬼細節」。在作出決定前，讓我們一起深入探討這份「糖衣」背後的三大潛在風險，衡量自己是否能夠承擔。
風險一：高昂利息成本，「先甜後苦」的還款壓力
剖析利率結構：低息蜜月期與P+高息期
發展商按揭最常見的陷阱，就是「先甜後苦」的利率結構。在計劃初期，通常是首兩至三年，發展商會提供一個極低甚至免息的「蜜月期」，讓您的初期供款非常輕鬆。
但是，蜜月期一旦結束，第二按揭（「一上」）的利率就會急劇抽升。這個利率通常以最優惠利率（P）作為基礎，再在上面加上幾個百分點，例如P+2%或更高。相較於銀行第一按揭普遍使用的P-2.5%水平，兩者利息差距極大。這意味著您的每月供款額會突然倍增，還款壓力瞬間變得非常沉重。
實例計算：與傳統按揭的總利息支出比較
我們可以透過一個簡單例子，感受一下利息支出的巨大差異。
假設您購買一個價值800萬的單位，需要借貸八成，即640萬。
- 方案A：一按一上計劃
- 一按（銀行）：貸款400萬，利率 P-2.5% (實際約3.625%)
- 一上（發展商）：貸款240萬，首兩年定息2.5%，其後利率 P+2% (實際約8.125%)
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在第三年開始，單是二按部分的利息支出就非常驚人。
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方案B：按揭保險計劃
- 貸款640萬，利率 P-2.5% (實際約3.625%)
- 需要支付一筆按揭保險費用。
經過計算，雖然方案A的初期供款較低，但只要未能及時在蜜月期後轉按，短短幾年內所支付的總利息，就會遠遠超過方案B的總利息連同按揭保費。這筆額外成本，就是換取低首期的代價。
風險二：轉按困難，易墮入負資產陷阱
大部分使用發展商按揭的業主，都計劃在低息蜜月期結束前，將高息的二按轉按至銀行，以享受較低的利率。但是，這個如意算盤未必打得響，主要受樓價波動影響。
樓價下跌時，銀行估價不足導致轉按失敗的風險
申請轉按時，銀行會重新為您的物業進行估價。如果您買入單位後，樓市不幸逆轉，樓價下跌，銀行的估價自然會跟隨下調。
例如，您當初以800萬買入，但三年後銀行估價只剩下700萬。銀行最多只能根據新估價的六成（即420萬）批出貸款。這個金額可能遠低於您尚未償還的按揭總結欠（假設仍有約600萬），銀行自然無法批准您的轉按申請。結果您只能繼續捱 P+ 的高息。
即使成功轉按，亦可能無法借足餘額而需補差價
在某些情況下，即使樓價沒有大跌，您亦可能無法借足全額。假設您尚欠600萬貸款，但銀行根據當時的政策及估價，最終只批出550萬的貸款。
這時候，您就需要自己額外準備50萬現金去填補差額（俗稱「抬錢」），才能完成轉按手續。對於當初因為首期不足而選擇發展商按揭的業主來說，要在短時間內籌集這筆資金，無疑是一大挑戰。
風險三：「二按」還款期短，初期供款百上加斤
如何評估個人還款能力能否應付利率跳升？
另一個常被忽略的風險是，「一上」二按部分的還款年期，通常比「一按」的三十年短得多，可能只有二十年甚至更短。這代表在蜜月期結束後，您不僅要面對利率抽升，還要應付更短的還款期，兩者疊加起來，每月供款額會變得非常巨大。
在申請前，您必須做一個壓力測試。您可以向發展商索取蜜月期後的利率資料，然後用網上按揭計算機，準確計算出利率跳升後的每月供款額。然後，您需要評估這個金額是否佔家庭總收入一個健康的比例，例如不超過50%至60%。這樣才能客觀判斷自己能否承受未來的還款壓力。
長遠財務規劃的重要性
總括而言，選擇一按一上方案，不能只看眼前的低入場門檻。它更像一個財務槓桿工具，需要您具備周詳的長遠財務規劃。您需要有清晰的計劃，例如預期在幾年內收入會顯著增加，或者有其他資金來源，以應對轉按不順利或需要補差價的最壞情況。缺乏通盤考慮，這個「上車捷徑」就很容易演變成一個難以擺脫的財務陷阱。
「一按一上」申請全流程
了解「一按一上意思」之後，下一步就是掌握整個申請流程。這個過程涉及銀行與發展商財務公司，步驟環環相扣，事前做好準備可以讓過程更順暢。以下我們將申請流程拆解為三大步驟，助你清晰規劃。
步驟一：申請前準備與文件清單
俗話說「工欲善其事，必先利其器」。在正式遞交申請前，花時間做好自我評估與文件準備，是成功獲批的基礎。
自我評估：檢查個人信貸報告（TU）
個人信貸報告（TU）是銀行審批「一按」時的重要參考文件。建議在申請前，先自行查閱信貸報告，確保紀錄良好，沒有任何意料之外的逾期還款或撇帳紀錄。一份健康的信貸報告，對銀行批出第一按揭有正面作用。
財務預算：計算可承擔的最高每月供款額
雖然「一按一上」計劃的「一上」部分通常毋須通過壓力測試，但為個人財務健康著想，自行評估還款能力是絕對必要的。你應詳細計算家庭每月總收入與開支，並預估在低息蜜月期完結、利率大幅抽升後，自己是否依然能夠輕鬆應付每月的供款額。
文件準備：身份、入息、住址證明等所需文件
遞交申請時，你需要準備一系列文件。提早整理好可以避免延誤。一般所需文件包括：
* 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
* 入息證明：最近三至六個月的糧單、稅單、銀行月結單等。自僱人士則需要提供公司財務報表及相關證明。
* 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單或銀行信件。
* 臨時買賣合約副本。
步驟二：遞交申請與批核流程
準備好所有文件後，便可以正式進入申請程序。這一步是將你的置業計劃付諸實行的關鍵。
簽署臨約後，向指定銀行申請「一按」
當你選定心儀的新盤單位並簽署臨時買賣合約後，便需要立即向銀行申請第一按揭（一按）。發展商通常會提供指定合作銀行名單，選用這些銀行或可簡化流程。
同時向發展商財務公司遞交「一上」申請
申請「一按」的同時，也要向發展商旗下的財務公司遞交第二按揭（一上）的申請。這兩個申請是同步進行的，兩者結合才能構成完整的「一按一上」高成數按揭方案。
等待銀行與財務公司分別批核
遞交申請後，銀行與財務公司會各自進行審批。銀行會嚴格審核你的信貸紀錄與還款能力，而財務公司的審批標準則相對寬鬆。你需要耐心等待兩邊的批核結果，才能確定最終的總貸款額。
步驟三：簽署貸款合約注意事項
收到批核通知後，就來到簽署正式貸款合約的階段。在簽署任何文件前，有幾個重點必須留意。
委託律師樓處理後續法律文件
按揭貸款涉及複雜的法律文件，你需要委託專業的律師樓代表你處理所有相關手續，包括審閱貸款合約、辦理樓契註冊等，以保障你的法律權益。
仔細閱讀及比較不同計劃的條款、利率及罰息期
這是整個流程中最需要打醒精神的一環。你必須仔細閱讀「一按」與「一上」兩份貸款合約的全部條款，特別是利率結構，例如蜜月期後的實際利率是多少、罰息期的長短與罰款金額等。
查詢清楚提早償還「一上」的具體安排與罰則
由於「一上」部分的利息極高，大部分用家都計劃在罰息期後盡快轉按或清還。因此，在簽約前必須向財務公司查詢清楚提早還款的具體手續、所需費用以及是否有任何額外罰則，這對你日後的財務規劃有直接影響。
「一按一上」 vs 其他高成數按揭方案大比較
了解一按一上意思之後，您可能會問，市面上還有其他高成數按揭選擇，它們之間有何分別？的確，除了發展商提供的「一按一上」之外，還有香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，以及為特定人士而設的綠表或白居二按揭。以下我們將逐一比較，助您找出最適合自己的方案。
「一按一上」 vs. 按揭保險計劃 (HKMC)
高息成本 vs. 按保保費成本
「一按一上」的核心成本在於「一上」部分的高昂利息。在低息蜜月期過後，利率會大幅抽升至P+（最優惠利率加）的水平，這是一個持續性的高昂開支。
相比之下，按揭保險計劃的額外成本主要是按揭保費。這筆保費可以選擇一筆過支付，或者加借在按揭貸款中分期攤還。雖然這筆費用不菲，但它是一筆固定成本，不會像「一按一上」的利息一樣，隨市場利率浮動而帶來不確定性。
壓力測試要求的嚴格程度比較
兩者最大的分別在於壓力測試的要求。「一按一上」的吸引力在於「一上」部分由發展商財務公司審批，毋須遵循金管局嚴格的壓力測試指引。這為一些收入不穩定，或者僅僅未能通過銀行壓力測試的買家，提供了一個上車機會。
按揭保險計劃則完全不同，申請人必須通過銀行的入息審查及金管局的壓力測試。銀行的審批標準非常嚴謹，對入息證明的要求一絲不苟，未能達標者將無法獲批。
適用物業類型（新盤 vs. 二手盤）的限制
「一按一上」計劃幾乎只適用於發展商推出的一手新盤，因為這是發展商促銷樓盤的一種財務工具，在二手市場上絕跡。
按揭保險計劃的適用範圍則廣泛得多，無論是購買一手樓花或現樓，還是二手物業，只要樓價和樓齡符合按證公司的規定，均可申請。對於鍾情二手市場或特定地區的買家而言，這顯然是更靈活的選擇。
「一按一上」 vs. 綠表/白居二按揭
申請資格與身份限制的分別
「一按一上」的申請資格相對簡單，基本上只要是購買該發展商指定新盤的買家，並符合其財務公司的基本信貸審批，便可申請。它沒有身份上的限制。
綠表及白居二按揭則有嚴格的身份限制。前者只適用於現有公屋住戶或合資格的公屋申請人（即綠表資格持有人）；後者則需要透過每年房委會或房協抽籤，成功抽中配額的白表申請人（即白居二資格持有人），才能用以購買未補地價的二手居屋。
貸款額、利率及政府擔保的差異
「一按一上」雖然貸款額高，但「一上」部分的利率非常高，而且沒有任何政府擔保，屬於純商業貸款。
綠表和白居二按揭則因為有政府（房委會或房協）作為擔保人，銀行承擔的風險極低。因此，銀行可以提供高達九成甚至九成半的按揭成數，而且利率通常是遠低於市場水平的P-（最優惠利率減）水平，還款年期也較長。這是政府為合資格人士提供的置業福利，貸款條件遠比任何商業計劃優越。
決策樹：如何選擇最適合您的高成數按揭方案？
面對不同選擇，可以根據自己的具體情況作出判斷。
情景一：首期不足但收入穩定，能通過壓力測試
如果您的首期資金有限，但擁有穩定且足夠的收入，能夠通過銀行的壓力測試，按揭保險計劃會是您的首選。因為您既可以借取高成數按揭，又毋須承受「一按一上」日後的高息風險，而且不論新盤或二手盤都有選擇，靈活性更大。
情景二：首期充裕但未能通過壓力測試
假如您因為從事自僱行業、收入不固定或剛好未能滿足壓力測試要求，但手頭資金相對充裕，而目標是購買新盤，「一按一上」便成為一個可行的選項。它能助您跨過壓力測試的門檻，但必須仔細計算及規劃，確保自己有能力在低息蜜月期後轉按，或有足夠財力應付高息供款。
情景三：計劃購買樓花 vs. 現有二手樓
如果您的目標是二手樓，那選擇非常清晰。由於「一按一上」不適用於二手市場，按揭保險計劃是您申請高成數按揭的唯一途徑（綠表/白居二人士除外）。
如果目標是購買一手樓花，那麼「一按一上」和按揭保險計劃都是潛在選項。最終決定應回歸到您個人的財務狀況，即是您能否通過壓力測試，以及您對未來利息風險的承受能力。
「一按一上」常見問題拆解 (FAQ)
Q1: 採用「一按一上」的物業，日後在二手市場出售會更困難嗎？
物業在二手市場的受歡迎程度，主要取決於當時的市況、樓價、物業質素及銀行估價，與業主當初採用何種按揭計劃沒有直接關係。當您出售物業時，新買家會向銀行重新申請按揭。銀行會根據當時的物業估值和買家的財政狀況去審批，並不會考慮您曾使用「一按一上」的事實。真正的困難點在於，如果樓價下跌，銀行對物業的估值低於您尚未償還的貸款總額，物業便可能變成負資產，這時出售就需要額外資金去填補差額。由於「一按一上」的總貸款額較高，業主面對這個風險的機會也相對增加。
Q2: 申請「一按一上」會如何影響我的信貸評級（TU）？
申請「一按一上」計劃，意味著您需要同時向銀行申請「一按」及向發展商關聯的財務公司申請「一上」，這屬於兩筆獨立的貸款。兩間機構在審批過程中，都會查閱您的信貸報告（TU）。短時間內有多個信貸查詢紀錄，或會對信貸評分產生短暫的輕微影響。更重要的是，成功獲批後，您的信貸報告將會顯示您同時背負兩筆按揭貸款，總負債額會較高，這會直接影響您日後再申請其他信貸產品（如私人貸款或信用卡）的審批結果。
Q3: 如果我的「一按」申請被銀行拒絕，「一上」批核會怎樣？
「一按一上」本質上是一個綑綁式的貸款方案。「一上」部分由發展商財務公司提供，其批核的大前提是申請人必須先成功獲取由指定銀行批出的「一按」。假如銀行的「一按」申請因任何原因被拒絕，那麼「一上」的申請基礎亦隨之消失。因此，財務公司亦會中止審批，整個「一按一上」申請便會告吹。屆時，您需要迅速尋找其他方法解決資金問題，否則或有交易告吹、被沒收訂金的風險。
Q4: 我是否可以只申請發展商的「一上」二按，而「一按」找其他銀行？
一般情況下是不可以的。發展商推出的「一按一上」計劃，通常是與特定一間或數間銀行合作的成果。計劃中的「一按」部分必須經由這些指定銀行申請，買家並沒有自由選擇權。這是因為發展商與合作銀行之間有協議，整個貸款組合的條款和利率都是預先設定好的。如果您希望選用其他銀行承造「一按」，發展商的財務公司便不會再為您提供原計劃中的「一上」二按。
Q5: 如何準確計算「一按一上」計劃下，蜜月期後的真實供款額？
要準確計算，必須將「一按」和「一上」兩筆貸款分開處理，然後再將結果相加。首先，您要查閱「一按」的貸款合約，找出低息蜜月期（例如首兩至三年）過後，利率會調整至哪個水平，通常是跟隨最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）加某個百分比。然後，找出「一上」的合約條款，這部分的利率在蜜月期後通常會大幅抽升至一個較高的固定利率（例如P+數個百分點）。掌握了兩筆貸款在蜜月期後的實際利率後，可以利用網上按揭計算機，分別輸入各自的尚餘本金、還款年期及新利率，計算出各自的每月供款額，最後將兩者相加，便能得出屆時需要承擔的真實總供款。