金管局於2025年2月宣布暫停實施物業按揭貸款壓力測試，消息一出，市場普遍認為置業「上車」門檻降低。然而，這是否意味著任何收入水平都能輕鬆獲批按揭？事實上，銀行審批的核心已全面轉移至「供款與入息比率」（DSR），對申請人的還款能力審查依然嚴格。您的花紅、佣金、租金收入應如何計算？現有債務如何影響您的借貸力？若供款能力不達標，又有何解救方法？本文將為您提供2025年最新的按揭入息計算終極攻略，全面拆解不同收入人士的計算方法、DSR的關鍵變數，並附上4大實用方案，助您精準評估借貸力，為成功申請按揭做好萬全準備。
最新政策：壓力測試暫停，為何入息要求依然關鍵？
要準確進行壓力測試收入計算，首先必須了解最新的政策變動。自2025年2月28日起，金融管理局宣布暫停實施物業按揭的壓力測試要求。這項變動看似大幅降低了置業門檻，不過，銀行對申請人的還款能力審核依然嚴格，對壓力測試和家庭收入的評估標準，只是由強制規定轉為內部參考。
政策變動：釐清2025年2月28日起暫停壓力測試
政策變動的背景與原因
這次政策調整的主要原因，是基於美國加息週期可能完結的宏觀經濟環境。金融監管機構判斷，香港按揭利率進一步上升的機會較低，過去為了應對加息週期而設的壓力測試需求也隨之減退。所以，為了穩定市場，決定暫停這項已實施多年的逆周期措施。
新安排的適用範圍
這個新安排適用於所有在2025年2月28日或之後簽訂臨時買賣合約的住宅物業交易。不論是首次置業人士，還是非首次置業或投資用途的買家，申請按揭時都不再需要強制通過壓力測試。
審批核心轉移：供款與入息比率 (DSR) 成唯一指標
解構DSR：現時銀行審批的核心門檻
壓力測試暫停後，銀行的審批核心完全集中在「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）。這是一個直接衡量您還款能力的指標。根據現行指引，您的每月總債務供款（包括新申請的按揭、私人貸款、卡數分期等）不得超過每月總收入的50%。如果申請人並非首次置業，或者本身已是其他按揭的擔保人，這個上限會收緊至40%。
為何壓力測試原則仍是財務風險評估的黃金標準？
雖然壓力測試不再是硬性規定，但是它背後的風險管理原則，依然是評估長遠財務穩健性的黃金標準。銀行內部仍然會參考申請人在利率上升後的情況，作為批核的考量之一。這個原則能有效預視借款人在逆境下的還款韌性，所以即使政策放寬，其參考價值依然存在。
為何您仍應自行模擬壓力測試？
預視未來加息週期的潛在影響
利率市場是周期性的。目前利率上升風險較低，不代表未來永遠如此。自行模擬壓力測試，假設利率回升2厘甚至更高，可以幫助您清楚了解未來潛在的供款增幅，確保自己有足夠的緩衝能力去應對市場變化，避免日後陷入財務困境。
制定更穩健的置業預算與長遠財務規劃
置業是長達二三十年的財務承諾。自行進行壓力測試收入計算，不只是為了滿足銀行的要求，更是為自己制定一個更安全、更穩健的置業預算。當您知道自己在加息後依然能夠輕鬆負擔每月供款，自然能更有信心地作出買樓決定，並且為家庭建立一個更安穩的長遠財務未來。
【按揭入息計算機】精準計算您的最高貸款額與每月供款
想準確完成壓力測試收入計算，一個功能齊備的按揭計算機是您規劃置業預算的起點。在您與銀行職員會面之前，這類工具能為您提供一份清晰的財務預覽，讓您初步了解自己的借貸能力上限與每月還款負擔。這就像一份財務體檢報告，讓您對自己的狀況心中有數，與銀行洽談時自然更有信心。
計算前準備：輸入您的基本財務資料
計算機的原理很簡單，就是模擬銀行審批按揭時的基本邏輯。您只需要準備好幾項核心的財務資料，就能獲得相當貼近現實的估算結果。
每月總收入
首先，請輸入您的每月固定收入。如果您是與家人一同申請，就需要合併計算，這就是銀行審核壓力測試家庭收入的基礎。除了基本薪金，花紅、雙糧或佣金等非固定收入，一般會以過去一段時間的平均數計算，亦可以一併輸入。
每月總債務還款（私人貸款、卡數分期等）
這一步非常關鍵。您需要誠實地列出所有現存的每月債務支出，例如私人貸款、學生貸款、汽車貸款，甚至是信用卡的現金分期計劃。這些款項會直接影響您的供款與入息比率（DSR），銀行在審批時必定會將它們計算在內。
預計按揭年期及利率
在按揭年期方面，現時市場上最長的還款期普遍為30年，您可以先以此作為計算基礎。至於按揭利率，您可以參考市場上主流的P按或H按計劃，輸入一個大概的利率，讓計算結果更具參考價值。
申請人身份（是否首置、有否擔保人等）
您的申請人身份直接影響審批的門檻。您需要選擇自己是否首次置業、是否為其他按揭的擔保人，或是計劃加入擔保人一同申請。不同身份所對應的供款與入息比率上限都有所不同，因此準確選擇十分重要。
一鍵計算：即時獲取DSR及最高貸款額
當您輸入所有基本資料後，只需輕輕一按，計算機便會即時為您分析，並呈現出兩個核心數字：您的「供款與入息比率（DSR）」以及「最高可批出貸款額」。透過這兩個數字，您就能清楚判斷自己目前的財務狀況是否符合銀行的基本門檻。
借貸力不足？即時模擬三大優化方案
如果計算出的貸款額未如理想，這正是按揭計算機發揮最大作用的時候。您可以即時扮演財務策劃師，透過調整不同變數，模擬各種優化方案，找出最適合自己的路徑。
方案一：加入擔保人（輸入資料即時重計）
嘗試在計算機中加入一位高收入擔保人的財務資料。系統會立即將擔保人的收入合併計算，您會看到家庭總收入增加後，您的最高貸款額亦隨之提升，DSR數字亦會變得更理想。
方案二：增加首期（滑動調整金額，實時查看變化）
許多計算機設有滑動調整功能。您可以嘗試將首期金額向上滑動，這代表您需要申請的總貸款額減少。您會實時看到，隨著貸款額降低，每月供款亦會下降，讓您更容易通過入息審查。
方案三：清還部分債務（調整債務額，觀察影響）
返回「每月總債務還款」一欄，嘗試將數字調低，模擬您清還了部分私人貸款或卡數分期後的情況。您會發現，即使只是減少數千元的債務，也能有效釋放您的供款能力，對提升最終貸款額有正面影響。
重要提示與免責聲明
計算結果僅供初步參考，最終審批以銀行為準
必須強調，按揭計算機提供的所有數據和結果，均屬初步估算，旨在為您提供一個清晰的財務規劃方向。每間銀行的最終審批結果，會基於更全面的資料審核，包括信貸報告、物業估價及最新的內部政策等，因此計算結果並不構成任何貸款保證。
各類收入人士按揭入息計算方法全攻略
銀行在審批按揭時，最核心的環節就是壓力測試收入計算。雖然金管局已暫停壓力測試，但入息審查依然是銀行的金科玉律，用以評估您的還款能力。想知道銀行如何看待您的收入？以下將會為您逐一拆解不同收入背景人士的入息計算方法。
固定收入人士（受薪族）
對於每月有固定薪金的「打工仔」來說，申請按揭的過程相對直接。銀行的審批基礎清晰，計算方法也最為標準化。
所需證明文件：糧單、稅單、銀行月結單
銀行通常要求申請人提供最近三個月的糧單、顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單，還有最新的稅務局評稅通知書（稅單）。這些文件能夠清晰地證明您擁有穩定及持續的收入來源。
花紅、雙糧等浮動收入的計算方式
如果您的收入包含花紅、佣金或雙糧等非固定部分，銀行一般會將過去一至兩年的總額計算平均數，再將其攤分十二個月，然後加到您的底薪上，作為計算壓力測試收入的一部分。例如，如果您去年獲得12萬元年終花紅，銀行便可能將每月1萬元計入您的可審批收入。
非固定收入、自僱及佣金制人士
對於收入非固定的人士，例如自僱人士、自由工作者或以佣金為主要收入的地產代理、保險從業員等，銀行在審批時會採取更審慎的態度。
所需證明文件：通常需6個月或以上紀錄
由於收入波幅較大，銀行需要更長時間的紀錄來評估其穩定性。申請人通常需要提供最少六個月的收入證明，例如公司損益表、個人評稅通知書，以及顯示業務流水的銀行戶口紀錄。如果收入起伏非常大，銀行甚至可能要求提供長達兩年的紀錄來計算平均收入。
佣金收入的計算方式（一般會打折計算）
銀行在計算佣金收入時，普遍會先取六至十二個月的平均數，然後再打一個折扣，常見的折扣率為六折至八折。這樣做的原因是為了緩衝市場波動對收入可能造成的影響，確保申請人在收入較低的月份仍有足夠的還款能力。
申請按揭保險的額外要求
需要注意，按揭保險公司對非固定收入人士的審批標準一般比銀行更嚴格。若您需要申請高成數按揭，非固定收入可能會成為一個較大的挑戰，部分申請或不獲接納。
持有物業及租金收入人士
如果您名下持有其他物業並有租金收入，這部分收入也可以用作申請按揭。這對提升壓力測試家庭收入的計算結果相當有幫助。
已簽訂租約的物業：租金收入的計算折扣
若物業已出租並持有有效的租約（已打釐印），銀行會將租金收入視為您入息的一部分。不過，租金收入一般會打六至七折計算。例如，每月租金收入為2萬元，銀行在計算時只會視為1萬2千至1萬4千元。折扣是為了預留維修開支及潛在空置期的風險。
未出租物業：銀行「擬定租金」的計算方式
即使您持有的物業目前並未租出，銀行也可以根據市場情況，為該單位估算一個「擬定租金」。這個估算租金同樣會打折計算，而且折扣率通常會比已簽訂租約的物業更低，以反映其不確定性。
以資產水平申請按揭
對於擁有豐厚資產但現金流收入不高的申請人，部分銀行接納以資產水平作為審批按揭的基礎。
銀行存款、股票、物業等資產的計算準則與折扣率
不同資產的計算方法各異。現金存款及銀行結餘一般可以百分百計算。至於股票、基金等投資產品，銀行通常只計算藍籌股或流通性高的基金，並按其市值的五至八成計算。而持有的物業資產，則會將物業估值減去未償還的按揭貸款，再按餘額的一半作為可計算的資產淨值。
影響供款與入息比率 (DSR) 的關鍵變數
要準確完成壓力測試收入計算，除了清楚了解自己的收入狀況，更要掌握銀行審批時會考量的幾個關鍵變數。這些因素會直接影響您的供款與入息比率 (DSR) 計算結果，最終決定您的借貸能力。即使壓力測試暫停，這些變數在DSR審批中依然扮演著核心角色。
債務狀況的影響
私人貸款、學生貸款、卡數分期如何計入DSR
在銀行眼中，DSR計算的是您每月「總債務」佔「總收入」的比例，而非單純計算新的按揭供款。這意味著您目前所有的債務，包括私人貸款、學生貸款、汽車貸款，甚至信用卡分期付款的每月還款額，都會被一併計算在內。例如，若您月入$50,000，每月有$5,000的私人貸款還款，銀行在計算DSR時，會將這$5,000與您未來的按揭供款相加，作為您的每月總債務。這會直接壓縮您可用於新按揭的供款空間。
申請按揭前清還短期債務的重要性
由此可見，在正式提交按揭申請前，策略性地清還部分或全部短期債務，是提升借貸力的有效方法。優先處理利息較高或期數較短的貸款，能夠最快地降低您的每月總債務額，釋放您的供款能力。一個更「乾淨」的信貸紀錄，不僅有助於順利通過DSR審查，也讓銀行對您的財務紀律更有信心。
申請人身份的影響
非首次置業或擔保人身份：DSR上限收緊至40%
申請人的身份是影響審批的另一關鍵。如果您並非首次置業，或者您本身已是另一宗按揭的借款人或擔保人，銀行審批的標準會變得更嚴格。在這種情況下，您的供款與入息比率上限，會由一般首置客的50%收緊至40%。這意味著在相同的壓力測試家庭收入水平下，您的可負擔貸款額會顯著降低，是換樓人士或為家人作擔保前必須仔細考量的因素。
申請人及物業自身條件
申請人年齡如何影響最長還款期（如「75減人齡」）
申請人的年齡，會直接影響銀行批出的最長還款年期。許多銀行會採用類似「75減人齡」或「80減人齡」的公式來釐定上限。例如，一位50歲的申請人，最長還款期可能只有25年，而非市場最長的30年。還款期縮短，意味著每月供款額會增加，這會直接加重DSR計算的負擔，對通過審批構成挑戰。
物業樓齡與種類（村屋、舊樓）對還款期的限制
除了申請人，物業本身的條件同樣重要。銀行對樓齡過高的物業（例如超過50年樓齡的舊樓）或特定種類的物業（例如村屋），在批出最長還款期時會比較保守。這是因為銀行需要考慮物業的長遠價值和轉售能力。假如物業只能獲批較短的還款期，同樣會導致每月供款額上升，從而影響DSR的計算結果。
供款能力不達標？4大提升借貸力實用方案
即使壓力測試暫停，銀行對供款與入息比率（DSR）的審查依然嚴格，因此準確的壓力測試收入計算概念仍然重要。若計算後發現自己的供款能力未能過關，可以參考以下幾個實用方案，從根本提升借貸能力。
方案一：增加首期，降低總貸款額
如何有效減少每月供款，輕鬆通過DSR審查
這是最直接有效的方法。當你增加首期資金，就代表需要申請的總貸款額會減少。貸款總額降低了，在相同的利率與還款年期下，每月的供款額自然會跟隨下降。這個做法可以直接降低你的DSR，讓你更容易符合銀行的審批門檻。準備更充裕的首期，是掌握置業主導權的第一步。
方案二：加入高收入擔保人
合併計算收入以符合DSR要求
如果申請人本身的收入不足以通過審批，可以考慮邀請一位高收入，並且信貸紀錄良好的親屬成為按揭擔保人。銀行會將申請人與擔保人的收入合併計算，作為壓力測試家庭收入的基礎，這能即時提升家庭的總還款能力，讓DSR達標。一般而言，父母、配偶或子女是較常見的擔保人選。
成為擔保人對其自身未來借貸能力的影響
不過，成為擔保人是一個重要的決定，會直接影響其自身的信貸狀況。當擔保人日後需要申請按揭時，銀行會視其為「已有按揭在身」，其DSR上限會由50%收緊至40%，按揭成數亦會相應下調。因此，在邀請親人作擔保前，雙方必須就此有清晰的溝通與共識。
方案三：申請前清還現有債務
優先處理高息或短期債務，釋放供款能力
在計算DSR時，銀行會將你所有的債務供款計算在內，包括私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。這些都會佔用你的每月還款能力。因此，在正式申請按揭前，一個明智的做法是先集中資源清還部分或全部現有債務。建議優先處理利息較高或還款期較短的債務，這樣能最有效地釋放你的供款空間，降低DSR數字。
方案四（歷史參考）：透過按揭保險豁免壓力測試
了解在壓力測試暫停前，首置客的過關方法
在壓力測試暫停實施之前，按揭保險計劃為部分首置買家提供了一個「過關」的彈性選項。當時，合資格的首置客如果未能通過壓力測試，可以選擇支付額外約10%的按揭保費，來豁免壓力測試的要求，審批標準會簡化為只需符合DSR不超過50%的基本門檻。
此方案在現行政策下的參考意義
雖然目前所有按揭申請已暫停壓力測試，這個方案已沒有實際操作的需要，但它仍然具備重要的參考意義。它反映了監管機構在管理信貸風險時，核心考慮始終是申請人最基本的還款能力，即DSR。了解這些歷史上的調節機制，有助我們更深入地理解按揭審批的邏輯，為未來任何潛在的政策變動做好準備。
關於按揭入息計算與壓力測試的常見問題 (FAQ)
暫停壓力測試是否代表任何收入水平都能成功申請按揭？
這是一個很好的問題，也是政策改變後大家最關心的。暫停壓力測試的確降低了入市的門檻，不過這並不代表銀行會對任何收入水平的申請都「開綠燈」。
關鍵在於，雖然壓力測試收入計算這個步驟暫停了，但銀行審批的核心標準——「供款與入息比率」（DSR）依然存在，而且現在是唯一的硬指標。根據規定，你的每月總債務供款（包括新申請的按揭、私人貸款、卡數等）不能超過你每月總收入的50%。如果你並非首次置業，或本身是其他按揭的擔保人，這個上限更會收緊至40%。
所以，即使不用再計算加息後的情況，你仍然需要有足夠和穩定的收入來通過最基本的DSR審查。銀行需要確保你有持續的還款能力，這始終是審批按揭的基石。
除了DSR，銀行審批時還會考慮哪些財務因素？
DSR是一個量化的數學題，但銀行審批按揭更像一場全面的面試。除了計算你的供款能力，他們還會從多個方面評估你的整體財務健康狀況，建立一個完整的風險評估。
首先是你的信貸紀錄。銀行會查閱環聯（TU）的信貸報告，一個良好的信貸評分和清晰的還款紀錄是基本要求。任何遲還款的紀錄都可能影響審批。
其次是收入的穩定性。銀行會審視你的職業、受僱公司的背景、在職年期等，以判斷你的收入來源是否可靠。相比起浮動的佣金收入，一份穩定的固定月薪會更具優勢。
最後，你的首期資金來源和資產狀況也很重要。銀行會確保你的首期來自合法儲蓄，而不是其他借貸。如果你擁有其他流動資產，例如股票或存款，也能證明你有更強的財務緩衝能力，有助提升銀行的信心。
銀行現金回贈會如何影響我的實際貸款額？
銀行現金回贈是相當吸引的優惠，但處理不當的確會影響你的預算。這裡有一個由香港金融管理局訂立的清晰規則需要注意。
如果銀行提供的現金回贈金額，超過了貸款額的1%，那麼整筆回贈金額都需要從你的貸款本金中扣除。舉個例子，假設你申請500萬貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即7.5萬元。由於7.5萬元已超過貸款額1%（即5萬元）的上限，銀行在批出貸款時，會直接從本金中扣除全數7.5萬元，你實際收到的貸款額就只有492.5萬元。
這意味著，你需要額外準備7.5萬元的現金去完成交易。因此，在比較不同銀行的按揭計劃時，除了看回贈率，也要計算清楚它對你實際貸款額和現金流的影響。
如果我持有發展商二按，會如何影響銀行的DSR計算？
處理涉及發展商二按的申請時，銀行會變得格外審慎。在你申請銀行一按時，銀行必須將發展商二按的供款一併計算在你的總債務內，以評估是否符合DSR要求。
這裡的關鍵點，在於發展商二按的利率結構通常是「先甜後苦」，例如首兩三年利率極低，之後會大幅抽升。根據監管指引，銀行在計算DSR時，並不會採用二按初期的優惠利率，而是必須採用合約中訂明的最高、或全期平均利率去計算每月供款。
這會導致在銀行的計算中，你的每月總債務支出遠高於你初期實際支付的金額，從而大幅增加了通過DSR的難度。因此，選擇發展商二按前，必須仔細閱讀所有條款，並清楚了解它對你申請銀行一按的實際影響。