香港樓價與租金高企，不少居屋業主都希望將手上的單位出租，賺取穩定的被動收入。但居屋作為政府資助房屋，在轉讓或出租前必須先「補地價」，否則即屬違法。私自「暗盤」出租，業主與租客隨時可能面臨高達50萬港元罰款及一年監禁的嚴厲刑罰。
為了讓您能安心合法地將居屋放租，本指南將為您一文詳解由零開始的完整流程。我們將深入剖析補地價的資格要求、官方計算方法、詳細申請步驟，並提供獨家互動工具助您即時評估成本與回報。此外，更會分享節省成本與避險的專家竅門，甚至講解「免補地價」的合法出租途徑。無論您是準備補地價的業主，還是尋找合法居屋租盤的租客，這份2025年終極指南都將是您的最佳參考。
「已補地價居屋出租」的法律基礎與資格詳解
想順利將物業放租，第一步就是弄清楚「已補地價居屋出租」的相關法律規定。這不只關乎租金回報，更加是保障自己免受法律風險的關鍵。畢竟，居屋與一般私人樓宇的性質有根本分別，我們必須先理解當中的規則，才能安心規劃下一步。
理解居屋的資助性質與補地價的必要性
已補地價居屋與私人樓宇的根本分別
居屋，全名為「居者有其屋計劃」，是政府以低於市價的折扣資助市民置業的房屋。這個折扣就是居屋與私人樓宇最根本的分別。因為業主當初並非以十足市價購入單位，所以政府在地契上加入了轉讓限制，單位的部分業權可以理解為仍屬於政府。一個已補地價居屋，就是業主向政府繳回了當初的折扣差價，正式取回單位的完整業權。
政府設立轉讓限制的目的
政府設立轉讓限制的目的很簡單，就是確保珍貴的公共房屋資源，是用於幫助有自住需要的市民，而不是成為部分人短線投資圖利的工具。如果沒有這些限制，任何人都可以用折扣價買入居屋，然後馬上在公開市場高價出租或轉售，這就完全違背了政策的原意。因此，這些限制是維持房屋政策公平性的重要基石。
非法出租的嚴重後果：「暗盤」的法律風險
坊間有時會聽到所謂的居屋「暗盤」租賃，這類單位通常就是未補地價而私下出租。這種做法其實是違法的，而且業主與租客雙方都要承擔嚴重的法律後果。
業主與租客同負刑責：《房屋條例》的規定
根據香港法例《房屋條例》，任何人在未補地價的情況下，將居屋單位出租或以任何形式轉讓，即屬違法。值得注意的是，不單是業主會被檢控，知情的租客同樣會被視為觸犯法例。這意味著，租客貪圖便宜租金而租住未補地價居屋，實際上是將自己置於法律風險之中。
最高罰款（港幣50萬元）與監禁（一年）的刑罰詳解
非法出租的刑罰非常嚴重。一經定罪，業主與租客最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。同時，相關的租約會被宣告無效，租客不會得到任何法律保障，業主亦會因違反資助房屋的地契條款而面臨房委會的進一步行動。
什麼是「補地價」？通往合法出租的唯一鑰匙
要將居屋合法地在公開市場放租，只有一個方法，就是完成「補地價」程序。
補地價的官方定義與目的
補地價的官方定義，是資助出售單位的業主，向政府繳付一筆款項以解除單位的轉讓限制。這筆款項的計算，是基於單位在補價當時的市值，乘以當初購入時的折扣率。其目的，就是讓業主買回單位的全部業權，使單位不再受《房屋條例》的轉讓限制所規管。
已補地價居屋的法律地位：等同私人樓宇
當業主完成補地價手續，並從房屋署取得「解除轉讓限制證明書」後，這間居屋在法律上的地位，就與任何一間私人樓宇完全相同。業主可以自由地在市場上將其出售、出租或進行加按，不再需要任何人的批准，亦不受買家或租客的資格限制。這才是真正能讓業主靈活運用資產，實現合法出租的正確途徑。
【互動工具】一鍵評估您的居屋出租潛力與回報
考慮將已補地價居屋出租，腦中總會浮現一連串問題：我的單位合資格嗎？補地價要多少錢？租金回報又如何？在您深入研究所有繁瑣程序之前，我們特別設計了以下幾個互動小工具。它們可以幫助您快速掌握大局，一鍵評估這項投資的可行性與潛力。
工具(一)：判斷您的「補地價資格」
輸入首次購入年份，即時判斷是否已過禁售期
這是第一關，也是最關鍵的一步。要知道，不是所有居屋都能隨時補地價。政府對不同年份購入的居屋設有不同的轉讓限制期（俗稱「禁售期」）。您只需要簡單輸入單位的首次購入年份，我們的工具就會即時告訴您，您的單位是否已經過了這個期限，取得了申請補地價的基本資格。
工具(二)：「補地價」成本估算器
輸入單位市值及折扣率，估算補地價金額及總費用
補地價是整個過程中最大的一筆開支。金額究竟如何計算？這個估算器可以為您提供一個相當貼市的參考。您只需要輸入單位的大約現時市值，以及當年購入時的折扣率（可以在樓契上找到），工具便會根據官方公式，為您估算出需要繳付的補地價金額，以及計及手續費等的總開支預算。
工具(三)：出租投資回報分析器
輸入預計租金，計算靜態回報期與年化回報率
付出了一大筆補地價費用後，究竟何時才能「回本」？這項投資長遠來說又是否吸引？這個分析器就是為您解答這些問題而設。您只需輸入補地價總成本（可使用工具二的估算結果），再輸入您預計單位可以收取的每月租金，工具就會為您計算出兩個關鍵的投資指標：靜態回報期（即需要多少年租金收入才能覆蓋成本）與年化回報率。這有助您從純粹的投資角度，客觀評估這次財務決策。
補地價全攻略：獲取合法出租資格的詳細步驟
想順利達成已補地價居屋出租的目標，整個補地價程序就是您必須完成的任務。這個過程聽起來可能很複雜，但只要跟著清晰的步驟走，其實是一個有條不紊的流程。我們將整個攻略拆解成四大步，由確認資格、計算成本，到提交申請及完成法律程序，一步步帶您將手上的居屋，轉化為能夠在市場上自由出租的資產。
第一步：確定您的居屋符合補地價資格
在投入時間與金錢之前，首要任務是確認您的物業是否已「夠期」申請補地價。這就是所謂的「轉讓限制期」，也就是坊間常說的「禁售期」。政府為了確保公共房屋資源用於自住，對不同時期出售的居屋設下了不同的限制。
不同年份購入居屋的轉讓限制（禁售期）一覽
您的已補地價居屋資格，與首次購入單位的年份直接掛鈎。限制期過後，您才能向房屋署申請補地價，繼而將已補地價居屋合法出租。
- 2018年之前購入的居屋：轉讓限制期為五年。換句話說，只要您持有單位滿五年，便可以隨時申請補地價。
- 2018年新居屋：同樣設有五年禁售期。在首兩年，業主只能以不高於原價的價錢轉售給合資格人士；在第三至第五年，才可在第二市場自由定價出售。持有滿五年後，方可申請補地價並在自由市場放售或出租。
- 2019年及之後購入的新居屋：轉讓限制期大幅延長至十年。業主需要持有單位滿十年，才有資格申請補地價。
第二步：計算補地價所需金額
了解自己符合資格後，下一步自然是預算成本。補地價的金額並非一個固定數目，而是根據一條官方公式計算，與您申請補價當時的樓市市況息息相關。
官方計算公式：評估市值 x (購入時的最初市值 – 購入價) / 購入時的最初市值
這條公式看起來可能有點複雜，其實可以簡化理解為：補價金額 = 補價時的評估市值 x 當年買入的折扣率。簡單來說，樓市越高，您需要補回的金額就越多。當中，「評估市值」是由房屋署委派的測量師評估而定，而「折扣率」則是您當年置業時最重要的數字。
如何從樓契查閱準確的購入折扣率
要找出最準確的折扣率，唯一的方法就是查閱您單位的樓契（Deed of Assignment）。這份法律文件上會清楚列明當時的市值與您的買入價，從而可以計算出確實的折扣率。每一期居屋，甚至同一個屋苑不同座數的折扣率都可能有所不同，所以親自查閱樓契是計算預算時最穩妥的做法。
第三步：向房屋署申請補地價的完整流程
預算準備好後，就可以正式啟動申請程序。整個流程主要由您與房屋署互動，按部就班便能完成。
填寫申請書及準備所需文件（樓契副本）
首先，您需要到房屋署的網站下載或親身領取「評估補價申請書」。填妥表格後，連同一份樓契副本，便可以遞交申請。
繳交評估手續費
遞交申請時，需要一併繳付一筆不可退還的評估手續費。這筆費用是用於支付之後測量師上門估價等行政開支。
房屋署委派測量師上門估價
房屋署收到您的申請後，會委派專業的測量師行與您預約時間，親身上門視察單位並進行估價。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀等因素，來釐定其當時的市值。
接收「評估補價通知書」及跟進
測量師完成估價後約一個月，您就會正式收到由房屋署發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明您的單位估值、折扣率以及最終需要繳付的補價總額。
第四步：繳付補價及完成法律程序
來到最後一步，就是完成付款與相關的法律手續，正式為您的物業解除轉讓限制。
繳款時限與方式（銀行本票或律師行支票）
收到「評估補價通知書」後，您通常有兩個月的繳款期限。需要注意的是，房屋署只接受以銀行本票或律師行支票形式付款，不接受個人支票或現金。
領取「解除轉讓限制證明書」
成功繳付款項後，您會從房屋署手上收到一份至關重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份文件就如您居屋的「畢業證書」，證明它已補足地價，法律地位等同私人樓宇。
前往土地註冊處辦理登記的重要性
最後，也是非常關鍵的一步，就是帶著這份證明書前往土地註冊處進行登記。完成登記後，您的單位已補地價的狀況便會更新在土地登記冊（Land Register）上，成為公開記錄。這一步確保了日後無論是出售還是出租，準買家或租客都能夠輕易查證您的已補地價居屋是完全合法的。
【專家竅門】節省成本與規避風險的出租實戰策略
要順利將已補地價居屋出租，除了完成官方程序，掌握一些實戰竅門同樣重要。這不單能為你節省一筆可觀的費用，更能避開一些常見的財務與法律陷阱。讓我們分享幾個專業心得，助你在出租路上走得更穩妥。
補地價估價前的準備：為何應避免大型裝修？
許多業主在計劃出租前，都想先將單位翻新，希望能吸引租客和提高租金。這個想法本身沒有錯，但執行的時間點卻大有學問。如果在房屋署委派測量師上門估價前進行大型裝修，反而可能得不償失。
裝修如何影響評估市值及最終補價金額
補地價的金額是根據「評估市值」乘以當年的「折扣率」計算出來的。這裡的「評估市值」，就是由測量師評定的單位當前市場價值。一個裝修簇新、狀態極佳的單位，其評估市值自然會比一個狀況普通、僅作基本保養的單位高。市值估價越高，你需要繳付的補價金額就越多。因此，最精明的做法是在測量師完成估價，確定了補價金額後，才開始為出租而進行的裝修工程。在估價前，只需確保單位整潔乾淨便足夠了。
補地價時機的選擇：樓市高低對成本的直接影響
補地價的金額與整個樓宇市場的走勢息息相關。因為計算公式中的「評估市值」會隨市況升跌。當樓市處於高位時，單位的估值自然水漲船高，連帶補價金額也會相應增加。相反，若樓市進入調整期或處於較低水平，評估市值會較低，這正是申請補地價的黃金時機。雖然預測市場走勢並不容易，但若你並非急於放租，可以多加留意市況，選擇在相對平穩或回落的時期啟動補地價程序，這一步之差，或許能為你節省數以十萬計的支出，直接影響已補地價居屋的投資回報。
按揭物業出租前的關鍵一步：取得銀行「出租同意書」
完成補地價，並不代表可以立即將有按揭在身的物業出租。在簽訂租約前，你必須完成一個關鍵步驟：通知承按銀行，並且取得銀行的書面「出租同意書」（Consent to Let）。忽略這一步，可能會構成違約。
為何必須通知承按銀行
當初你申請按揭時，銀行是基於單位作「自住」用途來審批貸款的。一旦單位用途由「自住」變為「出租投資」，在銀行眼中，這項貸款的風險性質已經改變。因此，按揭契約上通常會列明，若物業用途有變，業主必須事先通知銀行並取得同意。若私下將單位出租而沒有通知銀行，銀行一旦發現，有權視作業主違反按揭條款，甚至可以要求借款人立即全數償還按揭貸款（俗稱call loan）。
H44: 可能涉及的費用及按揭條款變動
當你向銀行申請出租同意書時，銀行會重新審視你的按揭。這個過程通常會涉及一些費用和條款變動。銀行一般會收取數百至數千元不等的手續費。更重要的是，銀行可能會因應物業轉為出租用途，而調整你的按揭條件。例如，投資物業的按揭成數上限通常較自住物業為低，銀行可能要求你補回部分貸款差額。此外，按揭利率亦有機會被調高。雖然看似增加了成本，但這是確保已補地價居屋出租過程合法合規的重要一步，能讓你安心收租，避免日後不必要的麻煩。
另一合法途徑：免補地價！「未補價資助出售房屋–出租計劃」詳解
對於希望將物業出租的居屋業主來說，除了常規的已補地價居屋出租方式，其實還有一個官方設立的合法途徑，容許業主在無須繳付補價的情況下，將單位或單位內的房間租出。這就是由香港房屋協會（房協）所推出的「未補價資助出售房屋–出租計劃」。這個計劃為持有未補地價居屋的業主，提供了一個截然不同的出租選項。
計劃目的與背景：善用資源予公屋輪候冊人士
首先要理解，這個計劃的目的並非純粹為業主創造租金回報，而是具有明確的社會目標。計劃旨在善用現時市場上未被充分利用的資助房屋資源，將這些單位租予正在長時間輪候公共租住房屋（公屋）的家庭或人士，以紓緩他們的住屋需求。這是一個在不改變單位資助性質的前提下，增加過渡性房屋供應的方案。
業主申請資格
並非所有未補地價的居屋業主都自動符合資格，申請人必須滿足以下幾個關鍵條件。
擁有業權年期要求（滿10年）
業主必須已擁有該單位的業權滿十年或以上。這個年期要求是參與計劃的一個硬性門檻，旨在確保單位的業權相對穩定。
涵蓋房協及房委會的資助單位
計劃涵蓋的單位範圍相當廣，包括由房協或房屋委員會（房委會）推出的指定資助出售單位。重要的是，這些單位必須是尚未繳付補價的，這與一般討論的已補地價居屋資格是兩種不同的情況。
租客申請資格
此計劃的租客對象有嚴格規定，並非面向公眾自由租賃市場。
公屋輪候年期要求（一般家庭3年／非長者一人6年）
租客申請人必須是已名列於房委會公屋申請名冊上的合資格人士。一般家庭申請者需要輪候公屋達三年或以上，而非長者一人住戶的輪候年期要求則為六年或以上。
申請流程、費用及注意事項
整個申請和配對過程都有一套既定程序，以確保計劃的合規性與透明度。
如何透過「業主及租戶資訊共享平台」進行配對
業主與租客須各自向房協提交申請並通過資格審批，成功後會獲發「業主證書」或「租客證書」。之後，雙方可以登入計劃特設的「業主及租戶資訊共享平台」，在平台上互相尋找合適的單位或租客，自行商議租金與條款，完成配對。
計劃租賃的法律豁免細節
業主需要注意，透過此計劃簽訂的租賃合約，在法律上會獲得特定的豁免安排。這意味著其租賃關係可能不受部分《業主與租客（綜合）條例》中，針對分間單位租賃的條文所規管。建議業主在簽訂租約前，仔細閱讀計劃的相關條款與細則，清楚了解自己的權利與責任。
租客必讀：如何驗證及尋找合法的已補地價居屋盤源
在市場上尋找已補地價居屋出租盤源時，作為租客，學會保障自己是至關重要的一環。一個單位的租金即使再吸引，如果它屬於非法出租的「暗盤」，租客不但無法享有租約保障，更可能在毫不知情下誤墮法網。因此，在決定租下一個已補地價居屋單位前，花點時間做足查證功夫，絕對能讓你租得更安心。
辨別真偽的關鍵步驟：查閱土地登記冊（查冊）
要確認一個居屋單位是否已補地價，最權威、最準確的方法，就是查閱該單位的土地登記冊，也就是俗稱的「查冊」。土地登記冊是一份法定文件，詳細記錄了物業的業權、按揭狀況、以及任何重要的法律文件註冊記錄。這份官方記錄不會說謊，比業主或地產代理的任何口頭承諾都更可靠。
如何進行查冊及尋找「解除轉讓限制證明書」記錄
進行查冊的過程相當簡單，公眾可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統（IRIS）」網上服務，輸入單位的準確地址，支付少量費用後即可查閱。
當你取得土地登記冊後，需要仔細檢視「文書性質」一欄。如果業主已經完成補地價手續，這一欄中必定會清楚註明一份名為「解除轉讓限制證明書 (CERTIFICATE OF REMOVAL OF ALIENATION RESTRICTIONS)」的註冊記錄。這份文件是由房屋署發出，用以證明該單位的轉讓限制已被正式解除，可以像私人樓宇一樣在自由市場出租。假如你在登記冊上找不到這份文件的記錄，那就代表該單位仍未補地價，不具備合法的已補地價居屋出租資格。
簽訂租約前的必要文件查核
除了自行查冊，在簽訂任何租約文件之前，主動要求業主或其代理出示相關證明，也是一個直接有效的方法去驗證盤源的真偽。一個合法出租單位的業主，理應樂意提供文件以證明其單位的合法性。
主動要求業主或代理出示補地價證明文件
你可以直接向業主或地產代理提出，希望查閱由房屋署發出的「解除轉讓限制證明書」副本。這份文件是業主已繳付補價的最直接證據。如果對方以各種理由推搪，或是不願意正面回應你的要求，這便是一個非常明顯的警號，你應該加倍警惕，並重新考慮是否租用該單位。同時，你也可以將文件上的業主姓名與其身份證明文件作核對，確保與你簽約的是真正的業主。
在大型物業平台篩選已補地價租盤的技巧
現時，大部分人都會透過大型的網上物業平台尋找租盤。想在海量的資訊中快速找到合法的已補地價居屋，可以運用一些小技巧。首先，留意租盤標題或描述中，有否清晰標明「已補地價」、「自由市場」等字眼，負責任的業主或代理通常會主動列明。其次，你可以嘗試在平台的搜尋功能中，直接輸入「已補地價」作為關鍵字進行篩選。
不過，最重要的一點是，即使網上平台的描述寫得非常清晰，也絕對不能完全盡信。平台的資料只可作為初步參考，最終簽約前，務必結合上述的查冊及文件查核方法，進行雙重驗證，這樣才能百分百確保你租用的單位是一個合法的已補地價居屋。
關於「已補地價居屋出租」的常見問題 (FAQ)
在處理已補地價居屋出租的過程中，很多業主都會遇到一些共通的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
補地價的金額可以申請按揭貸款嗎？
這是一個很實際的問題，答案是不可以。繳付補地價的款項，必須以銀行本票或律師樓支票的形式一次過支付給房屋署。這筆費用不能夠透過現有物業加按，或者申請一筆新的按揭貸款來支付。因此，業主在決定補地價前，必須準備好一筆充裕的現金流來應付這項開支。
完成補地價手續後，可以選擇不出租或出售嗎？
當然可以。當你完成所有補地價程序，並且收到由房屋署發出的「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋在法律地位上已經等同於一間私人樓宇。這代表你已擁有該物業的完整業權，可以完全自由地決定物業的用途。你可以選擇繼續自住，將它用作已補地價居屋出租，或者在任何你認為合適的時機於自由市場上放售，所有決定權都在你手上。
是否所有居屋都需補地價才能出租？
絕大部分的居屋都需要，但確實存在極少數的例外情況。對於普羅大眾接觸到的居屋而言，補地價是通往合法出租或在公開市場自由買賣的必經之路。不過，香港最早期的第一期至第三期甲的居屋，因為當時的地契條款並沒有包含轉讓限制，所以這些單位的業主理論上無需補地價，就可以將單位出租或出售。然而，這只屬於歷史特例，適用於極少數的早期屋苑，對於後期絕大多數的居屋，補地價的規定是適用的。
如果我對房屋署的估價不滿意，可以上訴嗎？
可以的，業主擁有提出反對的權利。當你收到「評估補價通知書」，上面會列明房屋署委派的測量師對你單位的估值以及應繳的補價金額。如果你認為估價過高，必須在通知書發出後的28天內，以書面形式向房屋署正式提出反對。假如雙方未能就估價達成共識，業主最終有權向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
「出租同意書」的申請費用是多少？會影響我的按揭利率嗎？
如果你的已補地價居屋仍有按揭在身，出租前必須先向承按銀行申請「出租同意書」。申請這份文件通常需要支付一筆手續費，金額由數百元至數千元不等，視乎不同銀行的收費標準。至於按揭利率，有很大機會受到影響。因為物業用途由「自住」轉為「出租」，在銀行眼中，風險性質有所改變。銀行可能會因此調整你的按揭條款，例如提高按揭利率，或者收緊按揭成數。所以，在決定將單位出租前，最好先向你的按揭銀行查詢清楚，了解所有可能產生的費用及條款變動。