2025年2月28日，金管局宣佈暫停實施多年的按揭壓力測試，意味著坊間的壓力測試計算機正式成為歷史。然而，這並不代表置業「上車」從此再無門檻。銀行的審批標準並未消失，而是將焦點完全集中在更核心的指標——「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR）。對準買家而言，準確計算DSR，比以往任何時候都更為關鍵。本文將為你提供2025年最新的DSR計算全攻略，由如何界定「總入息」與「總供款」、剖析50%與40%的黃金比例，到傳授三大DSR「過關」實用財技，助你精準評估真實借貸能力，順利實現置業夢想。
按揭壓力測試計算機已成歷史？試用2025最新按揭能力診斷儀
以往大家置業前，習慣使用按揭計算機壓力測試來估算自己的借貸能力。但自從金管局在2025年2月正式暫停壓力測試後，單純的按揭壓力測試計算機已有點跟不上市場變化。我們為你帶來全新的「2025按揭能力診斷儀」，它不僅是一個升級版的按揭計算器，更像是一個個人財務健康檢查，讓你一目了然自己在最新審批準則下的真正實力。
第一步：輸入財務數據，啟動個人化評估
要啟動你的個人化評估，只需簡單輸入一些基本的財務背景資料。整個過程直接易明，只需幾分鐘，就能為你的按揭能力進行初步診斷。
核心財務資料
你需要輸入的資料，都是銀行在審批按揭時最關注的核心項目，包括你的每月總入息、現時所有的債務供款、心儀樓價以及預計的還款年期。這些數據是構成你按揭藍圖的基礎。
個人申請背景
除了財務數字，你的個人背景同樣重要，因為它會直接影響銀行採用的審批標準。例如，你是否首次置業、是否為其他按揭作擔保等，這些因素都會影響最終的貸款能力計算。
第二步：獲取即時診斷結果與個人化建議
完成輸入後，診斷儀會即時進行運算，為你呈現一份清晰易懂的分析報告。這份報告不單是數字，更包含個人化的建議，助你規劃下一步。
你的最高貸款能力分析
報告會清晰列出，在現行的供款與入息比率（DSR）要求下，你的入息水平最高可以支持多大的貸款額和對應的樓價。這個數字是你尋找合適樓盤時最重要的參考指標。
獨家按揭健康度評分
我們獨家設計的「按揭健康度」評分，會綜合你的收入、負債比率和首期狀況，給予一個整體評分。分數越高，代表你的財務狀況越穩健，成功獲批按揭的機會就越大。
舊制壓力測試模擬結果 (僅供參考)
雖然壓力測試已經暫停，但我們的診斷儀仍然會為你模擬在舊有「加2厘」的壓力測試情景下的結果。這組數據可以作為一個參考，讓你了解若未來利率顯著上升，你的還款能力會受到多大影響，有助你作出更長遠的財務規劃。
【政策更新】金管局暫停壓力測試：對你的實際影響是什麼？
相信你最近也留意到，香港的按揭市場出現了一個重大變動。以往讓不少準買家相當費神的按揭計算機壓力測試，金管局已在2025年2月28日宣布正式暫停。這個轉變，對於正在計劃置業的你來說，絕對是一個需要深入了解的消息。
2025年2月28日政策變動重點
正式暫停住宅物業的壓力測試要求
政策的核心變動，就是銀行在審批住宅物業按揭申請時，不再需要執行過往的利率壓力測試。簡單來說，以往那個假設現行利率再加2厘後，供款佔入息比率不能超過60%的「第二關卡」已經暫時移除。這意味著，舊有的按揭壓力測試計算機模式已成為歷史。
新例適用範圍 (2025年2月28日或以後簽訂的臨約)
這個新安排並非對所有人都適用，關鍵在於臨時買賣合約的簽訂日期。只要你的合約是在2025年2月28日或之後簽訂，就可以受惠於這項新政策。如果你是在此日期前簽訂合約，則仍然需要按照舊有的規則進行審批。
暫停壓力測試對置業人士的兩大影響
影響一：按揭審批流程簡化
最直接的影響，是整個按揭審批的計算流程變得更加直接。以往，你需要同時通過「供款與入息比率」和「壓力測試」兩重關卡，現在只需專注於前者。這讓你在準備申請文件和預算時，目標更清晰，計算也相對簡單。
影響二：潛在貸款能力獲提升
這是最實際的影響。在舊制度下，壓力測試的要求往往限制了最終的貸款額。因為即使你的入息能應付現有利率下的供款，也未必能通過加息2厘後的假設情景。現在移除了這重關卡，對於相同入息的申請人，理論上可承擔的貸款額有所提升，入市的門檻也因而降低。
現時審批黃金標準：供款與入息比率 (DSR)
什麼是供款與入息比率 (DSR)？
既然壓力測試已經暫停，那麼銀行現在用什麼來評估你的還款能力？答案就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）。它的概念很簡單，就是計算你每月的總債務供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），佔你每月總入息的百分比。
為何DSR比舊壓力測試更關鍵？
在過去，DSR只是審批的第一關；現在，它成為了衡量還款能力的核心指標。所有按揭計算器壓力測試的評估基礎，都回歸到這個最根本的財務健康比例。銀行會嚴格審視你的DSR，確保你的財務狀況穩健，足以應付長期的按揭供款。可以說，能否成功申請按揭，現在幾乎完全取決於你的DSR是否達標。
供款與入息比率 (DSR) 計算全攻略：精準評估你的真實借貸力
自從金管局暫停了按揭計算機壓力測試的要求後，供款與入息比率 (DSR) 就成為了銀行審批按揭的黃金標準。簡單來說，DSR就是計算你每月所有債務的總供款額，佔你每月總入息的百分比。這個比率直接反映了你的還款能力，是銀行決定是否批出貸款以及貸款額多少的核心依據。想準確評估自己的借貸力，就要先學會如何精準計算DSR。
DSR 黃金比例：50% vs 40% 的分別
DSR並非一個單一的標準，而是會根據你的申請背景有所不同。目前主要有兩個關鍵門檻：50%和40%。理解兩者的分別，有助你更準確地規劃置業預算。
首次置業人士：每月總供款不高於入息50%
如果你是首次置業，即在申請按揭時，並未持有任何香港的住宅物業，銀行會採用較寬鬆的標準。你的每月總供款（包括新申請的按揭及其他所有債務）不能超過你每月總入息的一半。舉例來說，假設你的月入是$50,000，你的每月總供款上限就是$25,000。
非首次置業或擔保人：每月總供款不高於入息40%
如果這不是你第一次買樓，或者你需要為他人的按揭作擔保人，銀行就會視你的風險較高，因此審批標準會更嚴格。在這種情況下，你的每月總供款佔總入息比率，上限會由50%收緊至40%。同樣以月入$50,000計算，你的每月總供款上限就會降至$20,000，這直接影響了你的最高貸款額。
如何準確計算「總入息」？一文看清銀行標準
計算DSR的第一步，是準確釐定你的「總入息」。銀行的計算方式有嚴格標準，並非所有收入都會被全額計算。你的收入類型，會直接影響銀行的評估方法。
固定收入人士 (月薪)
對於每月有固定薪金的上班族，計算方法最為直接。銀行通常會要求你提供最近三至六個月的糧單、銀行月結單以及最新的稅單作證明。至於年終花紅或雙糧，銀行一般會將總金額除以12個月，再加到你的平均月薪中計算。
非固定收入人士 (佣金、自僱)
如果你是地產代理、保險從業員或自僱人士，收入來源主要為佣金或項目費用，銀行的審核會更為謹慎。它們會要求你提供更長時間的入息證明，例如六個月甚至一年，以計算你的平均收入。一個很重要的細節是，銀行通常會在這個平均數上再打一個折扣（例如七至八折），以反映收入的不穩定性。
其他可計算收入 (租金、資產)
除了薪金，部分其他收入來源也可以納入計算。如果你持有其他物業並正在出租，其租金收入通常會以六至七折計算作你的額外入息。另外，雖然不是所有銀行都接納，但龐大的資產（例如現金、股票、基金）有時也能作為輔助，增強你的還款能力證明，但計算方法會更為複雜。
如何準確計算「總供款」？識別所有隱藏債務
計算DSR的另一半，就是準確加總你所有的「總供款」。很多人在計算時，只記得計算新申請的樓宇按揭，卻忽略了身上其他的「隱藏債務」，導致預算失準。
常見債務類型 (私貸、學貸、卡數)
在銀行眼中，所有需要定期償還的款項都屬於債務。這包括私人貸款、學生貸款、汽車貸款，甚至是信用卡的現金分期或購物分期計劃。在你遞交申請後，銀行會查閱你的信貸報告（TU），你所有的債務紀錄都會一目了然。
申請按揭前清還債務的策略
一個非常有效的策略，是在正式申請按揭前，盡可能清還一些利息較高或期數較短的債務，特別是信用卡結欠和私人貸款。每減少一筆每月供款，你在DSR計算中的可用空間就越大，這意味著你可以承擔更高的按揭供款，從而獲得更理想的貸款額。這個準備功夫，絕對能讓你的按揭申請過程更為順暢。
溫故知新：舊制按揭壓力測試計算機的運作原理
雖然金管局已暫停住宅物業的壓力測試，不過了解舊有按揭計算機壓力測試的運作原理，對理解現時的按揭政策仍然很有幫助。這項制度過去是評估貸款能力的重要一環，所以回顧一下它的背景和計算方法，可以讓我們更清楚地看到政策的演變。
按揭壓力測試的背景與目的
按揭壓力測試並不是一項恆常不變的規定，它的出現有其特定的市場背景和政策目的。
作為逆周期措施的角色
壓力測試是金管局在2010年推出的一項「逆周期措施」。當時樓市氣氛熾熱，為了管理銀行體系可能面對的風險，金管局便引入這項要求。它的主要作用是在市場向上時，適度收緊按揭審批標準，防止信貸過度擴張，為整個金融市場建立一個緩衝區。
確保加息週期下的還款能力
除了宏觀的調控角色，壓力測試對個人層面也有一個非常實際的目的。它要確保借款人在未來潛在的加息週期中，仍然具備足夠的還款能力。這就像一個財務上的「演習」，模擬利率上升後的情況，提前篩選出財政狀況比較穩健的申請人，減低未來因利率波動而出現斷供的風險。
舊制壓力測試的「兩重關卡」計算方法
舊制度下的按揭壓力測試計算機，核心在於一套「兩重關卡」的審批標準。申請人必須同時通過這兩關，才能成功獲批按揭。
第一關：DSR < 50%
第一關其實就是現時仍在沿用的「供款與入息比率」(DSR) 基本要求。在計算時，銀行會將申請人所有的債務（包括正在申請的按揭供款、私人貸款、卡數等）加總，計算出每月總供款額。這個總供款額不能超過每月總入息的50%。
第二關：假設利率加2厘後，DSR < 60%
這一關就是壓力測試的精髓。銀行會在申請人現行的按揭利率基礎上，再假設利率上升2厘（在政策最緊的時期更曾假設加3厘），然後重新計算出一個「壓力後」的每月供款額。在這個加壓情境下，申請人的每月總供款額，不能超過其每月總入息的60%。
壓力測試計算範例
我們用一個簡單例子，看看一個按揭計算器壓力測試的具體運作。
假設申請條件如下：
* 貸款額：$400萬
* 還款期：30年
* 實際按揭利率：3.5%
* 申請人每月總入息：$45,000
* 沒有其他債務
計算流程：
- 計算第一關 (DSR < 50%)
- 在3.5%利率下，每月按揭供款約為 $17,962。
- 供款與入息比率 = $17,962 / $45,000 = 39.9%
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結果：39.9% 低於50%，第一關通過。
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計算第二關 (壓力測試後 DSR < 60%)
- 假設利率上升2厘，壓力測試利率變為 3.5% + 2% = 5.5%。
- 在5.5%利率下，新的每月供款額約為 $22,711。
- 壓力測試下的供款與入息比率 = $22,711 / $45,000 = 50.5%
- 結果：50.5% 低於60%，第二關也通過。
由於申請人同時通過兩重關卡，所以在舊制下，他的按揭申請便會獲批。從這個例子可見，壓力測試對入息的要求，遠比單純計算DSR嚴格。
DSR計算不通過？三大按揭過關策略與特殊案例分析
即使按揭計算機壓力測試的舊有規定已經暫停，但供款與入息比率（DSR）仍然是銀行審批的唯一黃金標準。如果在自行用按揭計算器進行壓力測試或DSR評估後，發現可借貸金額未能達到目標，其實還有幾個相當實用的策略可以提升過關機會。以下將會逐一分析各種方案，以及換樓客與申請高成數按揭時會遇到的特殊情況。
貸款額不足的解決方案
方案一：增加首期比例
一個最直接的方法，就是增加首期資金，從而降低總貸款額。貸款額減少，每月供款自然會下降，這樣便能輕易地將DSR控制在50%的標準線內。值得留意的是，銀行會關注首期資金的來源，這筆資金不能是來自其他借貸。即使是由家人贈與，如果資金源頭是另一筆貸款，銀行亦有可能將該筆貸款視為家庭總負債的一部分，影響最終審批。
方案二：增加合資格擔保人
假如自身的收入不足以通過DSR測試，可以考慮邀請一位財政狀況穩健的近親（通常是父母、配偶或子女）作為擔保人。銀行會將申請人與擔保人的入息合併計算，只要合併後的總收入足以支持總供款，便能滿足DSR要求。不過，成為擔保人是一個重大的決定，因為擔保人的名字會記錄在信貸報告上，他日若擔保人自己需要申請按揭置業，其借貸能力將會因為這筆擔保而大打折扣，並會以更嚴格的DSR標準（40%）進行審批。
方案三：優先清還現有債務
在計算DSR時，銀行會將申請人所有的債務計算在內，包括信用卡分期、私人貸款、學生貸款等。這些「隱藏債務」會直接推高每月總供款額，蠶食你的借貸能力。因此，在正式申請按揭前，一個明智的做法是優先清還現有，特別是利息較高或期數較短的債務。清還後，你的每月總供款將會下降，DSR自然變得更理想，有助順利獲批按揭。
換樓客的挑戰與應對策略
為何會被視為第二套房按揭？
對於計劃「先買後賣」的換樓客，在購入新物業並申請按揭時，由於舊物業的按揭尚未還清，銀行會將新的按揭申請視為「第二套房按揭」。在金管局的指引下，處理這類申請的標準會比首次置業更為嚴格，目的是控制銀行的信貸風險。
如何應對更嚴格的40% DSR要求？
第二套房按揭申請人的DSR上限會由50%收緊至40%。這意味著，即使是相同的收入水平，換樓客的可借貸能力亦會顯著下降。要應對這個挑戰，換樓客可以準備更充裕的首期資金，以降低貸款額來滿足40%的DSR要求。另一個策略是精準規劃賣出舊樓與買入新樓的時間，盡量縮短同時持有兩層樓的時間，或者在申請新按揭前完成舊樓的交易，這樣便能以首次置業的身份申請按揭，享受較寬鬆的50% DSR標準。
高成數按揭與DSR的豁免關係
認識按揭保險計劃 (HKMC)
高成數按揭是指貸款額超過銀行一般上限（現為七成）的按揭，這需要透過香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險計劃（MIP）才能實現。這個計劃容許合資格的首次置業人士，以較低的首期購入物業，最高可承造九成按揭。
按揭保險如何影響DSR計算？
在舊有的按揭壓力測試計算機規則下，按揭保險計劃提供了一個重要的彈性。如果申請人的收入僅僅能通過50%的DSR基本要求，但無法通過假設加息2厘後的壓力測試，申請人可以選擇支付額外的保費，以豁免壓力測試的要求。雖然壓力測試現已暫停，但這個機制背後的原則依然重要：按揭保險的主要功能是為銀行分擔高成數貸款的風險，讓更多首期不足但有穩定還款能力的人上車。目前，所有申請人（不論是否使用按揭保險）都只需符合DSR不多於50%的要求，按揭保險的角色則專注於幫助申請人突破七成的貸款成數限制。
關於按揭計算與DSR的常見問題 (FAQ)
雖然舊有的按揭計算機壓力測試已經暫停，但在申請按揭時，關於入息和供款能力的疑問反而有增無減。以下我們整理了幾個在DSR年代最常見的問題，助你釐清所有細節，讓你更準確地評估自己的借貸能力。
自僱或非固定收入人士，如何準備入息證明文件？
對於自僱人士、自由工作者或收入非固定的朋友來說，銀行的審批標準確實會比較謹慎。銀行最重視的是收入的穩定性，所以需要的文件會比固定月薪人士多一些。
一般來說，你需要準備至少最近6個月的公司及個人銀行戶口紀錄，以顯示持續的業務收入。同時，稅務局發出的利得稅或個人入息課稅稅單，是證明過往收入最有力的文件。如果你的收入波幅比較大，銀行可能要求提供長達一至兩年的紀錄，用作計算平均收入。準備充足的文件，能夠讓銀行更全面地了解你的財政狀況，對審批過程有正面幫助。
擔任擔保人後，對自己日後買樓有何影響？
為親友擔任擔保人是一項重大的財務承諾，這會直接影響你未來的置業計劃。當你成為擔保人後，相關的按揭貸款會記錄在你的信貸報告中。
所以，當你日後自己申請按揭買樓時，銀行會將你視為「已有按揭在身」的申請人。這意味著你的審批標準會變得更嚴格，主要有兩大影響：第一，你的供款與入息比率 (DSR) 上限會由50%收緊至40%；第二，你的最高按揭成數亦會降低一成。簡單來說，你將一部分的借貸能力給了被擔保的人，所以在考慮是否擔任擔保人前，務必仔細評估對自己長遠財務規劃的影響。
花紅或佣金佔收入很高比例，銀行如何計算我的入息？
如果你的收入主要來自花紅或佣金，銀行在計算入息時會採取較為保守的平均計算方法，這與舊時使用按揭壓力測試計算機評估還款力時的原則相似。
銀行通常會要求你提供最近一至兩年的收入證明，例如糧單、稅單及銀行紀錄，以計算出這段時間內的平均每月花紅或佣金收入。然後，這個平均數會加到你的底薪上，成為你的總評估月入。不過，要注意的是，如果佣金收入的波幅很大，銀行可能會在計算平均數後再打一個折扣，一般約為六至八折，才會視為最終的有效收入。因此，保持收入的相對穩定性，對成功申請按揭非常重要。
如果我的物業將用作出租，DSR計算有何不同？
將物業用作出租，會從兩方面影響DSR的計算。
第一，如果你名下已有其他物業正在出租，其租金收入可以計入你的總入息。你需要提供已打釐印的正式租約，銀行通常會將租金收入的七成左右計算為你的有效入息。例如，每月租金為$20,000，銀行可能會將$14,000計入你的總收入中。
第二，如果你正申請按揭購買的物業本身打算用作出租，雖然DSR的計算方式不變，但按揭成數的上限會降低。根據金管局最新指引，非自住物業的按揭成數上限為六成。如果該物業在申請按揭時尚未租出，銀行會以「擬定租金」作估算，然後再打一個更低的折扣（例如六成）來評估其潛在租金收入。