搞唔清按揭？2025最全按揭攻略：一文看懂6大核心，精通利率、成數、保險及按揭計算機！

打算「上車」置業，卻對五花八門的按揭術語感到困惑？P按、H按應如何選擇？新例下壓力測試如何計算？高成數按揭與按揭保險有何關係？這些問題是否讓您的置業大計停滯不前？這份2025年最新最全的按揭攻略，正是為您而設。我們將由淺入深，為您一文拆解按揭的6大核心：從利率結構、成數上限、保險計劃，到善用按揭計算機精準規劃預算、比較各大銀行最新優惠，再到針對不同身份和物業類型的個人化策略，助您全面掌握按揭知識，輕鬆部署置業藍圖，揀選最適合自己的按揭方案。

按揭入門必讀：拆解P按、H按、壓力測試及按揭保險四大核心

要順利申請按揭，首先要理解幾個核心概念。掌握好P按、H按、壓力測試和按揭保險這四大關鍵，就像是打穩了置業規劃的基礎。接下來，我們會逐一拆解這些概念，助您全面了解整個按揭的面貌，讓您在比較不同計劃時更有信心。

P按 vs H按：哪種按揭利率最適合您？

談到按揭，大家最關心的就是利息支出，而這就取決於您選擇的按揭利率計劃。在香港，市場主流的選擇主要有兩種：P按和H按。它們的計算基礎和利率特性完全不同，適合不同風險承受能力和理財規劃的人，了解兩者分別是選擇最合適計劃的第一步。

甚麼是P按（最優惠利率按揭）？

P按的「P」是指最優惠利率（Prime Rate），這是由各家銀行自行釐定的基準利率。它的最大特點是穩定，通常只會在美國聯儲局宣布加息或減息後，本地銀行才會跟隨調整，變動頻率不高。

市場上的「P」主要分為「大P」（例如匯豐、中銀香港使用的利率）和「細P」（例如渣打、東亞等銀行使用的利率），兩者會有輕微差距。您的實際按揭利率會以銀行的P為基礎，再減去一個特定百分比，例如 P-2.5%。因為P的變動不頻繁，所以P按的每月供款額相對穩定，預算規劃會比較容易。

甚麼是H按（銀行同業拆息按揭）？

H按的「H」則是指香港銀行同業拆息（HIBOR），即是銀行之間互相借貸時使用的利率。H按的最大特點是波動，利率會每日浮動，對市場資金的鬆緊度非常敏感。

H按的實際利率計算方式通常是 H+一個特定百分比，例如 H+1.3%。當HIBOR處於低位時，H按的利率通常會比P按更低，能節省更多利息。不過，為了保障借款人，H按計劃一般都設有「封頂利率」（Cap Rate）。這個封頂利率通常與P按利率掛鈎，等於為您的按揭利率設定了一個上限，即使HIBOR大幅抽升，您的還款利率也不會高於這個上限，提供了很好的保障。

壓力測試與供款與入息比率 (DTI) 深度剖析

壓力測試和「供款與入息比率」是銀行審批按揭時，用來評估您還款能力的兩大重要指標。它們直接影響到您可以借貸的最高金額，是決定您能否成功上會的關鍵一環。

壓力測試的計算方法

壓力測試是金管局過去用來管理信貸風險的措施，目的是確保借款人在利率上升的環境下，依然有足夠能力應付按揭供款。傳統的計算方法是假設您現時的按揭利率再增加2%，在加息後計算出來的每月供款額，不可以超過您每月入息的60%。市面上很多按揭計算機都內置了這個功能，可以幫助您初步評估。

「供款與入息比率」(DTI) 的重要性

「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）是現時最核心的審批標準。它的計算方式相對簡單直接，就是您所有債務的每月還款總額（包括新的按揭供款、信用卡分期、私人貸款等），不可以超過您每月總收入的50%。這個比率是銀行評估您基本還款能力的底線。

按揭保險計劃 (MIP)：申請高成數按揭的關鍵

如果您希望申請高於傳統按揭成數上限（一般為六成）的貸款，按揭保險（Mortgage Insurance Programme, MIP）就是您必須了解的工具。它是由香港按揭證券有限公司提供的計劃，讓合資格人士可以申請高達九成的按揭成數。

按揭保險的角色與作用

這裡有一個常見的觀念需要釐清，按揭保險保障的是銀行，而不是借款人。它的作用是，當借款人無法償還貸款時，保險公司會向銀行賠償因為斷供而導致的損失。正因為有了這層保障，銀行才願意批出更高成數的按揭貸款給借款人，助您降低置業的首期門檻。

按揭保險費用計算方式（一次性支付 vs 每年支付）

按揭保險的保費是根據貸款額、按揭成數和還款年期來計算的，成數愈高、年期愈長，保費就愈貴。支付保費主要有兩種方式：
1. 一次性支付：在提取貸款時一筆過繳付所有保費。
2. 加借入貸款額：這是較常見的做法，即是將保費總額加到您的按揭貸款總額之中，然後分期攤還。這樣做的好處是無需動用額外現金，但會輕微增加您的每月供款額。

申請按揭保險的資格要求

要成功申請按揭保險，申請人和物業都需要符合一系列特定條件，主要包括：
* 樓價限制：計劃設有不同樓價上限，例如申請九成按揭的物業價格須在1,000萬港元或以下。
* 申請人收入：申請最高按揭成數的申請人，通常需要是固定受薪人士。
* 物業用途：物業必須為自住用途。
* 供款能力：申請人必須符合「供款與入息比率」不超過50%的要求。

置業預算全掌握：善用按揭計算機精準規劃

在計劃申請按揭的過程中，最實際的一環就是清楚計算各項開支。與其憑空想像，不如直接使用網上免費的按揭計算機，這個實用工具能夠將複雜的貸款數字，轉化為清晰易懂的預算藍圖，讓您對未來的財務狀況更有把握。一個好的按揭計數機，不單是計算供款，更是您置業路上的理財好幫手。

即時計算：每月供款與總利息支出

按揭計算機最基本的功能，就是即時估算每月還款額。您只需要輸入幾個核心資料，包括物業價格、打算申請的按揭成數（即貸款金額）、還款年期，以及預估的按揭利率，計算機就能夠立即顯示出您每個月需要支付的供款金額，以及在整個還款期內需要支付的總利息。透過調整不同的年期或利率，您可以比較不同方案下的供款壓力，從而找出最符合自己預算和還款能力的組合。

壓力測試計算：評估最低月入要求

除了基本的供款計算，一個專業的按揭計算機通常還會包含壓力測試功能。這是根據香港金融管理局指引而設的評估，目的是確保借款人在利率上升時仍有足夠的還款能力。計算機會在您輸入的按揭利率基礎上，模擬加息後的情況，並計算出要通過審批所需要的最低家庭月入要求。這個數字極具參考價值，能幫助您在申請按揭前，客觀評估自己的收入水平是否達標，提前做好準備。

進階功能：比較「每月供款」與「每兩星期供款」

有些功能更全面的按揭計算機，還提供了「每兩星期供款」(Bi-weekly) 的選項，讓您比較這種還款方式與傳統「每月供款」的分別。這是一個相對較少人留意，卻能有效節省利息支出的方法。

甚麼是每兩星期供款 (Bi-weekly)？

傳統的按揭供款是每月一次，一年總共償還12次。而「每兩星期供款」是指將您原本的每月供款額除以二，然後每兩個星期支付一次。一年有52個星期，所以您總共會還款26次。這相當於一年償還了13個月的供款額，比傳統方式多供了一個月的款項。

計算可節省的總利息支出

因為每兩星期供款的還款頻率更高，本金減少的速度會比每月還款更快。本金減少得快，需要支付的利息自然就更少。按揭計算機可以精確地計算出，在整個還款期內，採用這種方式相較於傳統月供，總共可以節省多少利息支出，數字往往相當可觀。

預計可縮短的還款年期

由於每年多償還了一個月的供款額，直接加快了還清本金的速度，最終效果就是縮短整個按揭的還款年期。按揭計算機會清楚列出，原本需要30年償還的貸款，在採用每兩星期供款後，可以提早多少年完成還款。這對於希望盡快還清按揭、實現財務自由的業主來說，是一個非常有吸引力的選擇。

按揭方案比較：實時更新各大銀行利率與現金回贈

選擇按揭計劃時，除了比較基本的按揭利率，現金回贈和其他優惠條款也是決定總借貸成本的關鍵因素。一個全面的比較，可以助您在未來數十年的供款路上節省一筆可觀的費用。這裡為您整理了市場上主要銀行的按揭方案，讓您一目了然，輕鬆掌握最新市場動態。

主要銀行按揭計劃比較表

以下為您搜羅的市場主要銀行按揭計劃，資料會定期更新，但最終條款以銀行公布為準。

(註：以下利率及回贈數字為市場參考例子，實際情況可能隨時變動)

滙豐銀行 (HSBC):
H按利率：H+1.3%
封頂利率：P-2.5% (實際約4.125%)
現金回贈：高達1.7%
存款掛鈎戶口：提供
中銀香港 (BOC):
H按利率：H+1.3%
封頂利率：P-2.5% (實際約4.125%)
現金回贈：高達1.8%
存款掛鈎戶口：提供
渣打銀行 (Standard Chartered):
H按利率：H+1.3%
封頂利率：P-2.25% (實際約4.125%)
現金回贈：高達2.0%
存款掛鈎戶口：提供
恒生銀行 (Hang Seng Bank):
H按利率：H+1.3%
封頂利率：P-2.5% (實際約4.125%)
現金回贈：高達1.7%
存款掛鈎戶口：提供

H按封頂利率 (Cap Rate)

封頂利率是H按計劃中非常重要的一環，它等於為您的按揭利率設定了上限。即使銀行同業拆息（HIBOR）大幅抽升，您的實際供款利率也不會超過這個鎖定的水平，有效管理利率風險。一般來說，封頂利率會與P按利率掛鈎。

現金回贈百分比及金額

現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的直接誘因，通常以貸款額的某個百分比計算。例如，貸款額500萬，現金回贈2%，即可獲得10萬元回贈。這是置業初期一筆相當有用的資金，但回贈的處理方式有特定規定。

存款掛鈎按揭戶口 (Mortgage Link)

部分銀行會提供存款掛鈎按揭戶口，讓您可以將指定金額的存款放入一個高息儲蓄戶口，其存款利率與您的按揭利率完全相同。這樣一來，存款所賺取的利息就可以直接抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了實際供款負擔。

解讀現金回贈與其他優惠條款

看見高額的現金回贈確實吸引，不過當中有些細節需要留意，以免影響您的最終預算。

金管局規定：回贈超過貸款額1%的處理方式

根據香港金融管理局（金管局）的指引，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分必須在貸款總額中扣除。舉例來說，假設貸款額為500萬，銀行提供2%現金回贈（即10萬元）。

首1%（5萬元）可以作為現金直接給您。
超出的1%（另外5萬元）則必須從貸款本金中扣減。
因此，您最終獲批的貸款額會是495萬元，而不是500萬元。

這個規定會直接影響您的最終按揭成數和所需首期，是規劃時必須考慮的因素。

如何計算扣除回贈後的實際借貸成本

要真正比較不同按揭方案的優劣，不能只看表面的利率或回贈數字。最精準的方法是將整個貸款期的總利息支出，減去您實際到手的現金回贈金額。您可以使用網上的按揭計算機或按揭計數機，輸入不同的利率和貸款額，模擬計算出總還款額，這樣就能更客觀地評估哪個方案最划算。

豁免手續費、估價費等其他優惠

除了現金回贈，銀行也可能提供其他優惠，例如豁免首次的物業估價費、豁免部分或全部的貸款手續費，或提供火險及家居保險的折扣。這些優惠雖然金額不大，但也能在置業初期為您節省一些雜項開支，可以一併納入比較範圍。

個人化按揭攻略：按身份與物業類型，定製最佳方案

一套最適合您的按揭方案，並非單看最低的按揭利率，而是需要根據您的個人身份與心儀的物業類型，度身定做。每個人的背景與目標都不同，所以銀行審批的準則與最終批出的按揭成數亦有差異。接下來，我們將會逐一剖析，助您制定專屬的按揭策略。

按申請人類別：剖析按揭成數與策略

首次置業人士

首次置業人士是按揭市場上最受惠的一群。只要您在申請按揭時，於香港未持有任何住宅物業，即符合「首置」資格。最大的優勢是能夠透過申請按揭保險計劃，承造更高成數的按揭。例如，樓價1,000萬港元或以下的物業，最高按揭成數可達九成，大大減輕首期負擔。雖然申請高成數按揭需要通過壓力測試，但首置人士亦可選擇支付額外保費以豁免壓力測試，當然，基本的供款與入息比率要求仍然適用。建議您在預算時，可以先用按揭計算機初步估算每月供款。

換樓及非首次置業人士

如果您在申請按揭時已經持有其他住宅物業，就會被界定為非首次置業人士。這類申請人在按揭成數上會受到較多限制，最高按揭成數一般為八成，而且必須通過壓力測試。對於「換樓客」來說，一個重要的策略是時間管理。如果在出售舊物業後，信貸報告尚未更新，銀行仍會視您為非首置，申請新按揭時便會較為嚴格。因此，確保完成舊物業的交易並更新信貸紀錄後，再正式申請新按揭，便有機會爭取到更佳條款。

公務員或專業人士

銀行一向視公務員或醫生、律師等專業人士為較低風險的客戶，因為他們收入穩定，工作前景明朗。如果您是合資格的公務員，更可將非實報實銷的房屋津貼計入每月入息，這能顯著提升您的借貸能力，讓您更容易通過壓力測試。因此，這類申請人在申請按揭時，往往能夠獲得較優惠的按揭利率或現金回贈。

自僱或非固定收入人士

對於自僱或從事收入非固定的行業（例如保險、地產代理或自由工作者）的人士，銀行在審批按揭時會比較審慎。您需要準備更詳盡及更長時期的入息證明，例如最少6至12個月的銀行月結單、已審核的公司財務報表及稅單等，以證明您有穩定且持續的還款能力。由於收入波幅較大，獲批的按揭成數可能會稍低，而且申請九成按揭保險的難度亦會較高。

按物業類型：剖析按揭成數上限與注意事項

私人住宅（一手 vs 二手）

購買一手樓花，發展商通常提供「即供」與「建期」兩種付款辦法。「即供」折扣較多，但買家需要即時申請按揭，而且不能申請按揭保險計劃。「建期」則是在物業落成後才開始供款，買家可以申請高成數按揭。至於二手樓，銀行最主要的考量是樓齡與估價。銀行普遍會用「75減樓齡」來計算最長還款年期，樓齡越高，年期越短。同時，成交價與銀行估價之間的差額，亦會直接影響最終的按揭貸款額。

H44: 居屋按揭（綠表 vs 白表）

居屋按揭因為有香港房屋委員會作為擔保人，所以買家無需購買按揭保險。綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表則最高為九成。不過，居屋按揭有兩個主要限制。第一，只能選擇以最優惠利率為基準的P按計劃。第二，還款年期同樣受樓齡及政府擔保期影響，購買樓齡較高的二手居屋，還款期可能會大幅縮短。

村屋按揭

村屋的狀況較為複雜，因為業權、路權及建築規格等問題，銀行在估價和審批時會格外小心，所以經常出現估價不足的情況。一般而言，村屋按揭成數最高約為八成半（需經按揭保險），而且不是所有銀行都積極承造村屋按揭。在購買前，尋找熟悉村屋按揭的銀行，並確保物業沒有違規建築或業權問題，是十分重要的一步。

唐樓及舊樓按揭

唐樓及舊樓的入場門檻較低，但申請按揭的難度卻是最高。由於樓齡普遍高達40至50年或以上，銀行批出的還款年期可能只有10至20年，令每月供款額大增。按揭成數亦非常保守，一般最多只有六成。此外，銀行非常關注物業有沒有僭建或結構問題，通常會要求先進行驗樓才會考慮批核，所以整個過程會比較費時。

按揭申請流程全攻略：從準備文件到成功批核

申請按揭是置業路上非常重要的一環，過程看似複雜，但只要掌握當中脈絡，按部就班準備，其實就能輕鬆應對。我們將整個流程拆解成清晰的步驟，從準備文件到成功批核，讓你對每一步都心中有數，順利取得理想的按揭方案。

按揭申請五步曲

第一步：初步估價與預算

在物色心儀單位時，第一件要做的事就是為物業進行初步估價，並且為自己的財務狀況做好預算。你可以先透過網上的免費估價工具，或者直接向幾間銀行查詢，了解物業的大約估值。這一步非常關鍵，因為銀行的按揭成數是基於估價或成交價（以較低者為準）來計算的。同時，利用按揭計算機初步估算每月供款、利息支出及最低入息要求，能幫助你更準確地規劃預算，鎖定合適的樓盤。

第二步：簽署臨時買賣合約

當你選定物業並與賣家達成協議後，下一步就是簽署臨時買賣合約（臨約）及支付細訂。簽署臨約後，你就可以正式向銀行遞交按揭申請。一般來說，臨約上會訂明買家需要在指定日期前完成正式買賣合約，因此，時間掌握十分重要，建議簽署臨約後便立即啟動按揭申請程序。

第三步：遞交按揭申請及所需文件

選定心儀的銀行按揭計劃後，你需要填寫申請表格，並遞交所有必需的證明文件。銀行會根據你提交的資料來評估你的還款能力、信貸狀況及物業質素。文件是否齊備，直接影響審批的效率。準備得越充分，過程自然越順暢。

第四步：銀行審批與簽署貸款法律文件

銀行收到你的申請和文件後，便會展開內部審批程序，包括查閱你的信貸報告（TU）及為物業進行正式估價。成功批核後，銀行會發出一份「貸款確認信」（Offer Letter），列明最終的按揭利率、貸款額、年期及所有條款。仔細閱讀並確認所有條款無誤後，你便需要委託律師，並在律師的見證下簽署相關的按揭貸款法律文件。

第五步：律師樓處理及提取貸款 (Drawdown)

簽署所有法律文件後，餘下的工作主要由雙方的律師樓處理。你的律師會協助處理樓契、查冊及其他法律手續。在成交日當天，銀行會根據指示，將貸款額直接轉賬給賣方的律師樓，這個過程稱為「提取貸款」（Drawdown）。完成這一步後，整個交易便告完成，你就可以準備接收物業了。

申請按揭所需文件清單

準備充足的文件是加快按揭審批的關鍵，不同背景的申請人所需文件略有不同。

所有申請人必備文件

香港永久性居民身份證副本
住址證明（例如最近三個月內的水、電、煤氣費單或銀行月結單）
已簽署的臨時買賣合約副本

受薪人士入息證明

最近三個月的薪金入賬銀行月結單或存摺紀錄
最新的稅務局評稅通知書
公司發出的糧單及僱傭合約

自僱或非固定收入人士入息證明

最近六個月的主要銀行戶口月結單
最新的稅務局評稅通知書
公司利得稅報稅表（如適用）
有效的商業登記證及公司註冊文件（如適用）
其他收入證明，例如已簽訂的服務合約或發票紀錄

影響按揭批核的關鍵因素

除了文件齊備，以下兩個因素亦直接影響按揭申請的結果。

銀行估價：估價不足怎麼辦？

銀行批出的最終貸款額，取決於其對物業的估價。如果銀行的估價低於你的成交價，這就是所謂的「估價不足」。例如，你以500萬購入單位，但銀行估價只有480萬，銀行便會以480萬作為基礎計算按揭成數，意味你需要準備更多首期資金去填補差額。要避免這種情況，建議在簽署臨約前，先向多於一間銀行查詢估價。若不幸遇上估價不足，可以嘗試提供裝修單據等資料向銀行上訴，或尋找其他估價較高的銀行申請。

信貸評級 (TU)：如何維持良好信貸紀錄？

銀行在審批按揭時，必定會查閱由環聯（TransUnion）提供的信貸報告，即TU。一個良好的信貸評級，代表你的財務紀律良好，有助銀行批出更優惠的按揭利率及條款。要維持良好的信貸紀錄，可以從以下幾方面入手：準時償還信用卡結欠及各類貸款、避免在短時間內申請過多信貸產品、定期查閱自己的信貸報告以確保資料無誤。穩健的信貸紀錄，是你成功申請按揭的重要資產。

按揭常見問題 (FAQ)

在申請按揭的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了一些關於按揭的常見問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個流程更有把握。

如果銀行估價不足，應該怎麼辦？

所謂「估價不足」，是指銀行對物業的估價，低於你和賣家簽訂的成交價。申請按揭時，銀行會以估價和成交價之中的較低者，來計算最終的貸款額。所以，一旦出現估價不足，就代表銀行批出的貸款金額會減少，你需要準備更多的首期資金去填補差額。

遇到這種情況，有幾個方法可以嘗試。首先，你可以向多間不同的銀行查詢估價，因為各銀行的估價標準或有不同。其次，你也可以向銀行提供附近單位近期的成交紀錄，嘗試爭取一個更理想的估價。當然，最穩妥的做法是在簽署臨時買賣合約前，先找幾家銀行對心儀物業進行初步估價，這樣就能對自己的預算更有把握。

將已申請高成數按揭的自住物業出租，有甚麼後果？

這是一個相當嚴重的問題。申請高成數按揭時，特別是需要購買按揭保險的方案，申請人必須聲明物業是用於自住。如果你將這個單位出租，就已經違反了當初與銀行及按揭保險公司簽訂的貸款協議。

一旦被發現，銀行有權立即要求你清還全部按揭貸款，俗稱「call loan」，這會帶來巨大的財務壓力。更嚴重的是，作出虛假聲明可能涉及法律責任。如果你確實希望將物業出租，正確的做法是先通知銀行，並償還部份貸款，將按揭成數降低至出租物業的規定上限（通常是五成或以下），待銀行同意後才可以合法出租。

聯名持有物業申請按揭，對未來再置業有何影響？

以聯名方式持有物業申請按揭，好處是能夠合併兩人的收入，讓供款與入息比率更好看，更容易通過壓力測試。不過，這樣做的長遠影響也需要仔細考慮。

最大的影響是，所有聯名人都會被視為業主，並因此失去「首次置業」的身份。日後任何一方想再購買物業，都會被界定為非首次置業。這意味著在申請新按揭時，將要面對更低的按揭成數上限、更嚴格的入息要求，同時亦要支付更高的從價印花稅。一個可行的替代方案是，由其中一人作為單獨業主，另一人則擔任擔保人，這樣擔保人便能保留其首次置業的資格。

申請按揭時，銀行會否考慮我的其他債務？

答案是肯定的。銀行在審批按揭申請時，會全面評估你的財務狀況，其中很重要的一環就是計算你的「供款與入息比率」（DTI）。這個比率不單計算你未來的按揭供款，還會把你現有的所有債務都計算在內。

這些債務包括信用卡結欠、私人貸款、汽車貸款或其他按揭等。如果你的其他債務總額太高，會直接推高你的DTI比率，令你更難通過壓力測試，最終可能影響銀行批出的貸款額，甚至導致申請被拒。因此，在計劃申請按揭前，最好先整理好個人財務，盡可能清還一些高息的無抵押貸款，以提升成功批核的機會。你可以利用網上的按揭計算機，預先估算自己的還款能力。

甚麼是「轉按」和「加按套現」？

「轉按」和「加按套現」是兩種常見的按揭操作，可以幫助業主更靈活地管理財務。

「轉按」（Refinancing）是指將現有的按揭貸款，從原來的銀行轉移到另一間提供更優惠條件的銀行。業主選擇轉按，通常是為了獲取更低的按揭利率、賺取更吸引的現金回贈，或是轉換更適合自己的按揭計劃。

「加按套現」（Cash-out Refinancing）則是在轉按的基礎上，利用物業已經升值的空間，向新銀行申請借入比原有貸款額更高的金額。例如，你的物業價值上升了，你便可以透過加按，將物業的淨值轉化為一筆現金。這筆資金可以用於裝修、投資或應付其他個人需要，讓你的資產變得更靈活。當然，加按的總貸款額仍然需要符合銀行的按揭成數上限，並且要通過入息審查。