購買居屋是許多香港人的置業夢想，但面對五花八門的按揭條款，往往令人望而卻步。究竟綠表與白表資格的按揭成數有何不同？房委會和房協的審批準則又有何天壤之別？一手新居屋與居二市場的貸款年期計算，又隱藏著哪些魔鬼細節？
這些令人頭痛的問題，常常令準業主在申請過程中處處碰壁，甚至失足墮入陷阱，錯失上車良機。本篇《居屋借貸終極天書》正是為您而設的2025年最新懶人包，旨在化繁為簡，一文KO所有關於居屋按揭的疑難雜症。我們將由最基本的概念入手，為您拆解影響按揭的三大關鍵變數，深入剖析房委會及房協的審批準則，並獨家揭露5大行內人提醒的「中伏位」，助您避開常見陷阱，由計算、申請到收樓，全程暢通無阻。無論您是首次置業的新手，還是換樓客，這份指南都能助您掃除一切障礙，穩妥地踏上業主之路。
30秒即知！您的個人化居屋按揭路線圖
處理居屋借貸，第一步就是認清自己的起點。因為不同的申請背景，會走上截然不同的按揭路徑，最終影響您的首期預算、每月供款，甚至整個居屋借錢的審批流程。想準確進行居屋貸款計算，就要先了解您的專屬藍圖。以下這個簡單評估，正能為您導航。
互動評估：回答3個問題，即時獲取您專屬的按揭概要
只需回答以下三個關鍵問題，您就能即時掌握自己情況的核心按揭參數。這三個問題正正對應了影響居屋按揭的三大變數。
問題1：您的申請身份？(綠表 / 白表)
您的申請資格是決定按揭成數上限的最基本因素。一般來說，綠表身份因為有公屋單位作支持，可以獲得較高的按揭成數。
問題2：單位由哪個機構提供？(房委會 / 房協)
單位的來源機構極為重要。房委會與房協的單位，在按揭審批上有根本性的分別，特別是它們提供的擔保機制完全不同，直接決定了您是否需要通過壓力測試。
問題3：單位屬一手還是二手市場？(新居屋 / 居二市場)
您選購的是全新單位還是二手市場的單位，會影響銀行計算最長還款年期的方式。尤其是在居二市場，單位的樓齡是一個決定性的考慮因素。
您的專屬結果預覽
根據您的選擇，您將會得到一個清晰的個人化結果概要，當中包含以下四大核心資訊，並且會引導您閱讀下文中最相關的段落。
預計最高按揭成數
這直接關係到您需要準備多少首期資金。是樓價的95%、90%，還是更低？這個數字是您財務規劃的基石。
預計最長還款年期
還款期的長短，會直接影響您每月的供款壓力。最長可以是30年，但二手居屋的樓齡可能會縮短這個年期。
是否需要壓力測試
這是按揭申請中的一大關卡。知道自己是否需要通過壓力測試，有助您及早評估入息要求，做好準備。
關鍵注意事項及內容導讀
綜合您的情況，我們會點出您需要特別留意的「中伏位」，並且為您建議應該重點閱讀本文的哪些章節，讓您能跳過不相關的資訊，直達重點。
居屋按揭第一步：釐清三大關鍵變數（申請資格、房屋種類、擔保機構）
要順利完成居屋借貸，第一步並非馬上進行居屋貸款計算，而是要先理解整個遊戲的基本規則。整個居屋按揭申請，就像砌積木一樣，由三個最基本的變數組成：您的「申請資格」、您想買的「房屋種類」，以及單位的「擔保機構」。這三者環環相扣，直接決定了您可申請的按-揭成數、年期、以至審批要求。弄懂它們之間的關係，您就掌握了整個居屋借錢藍圖的核心。
變數一：申請資格的根本分野
首先，我們需要釐清您是用甚麼「身份」入場。這個資格分野，是影響按揭成數最直接的因素。
綠表資格：定義、優勢及最高95%按揭成數
綠表資格主要給予現時的公屋租戶或合資格的公屋輪候冊人士。由於申請人本身已證明有住屋需要，所以在申請居屋按揭時會獲得優勢。最大的好處是，購買由房委會發展的一手或二手居屋時，最高可承造九成半（95%）按揭，意味著首期壓力相對較輕。
白表資格：定義、入息限制及最高90%按揭成數
白表資格則開放予符合房委會入息及資產限額的非公屋住戶申請。白表申請人在置業階梯上踏出重要一步，而在按揭安排上，不論購買一手或二手居屋，最高可承造九成（90%）按揭。申請人需要留意每期居屋計劃公布的入息及資產上限，確保自己符合資格。
變數二：房屋種類決定按揭路徑
決定了入場券的顏色後，下一步就要看您心儀的單位屬於哪個市場。不同市場的物業，其按揭申請的路徑截然不同。
一手市場：新居屋、綠置居按揭特點
一手市場是指直接向房屋機構（主要是房委會）購買全新落成的單位，例如新居屋或「綠表置居計劃」（綠置居）。這類單位的按揭申請最為直接，由於有政府提供的擔保，銀行審批流程相對簡單，買家可以輕鬆獲取高成數按揭。
居二市場：未補地價二手居屋注意事項
居二市場，即是居屋第二市場。在這裡，現有居屋業主可以將未補地價的單位，轉售給同樣持有綠表或「白居二」資格的買家。申請這類單位的按揭時，最關鍵的因素是「樓齡」，因為它直接影響政府的擔保期，繼而影響銀行批出的按揭年期和成數。
自由市場：已補地價居屋，等同私樓按揭
當居屋業主向政府補回地價差額後，單位便可在自由市場上任意買賣，買家再沒有綠表或白表的身份限制。在按揭層面上，已補地價的居屋會被銀行視作一般私人物業處理，其按揭申請的成數、年期及審批標準，均跟隨金管局對私樓的指引。
變數三：擔保機構的天壤之別
最後一個，也是許多人容易混淆的關鍵變數，就是單位的發展機構。香港的資助房屋主要由房委會及房協提供，兩者在按揭擔保政策上有著根本性的分別。
房委會「政府擔保」：免壓測、高成數的關鍵
由房委會興建的居屋或綠置居，其按揭貸款都附帶由政府提供的擔保。正是這份「政府擔保」，銀行才願意提供高達九成至九成半的按揭，而且豁免了最令人頭痛的壓力測試及按揭保險。這是房委會居屋按揭的最大優勢。
房協「類近私樓」：須壓測、可加擔保人的模式
由房協發展的資助房屋，例如「住宅發售計劃」單位，則不設政府擔保。因此，銀行在審批其按揭申請時，會採取與私樓相近的標準。申請高成數按揭時，買家必須通過壓力測試。不過，由於審批模式類近私樓，房協單位亦接納申請人加入擔保人，以增加成功獲批的機會。
【房委會篇】各類居屋借貸計劃深度剖析
想順利完成房委會的居屋借貸申請，首先要理解其獨有的運作模式。由於有政府作為強大後盾，房委會旗下單位的按揭審批，不論是一手還是二手市場，都與一般私樓有很大分別。以下為你逐一拆解。
一手新居屋／綠置居按揭
抽中新居屋或綠置居，可說是上車路上的重要一步。接下來的按揭申請，因為有房委會的「政府擔保」，過程相對直接。
按揭成數與年期：綠表95%／白表90%，最長30年
按揭成數方面，房委會給予不同資格申請者相應的支持。綠表申請人因為交還公屋單位，最高可承造九成半（95%）按揭。而白表申請人，最高按揭成數則為九成（90%）。兩種資格的還款年期，上限均為30年，讓業主有更充裕的時間安排財務。
審批核心：免壓力測試、免按揭保險
房委會居屋按揭的最大優勢，就是銀行審批時，申請人不需要通過金融管理局規定的「壓力測試」。同時，申請高成數按揭也無需購買按揭保險。這一切都源於房委會向銀行提供了按揭貸款擔保，銀行承擔的風險降低，因此審批標準也變得寬鬆。
利率選項：為何普遍只提供P按
細心的申請人會發現，銀行為一手居屋提供的利率計劃，幾乎清一色是P按（最優惠利率按揭），很少提供H按（同業拆息按揭）選項。這是因為在政府擔保機制下，銀行的利潤空間相對固定。因此，銀行傾向提供利率波動較小、計算基礎較穩定的P按計劃。
申請人限制：業主必須為借款人，不接納擔保人
申請房委會居屋貸款時，有一個非常嚴格的規定：物業的全部業主，都必須同時作為按揭的借款人。換句話說，不能像處理私樓按揭一樣，找沒有業權的親屬作擔保人來增加貸款能力。即使申請人入息不足或沒有固定收入，也只能由業主本人處理，銀行不接受任何形式的擔保。
未補地價二手居屋（白居二／綠表二手）按揭
在居屋第二市場（簡稱居二市場）尋找心儀單位，是另一個熱門的上車途徑。這裡的居屋借錢操作，雖然核心審批原則與一手相近，不過卻多了一個關鍵變數——樓齡。
樓齡與擔保期：計算按揭成數與年期的致命關係
房委會為每個居屋單位提供的按揭擔保，並非永久。政府擔保期由單位「首次出售日」起計算，目前最長為50年。樓齡與這個擔保期的關係，直接決定了銀行最終批出的按揭成數與年期，是進行居屋貸款計算時最重要的環節。
如何計算「政府剩餘擔保期」及對按揭的影響
計算方法很簡單：將50年減去單位的樓齡（由首次出售日起計），得出的就是「政府剩餘擔保期」。這個年期對銀行有指導作用。例如，一個樓齡30年的單位，剩餘擔保期就是20年。銀行批出的最長還款年期，一般就不會超過這20年。
H44: 不同樓齡下的按揭成數分級
隨著擔保期政策放寬，樓齡對按揭成數的影響也設定了分界線。一般而言：
* 樓齡40年內： 買家仍可輕鬆申請最高按揭成數（綠表95%／白表90%），還款期最長可達30年。
* 樓齡40至50年： 銀行批出的按揭成數可能會逐步下調，或者要求縮短還款年期，以確保整個貸款期仍在50年擔保範圍內。
審批要點：與一手居屋基本看齊
只要單位仍在50年的政府擔保期內，二手居屋的按揭審批核心優勢依然存在。買家同樣不需要進行壓力測試，也無需額外購買按揭保險。除了要仔細計算樓齡對年期和成數的影響外，其餘的審批標準基本上與一手新居屋看齊。
【房協篇】各類居屋貸款計劃深度剖析
談到居屋借貸，除了房委會單位，由房屋協會（房協）推出的資助房屋也是市場上另一個重要選擇。不過，在申請居屋借錢時，房協單位的按揭處理方式與房委會的有很大分別，它的審批標準更貼近私人樓宇，申請人需要有清晰的理解，才能準確完成居屋貸款計算，做好財務預算。
一手新房協單位按揭
按揭成數與年期：劃一最高90%，最長30年
房協的一手單位按揭成數相對直接。不論是綠表或白表申請人，按揭成數最高劃一為90%，而最長還款年期則為30年。這代表申請人最少需要準備一成首期資金。
審批核心：必須通過壓力測試
房協單位按揭與房委會最大的不同之處，在於房協本身不提供政府擔保。因為缺少了這重擔保，銀行在審批貸款時會視之為一般按揭申請，所以申請人必須通過壓力測試。銀行會評估申請人的供款與入息比率，確保在利率上升後，申請人依然有足夠的還款能力。
擔保人角色：可接受直系親屬擔保
如果申請人的入息未能通過壓力測試，房協單位按揭是允許加入擔保人的。一般而言，銀行會接納直系親屬（例如父母、配偶或子女）作為擔保人。需要留意的是，加入擔保人後，銀行的審批標準有機會跟隨私樓做法收緊，所以事前最好向銀行查詢清楚。
未補地價二手房協單位按揭
按揭成數與審批：最高90%，高成數部分須經按證公司
在二手市場購買未補地價的房協單位，最高按揭成數同樣可達90%。不過，其結構有所不同。銀行一般只會直接承造最高六成的按揭，而由六成至九成之間的部分，就需要經由香港按揭證券有限公司（按證公司）審批，並購買按揭保險。這代表整個申請涉及銀行和按證公司兩重審批。
按揭保險：申請高成數按揭的必要條件
由於銀行只直接提供六成貸款，申請人若希望承造高於六成的按揭，就必須申請按揭保險。這是一項申請高成數按揭的硬性條件，當中會涉及一筆按揭保險費用。這筆費用可以選擇一次過支付，也可以加借在總貸款額中分期攤還，是居屋貸款計算時不可忽略的一環。
壓力測試：審批的硬性規定
與一手單位一樣，未補地價的二手房協單位按揭申請，也必須通過壓力測試。由於高成數按揭部分需要按證公司審批，所以申請人的入息水平需要同時符合銀行與按證公司的要求，審批標準會更為嚴格。
擔保人資格及注意事項
若入息不足，二手房協單位的按揭同樣可以加入擔保人。擔保人通常需要是申請人的近親，並且擁有穩定的收入。銀行及按證公司會一併審核借款人與擔保人的財務狀況。如果擔保人本身已有按揭在身，審批的門檻會相應提高，壓力測試的要求也會更加嚴謹。
【行內人提醒】避開5大居屋按揭「中伏位」
處理居屋借貸的過程，看似直接，但當中其實隱藏不少細節。很多申請人因為忽略了這些關鍵點，導致最後在批核階段出現問題，甚至影響整個置業大計。作為行內人，我們見過太多類似的個案，所以特別整理出五個最常見的「中伏位」，希望幫您順利上會。
陷阱一：樓齡陷阱 – 混淆「首次發售日」與樓齡，失盡預算
在進行居屋貸款計算時，樓齡是一個決定性的因素，但這裡的「樓齡」並非指物業的落成年期。對於房委會的二手居屋而言，銀行和政府計算的是由「首次發售日」起計的年期，這直接關係到政府擔保期的長短。
很多朋友會誤以為，一幢樓齡25年的居屋，還有很長的按揭年期可選。但如果該單位的「首次發售日」其實是在35年前，那麼政府的剩餘擔保期便會大幅縮短。這將直接影響銀行批出的最高按揭成數與還款年期，您原本預計可以借九成，最終可能只獲批七成，突如其來的首期差額，足以打亂所有財務部署。
陷阱二：擔保人陷阱 – 誤將房協做法套用在房委會單位
關於能否加入擔保人以增加批核機會，房委會與房協的做法可謂南轅北轍。這也是另一個常見的混淆點。
簡單來說，由房委會出售的居屋，不論是一手或二手，由於已經有政府作為最終擔保人，銀行在審批上相對寬鬆，因此普遍不接納申請人加入擔保人。相反，房協的單位在按揭審批上更貼近私樓，銀行沒有政府擔保，因此會接納申請人加入直系親屬作擔保人，以符合壓力測試的要求。若您打算購買房委會單位，卻預算要靠擔保人才能通過入息審查，這將會是個致命的誤會。
陷阱三：入息證明陷阱 – 濫用「聲明書」的法律風險
房委會的按揭計劃中，有一項較為便利的安排，就是容許部份入息不穩定或退休人士，透過提交一份「家庭入息聲明書」，聲明自己有能力供款（例如由子女給予家用），以代替傳統的入息證明文件。
這個安排的原意是協助有實際還款能力的家庭置業，但它並非一個可以隨意使用的「漏洞」。必須強調，這是一份具有法律效力的文件。如果在聲明書上作出虛假陳述，例如誇大家用收入，便可能構成欺詐罪，後果非常嚴重。因此，在使用這項便利措施時，必須確保所有資料的真確性。
陷阱四：律師行陷阱 – 為何「指定律師行」並非必然最好
在二手居屋買賣過程中，有時賣方或地產代理會推薦「指定」或相熟的律師行，聲稱可以簡化流程。這份便利背後，可能隱藏著額外的開支。
關鍵在於，您所選擇的按揭銀行，本身會有一份認可的律師行名單（On-list Law Firm）。如果您委託的律師行不在這份名單上，銀行便需要另外委派一家在名單上的律師行代表自己。在這種情況下，您作為借款人，便需要同時承擔自己及銀行雙方的律師費用，令整個居屋借錢的成本大增。最穩妥的做法是，在決定律師行前，先向您的按揭銀行查詢其認可名單。
陷阱五：機構混淆陷阱 – 將房協當房委會處理的災難性後果
這是所有陷阱中最根本，亦是後果最嚴重的一個。如果將房協單位誤以為是房委會單位，並用後者的標準去規劃整個居屋借貸方案，幾乎注定會失敗。
試想像一下：您看中一個房協單位，以為自己是綠表買家，可以免壓力測試、借足九成半、最長30年還款期。但到了向銀行申請時才發現，由於單位由房協提供，沒有政府擔保，所以必須通過壓力測試，最高只能借九成，高成數按揭部分更要申請按揭保險。這一連串的預算失誤，足以令交易告吹。因此，在籌備任何事情之前，第一步務必是弄清楚心儀單位的提供機構到底是房委會，還是房協。
居屋按揭申請流程全攻略：由揀樓到收樓
準備申請居屋借貸，其實整個過程都相當清晰。不論您是抽中一手新居屋，還是在居二市場尋找心儀單位，只要清楚掌握每個階段的重點，整個居屋借錢的過程便能順利推進。我們將流程拆解成不同市場的清晰步驟，讓您對全局一目了然。
A. 一手市場申請流程
步驟1：揀樓及簽署臨時買賣合約
當您收到房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）的揀樓通知後，便可以按時前往指定地點選擇心儀單位。確定選擇後，您需要即時簽署臨時買賣合約，並且繳付訂金。這份合約是您之後向銀行申請按揭的最關鍵文件。
步驟2：向銀行正式申請按揭
簽署臨約後，您便可以帶著合約及其他所需文件，向提供居屋按揭的銀行正式提交申請。銀行會根據您的入息狀況和樓宇資料進行審批。在正式申請前，建議您可先利用網上工具作初步的居屋貸款計算，以便更準確評估自己的還款能力。
步驟3：銀行審批及簽署貸款法律文件
銀行完成審批並批出貸款後，會發出正式的「貸款確認信」。之後，您的代表律師會與銀行方面協調，準備好按揭契據等法律文件。您需要在律師樓簽署這些文件，以確認接受銀行的貸款條款。
步驟4：辦理轉讓契約及收樓
在物業的入伙通知發出後，您便需要到律師樓簽署正式的樓宇轉讓契約。完成所有法律程序和款項交收後，您便可以領取單位鑰匙，正式成為業主，完成整個置業過程。
B. 居二市場申請流程
步驟1：申請「購買資格證明書」
有意在居屋第二市場置業的綠表或白表人士，第一步是向房委會申請「購買資格證明書」。這份文件是您在市場上尋找單位和簽署合約的入場券，有效期通常為一年。
步驟2：物色單位及簽訂臨約
持有有效的資格證明書後，您便可以在居二市場物色合適的放盤。與業主達成買賣共識後，雙方便可以透過地產代理簽訂臨時買賣合約，並支付訂金。
步驟3：申請「提名信」及辦理按揭
簽訂臨約後，您需要透過律師向房委會申請「提名信」。這份提名信是銀行審批居二按揭的必要文件。取得提名信後，便可以連同買賣合約及其他文件，正式向銀行申請按揭貸款。
步驟4：簽署正式買賣合約及完成交易
銀行批出按揭後，買賣雙方會在律師的協助下簽署正式買賣合約。在成交日當天，銀行會將貸款餘額直接轉帳給賣方律師。完成所有手續後，您便可以從賣方手上接收單位鑰匙。
申請居屋貸款必備文件清單
準備充足的文件是順利獲批貸款的關鍵。一般而言，銀行需要您提供以下兩大類文件：
個人身份及入息證明文件
這類文件用作核實您的身份和還款能力。基本清單包括：香港永久性居民身份證副本、最近三至六個月的薪金證明文件（如糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單）、最新的稅務局評稅通知書，以及僱傭合約副本。
樓宇買賣相關文件
這類文件用作證明交易的真確性。主要包括：已簽署的臨時買賣合約正本。如果是在居二市場購物業，則需要額外提供由房委會發出的「購買資格證明書」及「提名信」。
居屋按揭成本全拆解：利率、雜費及慳錢秘訣
談到居屋借貸，除了樓價本身，整個按揭過程的總成本才是大家最關心的部分。這包括利息、各種雜費，甚至還有一些可以幫您慳錢的秘訣。我們一步步拆解，讓您的居屋貸款計算更清晰。
利率選擇：P按 vs H按，點揀最着數？
選擇按揭計劃時，最核心的決定就是利率。香港市場主要有兩種選擇：P按和H按。它們的運作方式和適合的居屋類型截然不同。
P按 (最優惠利率)：穩定性高，房委會居屋主流之選
P按的利率是基於銀行的「最優惠利率」（Prime Rate）再減去一個特定百分比。由於最優惠利率由各銀行自行釐定，變動不頻繁，所以P按的供款額相對穩定，容易預算。因為房委會的居屋有政府擔保，銀行承擔的風險較低，所以普遍只會提供P按計劃，可以說是房委會居屋申請者的標準選項。
H按 (同業拆息)：波動性較高，適用於房協或已補地價居屋
H按的利率則與「銀行同業拆息」（HIBOR）掛鈎，HIBOR每日都會浮動。在低息環境下，H按的利率通常會比P按低，但當市場利率抽升時，供款壓力也會隨之增加。由於房協單位和已補地價的居屋在銀行眼中與私樓無異，沒有政府擔保，所以通常可以選擇H按，博取更低的利息開支。
其他相關費用一覽
除了每月供款，申請居屋貸款時還有一系列一次性的開支需要準備。
印花稅計算方式
印花稅是向稅務局繳交的一項政府稅項，費用根據物業的樓價而定。首次置業的香港永久性居民，一般適用「第2標準稅率」，樓價越高，稅率也越高。準確的稅額可以參考稅務局的官方計算機。
律師費及相關雜費
您需要聘請律師處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件。律師費沒有固定標準，不同律師行的收費會有差異。建議可以多作比較。費用一般包括律師專業服務費、查冊費及雜費等。
按揭保險費用（如適用）
這是一個很重要的分別。如果您購買的是房委會單位，因為有政府作為擔保人，所以不需要購買按揭保險。但如果您購買的是房協單位，或者已補地價的居屋，並希望申請高成數按揭（例如超過六成），就需要經按揭證券公司申請按揭保險，並支付相應的保險費用。
慳息貼士與額外優惠
處理好居屋借錢的各項開支後，還有方法可以幫您節省利息，增加回報。
善用銀行現金回贈 (Cash Rebate)
為了吸引客戶，銀行通常會提供現金回贈，金額一般是貸款額的一個百分比。例如，貸款額300萬，有1%現金回贈，即是3萬元。這筆錢可以直接用來抵銷部分律師費或印花稅等前期開支，非常實用。
按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
這是一個高息儲蓄戶口。您存入這個戶口的資金，可以獲得與按揭利率相同的存款利息。例如您的按揭利率是4.125%，存款利息也是4.125%。這筆利息收入正好可以抵銷部分按揭利息支出，變相達到慳息的效果。不過，享有高息的存款額通常設有上限，一般是剩餘貸款額的50%。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
在居屋借貸的過程中，很多朋友都會遇到一些常見問題。這裡我們整理了幾個最熱門的提問，希望可以一次過解答大家心中的疑惑。
未補地價居屋，可以加按或轉按套現嗎？
這是一個很常見的疑問，答案是：在絕大多數情況下，是不可以的。未補地價的資助房屋，其轉讓和按揭都受到嚴格的限制，目的是確保這些房屋資源用於自住，而不是作為金融工具。想透過居屋借錢套現，門檻相當高。
房委會的嚴格限制：何謂「特殊困難」情況
業主只有在遇到房委會界定的「特殊困難」情況下，才可以書面申請加按或轉按套現。這些情況通常是指一些緊急和嚴重的生活事件，例如需要籌集醫藥費應付危疾、家庭成員要支付海外升學費用，或是應付殮葬費等。一般個人財務需要，例如想裝修、投資或清還其他債務，都不會獲得批准。
申請「同意書」的流程與獲批條件
業主必須先向房委會遞交申請，並且提供充足的證明文件，例如醫院發出的醫療費用單據或大學的學費通知書。房委會會逐一個案審批，過程非常嚴謹。如果申請獲批，房委會就會發出一份「同意書」。業主憑着這份文件，才可以向銀行申請加按或轉按。銀行收到申請後，仍然會進行獨立的信貸評估，所以獲得房委會的同意書，不代表銀行最終必定會批出貸款。
二手居屋樓齡太高，會影響按揭嗎？
會的，而且影響非常直接。二手居屋的樓齡是銀行審批按揭成數和年期的關鍵因素，這完全取決於政府提供的按揭擔保期還剩下多久。
政府擔保期的計算方法
房委會提供的擔保期，是由單位的「首次發售日」起計算，最長為50年。所以，計算剩餘擔保期的方法是：50年減去單位的樓齡。例如，一個單位在35年前首次售出，它的剩餘擔保期就是 50 – 35 = 15年。這個計算方式對於準買家的居屋貸款計算十分重要。
對按揭年期及成數的直接影響
剩餘擔保期的長短，直接影響銀行可以批出的按揭條件。一般來說，只要單位樓齡在40年內，買家通常都能夠申請到最高9成或9成半的按揭，還款期最長可達30年。但如果樓齡已介乎40至50年，銀行可能會將按揭成數下調至8成，或者要求買家透過按揭保險計劃申請高成數按揭。一旦樓齡超過50年，單位就失去了政府擔保，銀行會將其視為私樓處理，首期要求便會大幅提高。
收入不穩定（自僱／散工）或退休人士，如何申請居屋按揭？
這個問題需要分開房委會和房協的單位來看，兩者的處理方式有很大分別。
房委會的「家庭入息聲明書」安排
對於房委會的一手或二手居屋，由於有政府擔保，審批相對寬鬆。如果申請人是退休人士、家庭主婦或收入不穩定的自僱人士，沒有固定的入息證明，可以向銀行提交一份「家庭入息聲明書」。申請人可在聲明書上申報其還款能力來源，例如是家人的資助。銀行普遍會接納這種安排，但申請人必須確保聲明內容屬實，因為作出虛假聲明需要承擔法律責任。
房協單位的入息證明要求及銀行審批考量
房協單位因沒有政府擔保，所以銀行的審批標準會與私樓看齊，要求比較嚴格。申請人必須提供稅單、公司合約、銀行紀錄等傳統的入息證明文件，以通過壓力測試。如果入息不足，可以考慮增加有穩定收入的直系親屬作為擔保人，以增加成功獲批的機會。
提早還清居屋貸款有罰款嗎？
這也是居屋按揭的一大優點。
政府擔保下的優勢：普遍豁免罰息期
在房委會的擔保計劃下，大部分銀行提供的居屋按揭貸款都豁免了罰息期。換句話說，業主可以在任何時候提早償還部分或全部貸款，而不需要支付額外罰款。相比起一般私樓按揭通常設有兩至三年的罰息期，居屋業主在財務安排上擁有更大的彈性和自由度。
居屋轉名給近親，按揭如何處理？
將未補地價的居屋業權轉讓給近親，同樣需要經過房委會和銀行的審批。
業權轉讓的申請條件及銀行審批流程
首先，業主必須向房委會申請「轉名同意書」，而獲批的轉名對象只限於指定的近親，例如配偶、父母或子女。取得同意書後，如果物業本身仍有按揭，銀行會視之為一宗全新的按揭申請。新的業主（即獲轉名的親屬）必須重新向銀行提交入息證明等文件，並通過銀行的信貸審批。如果一切順利，律師便會協助辦理新的樓契和按揭契，完成整個業權及按揭的轉讓手續。