想買賣居屋，但對其繁複的轉讓限制感到困惑？居屋的「限售期」究竟是5年、10年還是15年，往往取決於首次出售年份，不同時期的政策差異極大。要將單位在公開市場自由買賣，又必須經過「補地價」一關，其計算方法與申請程序亦是一大學問。與此同時，準買家更要符合嚴格的入息及資產限額。
本文將為你一文拆解由1982年至今，橫跨5大時期的居屋限售期政策演變，深入剖析補地價的計算公式、申請流程及慳錢策略，並整合最新綠、白表申請資格與入息資產上限。無論你是準備入市的準買家，還是計劃放售的業主，這份終極懶人包都能助你釐清所有疑問，輕鬆掌握所有關鍵細節。
了解核心「居屋限制」：兩大市場與關鍵概念
談及資助房屋，首要理解的就是「居屋限制」。這套規則並非單一條文，而是一個圍繞業主出售、出租或轉讓單位時必須遵守的完整框架。簡單來說，所有居屋在轉售時，都必須在兩個截然不同的市場中作出選擇，每個市場都有其獨特的規則與限制。了解這些核心概念，是掌握整個居屋買賣流程的第一步。
為何存在居屋限制？政策目的與框架
政府設立居屋計劃，初衷是協助合資格市民置業安居，因此必須設下各種限制，確保公共資源用得其所。這些限制的背後，主要有三大政策目的。
保障公共資源：確保資助房屋用於自住
居屋以折扣價出售，動用的是珍貴的公共資源。因此，政府必須設立限制，確保這些單位主要用於自住，而非成為投資工具。每一期居屋的供應設有居屋限額，這套轉讓限制的框架，就是為了防止單位在短期內流出自由市場，確保真正有自住需要的家庭能夠受惠。
抑制短期炒賣：維持樓市健康發展
如果沒有轉讓限制，居屋單位很可能成為短期炒賣的對象，業主購入後迅速轉手圖利，這不但違背了政策原意，更會對私人樓市造成衝擊。設定嚴格的「居屋限售期」，直接提高了短期轉售的門檻，有效抑制投機行為，有助維持樓市的健康平穩。
實踐房屋階梯理念：促進社會流動
這套限制並非要將業主永遠鎖定在資助房屋體系內。相反，它提供了一條清晰的「房屋階梯」。當業主經濟能力改善後，可以透過補地價，將單位在公開市場出售，繼而轉投私人市場。同時，他們原有的資助房屋單位，則可以在第二市場流轉給其他合資格的家庭，促進社會資源的良性循環與向上流動。
關鍵定義：公開市場 vs 居屋第二市場
要徹底明白居屋的買賣，必須分清楚以下兩個市場的分別。
公開市場（自由市場）定義及特點
公開市場，就是我們一般理解的自由物業市場。居屋業主若想在此市場出售單位，必須先向房屋委員會申請「補地價」，繳付一筆相等於當年購樓折扣的款項。完成補地價後，單位的轉讓限制便會解除，其法律地位與一般私人樓宇無異。業主可以自由定價，將單位出售、出租或轉讓給任何人士，買家亦無任何身份或入息資格限制。
居屋第二市場（未補價市場）定義及特點
居屋第二市場，是一個專為合資格人士而設的內部市場。在此市場交易，業主「無須補地價」。但作為交換，單位的買家必須是持有「綠表」或「白表」的合資格人士，例如公屋租戶或符合特定入息資產限額的家庭。整個交易過程受房屋委員會規管，確保資助房屋單位在合資格的社群中流轉。
即時解答：居屋轉讓限制互動查詢器
不同年份首次出售的居屋，其轉讓限制差異極大，要逐一查閱確實費時。為了方便你快速掌握自己單位的具體情況，我們設計了一個簡單的互動查詢概念。
互動模組：按「首次簽署轉讓契據年份」查詢
你只需從選單中揀選你單位「首次簽署轉讓契據」的年份，例如「2019年至2021年」或「2022年及之後」，系統就會即時顯示出對應的轉讓限制摘要。這個年份是決定一切限制的關鍵，清楚記錄在你的樓契文件之中。
功能目的：三秒獲取個人化轉讓限制摘要
這個小工具的目標非常清晰，就是讓你省卻翻查繁複官方文件的時間。只需一個點擊，你就能在三秒內獲得專屬於你單位的個人化轉售限制摘要，清楚了解在第幾年可以在哪個市場、以什麼條件出售單位，讓你的賣樓規劃更有預算。
按年份劃分：歷年「居屋限售期」政策演變全攻略
想了解清楚手頭上居屋的轉讓限制，最關鍵的一步，就是找出單位的「首次簽署轉讓契據」年份。這些居屋限制與申請時的居屋限額同樣重要，直接決定了你可以怎樣及何時出售單位。政府為了回應社會需要和抑制炒賣，歷年來的居屋限售期政策不斷調整，整體趨勢是愈來愈嚴格。下文我們將會為你詳細拆解不同時期的居屋限制，讓你一目了然。
各年份居屋限售期及關鍵限制速查總表
比較欄目：首次推售年份、第二市場、公開市場
| 首次推售年份 | 第二市場轉售限制 | 公開市場轉售限制（需補地價） |
|---|---|---|
| 2022年及之後 | 首5年內：只可以原價轉售 第6至15年：可自由定價 |
第15年後 |
| 2019年至2021年 | 首2年內：只可以原價轉售 第3至10年：可自由定價 |
第10年後 |
| 2018年 | 首2年內：只可以原價售予房委會提名人 第3至5年：可自由定價 |
第5年後 |
| 2007年至2017年 | 首2年內：房委會一般不受理 第3至5年：可自由定價 |
第5年後 |
| 1982年至2006年 | 隨時可免補價出售 | 隨時可補地價後出售 |
政策趨勢：從5年、10年到15年的收緊演變
從上表可以清晰看到，居屋限售期政策的演變，是一條不斷收緊的軌跡。早期政策相對寬鬆，業主只需等待5年便能補地價進入自由市場。但為了更有效打擊短期炒賣，確保資助房屋資源真正流向自住家庭，政府近年大幅延長了限制年期。先是從2019年起將公開市場的門檻延長至10年，再於2022年進一步收緊至15年，是歷來最長的期限。同時，在第二市場亦加入了「原價轉售」的條款，直接限制了業主在短時間內獲利的空間。
2022年及之後：最嚴格的15年限售期
如果你購入的居屋是在2022年或之後首次推售，就要面對目前最嚴格的轉讓限制。
首五年限制：第二市場原價轉售
由首次簽署轉讓契據起計的五年內，業主只可以在居屋第二市場，以不大於原來買價的價格，將單位轉售予合資格的綠表或白居二買家。這項規定完全杜絕了單位在五年內升值獲利的可能。
第六至十五年限制：第二市場自由定價轉售
當持有單位踏入第六年，直至第十五年屆滿前，業主仍然只可以在第二市場出售單位。不過，這個階段的售價可以由買賣雙方自由議定，不再受原價限制。
第十五年後：可補地價於公開市場出售
業主必須持有單位長達十五年後，才有資格向房委會申請繳付補地價，解除單位的轉讓限制。完成補價後，單位便等同私人樓宇，可以在公開市場自由出售、出租或轉讓，買家亦不受任何資格限制。
2019年至2021年：10年限售期的設立
在這段時期首次推售的居屋，是10年禁售期的開始，同樣設有首兩年原價轉售的限制。
首兩年限制：第二市場原價轉售
由首次簽署轉讓契據起計的兩年內，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格轉售予合資格買家。
第三至十年限制：第二市場自由定價轉售
持有單位進入第三年，直至第十年屆滿前，業主可以在第二市場自由定價，將單位轉售予合資格人士。
第十年後：可補地價於公開市場出售
持有單位滿十年後，業主便可以選擇向房委會繳付補地價，之後便能在公開市場上自由出售單位。
2018年：5年限售期政策
2018年首次推售的居屋，其轉售限制相對獨特，設有售回予房委會提名人的機制。
首兩年限制：售回予房委會提名人
在首兩年內，業主不能在第二市場自由尋找買家。如果需要出售，必須以原價將單位售回予房委會提名的買家。
第三至五年限制：可於第二市場自由定價轉售
持有單位滿兩年後，業主便可以在居屋第二市場自行議價，將單位出售予合資格人士。
第五年後：可補地價於公開市場出售
持有單位滿五年後，業主就可以申請補地價，並在公開市場上自由出售。
2007年至2017年：相對寬鬆的限售期
這十年間首次推售的居屋，轉讓限制相對寬鬆，未有原價轉售的要求。
首兩年限制：房委會一般不受理提早出售
在首兩年內，雖然條款上未有明文禁止，但房委會一般不會接納業主在第二市場提早出售單位的申請。
第三至五年限制：可於第二市場自由定價轉售
由第三年起，業主便可以在居屋第二市場自由定價出售單位。
第五年後：可補地價於公開市場出售
持有單位滿五年後，業主即可申請補地價，繼而在公開市場自由出售。
1982年至2006年：已屆滿的限售期
如果你持有的居屋是在這個早期階段購入，那麼恭喜你，單位的轉讓限制期早已屆滿，擁有最大的自由度。
第二市場：隨時免補價出售
業主可以隨時在居屋第二市場，將單位免補價出售予合資格人士，沒有任何年期限制。
公開市場：隨時補地價後自由出售、出租或轉讓
業主亦可以隨時選擇向房委會繳付補地價，之後便能在公開市場上自由出售、出租或以任何方式轉讓單位。
深入剖析「補地價」：解除轉讓限制的唯一途徑
想將居屋單位放在自由市場上出售或出租，徹底解除各種居屋限制，關鍵一步就是「補地價」。這個程序聽起來好像很複雜，但只要理解了當中的邏輯，就會發現其實相當直接。簡單來說，補地價就是將當年政府以折扣價賣樓給你時的差額，歸還給政府。完成這個步驟後，你的居屋單位就和私樓一樣，可以在市場上自由買賣、出租或轉讓，不受任何居屋限售期或買家資格的束縛。
為何補地價是解除轉讓限制的關鍵？
政府推出居屋的原意，是以低於市值的價錢，資助合資格市民置業自住。這個「折扣」，就是政府投入的公共資源。所以，當你希望將單位轉到公開市場，讓任何人士都能購買時，就需要先向政府補回這筆資助，這就是補地價的法理基礎。它是一個將資助房屋「私有化」的正式程序，也是讓單位釋放全部市場價值的唯一方法。
補價計算公式：市值與折扣率的關係
補地價的金額並非固定不變，而是跟隨市場樓價浮動。計算公式十分清晰：
補價金額 = 單位在申請補價當時的十足市值 × 首次出售時的折扣率
舉個例子說明，假設你當年用250萬買入一個市值500萬的單位，當時的折扣率就是50%。若干年後，你想補地價賣樓，此時單位經評估後的十足市值升至700萬。你需要繳付的補價金額就是：700萬 x 50% = 350萬。由此可見，樓價越高，需要補的金額也越多。
如何查找單位的準確折扣率
要準確計算補價，就必須知道單位首次出售時的確實折扣率。這個關鍵數字通常會清楚列明在你的樓契，也就是「首次轉讓契據」之中。如果你找不到這份文件，也可以向房屋委員會查詢。由於折扣率是釐定補價金額的基礎，動手計算前，一定要先找出這個準確的百分比。
財務規劃：居屋補地價估算機
在正式申請前，做好財務預算至關重要。你可以利用坊間一些網上工具，預先估算可能需要支付的補價金額，為資金週轉做好準備。
互動工具：輸入單位估值及折扣率
這些估算工具的操作通常很簡單。你只需要輸入兩個核心資料：第一，是單位的大約市值，你可以參考近期鄰近屋苑的成交價，或向銀行取得初步估價；第二，就是你單位當年的準確折扣率。
即時結果：自動計算預計補價金額
輸入資料後，系統會自動根據公式，即時為你計算出一個參考的補價金額。雖然這不是最終的官方數字，但這個估算結果有助你掌握大概的資金需求，讓你提前規劃財務，避免到時手足無措。
補地價申請程序四部曲
當你準備好資金，下定決心要補地價時，整個官方申請程序可以歸納為以下四個步驟，過程清晰明瞭。
第一步：遞交申請及繳付費用
首先，你需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本及所需行政費用，親身遞交或郵寄至房屋署指定的辦事處。
第二步：房委會委派測量師估價
收到你的申請後，房委會或其委派的專業測量師會與你聯絡，預約時間到單位進行實地視察，以評估單位在當時的十足市值。
第三步：接收「評估補價通知書」
完成估價後大約一個月，你就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會正式列明你的單位需要繳付的補價金額，以及繳款的最後限期。
第四步：繳款及領取「解除轉讓限制證明書」
你需要在通知書發出後的兩個月內，到律師樓簽署相關法律文件，並繳付全數補價金額。完成後，你便會取得「解除轉讓限制證明書」，這份文件是你的單位已解除所有轉讓限制的最終證明。
補地價前關鍵策略：如何節省費用
補地價涉及的金額不少，一些事前策略可以幫助你更有效地管理開支，甚至可能節省一筆可觀的費用。
策略一：避免在補價前進行大型裝修
測量師在評估單位市值時，會考慮單位的內部狀況。如果你的單位剛剛完成華麗的裝修，其估值自然會相應提高，這也意味著你需要繳付的補價金額會更高。所以，最明智的做法是，在完成補地價程序之後，才展開大型的裝修工程。
策略二：先向銀行初步估價作參考
在正式向房委會遞交申請之前，建議你先向至少兩至三間銀行為你的單位進行初步估價。這一步驟不但讓你對可能需要的補價金額有一個實在的預算，心中有數。而且，若日後你認為房委會的估價偏高，這些銀行的估價紀錄也可以成為你提出上訴時的參考理據。
策略三：資金不足的解決方案
如果你手上沒有足夠現金一次過支付補地價，可以考慮一個較靈活的操作方式。你可以先在市場上找到買家，然後在簽訂臨時買賣合約時，與買方協商一個較長的成交期，例如三個月。簽約後，你立即啟動補地價申請程序。最後在正式成交當日，利用買家支付的樓價尾數，直接到律師樓完成補地價手續。這個方法需要律師的專業協調，但確實解決了資金週轉的問題。
買賣雙方承擔補價的風險分析
在實際交易中，補地價的責任可以由賣家或買家承擔，兩種方式各有不同的風險，值得留意。
賣家承擔補價的潛在風險
如果由賣家負責補地價，臨時買賣合約上列明的會是一個「已補地價」的成交價（例如600萬）。賣家的風險在於，最終評估出來的補價金額可能比預期高。例如，原預計補價150萬，實收450萬，但最終補價額升至180萬，賣家實收的金額便會降至420萬。反之，若補價額低於預期，賣家便能獲利更多。
買家承擔補價的潛在風險
如果合約訂明由買家負責補地價，合約價便會是一個「未補地價」的價錢（例如420萬），再加上一筆由買家支付的實際補價金額。這樣一來，風險就轉移到買家身上。若最終補價金額高於預期，買家的總買入成本就會增加。更重要的一點是，銀行在審批按揭時，通常不會將補地價的金額計算在貸款額之內，這意味著買家需要準備更多的現金作首期，對其財務能力要求更高。
準買家必讀：申請資格及入息資產限額
想成功抽到居屋，跨過各種居屋限制是第一步。這就像玩遊戲前要先讀懂規則一樣，清楚了解申請資格和最新的居屋限額，才能為上車做好最充分的準備。接下來，我們會一步步拆解，讓你一文看懂自己到底符不符合資格。
誰有資格購買？綠表與白表申請資格
居屋申請主要分為兩大隊伍：「綠表」和「白表」。你可以把這想像成兩條不同的跑道，它們的起跑條件完全不同，針對的群體也不一樣。了解自己屬於哪一條跑道，是整個申請過程的基礎。
綠表申請人資格詳解
綠表申請人主要是現時正享用公共房屋資源的人士。如果你符合以下任何一種身份，你就是綠表隊伍的一員：
- 房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現有租戶。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細審查，正在輪候公屋的申請者。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
- 持有房委會發出有效《保證書》的合資格房屋署人員。
白表申請人資格詳解
白表申請人則主要是私營房屋住戶，或未直接擁有公屋戶籍的人士。要以白表資格申請，你需要符合以下基本條件：
- 年滿18歲的香港永久性居民，並在香港居住滿七年。
- 申請者及名列申請表上的家庭成員，在申請截止前的指定期限內，都不能擁有任何香港住宅物業。
- 你不能是任何資助房屋的業主或家庭成員。
- 最關鍵的一點，是你的家庭總收入和資產淨值，都必須符合房委會就該次銷售計劃所訂立的居屋限額。
白表核心門檻：入息及資產上限
對於白表申請者而言，入息和資產上限是決定成敗的關鍵數字。每年房委會都會根據市況調整這個上限，所以每次申請前，務必核對最新的官方數字。一旦超出上限，申請就會直接失效。
最新一人家庭入息及資產限額
根據最新一期居屋計劃，一人申請者的每月總入息上限為港幣$30,000，而總資產淨值上限則為港幣$615,000。
最新二人或以上家庭入息及資產限額
二人或以上家庭的門檻會相應提高。最新數字顯示，每月家庭總入息上限為港幣$60,000，而總資產淨值上限則為港幣$1,230,000。
強積金供款扣減機制
這裡有一個很實用的細節。在計算家庭總入息時，你可以扣除已支付的強制性公積金（MPF）或認可職業退休計劃的供款。扣除額以法定供款的5%或實際供款額計算，取其較低者，上限為每月港幣$1,500。這個機制有機會幫助一些入息剛好超出上限的申請者，重新符合資格。
提升中籤機會：優先選樓計劃資格
除了基本的綠表和白表資格，房委會還設立了兩個優先選樓計劃，為特定家庭提供額外抽籤及優先選樓的機會，大大提升成功置業的機率。
「家有長者優先選樓計劃」資格及限制
如果你的申請家庭中有年長成員，就可以考慮參加這個計劃。申請條件如下：
- 家庭中必須有一名成員，在申請截止當日已年滿60歲。
- 這位長者必須是申請表上的家庭成員之一。
- 最重要的是，這位長者必須成為所購單位的其中一名業主，而且承諾會一同居住。除特殊情況外，其業主身份日後不能刪除。
「家有初生優先選樓計劃」資格及限制
為鼓勵生育，政府推出了全新的「家有初生」優先計劃。資格要求非常具體：
- 申請家庭中，有嬰兒在指定日期後出生，並在申請截止時為三歲或以下。
- 如果家庭成員在申請時已懷孕滿16週，並能提供醫生證明，同樣符合資格。
- 每個初生嬰兒的資格，只可以讓家庭成功購買資助房屋一次。
違反居屋轉讓限制的後果與政策背景
了解各項居屋限制之後，我們也必須正視一個嚴肅的問題，就是如果不遵守這些規定，後果會是怎樣。這些限制並非只是行政指引，而是具有法律效力的條文，觸碰了紅線的後果可能遠超想像。
法律紅線：違規出售或出租的嚴重後果
許多人可能存有僥倖心理，以為私下達成協議出售或出租未補地價的居屋單位，只要無人告發就沒問題。實際上，這種想法非常危險。政府為了維護資助房屋政策的公平性，早已在法例中設下嚴密的防線。
《房屋條例》第17B條：非法轉讓協議無效
根據《房屋條例》第17B條，任何未經房委會批准而簽訂的居屋轉讓協議，在法律上都是無效的。這意味著，即使買賣雙方簽署了合約，甚至支付了訂金，整宗交易在法律層面上都不成立。一旦出現糾紛，例如買家反悔或者業主想取回單位，任何一方都無法透過法律途徑強制執行該協議，最終可能導致嚴重的金錢損失。
《房屋條例》第27A條：違法者可被罰款及監禁
除了交易無效，違規的業主更會面臨刑事檢控。根據《房屋條例》第27A條，任何業主在未繳付補價及未得到房委會批准的情況下，將單位出售、出租或以任何形式轉讓，即屬犯罪。一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。這項條文清晰地表明，違規操作並非單純的行政失誤，而是一種刑事罪行。
政策演變：為何限售期越來越長？
細心留意歷年的政策，你會發現居屋限售期有著越來越長的趨勢，從最初的5年，到後來的10年，再到現在的15年。這背後反映了政府應對社會變化和樓市狀況的策略調整。
回應社會訴求：打擊短期投機炒賣
政策收緊的一個主要原因，是為了回應社會上對於打擊樓宇炒賣的強烈訴求。過往較短的限售期，讓部分業主有機會在短時間內將資助房屋單位轉售圖利，這與「居者有其屋」的政策初衷相違背。因此，政府逐步延長轉讓限制年期，特別是進入公開市場的年期，目的是增加短期投機的成本與難度，減少資助房屋成為炒賣工具的可能。
強化自住屬性：確保公共資源用於所需
居屋作為一種公共資源，其核心目標是協助合資格市民自置居所，安居樂業。延長居屋限售期，可以有效地強化單位的「自住屬性」。當業主需要持有單位更長時間才能在市場上自由轉售時，他們在購買時會更傾向於考慮長遠的自住需要，而不是短期的資產增值。這確保了珍貴的公共房屋資源，能夠真正地落在有實際居住需求的家庭手中。
居屋限售期與限額常見問題 (FAQ)
談及各種居屋限制，不少業主或準買家心中總有疑問。我們整理了幾個關於居屋限售期與補地價最常見的問題，希望用最直接的方式，一次過為你釐清概念。
是否所有居屋都需要補地價才能在自由市場出售？
這是一個常見的迷思。基本上，絕大部分居屋要放在公開市場（即自由市場）出售或出租，都必須先完成補地價程序。不過，凡事總有例外。市面上存在極少數的早期居屋，例如第一期至第三期甲的單位，因為當年的賣地條款沒有轉讓限制，所以它們是唯一可以免補地價自由買賣的特例。所以，除非你持有的單位是這些極早期的居屋，否則答案是肯定的。
補地價的資金可以申請按揭嗎？
答案是不能。銀行不會為補地價這筆款項本身提供按揭貸款。因為在未解除轉讓限制前，單位業權並不完整，銀行無法將其視為有效的抵押品。業主需要自行準備現金，或者透過其他私人貸款方式籌集資金。一個市場上常見的做法，是業主先找到買家並簽訂臨時買賣合約，然後在正式交易當日，利用買家支付的部分樓價，同步完成補地價手續。這個方法需要精準的時間安排和律師的專業協調。
完成補地價後，是否必須馬上賣樓？
這點可以放心，答案是「否」。完成補地價，就等於為你的單位解除了所有居屋限制。你的物業在法律上已等同於一個普通的私人住宅單位。你可以選擇立即出售，也可以繼續自住，或者將單位出租。你甚至可以到銀行申請加按套現。所以，補地價只是解鎖物業全部價值的一個步驟，之後如何處理，完全由你自行決定。
近期放寬按揭政策對居屋第二市場有何影響？
近年政府為了激活居屋第二市場（未補地價市場）的流轉，放寬了按揭貸款的擔保期，由最長30年延長至50年。這個改動帶來了很直接的正面影響。因為買家可以申請到年期更長的按揭，每月供款額自然降低，令購買力相對提升。這直接刺激了市場需求，讓更多合資格的綠表和白表買家能夠上車。結果是，居屋第二市場的交投量明顯變得更加活躍。