「恭喜！您的按揭已成功批核！」收到銀行這個喜訊，無疑為置業之路打下一支強心針。然而，興奮過後，真正的挑戰才剛剛開始。由收到「貸款批核書」(Offer Letter) 到正式成交收樓，中間相隔的數星期，是充滿關鍵決策與法律程序的黃金時期。簽署文件有何魔鬼細節？如何與律師樓配合？何時要買火險？成交日資金如何交割？本文將為您拆解按揭批核後、成交前的10大關鍵步驟，提供由簽署Offer Letter到順利收樓的終極指南，確保您在每個環節都胸有成竹，避免任何臨門一腳的失誤。
按揭批核後首要任務：解讀與簽署「貸款批核書」(Offer Letter)
按揭批核後，您會收到一份來自銀行的正式文件，這就是「貸款批核書」（Offer Letter）。這份文件象徵您向業主夢想踏出了關鍵一步。這份文件詳細列出了銀行願意向您提供的所有貸款條款，是具備法律效力的合約。在您興奮地簽署前，花時間仔細閱讀及理解每一項條款，是保障自己權益的首要任務。
收到銀行正式按揭批核信：核對5大關鍵條款，確保萬無一失
貸款批核書上的文字可能看起來繁複，但您需要集中精神，核對以下幾個核心部分。這些條款直接影響您未來數十年的供款負擔與財務彈性，所以必須逐一確認清楚。
貸款額、利率及年期：是否與最初申請一致？
首先，請核對三個最基本的數字：最終批出的貸款總額、按揭利率（例如 H+1.3%）以及還款年期（例如30年）。確認這些資料與您當初向銀行申請時的期望，以及與銀行職員溝通的結果完全相符。假若有任何出入，應立即向銀行查詢。
罰息期 (Penalty Period)：了解提早還款的限制與成本
罰息期是指在指定年期內（通常為首兩至三年），如果您希望提早償還部分或全部按揭貸款，銀行將會收取額外費用的時期。您需要清楚了解罰息期的長短，以及相關的收費計算方式。這關係到您未來幾年若有額外資金時，能否靈活地提早還款以節省利息。
現金回贈 (Cash Rebate)：金額、發放時間及附帶條款
現金回贈是銀行吸引客戶的常見優惠。您需要確認回贈的確實金額、發放時間（通常在提取貸款後數月內存入戶口），以及最重要的附帶條款。部分銀行會規定，若在罰息期內轉按或提早還款，您需要退還部分甚至全部現金回贈。
按揭類型：確認是H按、P按還是定息按揭
香港的按揭計劃主要分為H按（同業拆息按揭）、P按（最優惠利率按揭）和定息按揭。請在批核書上確認銀行提供給您的計劃類型，確保這與您最初的選擇一致。不同類型的計劃，其利率計算基準與未來利率浮動的風險也截然不同。
其他特定條件：例如必須購買指定火險或開設指定戶口
細閱批核書上的其他特定條款。常見的例子包括銀行要求您必須購買其指定或認可的火險，或者要求您開設一個指定的儲蓄或往來戶口，並維持特定結餘。了解這些附帶條件，有助您全面評估整個按揭計劃的總成本。
把握按揭批核有效期：簽署貸款批核書前的準備與決策
銀行發出的貸款批核書並非永久有效，它設有按揭批核有效期，通常為一至兩個星期，您必須在此期限內決定是否接受並簽署作實。這個階段是您作出最終決定的黃金時間。
若同時獲多家銀行批核，如何比較並選擇最優方案？
假如您同時向多家銀行申請並幸運地獲得多份批核，這就是一個很好的機會去選擇最適合自己的方案。比較時不應只看表面利率，而是要綜合考慮：現金回贈金額、罰息期長短、利率上限（封頂息率）、以及其他強制性收費（如火險費用）。計算一下哪個方案在未來兩至三年的整體開支最低，便能作出更明智的選擇。
簽署注意事項：確保簽名式樣與所有申請文件統一
當您決定接受其中一份貸款批核書後，在簽署時有一個非常重要的細節。您在批核書上的簽名式樣，必須與您之前提交給銀行的所有申請文件（包括身份證副本上的簽名）完全一致。任何微小的差異，都可能引致銀行要求您重新簽署，這或會延誤後續的法律程序，影響成交進度。
【成交日倒數時間線】按揭批核後行動全藍圖
恭喜您，按揭批核後，代表您距離收樓的終點線又近了一大步。這份貸款批核書是您成功上會的證明，也是啟動所有後續法律和行政程序的「通行證」。接下來的流程環環相扣，就像一個清晰的倒數時間線。只要跟著藍圖走，每一步都會很實在。
按揭批核後1-2星期內：啟動法律程序
收到貸款批核書後，首要任務就是立即與您的代表律師聯繫，正式啟動整個物業轉易的法律程序。時間掌握是關鍵，因為律師需要時間處理文件，確保一切能在成交日前順利完成。
將貸款批核書副本交予您的代表律師
第一步非常簡單直接。您需要將整份貸款批核書（Offer Letter）的副本交給代表您的律師樓。這份文件是律師與銀行就您的按揭貸款進行溝通的基礎，律師會根據信上列明的條款去草擬正式的按揭契。
確認律師行在銀行的認可名單 (On Bank’s List) 上，避免雙重收費
這一步非常重要。您需要確認所選的律師行，是否在提供按揭的銀行其認可名單（On Bank’s List）之上。因為如果律師行不在名單上，銀行就需要另行委派自己的代表律師處理按揭文件，而這筆額外的律師費通常需要由您承擔。所以，在委託初期就確認清楚，可以避免不必要的雙重開支。
預約時間到律師樓，為簽署正式按揭契作準備
將文件交給律師後，律師樓會開始準備一系列法律文件。您可以主動與律師樓預約一個初步時間，了解後續需要您親身簽署文件的日期，讓自己對整個時間線有更好的預算。
按揭批核後至成交日前：完成所有法律及保障文件
在成交日來臨前的這段時間，是處理所有關鍵文件的黃金時期。您需要親身到律師樓完成簽署，並辦妥銀行要求的保障，確保資金能準時到位。
前往律師樓簽署正式「按揭契」(Mortgage Deed) 及其他樓契文件
律師準備好所有文件後，會通知您到律師樓簽署。當中最重要的文件就是「按揭契」（Mortgage Deed），這份文件確立了您與銀行之間的按揭貸款關係。同時，您也需要簽署樓契及其他轉名文件，這些都是物業擁有權轉移的法律證明。
購買火險：這是銀行放款的強制要求
為物業購買火險，是銀行批出按揭貸款的強制性條件。火險主要保障樓宇的結構，例如牆身、天花、地板等，因火災、颱風等意外造成的損毀。沒有有效的火險保單，銀行是不會放出貸款的。
比較銀行提供的火險方案 vs 自行向保險公司投保
購買火險有兩個主要途徑。您可以選擇銀行綑綁提供的火險方案，這樣比較方便。您也可以自行向外面的保險公司投保。建議您可以花少許時間比較兩者的保費和保障範圍，然後選擇最適合自己預算和需要的方案。
律師樓協調銀行準備放款事宜
在您完成所有文件簽署和購買火險後，律師樓會作為協調人，通知銀行一切準備就緒。律師會與銀行方面緊密聯繫，安排在成交日當天準時將貸款金額轉賬至指定戶口。
成交日當天 (Completion Day)：資金交割與順利收樓
這就是您期待已久的大日子。在這一天，所有資金會進行交割，交易的最後一步將會完成，您就可以正式成為物業的主人。
銀行將貸款餘額直接轉賬至律師樓戶口
在成交日當天，銀行會根據按揭契的協定，將整筆按揭貸款金額，直接轉賬到您代表律師的銀行戶口。
律師樓將樓價總額（您的首期尾數 + 銀行貸款）轉交予賣方律師
您的律師在收到銀行貸款後，會將這筆款項連同您之前已支付的首期尾數整合起來，然後將樓價的全數總額轉交給賣方的代表律師，完成整個交易的資金交割。
完成交易，從律師或代理手上領取物業鎖匙
當賣方律師確認收妥全數樓價後，整個物業交易便告完成。您的律師或地產代理會通知您，前往領取新居的鎖匙。恭喜您，順利收樓！
按揭批核後的財務與保障規劃
按揭批核後，您的置業旅程便進入了財務規劃的實踐階段。除了準時供款，了解現金回贈的細節和規劃好相關保險，是確保您新居生活安穩的重要一步。
供款與現金回贈詳解
何時開始第一期供款？如何計算？
提取貸款後，第一期供款通常會在下一個月的第一日開始。例如，若您在五月中提取貸款，首次供款日一般會是六月一日。銀行會提供一份詳盡的還款時間表，清楚列明每月的還款額、本金和利息分佈。首期供款的利息計算或有不同，因為它可能包含由提取貸款日至月底的利息，具體細節應參考銀行提供的文件。
現金回贈：通常在提取貸款後多久存入您的戶口？
現金回贈是銀行提供的置業獎賞，一般會在提取貸款後的一至兩個月內，自動存入您的指定供款戶口。這筆資金可以靈活運用，例如用作添置傢俬或應付其他開支。需要留意的是，現金回贈通常附帶條款，例如在罰息期內提早還清貸款，銀行有權收回回贈金額。
善用「存款掛鈎按揭」(Mortgage Link) 抵銷利息支出
如果您的按揭計劃包含「存款掛鈎按揭」(Mortgage Link)，這是一個有效管理財務的工具。這個計劃提供一個與按揭利率相同的特惠利率儲蓄戶口。您存入戶口內的資金所賺取的利息，可以用來直接抵銷按揭貸款的利息支出。通常，可享高息的存款額上限為按揭貸款餘額的50%，善用此戶口能助您減輕利息負擔。
保險須知：強制性火險 vs 自選家居保險
為新居做好保障規劃同樣重要。在物業保險方面，主要分為銀行強制要求的火險，和保障個人財物的家居保險。
火險：保障樓宇結構，滿足銀行按揭條件
火險（正式名稱為樓宇結構保險）是銀行批出按揭貸款的先決條件之一。它的主要作用是保障物業的結構，包括牆身、地板、天花等，以應對因火災、水浸等意外造成的損毀。這份保險保障的是銀行作為債權人的利益，確保抵押品的價值。您可以選擇經由按揭銀行購買，或自行向其他保險公司投保，只要保障範圍符合銀行要求便可。
家居保險：保障室內財物及個人責任，為新居提供額外保障
相對於保障「外殼」的火險，家居保險則保障屋內的財物，例如傢俬、電器、個人物品等。若因意外導致財物損失，家居保險便能提供賠償。此外，大部分家居保險亦包含第三者責任保障，萬一有訪客在您家中發生意外受傷，相關的法律責任和賠償亦在保障範圍內。雖然這並非強制性保險，但它能為您的安樂窩提供更全面的保障。
按揭批核後常見問題 (FAQ)
在按揭批核後到正式成交收樓前的這段時間，許多準業主心中總會浮現各種疑問。以下我們整理了一些最常見的問題，幫助您清晰了解每個環節，確保一切順利。
按揭批核後，我的信貸狀況或工作有變，會影響最終放款嗎？
這是一個非常關鍵的問題。答案是，任何財務或工作上的變動，都有可能影響最終的貸款批核結果。按揭批核後，您仍需保持財務狀況的穩定。
了解銀行保留最終決定權的含義
您收到的貸款批核信（Offer Letter），本質上是一份「有條件的批核」。銀行保留最終放款的決定權。這代表銀行在正式放款前，有權利再次審視您的信貸報告（TU）或財務狀況。如果在成交前的最後階段，銀行發現您的信貸評分下降或負債增加，它們有權重新評估，甚至調整貸款條件或取消批核。所以，獲得初步批核不代表可以鬆懈。
在成交前應避免的財務活動（如申請新貸款、信用卡）
為了確保順利放款，在物業正式成交前，您應該避免進行任何可能影響信貸紀錄的財務活動。這包括申請新的信用卡、私人貸款、汽車貸款，或擔任他人的貸款擔保人。即使是大型的信用卡分期付款，也可能增加您的總負債比率。同時，轉換工作，特別是轉到收入不穩定或薪金較低的職位，也可能引起銀行的關注。維持穩定的財務狀況，是通往順利收樓的最後一里路。
按揭批核後，若銀行最終估價下跌，該怎麼辦？
樓市時有波動，即使按揭已獲批，銀行在放款前仍可能對物業進行最終的估價。如果估價不幸下跌，確實會影響最終的貸款額。
理解貸款額以成交價或估價較低者為準的原則
這是在按揭申請中必須理解的「以較低者為準」（Take Lower）原則。銀行批出的貸款額，是基於您的成交價或銀行最終估價，兩者取其較低的一個數字來計算。舉例來說，若您的成交價是600萬，原先獲批九成按揭，即540萬貸款。但若成交前銀行最終估價跌至580萬，銀行便會以580萬作為基礎計算九成按揭，最終貸款額會降至522萬。
準備資金補付首期差額的應對方案
面對估價下跌導致的貸款額減少，您需要準備額外的資金來填補首期的差額。以上述例子計算，您就需要額外準備18萬現金（540萬 – 522萬）才能完成交易。因此，在整個置業預算中，預留一筆應急儲備金是非常明智的做法，用以應對這種突發情況。
簽署Offer Letter後，還能轉換銀行嗎？
當您簽署了銀行的貸款批核信（Offer Letter）後，理論上仍有可能轉換銀行，但實際操作上會非常複雜，而且伴隨相當大的風險。
解釋潛在的法律及時間成本
簽署Offer Letter後，您通常已委託律師行處理後續的法律文件，律師行亦已根據該信件的條款與銀行展開協調。此時若轉換銀行，意味著所有法律程序需要重新來過。這不但會產生額外的律師費用，更重要的是，重新申請和審批需時，極有可能無法趕及在臨時買賣合約訂明的成交日完成交易，最終可能導致違約，甚至損失已支付的訂金。
為何在簽署前作出最終決定至關重要
貸款批核信是一份具有約束力的文件，代表您接納該銀行的貸款條款。因此，在簽署任何一份Offer Letter之前，您應該已完成所有比較，並從多家已批核的銀行中，選出最適合您的最終方案。一旦簽署，就應專心與該銀行及律師合作，完成餘下的交易程序，避免節外生枝。