隨著樓價上升，不少業主手持的物業已大幅升值，想將物業的升值部分套現，變成一筆靈活資金作投資、生意周轉或個人用途？「加按套現」（Cash-out Refinancing）正是其中一個最常見、利率亦相對吸引的物業融資方法。
但加按套現英文是什麼？與二按、轉按有何分別？申請時有什麼好處和潛在風險？本文將為您提供一份終極全攻略，由核心概念、申請條件、比較分析到實際流程，全面拆解7大關鍵，助您善用物業價值，作出最精明的財務決策。
加按套現英文是什麼？全面解析核心金融術語
當你考慮利用手上的物業來獲取資金時，想必你對「加按套現英文」這個詞不陌生。簡單來說，「加按套現」的英文是 Top-up Mortgage 或 Mortgage Further Advance。這是一種財務安排，讓你向原本承造樓宇按揭的銀行，申請增加貸款額，從而將物業已升值的部份轉化為現金。這筆錢你可以靈活運用，例如用作生意周轉、投資，或者處理家庭的突發開支。
那麼，銀行是怎樣計算出你可以套現多少金額呢？這背後有一個清晰的原理。銀行會先為你的物業重新進行估價，以確定它目前的市場價值。然後，銀行會根據金管局的指引和自身的風險評估，決定一個最高的按揭成數。整個計算公式十分直接：(物業最新估值 x 銀行最高按揭成數) – 尚餘按揭貸款額 = 你的最高可套現金額。因為是向原有銀行申請，所以手續會相對簡單一點。這就是「加按 英文」概念的核心。
在了解加按的同時，你可能也會聽到「轉按」和「二按」這兩個詞，它們是完全不同的概念。加按是在同一間銀行增加貸款。轉按 (Remortgage) 則是將整筆按揭貸款由A銀行轉到B銀行，通常是為了尋求更低的利率或更好的現金回贈，過程中也可以同時套現。至於二按 (Second Mortgage)，則是在保留原有A銀行按揭的基礎上，再向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款，利率一般會高很多。清楚分辨這三者的不同，有助你作出最適合自己財務狀況的決定。
真實案例分析：如何善用加按套現實現人生目標？
許多人都聽過加按套現，它的加按套現英文是 Mortgage Refinancing 或 Top-up Mortgage。但理論聽得多，不如看看幾個真實情況，了解如何將一項固定資產，變成實現人生藍圖的靈活資金。每個人的目標不同，所需資金也各異，透過加按套現這個財務安排，確實可以幫助不少業主解決燃眉之急，或者捕捉人生難得的機遇。
案例一：為子女鋪路，實現海外升學夢
陳先生和陳太太的女兒學業成績優異，最近成功獲得英國一間心儀大學取錄。這本是天大的喜訊，但海外大學的學費和生活費開支龐大，一筆過的資金需求讓他們感到壓力。他們十年前以500萬購入自住物業，經過多年供款和樓市升值，物業的財務狀況相當健康。
- 物業現時估值：$8,500,000
- 銀行最高按揭成數：60%
- 最高貸款額：$8,500,000 x 60% = $5,100,000
- 尚餘按揭貸款：$2,000,000
- 可套現金額：$5,100,000 – $2,000,000 = $3,100,000
經過計算，陳先生向原有的按揭銀行申請加按，成功套現超過三百萬資金。這筆錢足以完全覆蓋女兒四年大學的所有開支。他們不需要出售自住物業，亦避免了申請高息的私人貸款。之後，他們只需按時償還新的按揭供款，壓力大大減輕，讓女兒可以安心追逐夢想。
案例二：把握時機，開創個人事業
李小姐是一位有魄力的年輕設計師，一直希望創立自己的網上時裝品牌。她已準備好完整的商業計劃，但缺乏一筆啟動資金來採購貨品、建立網站和進行初期市場推廣。她幾年前購入一個單位自住，近年物業亦有不錯的升值。
她明白如果申請私人貸款，利率會相當高，對初創生意會構成沉重負擔。於是，她研究了將物業資產轉為現金流的方法，發現加按（英文為 Top-up Mortgage）是一個理想選擇。她向銀行提出申請，利用物業的升值部分，成功套現一筆數十萬的資金。由於這筆貸款屬於有抵押的按揭貸款，利率遠低於私人貸款，還款期也更長。這筆資金讓她的事業順利啟動，而且初期的營運壓力也相對較小，讓她可以更專注於業務發展。
從以上例子可見，加按套現並非遙不可及的金融工具。它其實是讓業主善用資產升值，應對人生不同階段財務需要的一個實用方法，無論是家庭規劃還是個人發展，都能提供重要的財務支持。
申請加按套現的4大好處與3大關鍵條件
當考慮申請加按套現時，了解其英文 Top-up Mortgage 或 Refinancing with cash-out 的好處與條件是至關重要的第一步。這一步能幫助你評估這個財務工具是否適合自己的理財需要。簡單來說，加按套現就是向原來承造按揭的銀行申請，利用物業已升值的部份，借入更多資金。以下將詳細剖析其優點與申請門檻。
盤點加按套現的4大好處
第一，資金運用極具彈性。物業是許多人最重要的資產，但其價值往往被「鎖定」。加按套現能有效釋放這筆資金，讓你靈活運用。無論是計劃創業、支付子女的海外升學費用、進行家居大翻新，甚至是整合其他較高利息的債務，這筆現金都能提供實質支持。
第二，貸款利率相對較低。與私人貸款等無抵押貸款相比，加按套現因為有物業作為抵押品，銀行承受的風險較低。因此，其按揭利率通常遠低於一般私人貸款，能為你節省可觀的利息支出，降低整體借貸成本。
第三，還款年期長，減輕現金流壓力。加按套現的還款期可以與原有按揭貸款看齊，最長可達30年。較長的還款期意味著每月的供款額相對較低，這有助於減輕每月的財政負擔，讓你更容易管理現金流。
第四，申請手續相對簡便。由於是向原有按揭銀行申請，銀行已經存有你的大部分個人資料及物業記錄。這簡化了提交文件的程序，而且銀行對你的還款紀錄亦有掌握，整個審批流程通常會比向全新銀行申請轉按來得更直接和快捷。
申請前必讀的3大關鍵條件
首先，物業必須有足夠的升值空間。這是申請加按套現的基礎。銀行會為你的物業重新進行估價，只有當物業的最新估值高於你當年購入的價格，才有可供套現的淨值。可套現的金額主要根據以下公式計算：(物業最新估值 x 銀行最高按揭成數) – 尚餘按揭貸款額。
其次，你需要具備穩定的收入及還款能力。銀行批出額外貸款前，必須確保你有能力償還。因此，申請人需要提交最新的入息證明，例如糧單、稅單或銀行月結單，並且需要通過金管局規定的壓力測試，證明即使在利率上升的情況下，你的供款與入息比率仍然處於健康水平。
最後，擁有良好的信貸紀錄亦是關鍵。銀行在審批過程中，必定會查閱你的信貸報告（由環聯提供）。一份整潔的信貸報告，證明你過往有良好的還款習慣，是獲取銀行信任的重要因素。假如有逾期還款等不良紀錄，可能會直接影響審批結果，或導致最終獲批的利率條件較差。
決策指南：我應該選擇加按、二按還是轉按？
面對物業升值，不少業主都想了解如何進行「加按套現」（英文是 mortgage top-up 或 refinancing for cash-out），但很快就會在加按、二按和轉按這幾個選項中感到迷惘。這三種方法都能夠利用物業獲取資金，不過它們在申請機構、利率、審批要求和適合的對象方面，都有很顯著的分別。要作出最適合自己的選擇，第一步就是清晰理解它們各自的運作模式。
首先談談「加按」。你可以將申請「加按」（英文為 top-up mortgage）想像成向原來承造按揭的銀行，申請重新審視你的物業價值和你的還款能力，然後批出額外的貸款。因為物業升值了，所以銀行可以借出的總金額也提高了。這個方法的優點是利率通常較低，與你現有的一按利率相若。不過，申請過程就等同重新做一次按揭，銀行會要求你提供最新的入息證明，並且必須通過壓力測試，確保你的還款能力符合金管局的要求。所以，加按比較適合財務狀況良好、不急於取得資金，並且有信心通過壓力測試的業主。
接著是「二按」。二按（Second Mortgage）是指在保留原有銀行的一按貸款不變的情況下，再向另一間財務機構（通常不是銀行）申請第二份按揭貸款。二按最大的特點是申請手續相對簡單，審批速度快，很多時候都不需要提供入息證明，也無需進行壓力測試。這對於一些急需資金周轉，或者無法通過銀行壓力測試的業主來說，是一個可行的選項。但這種便利是有代價的，因為二按的貸款機構承擔的風險較高，所以其利息率會遠高於一按及加按，借貸成本自然會大增。
最後是「轉按」。轉按（Remortgage）是指將整份按揭由A銀行轉移到B銀行。業主選擇轉按，通常是為了追求更低的利率或者賺取新銀行提供的現金回贈。在轉按的過程中，如果物業已經升值，業主可以同時向新銀行申請提取額外現金，這就是「轉按連套現」。這個做法的好處是，你不僅能套取資金，還可以優化整體的按揭條款，長遠地節省利息支出。當然，轉按的申請流程與加按一樣，都需要通過壓力測試和完整的審批程序。因此，如果你的目標不單是套現，還希望改善目前的按揭利率及條款，轉按就是一個值得考慮的綜合方案。
加按套現申請全流程拆解及文件清單
想知道「加按套現英文」(Mortgage Top-up 或 Refinancing with cash out) 的申請流程是否複雜？其實整個過程與首次申請按揭大同小異，只要清楚了解每個步驟和預備好文件，便可以順利完成。以下將會為你一步步拆解申請全流程，讓你對整個「加按 英文」操作更有預算。
加按套現申請五步曲
第一步：初步評估與諮詢
首先，你需要向原有的按揭銀行或心儀的新銀行查詢，為你的物業進行初步估價。同時，你可以向按揭顧問提供你的個人財務狀況，例如每月收入及現有債務等資料。銀行會根據物業最新估價及你的財務背景，計算出大概可以套現的金額，讓你作出初步的財務規劃。
第二步：正式遞交申請
當你決定好選用哪間銀行的計劃後，便可以填寫正式的按揭申請表格，並一併遞交所有需要的文件。銀行收到完整文件後，才會正式啟動審批程序。文件的齊備程度，會直接影響審批的效率和速度。
第三步：銀行進行審批
銀行收到申請後，會委託測量師行為物業進行正式估價。同時，信貸部門會審閱你的信貸報告（TU），並根據你提交的入息證明文件，計算你的供款與入息比率（DSR），以及進行壓力測試，確保你的還款能力符合金融管理局的指引。
第四步：委託律師處理法律文件
當銀行正式批出貸款後，會發出一封貸款確認信（Offer Letter）。你需要委託律師事務所處理後續的法律程序，包括簽署新的按揭契據及相關法律文件。建議選擇銀行認可名單內的律師行，這樣可以簡化程序並避免產生額外費用。
第五步：提取貸款完成套現
律師行完成所有文件簽署及查冊程序後，便會與銀行預約放款日期。在指定日期，銀行會將批核的貸款額發放至律師行戶口，律師行在扣除原有的按揭餘額（如適用）及律師費後，便會將餘下的套現金額以支票或轉賬方式交給你，整個加按套現流程便告完成。
核心文件清單：一文看清所需證明
準備充足的文件是申請成功的關鍵，以下為你整理了一份清晰的文件清單，讓你一目了然。
個人身份證明
- 借款人及擔保人（如適用）的香港永久性居民身份證副本。
物業證明文件
- 原有的按揭貸款合約或最近期的按揭還款表。
- 最近三個月的按揭供款紀錄（例如銀行月結單或存摺紀錄）。
入息證明文件
- 固定收入人士：
- 最近三個月的糧單。
- 最近三個月顯示薪金入賬的銀行月結單或存摺。
- 最新年度的稅務局評稅通知書或僱主證明信。
- 非固定收入人士（如以佣金或花紅為主要收入）：
- 最近六個月的糧單或佣金單。
- 最近六個月顯示相關收入的銀行月結單。
- 最新年度的稅務局評稅通知書。
- 自僱人士或公司東主：
- 有效的商業登記證及公司註冊證。
- 公司最近一至兩年的財務報表及審計報告。
- 公司最近六個月的銀行月結單。
- 最新年度的利得稅及個人評稅通知書。
加按套現的潛在風險及注意事項
雖然了解加按套現英文 (Top-up Mortgage) 的好處十分吸引，但是在作出決定前，我們必須清晰了解當中涉及的潛在風險。這始終是一項長期的財務承諾，全面評估才能作出最適合自己的選擇。
首先是利率波動的風險。香港大部分按揭計劃與銀行同業拆息 (HIBOR) 掛鈎，利率會隨市場變化而浮動。所以當市場進入加息周期，利率便會上升。這樣會直接導致每月供款額增加，對個人現金流構成壓力，所以申請人需要確保自己有能力應對潛在的供款增長。
其次，物業價值亦有下跌的可能。物業市場有升有跌，這是一個不變的定律。如果樓價在加按後不幸下跌，總貸款額便有機會高於物業當時的市值。這就是所謂的「負資產」情況。雖然銀行不會單純因此而要求提早還款，但是這會大大限制了業主日後的財務彈性，例如賣樓時可能需要填補差價。
接著，信貸評級也會受到影響。每次申請加按 英文 (Top-up Mortgage) 時，銀行都會查閱你的信貸報告 (TU)。這個過程會留下查詢紀錄。而且，增加總負債額會影響你的債務與收入比率。如果未來未能準時供款，對信貸評級的負面影響會比以前更大，這會直接影響將來申請其他貸款的成功率與條件。
同時，我們也要考慮潛在的成本與罰息期。加按套現並非全無成本，申請過程中涉及律師費及物業估價費等開支。更重要的是，大部分按揭計劃都設有罰息期，通常為兩至三年。如果你在此期間需要賣樓或再次轉按，便可能需要支付高昂的罰款，這無疑會減少資金的靈活性。
最後一點，是關於過度借貸與還款壓力。輕鬆獲取現金可能令人作出衝動決定。因此在申請前，必須制定一個清晰的還款計劃。將資金投放在高風險項目或非必要消費，可能會在收入不穩或投資失利時，讓你陷入財務困境。所以，審慎評估自己的還款能力是至關重要的第一步。
加按套現常見問題 (FAQ)
Q1: 「加按套現英文」是什麼？和「轉按套現」有什麼不同？
很多人對物業融資感到疑惑，特別是關於「加按套現英文」的說法和應用。其實「加按 英文」一般稱為 Top-up Mortgage 或 Further Advance。它和轉按套現都可以利用物業的升值潛力獲取現金，但兩者在操作上有明顯分別。
加按 (Top-up Mortgage) 是指向你現時承造按揭的銀行，申請增加貸款額度來套現。因為銀行本身已持有你的按揭戶口和個人資料，所以申請手續會相對簡單，審批時間也可能較快。
轉按 (Remortgage) 則是將整份按揭由原來的A銀行，轉移到另一間B銀行。過程中，B銀行會提供更吸引的利率或現金回贈，並在批出新貸款清還A銀行舊有貸款的同時，將物業升值的部分以現金形式批給你。轉按的手續較為繁複，基本上等於重新申請一次按揭。
簡單來說，如果滿意現時的按揭條款，又想盡快取得資金，加按是個直接的選擇。如果想尋求更好的利率和回贈優惠，而且不介意花多一點時間處理文件，轉按套現可能更適合你。
Q2: 申請加按需要通過壓力測試嗎？
需要。加按套現並非單純提取資金，它在本質上等於銀行重新評估你的財務狀況和批出一筆新貸款。所以，申請人必須提交最新的收入證明文件，並且要符合金融管理局所訂立的壓力測試要求。
根據現時指引，銀行會假設在現有利率上調高2厘，然後計算你的每月總供款額佔入息的比率。這個比率不能超過60%。這樣做的目的是確保即使未來利率上升，你仍然具備充足的還款能力。
Q3: 如果物業是聯名持有，可以單方面申請加按嗎？
不可以。如果物業由多於一人共同持有，所有業主都必須共同決定，並親自簽署所有相關的按揭法律文件，銀行才會接納加按申請。這是因為加按會增加物業的總抵押額，直接影響到每一位業主的權益。所以，在計劃申請之前，最重要的一步是和所有聯名業主進行良好溝通，並取得一致共識。
Q4: 未補地價的居屋可以申請加按套現嗎？
在正常情況下是不可以的。因為未補地價的居屋或公屋等資助房屋，其業權受到政府的轉讓限制，業主並未擁有完整的業權，所以不能像私人樓宇一樣，隨意拿到市場上進行加按套現。
不過，凡事總有例外。如果業主遇到一些緊急且嚴重的個人財務困難，例如需要籌集應付突發疾病的龐大醫療開支，或為子女支付海外升學費用，可以向房屋署或相關機構提出特別申請。申請需要提供充足證明，並且即使獲批，貸款額度和用途也會受到嚴格限制，只可用於指定項目。
Q5: 加按套現的資金用途有限制嗎？
對於一般私人樓宇的加按套現，銀行通常不會對資金的具體用途設定嚴格限制。你可以靈活地將這筆資金用於不同的人生規劃，例如生意周轉、把握新的投資機會、家居裝修、整合利率較高的私人貸款或信用卡欠款等。
雖然如此，在申請過程中，銀行職員仍有機會向你查詢貸款的目的，作為整體信貸評估的一部分。清晰和誠實地說明資金用途，有助於建立良好的溝通，讓整個審批過程更為順暢。
Q6: 加按的審批時間一般需要多久？
加按因為是向同一家銀行申請，省卻了轉換戶口和重新建立客戶檔案的步驟，所以審批時間通常會比轉按快。一般而言，在你提交所有必需文件之後，銀行需要時間進行物業重新估價、審核你的入息和信貸紀錄。整個流程由申請到貸款發放，大約需時三至四個星期。實際所需時間，仍會因應個別銀行的處理效率、申請的季節性高峰期，以及個案本身的複雜程度而有所增減。