不論是為了家庭資產傳承、優化理財規劃，抑或為回復「首置」身份再入市，物業轉名都是香港業主常見的資產安排。然而，轉名手續牽涉繁複的法律程序、高昂的印花稅及潛在風險，稍有不慎或會引致額外開支甚至業權問題。
本攻略將為您提供一站式物業轉名指南，由基礎概念入手，詳細拆解轉讓契（買賣）與送讓契（贈與）的分別，再逐步詳解申請流程5大步驟、清晰羅列所有費用及印花稅計算方法，並分享3大合法慳稅技巧。同時，我們亦會深入剖析「送契樓」按揭限制、資助房屋轉讓及家庭成員保障等3大潛在風險，助您全面評估，作出最明智的決策。
物業轉名基礎：目的、方式與利弊比較
處理物業轉名手續，是資產規劃與財務安排中相當普遍的一環。當你考慮將名下物業的業權轉移給家人時，首先需要理解整個程序的基礎，包括為何要轉名，以及可以透過甚麼方式進行。了解這些基本概念，有助你選擇最合適的方案，順利完成整個過程。
為何需要物業轉名？4大常見目的
物業轉名並非單純的文書工作，背後通常涉及清晰的財務或家庭規劃。綜合而言，最常見的目的有以下四個：
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恢復「首次置業」身份：這是最主要的原因之一。香港的印花稅政策對首次置業人士較為優惠。如果聯名業主其中一方將其業權轉讓給另一方（俗稱「甩名」），便可恢復首置身份，日後以個人名義購買新物業時，就能繳付較低的從價印花稅（第2標準稅率），並有機會申請較高成數的按揭。
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內部轉讓以進行按揭套現：當物業已大幅升值，業主可以透過內部轉讓方式，將物業「賣」給沒有持有物業的近親。接收方可以向銀行申請新的按揭，從而套現物業升值帶來的資金，用作其他投資或周轉。
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預先規劃資產傳承：部分業主希望在生前就安排好資產分配，避免後人因承辦遺產而產生爭拗或繁複手續。透過物業轉名，可以直接將物業業權交予指定子女或家人。
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精簡或重組業權：假如一項物業由多位家庭成員共同持有，日後若要出售或進行任何決策，都需要所有業主同意，過程可能相當繁複。因此，部分家庭會選擇將業權集中轉讓予其中一人，以方便日後的管理與處置。
轉名方式比較：轉讓契（買賣） vs 送讓契（贈與）
確定了轉名目的後，下一步就是選擇執行方式。法律上，物業轉名主要有兩種途徑：以「轉讓契」進行的買賣，以及以「送讓契」進行的贈與。兩者的手續、衍生的物業轉名收費及潛在風險截然不同。
轉讓契（Deed of Conveyance）：視為正式買賣
這是最普遍及穩妥的做法，尤其適用於近親轉讓（例如夫婦、父母與子女、兄弟姊妹之間）。雖然名義上是「買賣」，但雙方可以自行協定一個交易價，甚至無需涉及實質的金錢交收。
- 優點：法律程序清晰，業權穩固。由於被視為一宗正式的買賣，新業主日後若要出售物業或申請按揭，銀行會視之為正常交易，不會遇到額外阻礙。
- 注意事項：整個物業轉名手續及收費，關鍵在於印花稅的計算。稅務局並不會以雙方自訂的「友情價」作準，而是會根據物業的市場估值去評稅。假如成交價遠低於市價，稅局有權重新估價並追收差額。
送讓契（Deed of Gift）：無償贈與
送讓契是指業主在不收取任何金錢代價下，將物業無償贈送給他人。經此方式轉讓的物業，市場上稱為「送契樓」。
- 潛在風險：選擇此方式必須極度謹慎，因「送契樓」存在重大缺陷。
- 按揭困難：絕大部分銀行為了規避風險，普遍不願意為送贈日期起計五年內的「送契樓」批出按揭。這意味著新業主在五年內幾乎無法透過按揭集資，亦難以將物業出售予需要承造按揭的買家，大大影響物業的流通性。整個物業轉名時間所帶來的影響，可長達五年之久。
- 業權風險：根據《破產條例》，假如送贈人在送出物業後的五年內破產，其破產管理官有權向法庭申請撤銷該份送讓契，追討該物業用以償還債務，令新業主的業權變得不穩固。
- 稅務迷思：即使是無償贈與，新業主仍須繳付印花稅。稅務局同樣會根據物業的市值來計算稅款，因此想藉贈與來避稅是不可行的。
【流程詳解】5步完成物業轉名
了解整個物業轉名手續其實並不複雜，我們可以將它拆解成清晰的5個步驟。只要跟著這個流程圖走，一步一步來，就能順利完成業權轉讓。這套流程涵蓋了從前期準備到最終登記的所有關鍵環節，有助你預算整個物業轉名時間和開支。
第一步：前期準備與諮詢
在啟動任何法律程序之前，充分的準備和諮詢是成功的關鍵。首先，雙方應該找專業的律師進行初步諮詢。律師會根據你的情況，解釋不同轉名方式（例如買賣或贈與）的利弊，並提供關於物業轉名收費的初步報價。
同時，你需要確定物業的轉讓價格。即使是近親轉讓，稅務局也會根據「物業市值」來計算印花稅。因此，建議向多間銀行為物業進行估價，取得一個合理的市場價格參考。這一步也相當重要，因為接收業權的一方如果需要申請按揭，銀行的估價會直接影響貸款額。
第二步：簽訂轉讓合約
當所有前期細節都敲定後，便可以進入簽訂合約的階段。在近親或相熟的家人之間進行轉讓，很多時候可以省略臨時買賣合約的步驟，直接由律師草擬一份正式的買賣合約。
這份正式合約是具有法律約束力的文件，裡面會清楚列明買賣雙方（即轉讓人與承讓人）的個人資料、物業地址、議定的轉讓價、交易完成日期（成交日）以及其他重要條款。簽署這份文件，代表雙方正式確認了這次的物業轉讓意向。
第三步：申請新造按揭（如適用）
如果物業本身仍有按揭貸款尚未還清，或者接收方需要貸款來支付轉讓價，這一步便不可或缺。原有的按揭是以舊業主的名義申請，並不能直接轉移給新業主。
因此，接收業權的一方必須以自己的名義，向銀行申請一筆新的按揭貸款。銀行會對新申請人進行全面的財務審查，包括入息證明、信貸紀錄，並要求其通過壓力測試。成功批出新按揭後，款項將用於在成交日清還原有的按揭餘額。由於銀行審批需時，這個環節亦是影響整體物業轉名時間的主要因素之一。
第四步：繳付印花稅及完成交易
來到成交日，這是整個轉名過程中至關重要的一天。你的代表律師會處理所有關鍵的法律和財務事宜，確保交易順利完成。律師會代你計算應繳的印花稅金額，並安排在指定期限內交往稅務局。整個物業轉名手續及收費，例如律師費和印花稅，通常會在這階段結算。
在成交當天，雙方會簽署一份名為「轉讓契」（Assignment）的最終法律文件。這份文件正式將物業的法定業權由轉讓人轉移至承讓人名下。同時，銀行會發放新造的按揭貸款，用以清還舊有按揭及支付相關款項。
第五步：到土地註冊處登記
完成簽署轉讓契和所有款項交收後，物業轉名手續已接近尾聲。最後一個步驟，也是保障新業主權益的最後一步，就是由律師將已簽署的轉讓契交往土地註冊處（Land Registry）進行註冊。
這個註冊程序的作用是將業權的變更記錄在案，讓公眾可以查閱。一經註冊，新業主的身份便得到法律上的正式確立和保障。整個物業轉名流程至此才算圓滿結束。
物業轉名費用全覽：律師費、印花稅及慳稅攻略
處理物業轉名手續時，了解相關的物業轉名手續費是關鍵的第一步。整個物業轉名收費主要由律師費和印花稅構成，當中印花稅佔了最大部分。清楚掌握各項費用的計算方法，不但有助你準確預算開支，更能從中發掘合法的慳稅空間。以下我們將會逐一拆解各項費用，並分享實用的慳稅技巧。
物業轉名總費用清單
要規劃整個物業轉名手續及收費，可以先從這張清單入手，讓你對總支出有個基本概念：
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律師費：這是辦理轉名手續的必要開支。律師會負責草擬及審核所有法律文件，例如轉讓契，並確保整個交易合法合規。不同律師行的收費標準各異，一般會根據物業的價值和交易的複雜程度而定。
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印花稅：這是政府徵收的稅項，通常是整個轉名過程中最大的一筆費用。稅款的多少取決於物業的市值及轉讓方與接收方的關係。
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土地註冊處登記費：當完成所有文件簽署後，律師會將新的轉讓契交往土地註冊處進行登記，以正式更新業權記錄。這項費用由政府收取，金額相對固定。
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其他雜費：當中可能包括查冊費、銀行文件處理費及一些行政開支，金額一般不大，但也是總成本的一部分。
印花稅計算關鍵：釐定「物業市值」
許多人誤以為印花稅是根據雙方協定的「成交價」來計算，但這是一個常見的謬誤。稅務局為了防止有人利用極低的交易價來避稅，計算印花稅的基礎是物業的「市值」（Market Value），而不是合約上的價格。
舉個例子，一個市值600萬元的單位，即使你以100萬元的「親情價」轉讓給家人，稅務局仍然會委託估價署或參考市場數據，按600萬元的市值來計算你應繳的印花稅。同樣地，即使是沒有金錢交易的「贈與」形式，稅局依然會按物業市值徵稅。因此，想透過訂立一個極低的轉讓價來避稅，是行不通的。
3大合法節省印花稅技巧
雖然不能以低價避稅，但仍然有一些合法且聰明的方法，可以幫助你節省印花稅開支，減輕物業轉名收費的負擔。
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善用多間銀行估價
在釐定轉讓價時，你可以向多間銀行申請物業估價。不同銀行的估價結果可能會有些微出入。你可以選取當中最低的估價報告，作為釐定轉讓價的基礎。這樣做不但能名正言順地降低計算印花稅的基數，日後若稅局對成交價有疑問，這份正式的銀行估價報告也能成為有力的支持理據。不過要注意，較低的估價也可能影響新造按揭的貸款額，這點需要權衡。 -
選擇「轉讓契」而非「送讓契」
雖然「贈與」聽起來很直接，但經「送讓契」（Deed of Gift）轉名的物業，會成為俗稱的「送契樓」，後患不少。最大的問題是，銀行普遍對「送契樓」的按揭申請非常審慎，在送贈日起計的五年內，絕大部分銀行都不會批出按揭。原因是擔心若送贈人在五年內破產，該交易可能會被債權人推翻。這將導致物業在市場上難以轉售或作抵押套現，大大影響其流通性。 -
利用「近親轉讓」的稅務優惠
如果轉讓的對象是「近親」（包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹），印花稅可以按照首置人士的「第二標準稅率」計算，稅率遠低於非近親轉讓。例如，一個600萬元的物業，若轉讓一半業權（即300萬元價值），按第二標準稅率計算，印花稅僅為45,000元。若不符合近親資格，稅款將會大幅增加。因此，善用近親關係的稅務優惠，是節省印花稅的最直接方法。
物業轉名3大潛在風險及注意事項
辦理物業轉名手續，特別是在家人之間，看似只是簡單的文書工作。但是，當中隱藏著一些大家容易忽略的潛在風險。在決定轉名前，花時間了解清楚這些事項，能夠保障自己和家人的長遠利益，避免未來可能出現的複雜問題。
風險一：「送契樓」的按揭限制與業權風險
大家可能聽過用「送贈」方式轉讓物業，也就是簽訂「送讓契」（Deed of Gift），這種物業俗稱「送契樓」。雖然表面上看起來沒有金錢交易很簡單，但它帶來了兩個很實在的風險。
第一是按揭困難。現時絕大部分銀行都不會為近五年內經由送贈轉名的物業批出按揭。原因是根據《破產條例》，如果原業主（送贈人）在送出物業後的五年內宣佈破產，其債權人有權向法院申請，將該次轉讓視為無效，並追討該物業用作還債。因為存在這個業權被追討的風險，所以銀行不會承擔這個風險，導致新業主在這段物業轉名時間之後的五年內，既難以將物業加按套現，亦難以出售給下一手買家，因為買家同樣面對無法申請按揭的問題。
第二是業權不穩。正是因為上述的破產追溯期，即使完成了物業轉名手續，新業主所持有的業權在五年內都並非完全穩固。這個不確定性，是整個轉讓安排中最大的隱憂。所以，選擇以一般買賣形式，用一份正式的轉讓契去處理，即使成交價只是依據市場估值的下限，也是一個遠比送贈穩妥的選擇。
風險二：未補地價資助房屋的轉讓限制
如果計劃轉讓的物業是居屋、租者置其屋計劃（租置）或其他資助房屋，而且尚未補地價，那麼物業轉名手續就會受到香港房屋委員會的嚴格限制。
這類物業的業權並非完整，因為業主是以折扣價向政府買入單位。在禁售期內及之後，除非已向政府補回地價，否則物業不能在公開市場自由出售或轉讓。即使是家庭成員之間的內部轉讓，亦必須符合房委會的特定條件，例如只限於轉讓予名列於該單位戶籍內的家庭成員，並且需要有充分的理由，例如原業主因年邁、重病、移民或破產等原因，並非可以隨意操作。
在處理這類物業轉名前，必須先向房委會查詢清楚相關的政策及申請程序，切勿自行當作一般私樓處理。如果違反規定，該轉讓可能被視為無效，甚至會引致法律後果。
風險三：忽略家庭成員的長遠保障
在家庭內部進行物業轉名，大家往往只著眼於節省物業轉名收費，例如印花稅，或者簡化物業轉名手續及收費流程，但卻可能忽略了對家庭成員，特別是原業主的長遠保障。
一個常見的例子是，年邁的父母為了方便子女日後承繼，將自己唯一自住的物業提早轉名給其中一名子女。這個做法的風險在於，物業的法定擁有權已經完全轉移。萬一該名子女將來面對財務困難、離婚訴訟，甚至不幸離世，該物業就有可能被其債權人追討、被視為婚姻資產需要分配，或成為其遺產由其他人繼承。在這些情況下，原先居住在內的父母可能會失去居所，生活頓失保障。
因此，在轉讓物業前，應全盤考慮家庭的長遠規劃。除了直接轉名，亦可探討其他方案，例如訂立清晰的遺囑、以「長命契」（聯權共有）方式加入子女名字，或諮詢律師設立信託的可行性。這些安排雖然可能較為複雜，但更能周全地保障每一位家庭成員的利益。
近親轉讓全攻略：定義、稅務優惠及注意事項
在眾多物業轉名手續之中，近親之間的業權轉讓相當普遍，因為它不僅是家庭資產規劃的重要一環，更附帶顯著的稅務優惠。了解當中的定義和規則，可以讓整個物業轉名手續及收費更加清晰，並且避免不必要的開支。
「近親」定義及印花稅優惠
首先，我們要界定稅務條例中的「近親」範圍。根據《印花稅條例》，近親是指配偶、父母、子女、兄弟或姊妹。這個定義相當嚴格，例如翁婿、婆媳等姻親關係，或者表兄弟姊妹等，都不被視為近親。
近親之間進行物業轉讓的最大好處，是印花稅可以按照較低的第二標準稅率（第2標準稅率）計算。這個稅率與首次置業人士所享有的稅率相同。相比之下，如果轉讓給非近親，而對方已持有物業，便需要繳付高昂的從價印花稅（AVD）。因此，透過近親轉讓，物業轉名收費中的稅務部分能夠大幅減少。
有一點必須注意，印花稅的計算基礎是物業的「市值」，而不是雙方自訂的轉讓價。即使轉讓價是零，稅務局依然會委託差餉物業估價署評估物業的市值，再以此為基礎計算應繳的印花稅。
夫婦物業轉名：加名、甩名及業權安排
夫婦之間的物業轉名，是最常見的近親轉讓操作，主要分為「加名」和「甩名」，兩者都涉及業權安排的考量。
「甩名」是指聯名物業的其中一方，將自己持有的業權轉讓給另一方。最常見的目的是讓「甩名」的一方恢復首次置業身份，以便日後購買新物業時，能享受首置印花稅優惠和申請較高成數的按揭。整個物業轉名手續及收費，會以轉讓的業權份額市值來計算。
「加名」則是將配偶的名字加入到原本由一人持有的物業中，使其成為聯名物業。這本質上是業主將物業的部分業權（通常是50%）轉讓給配偶，同樣需要根據轉讓的業權市值繳付印花稅。
在進行加名或聯名持有物業時，夫婦需要決定業權的持有方式。主要有兩種：
1. 聯權共有（Joint Tenancy）：俗稱「長命契」。所有聯名業主共同擁有整個物業，當中任何一人去世，其業權會自動轉移給在生的其他聯名業主。這是夫婦最常用的持有方式。
2. 分權共有（Tenancy in Common）：各業主按協定的份額（例如各佔50%）持有物業，業權是分開的。若其中一方去世，其持有的業權份額會成為其遺產的一部分，並根據遺囑或遺產法分配，而不會自動轉給其他聯名業主。
選擇哪種持有方式，會影響日後的資產傳承安排，所以在辦理轉名手續時，應根據家庭的長遠規劃作出決定。
物業轉名常見問題 (FAQ)
在處理物業轉名手續的過程中，大家總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個流程、時間和潛在的收費有更全面的了解。
物業轉名最快需要多久完成？
物業轉名的時間，主要取決於物業本身是否涉及按揭。如果物業沒有任何按揭，整個手續流程會相對簡單快捷。在買賣雙方簽署正式合約後，律師會處理查冊、核實業權等文件工作，然後安排繳付印花稅和到土地註冊處登記，整個過程通常需要4至6個星期。
假如物業轉名涉及新造按揭或轉按，由於需要銀行審批貸款，物業轉名的時間就會延長。銀行一般需要2至4個星期來處理按揭申請，包括為物業估價和審批申請人的財務狀況。因此，計及銀行的處理時間，整個物業轉名手續及收費流程，通常需要1.5至2個月才能完成。
聯名物業（如三人持有）轉讓部分業權，印花稅如何計算？
聯名物業轉讓部分業權時，印花稅的計算基礎，是基於所轉讓的業權份額對應的物業市值，而不是整個物業的價值。
舉一個例子說明：假設一個物業市值為900萬港元，由甲、乙、丙三人以分權共有形式共同持有，每人各佔三分之一業權。現在，甲和乙決定將他們持有的業權轉讓給丙。在這種情況下，丙實際是購入了物業三分之二的業權。因此，計算印花稅的基礎價值就是900萬港元的 आणि三分之二，即600萬港元。相關的物業轉名收費，例如印花稅，就會根據這600萬港元的價值來計算。
簽了「甩名」臨約後，可否立即買入新物業並繳付首置印花稅？
可以的。根據法律，當你簽署了一份具有法律約束力的合約（例如臨時買賣合約）去出售你名下的物業業權時，你便會被視為已經不再擁有該物業。
換句話說，在你簽署「甩名」的臨時買賣合約後，你的「首次置業」身份就即時恢復。你可以馬上簽訂另一份臨時買賣合約去購入新物業，並且有資格以首置稅率繳付印花稅。為了確保整個過程順利，建議處理「甩名」和購入新物業的交易，最好由同一間律師行負責，方便協調稅務申報事宜。
如果物業本身有按揭，轉名手續會否更複雜？
是的，如果物業本身尚有按揭未還清，物業轉名手續會變得比較複雜。因為這不僅是業權轉讓，還涉及債務的轉移。
處理方法主要有兩種。第一，由原業主先清還所有按揭貸款，解除銀行的押記，然後才將沒有按揭負擔的物業轉名給新業主。第二，更常見的做法是，接收業權的新業主向銀行申請新的按揭貸款，用以「轉按」現有的貸款。這意味著新業主必須獨立通過銀行的入息審查和壓力測試。整個過程需要銀行批核和參與，因此文件往來和所需時間都會比一般沒有按揭的物業轉名來得更多。
買賣和按揭的代表律師可以是同一間律師行嗎？
可以，而且這也是最方便和節省成本的做法。不過，有一個重要的前提，就是你委託的律師行，必須在承造按揭的銀行所指定的「認可律師行名單」（on bank list）之上。
每間銀行都有自己的一份信譽良好、可信賴的律師行名單，用以處理其按揭法律文件。如果你選擇的律師行不在銀行的名單上，銀行就會另外委派一家在名單上的律師行專門處理按揭部分。這樣一來，你便需要同時應對兩間律師行，不僅溝通上更費時，還需要支付兩筆律師費。因此，在正式委託律師前，最好先確認該律師行是否在你心儀的按揭銀行的認可名單內。
短期內頻繁轉讓物業以避稅，有何風險？
雖然透過「甩名」回復首置身份是合法的市場操作，但如果短期內頻繁地利用近親轉讓去避稅，可能會引起稅務局的關注。稅務局會審視交易的本質，判斷其是否構成避稅行為。
如果一系列的物業轉讓，在短時間內進行，而且缺乏實質的商業理由，其唯一目的看似就是為了避開較高昂的印花稅，稅務局有權引用《稅務條例》中的反避稅條款，去裁定這些交易無效。屆時，稅務局有權追討全額的印花稅差價。因此，任何物業轉讓的規劃，都應該基於真實和長遠的家庭或財務安排，避免採用過於取巧或不合常理的安排。