香港樓價高企，首期門檻成為不少人「上車」的巨大阻礙。發展商提供的「呼吸plan」或財務公司的二按計劃，看似是解決首期不足的「靈丹妙藥」，讓置業夢想觸手可及。然而，這份看似吸引的方案，背後可能隱藏著高昂利息、嚴苛條款及難以擺脫的財務枷鎖，稍有不慎隨時變為「糖衣毒藥」。不少業主在蜜月期過後，才驚覺深陷二按泥沼，難以「甩身」。
究竟二按是如何運作？申請前有什麼必須注意的致命陷阱？如果不幸已承造二按，又有何策略可以成功「甩二按」，擺脫高息負擔？本文將為你由淺入深，全面拆解二次按揭的各個環節，從概念釐清、風險評估、申請程序，到最終的「甩二按」終極指南，助你在置業路上作出最精明的決策。
「二按」是什麼？與一按、加按、轉按的分別
二次按揭核心概念解構
講到買樓，很多人都會聽過「二次按揭」。簡單來說，二次按揭就是在物業已經有「一按」（即向銀行申請的第一筆按揭）的基礎上，再向另一間貸款機構申請第二份按揭貸款。你可以想像成，這筆額外的貸款是疊加在原有的銀行按揭之上，所以市場上也有人稱之為「二按一上」。這種做法最主要的目的，是為了借取更高成數的貸款，彌補首期資金的不足，特別在新盤市場相當常見。
誰提供二次按揭？
你可能會好奇，這類二按貸款應該向誰申請？普遍來說，香港的傳統銀行基於風險管理，幾乎不會提供二按服務。市場上提供二次按揭的機構，主要有兩類：第一類是財務公司；第二類則是一手新盤的發展商，他們通常會透過旗下或合作的財務公司，為買家提供高成數的二按計劃。值得留意的是，這些提供二按的財務公司並非銀行，不受金融管理局的嚴格規管，但在《放債人條例》的框架下營運，這解釋了為何它們在審批上可以比較彈性。
概念釐清：二按、加按、轉按大不同
為了讓你更清晰地掌握整個按揭概念，我們來釐清幾個經常令人混淆的詞語：二按、加按和轉按。它們聽起來相似，但操作和目的完全不同。
二次按揭 (Second Mortgage)：正如前面所說，這是在物業已有一按的情況下，向「另一間」財務機構申請第二份貸款。你的物業會同時存在兩個債權人（一按銀行及二按財務公司）。整個二按程序會涉及一按銀行的同意，這點非常重要。
加按 (Top-up/Further Advance)：這是指你的物業升值後，你向「同一間」承造一按的銀行申請，提取物業升值所產生的額外貸款額作現金周轉。整個過程，你的債權人始終只有原本那間銀行。
轉按 (Remortgage/Refinance)：這是將整筆按揭貸款由「A銀行」轉移到「B銀行」，通常是為了爭取更優惠的利率或現金回贈。完成後，你的債務關係會由A銀行完全轉移至B銀行。日後大家會深入了解的「甩二按」，其實就是一種較為複雜的轉按操作，目的是將一按和二按合併，轉移到一間銀行處理，以擺脫二按的高息。
為何選擇二按？與按揭保險全面比較
當首期資金不足時，許多人首先會想到申請二次按揭。不過，市面上還有另一個主流的高成數按揭方案，就是按揭保險計劃。這兩個方案都能幫助準業主達成置業目標，但在本質、成本和風險上卻有很大分別。了解兩者的差異，是做出明智決策的第一步。
二按的優點：彈性與寬鬆審批
選擇二按的最大誘因，在於其申請門檻相對寬鬆。提供二次按揭的機構大多是財務公司，它們不受金融管理局的嚴格規管。因為這個原因，財務公司在審批貸款時有更大的彈性，可以不完全跟隨銀行的按揭成數上限、供款與入息比率，以及壓力測試要求。對於一些收入不穩定，或者未能通過銀行嚴格審查的申請人來說，二按提供了一個可行的上車途徑。這種「二按一上」的組合，即是由銀行承造一按，再由財務公司提供二按，讓買家可以借取更高成⚫的貸款額。
替代方案：按揭保險計劃 (HKMC)
按揭保險計劃是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的產品，它是一個完全在銀行體系內完成的高成數按揭方案。它的原理很簡單，由置業者支付一筆按揭保費，按揭保險公司就會為銀行承擔額外貸款額的風險。這樣，銀行便可以批出高於金管局指引上限的按揭成數，最高可達九成。申請按揭保險的好處是，整筆貸款的利率都以銀行的低息按揭利率計算，而且還款年期可以長達三十年。不過，申請人必須符合銀行的所有審批要求，包括入息證明和供款與入息比率等，審批標準比較嚴格。
決策關鍵：二按 vs 按揭保險如何選擇？
在二按和按揭保險之間做決定時，可以從以下幾個關鍵點思考。首先是申請資格，如果你的入息穩定，並且有信心通過銀行的審批，按揭保險計劃通常是更穩健和划算的選擇。它的長遠利息成本較低，而且是受規管的標準產品。
相反，如果無法通過銀行的門檻，二次按揭就成為了一個備用選項。雖然它提供了審批上的便利，但申請人必須正視其高昂的長遠成本。發展商或財務公司提供的二按，普遍設有低息「蜜月期」，但優惠期過後利率會大幅抽升。因此，選擇二按的業主，必須及早規劃好「甩二按」的路線圖，即是在高息期來臨前，透過轉按或清還貸款等方式擺脫這筆高息債務，否則將會面對沉重的供款壓力。整個二按程序雖然看似簡單，但後續的手尾卻可能相當複雜。
申請前必讀：5大二按隱藏風險與陷阱 [附真實個案影片]
選擇申請二次按揭，表面上看似是解決首期不足的捷徑，但實際上，這條路徑充滿了許多不易察覺的風險和陷阱。在提交申請文件，完成整個二按程序之前，我們必須先深入了解這些潛在問題，才能作出最明智的決定。接下來，我們會為你剖析五個最常見的二按陷阱，並附上真實個案影片，讓你更具體地了解當中的風險。
風險一：高昂利率陷阱與還款壓力
發展商提供的二按計劃，最吸引人之處往往是初期的低息「蜜月期」。你可能會看到首兩至三年提供與一按相若，甚至是免息的優惠。但是，這個優惠期結束後，利率通常會大幅飆升，例如由P-2.5%急升至P+2%，甚至更高。這種「先甜後苦」的利率結構，會導致你的每月供款額突然倍增，對個人或家庭的現金流造成巨大壓力。而且，二按的還款年期普遍較短（例如最長25年），與一按的30年相比，意味著每期還款的本金比例更高，進一步加重了還款負擔。
風險二：「甩二按」為何極之困難？
很多人會計劃在低息期結束前，透過轉按將一按和二按合併，即所謂的「甩二按」，從而擺脫高息的枷鎖。這個想法理論上可行，但實際操作卻非常困難。主要原因是，承造二按後，物業的總貸款額佔樓價比率（LTV）非常高，通常達到八成或以上。當你想轉按至新銀行時，新銀行會根據當時的物業估價重新審批。除非樓價在短時間內有顯著升幅，否則你的高額貸款很難符合新銀行的轉按門檻（一般為五至六成）。屆時，你便會陷入進退兩難的局面，被迫繼續承受二按的高昂利息。
風險三：審批準則模糊與「配額制」不確定性
與受金融管理局嚴格監管的銀行不同，提供二按的財務公司審批準則相對模糊，而且不透明。它們不受統一的壓力測試或供款與入息比率指引約束，每間公司的要求都可能不同。更重要的是，發展商提供的一手樓盤二按計劃，很多時都設有「配額制」。這代表即使你的入息和信貸紀錄完全符合資格，但如果該發展商的二按貸款總額已經批出，你的申請仍然會被拒絕。這種不確定性會令買家大失預算，甚至可能導致因資金不足而無法完成交易。
風險四：違約的嚴重法律後果
在法律上，為物業申請任何額外的按揭，都必須先取得第一按揭（一按）銀行的書面同意。坊間有些說法認為可以偷偷向財務公司申請二按，但這種做法其實是不可行的，而且後果嚴重。自2017年起，當有新的按揭文件在土地註冊處登記時，系統會自動向一按銀行發出電子提示。一旦銀行發現業主在未經同意下將物業「二按一上」，銀行有權視之為違約，並採取法律行動，最嚴重的情況是要求借款人立即全數清還（俗稱Call Loan），後果不堪設想。
H5: 風險五：樓價下行時的連鎖效應
高成數的二次按揭意味著你使用了極高的財務槓桿。在樓市上升時，這能放大你的回報。但是在樓價下行週期，風險也會同樣被放大。由於你的貸款額非常接近甚至超過物業的買入價，只要樓價輕微下跌，物業就很容易變成負資產。屆時，你不但無法透過出售物業來還清所有貸款，更會被高息的二按鎖定。這種情況下，既不能賣，轉按又無望，財務狀況將會承受極大壓力。
二按申請程序全攻略：壓力測試、入息要求及步驟
申請二次按揭的過程，許多人以為只是向財務公司提交申請，但實際上的關鍵一步，是必須通過一按銀行的審批。整個二按程序環環相扣，銀行會將一按及二按的貸款額合併計算，申請人的入息必須足以通過更嚴格的壓力測試，這也直接影響日後能否成功「甩二按」。
二按壓力測試與入息要求計算 [附計算機]
要計算二按的實際負擔能力，並非單純將兩筆貸款的月供相加那樣簡單。由於提供一按的銀行受金管局規管，銀行在審批一按時，必須將二按的負債一併納入壓力測試。銀行採用的計算方式相當嚴謹，會以二按合約中最高的利率為基準，再額外加息作壓力測試，這會大幅提高對申請人入息的要求。
讓大家以一個實際例子，更清晰了解整個計算過程：
假設購入一個800萬元的物業，支付兩成首期（160萬元），申請六成一按（480萬元）及兩成二按（160萬元）。
- 一按條件：貸款額480萬元，利率2.5%，還款期30年
- 二按條件：貸款額160萬元，首2年利率2.5%，其後利率升至5%，還款期25年
第一步：計算一按的壓力測試及入息要求
1. 現時月供：$18,966
2. 壓力測試下月供：以利率（2.5% + 2%）計算，即4.5%，月供為$24,323
3. 所需月入：$24,323 ÷ 50% = $48,646
第二步：計算二按的壓力測試及入息要求
銀行會採用二按的最高利率（5%）作基準。
1. 壓力測試下月供：以利率（5% + 2%）計算，即7%，月供為$11,310
2. 所需月入：$11,310 ÷ 50% = $22,620
第三步：計算總入息要求
將一按和二按的所需入息相加。
總入息要求 = $48,646 (一按) + $22,620 (二按) = $71,266
從計算可見，申請人需要有超過七萬元的月入，才能同時承造這個「二按一上」的組合。這個門檻遠比單純計算表面供款為高，值得申請人仔細衡量。
[在此插入按揭計算機]
正規二按申請步驟及所需文件
一個正規的二按程序，最重要是必須取得一按銀行的書面同意，否則便會構成違約。特別是申請發展商提供的二按時，整個流程需要發展商、銀行和申請人三方協調。
一般申請步驟如下：
- 通知與申請一按：買家在簽署臨時買賣合約後，需要通知發展商有意申請二按，然後向銀行正式提交一按申請。
- 銀行合併審批：銀行收到申請後，會將買家未來需要承擔的二按供款，一併計算在壓力測試及供款與入息比率內。
- 獲取一按批准：當銀行完成審批並批出一按後，會向申請人發出正式的貸款確認信。
- 正式申請二按：申請人憑著銀行的確認信，再向提供二按的財務公司（通常是發展商的關連公司）提交二按申請。
- 簽署法律文件：完成所有審批後，律師會協助處理一按及二按的按揭契等法律文件，完成整個貸款程序。
申請所需文件：
雖然提供二按的財務公司審批相對寬鬆，但申請人仍需提供足夠的文件證明還款能力，基本文件包括：
- 香港永久性居民身份證
- 臨時買賣合約
- 個人信貸報告
- 最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單）
- 最近三至六個月的銀行月結單，以顯示資金來源
此外，申請人亦要預留資金支付相關的律師費及申請手續費。
成功「甩二按」：擺脫高息的策略與時機
什麼是「甩二按」？
不少朋友透過發展商提供的二次按揭計劃成功置業，但在享受過初期的低息優惠後，隨之而來的往往是利率大幅抽升的挑戰。所謂「甩二按」，正正是應對這個情況的關鍵財技。它指的並不是單純取消二按，而是將物業的一按及二按結餘，一次過轉按至另一間銀行，將兩筆貸款合併為一筆利率較低的全新銀行按揭。完成這個二按一上的整合過程後，業主便能擺脫財務公司的高息束縛，以全期較低的銀行利率繼續供款，大大減輕長遠的利息開支。
成功甩二按的兩大先決條件
要順利完成甩二按的程序，並非單純向銀行提交申請就可以。銀行審批轉按申請時，有兩個關鍵的前置條件必須達成：
第一，物業估價要有足夠升幅。這是成功甩二按最重要的一環。由於轉按時，新的銀行會將一按與二按的總貸款餘額視為新的貸款額，而這個總額必須符合金管局規定的按揭成數上限。舉例來說，如果總貸款額為600萬，而銀行最高只能承造六成按揭，那麼物業的最新估價便需要達到1,000萬。因此，只有在樓價有顯著升值後，甩二按才具備可行性。
第二，申請人具備穩健的還款能力。新承接的銀行會重新審視申請人的財務狀況，包括入息證明、信貸報告（TU）以及現有債務。申請人的收入必須足以通過供款與入息比率的要求，證明有能力負擔整合後的新按揭供款。假如這幾年間收入不變但新增了其他貸款，或會對審批構成影響。
規劃甩二按的最佳時機
規劃甩二按，時機就是一切。最理想的行動時間，是在發展商二按的低息或免息「蜜月期」完結前的三至六個月。這個時間點至關重要，因為二按利率通常會在蜜月期後急速攀升，若太遲啟動轉按程序，便可能要捱幾個月的高息供款。
在這段準備期內，業主應主動採取幾個步驟。首先是為物業向不同銀行進行網上初步估價，了解物業的市場價值是否已達到足以支持甩二按的水平。其次是整理好自己的入息證明文件，並查閱信貸報告，確保個人財務狀況良好。最後，可以開始接觸不同銀行或按揭轉介公司，比較各方的按揭計劃，了解批核準則與潛在的回贈優惠。及早規劃，才能確保在利率跳升前，順利完成所有甩二按程序，無縫銜接至更優惠的銀行按揭計劃。
二次按揭常見問題 (FAQ)
我可以承造一按後，偷偷向財仔申請二按嗎？
這是一個十分重要的問題，而答案是絕對不可以。在未經一按銀行同意下，私自為物業申請二次按揭，是會直接觸犯您與銀行簽訂的一按貸款協議。過去或許存在灰色地帶，但現在的機制已經堵塞了這個漏洞。
因為自2017年起，當土地註冊處有任何關於您物業的新押記文件（例如二按文件）登記時，處方就會自動向您的一按銀行發出電子提示。換言之，銀行會即時知道您申請了二按。一旦銀行發現，便有權視作違約，後果可以十分嚴重，銀行甚至有權要求您立即全數清還所有按揭貸款（俗稱Call Loan），情況不容忽視。
發展商二按是否申請就一定獲批？
這是一個常見的誤解。即使您購買新盤時，發展商提供了吸引的二按計劃，亦不代表申請就必定會獲批。發展商的二按計劃通常設有「配額制」，意思是整個樓盤可批出的二按總貸款額是有限的。
所以，即使您的入息和信貸紀錄完全符合資格，但如果申請時配額已經用完，您的二按申請一樣會被拒絕。整個二按程序存在一定的不確定性，準買家在計算開支時，必須將這個風險考慮在內，並準備後備資金方案。
二按利率有沒有上限？
有的。雖然提供二次按揭的財務公司不受金融管理局的嚴格規管，但它們仍然必須遵守香港法例中的《放債人條例》。
根據這條例，任何貸款的實際年利率如果超過60%，即屬刑事罪行。這條法例為借款人提供了最基本的保障。當然，市場上絕大部分正規財務公司的二按利率遠低於這個上限，但了解這個法律框架，有助您辨識不良的借貸機構。
銀行是否完全不提供二按服務？
基本上可以這樣說。香港絕大部分的銀行都不會提供常規的二按服務。銀行作為一按的主要提供者，在貸款取態上相對保守，而二按的風險較高。假如物業需要被拍賣，賣出所得的款項會優先償還給一按銀行，之後有餘額才會輪到二按的債權人。
因為風險較高，所以銀行普遍不會涉足。只有在極罕有的情況下，銀行才可能為其非常優質的現有客戶（例如持有大量資產的私人銀行客戶）作個別考慮。因此，對於一般市民來說，申請二次按揭的主要途徑還是透過財務公司。