政府撤辣後，您是否以為置業上會將變得輕而易舉？現實卻是銀行基於市場前景、資金成本及內部盈利壓力，正悄然收緊樓宇按揭審批，以往「按揭易批」的情況已不復再。發展商劈價賣樓引發的估價不足風險、嚴苛的壓力測試要求，都可能成為您上會路上的絆腳石，稍有不慎更可能面臨撻訂的嚴重後果。
本文將為您提供一份全面的實戰攻略，深入剖析銀行收緊審批的背後原因與內部策略，並提供五大核心策略，教您如何從申請前的財務準備、善用預先批核工具，到選擇銀行、談判成交期、精明選樓等關鍵步驟，全方位提升批核勝算。無論您是首次置業還是轉按，這份指南都將助您避開估價與壓力測試陷阱，實現「按揭易批」，順利成為業主。
按揭審批收緊：為何「樓按易批」不再是理所當然？
近期市場上，不少準備置業的朋友都感覺到，想做到樓按易批似乎比以前困難。即使政府為樓市全面「撤辣」，理論上應該是入市的好時機，但現實中，銀行在樓宇按揭審批上卻變得比以往更加小心翼翼。過去那種遞交申請後很快便獲批的順暢體驗，如今已不多見。究竟市場發生了什麼變化，令銀行收緊了按揭的「水喉」？
宏觀市場現況：撤辣後銀行審批緣何更審慎？
銀行態度的轉變，並非單一事件造成，而是由幾個宏觀因素疊加而成。這些因素直接影響銀行的風險評估與盈利能力，令它們在批核按揭時，不得不採取更審慎的策略。
變數一：市場前景不明朗，發展商劈價引發估價憂慮
撤辣之後，市場並未如預期般出現強勁反彈。相反，部分新盤以相當進取的減價策略推售，觸發了市場的價格戰。這種情況令銀行對後市的看法趨向保守。因為樓價一旦持續下行，物業作為抵押品的價值就會下跌，銀行的信貸風險隨之增加。所以，銀行在為物業估價時會特別謹慎，避免高估價值，這直接影響了最終的批核金額。
變數二：資金成本高昂，H按封頂利率下銀行利潤微薄
這是一個核心的金融問題。目前香港銀行的資金成本，主要受銀行同業拆息（HIBOR）影響，而HIBOR持續處於高位。但是，大部分H按計劃都設有封頂利率（俗稱「Cap Rate」，一般與樓按P掛鈎），例如是4.125厘。當一個月HIBOR高於這個封頂利率時，就出現了「息率倒掛」的現象。簡單來說，銀行借錢給你的利率，竟然低於它自己借入資金的成本。這種虧本生意已經持續了一段時間，銀行每批出一宗新的按揭，利潤都極其微薄甚至虧損，自然削弱了它們積極放貸的意欲。
變數三：內部盈利壓力，銀行缺乏誘因積極推廣按揭
在利潤微薄的背景下，按揭業務不再是能為銀行帶來可觀收入的火車頭。銀行內部有自身的盈利目標與壓力，它們會優先將資源投放到回報更高的業務上。按揭貸款業務既然無利可圖，銀行便缺乏足夠的誘因去加快樓宇按揭批核時間，或投入更多人手處理申請。這種商業考量，是導致現時按揭申請處理緩慢的根本原因之一。
銀行內部策略揭秘：三大手段篩選客戶，影響批核關鍵
面對宏觀市場的挑戰，銀行開始採用更為主動的內部策略，去篩選它們認為質素更佳的客戶，這也成為影響按揭易批與否的關鍵。進行樓按比較時，除了利率，更要留意這些隱藏的門檻。
第一式：削減甚至取消現金回贈，篩走「轉按客」
以往，高額的現金回贈是銀行吸引客戶的主要武器。但是，銀行發現很多客戶在兩年罰息期一過，便會為了其他銀行的更高回贈而轉按，忠誠度不足。現在，大型銀行普遍削減甚至取消了現金回贈，目的就是篩走只追求短期利益的客戶。它們希望留下長遠的優質客戶，進行其他理財產品的交叉銷售。這個策略的轉變，意味著申請人需要更專注於批核成功率本身。
第二式：嚴格審核物業估價，拒絕以「合約價」批核
收緊估價是銀行控制風險最直接的手段。過去，特別是一手樓，銀行頗願意以買賣合約價作為估價標準。現在，銀行會更依賴自身的獨立估價，而且估價態度非常保守。如果銀行的估價低於成交價，買家就需要準備更多首期資金去填補差額。這無形中提高了上車的門檻，同時也篩走了那些資金實力較為勉強的申請人。
第三式：篩選高風險物業及客戶背景（如村屋、海外入息）
在風險管理收緊的時期，銀行會傾向避開處理複雜或高風險的個案。例如，村屋按揭因為經常涉及僭建、路權不清等問題，向來較難處理，現在銀行可能直接拒絕受理。另外，持有海外入息證明的申請人，也因為收入來源較難核實，審批過程更繁複，而被銀行列為較後處理的類別。因此，若你的情況較為特殊，在申請樓按預先批核時，就可能要面對更多挑戰。
申請按揭第一步：善用預先批核，全面評估自身條件
想做到樓按易批，關鍵的第一步，並非急著向銀行提交申請，而是先為自己進行一次全面和客觀的條件評估。善用銀行的樓按預先批核服務，就像在正式買樓前進行一次詳盡的「模擬考試」，讓你可以準確掌握自身的借貸能力和潛在風險，有效縮短最終的樓宇按揭批核時間。
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根據個人狀況，獲取專屬的批核機會評分及行動建議
想即時了解自己獲批按揭的機會有多大？你可以利用我們的網上評估工具。完成評估後，系統會根據你提供的資料，生成一份專屬的批核機會評分報告。報告不單止是一個分數，更會針對你的個人狀況，提供清晰和可實行的行動建議，助你提升成功率。
指引讀者輸入關鍵資料（收入、債務、物業類型）獲取報告
整個評估過程非常簡單。你只需要準備好幾項關鍵資料，包括你的固定每月收入、所有現存的債務總額（例如私人貸款、信用卡結欠等），以及你心儀的物業類型（例如私樓、居屋或村屋），輸入系統後即可獲取個人化的分析報告。
三大核心資格自我評估：您是否符合基本門檻？
除了使用工具，你也可以透過以下三大核心指標，為自己進行一次快速的初步審視，看看是否已達到銀行的基本門檻。這三大指標，正是銀行審批人員最先關注的部分。
收入穩定性：釐清固定月薪、佣金、花紅的計算方法
銀行審批按揭時，最重視的是還款能力的穩定性。你的固定月薪是計算供款能力時的黃金標準，銀行會百分百接納。但對於佣金、花紅或津貼等非固定收入，銀行的計算方法會保守得多，通常會將過去一段時間的平均數打個折扣計算，甚至在審批高成數按揭時完全不予考慮。所以在評估時，你應以固定月薪為基礎，這樣才最貼近銀行的審批結果。
首次置業身份：核實稅務局定義及非住宅物業的影響
首次置業身份可以讓你申請更高的按揭成數，所以準確核實資格非常重要。根據稅務局的定義，「首次置業」是指在申請按揭時，你並未以個人或聯名方式持有任何香港的住宅物業。這裡有一個常見的疑問：如果你目前持有車位、工廈或商舖等非住宅物業，其實並不會影響你的首次置業資格。
信貸評級(TU)：目標A級，剖析提升信貸評分方法
你的環聯(TU)信貸報告是銀行評估你信貸風險的關鍵文件。理想的目標是獲取A級的信貸評分。要維持或提升你的信貸評分，你可以從幾方面著手：第一，確保所有貸款和信用卡帳戶都準時還款。第二，在申請按揭前，盡量還清所有信用卡結欠。第三，避免在短期內向多間財務機構查詢或申請信貸，因為這會留下查詢紀錄。
財務「體檢」：申請前必須完成的「零負債」準備
在正式提交按揭申請前，為自己的財務狀況進行一次徹底的「體檢」，是實現按揭易批的重要準備。目標是向銀行展示一個最健康、最簡潔的財務狀況，讓審批過程更加順暢。
徹底還清所有無抵押貸款（私人貸款、信用卡結欠）
在你的財務「體檢」中，首要任務是徹底還清所有無抵押的貸款。這主要包括私人分期貸款（P Loan）和信用卡的所有結欠。因為這些債務會直接影響你的供款與入息比率（DTI），減少你的最終貸款額。一個接近「零負債」的乾淨信貸紀錄，是向銀行證明你是可靠借款人的最佳方式。
準備充足流動資金，以應對估價不足等突發情況
最後，你應該準備比預算中更多的流動資金作為後備。現時市場波動，銀行對物業的估價趨向審慎，有機會出現估價低於成交價的情況。這筆額外的流動資金，就是你的重要安全網，可以在估價不足時，用來填補首期差額，確保交易能夠順利完成。
【按揭易批實戰攻略】五大策略提升成功率與批核速度
想順利實現樓按易批，除了做好財務準備，掌握申請時的實戰策略也同樣重要。當前銀行審批態度審慎，申請人更需要主動出擊，運用適當的技巧來提升成功率，並且縮短樓宇按揭批核時間。以下五個實戰策略，能夠有效幫助您應對現時的市場環境。
策略一：分散申請，組合大型與中小型銀行對沖風險
解釋為何不能只申請一間銀行，以及單一申請的潛在風險
簽署臨時買賣合約後，最忌諱的事情就是只向一間銀行申請按揭。單一申請的風險相當高，如果這間銀行處理速度緩慢、最終估價不足，或者因為內部政策調整而拒絕批核，您就會立即陷入被動。屆時再倉促尋找其他銀行，時間上可能已經太遲，甚至會面臨撻訂的風險。
大型銀行優劣分析：審批穩妥但回贈或較遜色
大型銀行的審批流程相對標準化，處理效率穩定，是穩健之選。它們的優點是批核的確定性較高，較少出現突發變數。不過，它們的缺點是在目前市況下，提供的現金回贈可能非常有限，甚至近乎零，條款上未必最吸引。
H44: 中小型銀行優劣分析：回贈或較吸引但審批標準或有不同
中小型銀行為了爭取市場佔有率，有時會提供較吸引的現金回贈或利率條款，例如更好的樓按P計劃。它們的優點是條款可能更具彈性。不過，它們的審批標準可能與大型銀行有異，人手也可能較緊張，導致審批進度較難預測。因此，將大型與中小型銀行組合申請，可以起到互補作用，對沖單一申請的潛在風險。
策略二：預留時間，協商三個月或更長成交期
為何長成交期是應對審批延誤的最佳緩衝？
時間是處理按揭申請時最寶貴的資產。一般成交期為兩個月，但在目前銀行審批普遍放緩的環境下，兩個月時間其實相當緊湊。如果能將成交期延長至三個月或以上，即使第一間申請的銀行出現問題，您仍有充足時間等待後備銀行的批核結果，讓自己有更多選擇空間，可以從容進行樓按比較，而不是在壓力下倉促決定。
如何在臨時買賣合約中訂明較長的成交期
您可以在出價時，透過地產代理向賣方表明希望有三個月成交期，並將此作為談判條件之一。對於非急於套現的賣家，這通常是個可以協商的條款。只要買賣雙方同意，便可白紙黑字訂明在合約內，為您的按揭申請預留一個安全的緩衝區。
策略三：精明選樓，二手樓比新盤樓花更易獲批
剖析「建築期付款」樓花的估價風險與變數
購買一手新盤樓花，並採用「建築期付款」，意味著按揭申請是在數年後物業落成時才進行。屆時的樓市狀況與銀行估價均是未知之數。如果收樓時市況逆轉，銀行對樓花的估價可能遠低於當初的合約價，買家需要臨時準備大筆資金填補差額，風險極高。
解釋為何大型屋苑的二手樓估價更準確、批核更快
相比之下，大型屋苑的二手樓成交量多，市場價格透明，銀行有充足的成交數據作參考，估價相對準確。買家在簽約前已能透過網上工具作初步估價，預算較有把握。由於估價變數小，銀行的審批流程亦會更順暢，有助實現按揭易批。
策略四：專業協助，善用按揭中介的價值
按揭中介的角色：如何為您配對最合適的銀行方案
按揭中介熟悉各銀行的最新審批取態、利率優惠及回贈方案。他們能根據您的財務背景及物業狀況，一次過為您篩選並配對最合適的幾間銀行，省卻您逐間查詢比較的時間，並能點出潛在的申請難點，大大提升成功率。
解釋香港按揭中介的收費模式及額外回贈
在香港，按揭中介公司是向銀行收取服務費，因此對申請人是完全免費的。更重要的是，中介公司為了吸引客戶，通常會將從銀行獲得的部分佣金，以「額外回贈」的形式發放給申請人。這代表透過中介申請，您除了可獲得銀行本身的回贈外，還能得到一筆額外的現金獎賞。
策略五：主動降槓桿，以較低按揭成數換取快速批核
為何七成或以下按揭的審批流程遠比高成數按揭簡單？
申請八成或九成等高成數按揭，必須經過按揭保險公司（HKMC）的審批，等於要通過銀行與按保公司兩個關卡。按保公司的審批標準有時比銀行更嚴格，而且會獨立為物業估價，無形中增加了申請的複雜性和時間。如果只申請七成或以下的按揭，則無需按保，審批流程僅涉及銀行一方，自然更簡單快捷。
分析此策略的適用場景及對首期的要求
這個策略適用於首期資金較充裕，或者希望以確定性換取時間的申請人。雖然意味著需要支付更多首期，但能換來更快的批核速度和更高的成功保證，避免因審批延誤而產生的焦慮與風險。在現時市況下，這不失為一個明智的選擇，能讓整個置業過程更安心。
按揭技術細節拆解：攻克壓力測試、按揭保險與物業類型難點
想順利做到樓按易批，除了準備好入息證明文件，理解銀行審批背後的一些技術細節亦相當重要。這些細節就如遊戲中的隱藏關卡，直接影響你的按揭申請能否成功，以及整個樓宇按揭批核時間的長短。我們一起來拆解壓力測試、按揭保險和不同物業類型這三大難點。
壓力測試解構：豁免條件、計算方法與注意事項
壓力測試是金管局要求銀行執行的風險評估程序，用來確保借款人在利率上升時，仍然有足夠的還款能力。
現行「加二厘」壓力測試的計算標準與供款入息比率 (DTI)
現行的標準相對簡單。首先，在目前的利率水平下，你的每月總供款額不能超過家庭總收入的50%，這就是「供款入息比率」(DTI)。然後，銀行會進行第二步計算，假設現行按揭利率增加2厘（即加二厘），在新的供款額下，你的供款佔入息比率不能超過60%。通過這兩重關卡，才算是成功通過壓力測試。
豁免壓力測試的代價：額外保費成本及銀行最終決定權
對於部分合資格的首次置業人士，如果未能通過壓力測試，可以選擇申請豁免。不過，豁免並非沒有成本。申請人需要向按揭保險公司支付額外的保費，這筆費用可以直接加借在貸款總額之中。另外，即使你願意支付額外保費，銀行仍然保留最終的審批決定權，銀行會根據你的信貸紀錄和還款能力等因素，決定是否接納豁免申請。
如持有其他按揭（如車位按），壓力測試要求如何收緊
如果你本身已經有其他按揭在身，例如車位按揭或另一層樓的按揭，銀行的審批標準會更加嚴格。在這種情況下，你的供款入息比率上限會被調低。基本DTI會由50%收緊至40%，而壓力測試後的DTI上限亦會由60%收緊至50%。這意味著你需要有更高的收入，才能承擔相同金額的貸款。
按揭保險(MC)的雙重關卡：銀行與按證公司的獨立審批
申請六成以上的高成數按揭，就必須經由按揭保險計劃(MC)進行。這意味著你的申請需要通過兩個機構的獨立審批，分別是你申請的銀行和香港按揭證券有限公司(HKMC)，這是一個雙重關卡。
按揭保險費用計算方法：一次性繳付 vs 加借入貸款
按揭保險的費用視乎按揭成數和年期而定，一般為貸款額的1%至5%不等。你有兩種支付方式可以選擇。第一是「一次性繳付」，在提取貸款時一筆過付清，好處是總利息支出較少。第二是將保費「加借入貸款」，將保費計入總貸款額中分期攤還，好處是能減輕首期的現金壓力。進行樓按比較時，這筆費用亦是需要考慮的成本。
H44: 關鍵警示：按證公司(HKMC)會獨立估價，或成批核阻礙
一個申請高成數按揭時必須注意的重點是，按證公司(HKMC)會對你的物業進行獨立估價。即使銀行批出的估價與成交價一致，但如果按證公司的估價較低，最終的按揭金額將會以按證公司的估價為準。這個估價差異，有機會讓你需要臨時籌集更多首期資金去填補差額，成為按揭易批的一大阻礙。
不同物業類型「按揭易批」指數分析
不同類型的物業，銀行在審批按揭時的取態和難度都大不相同，直接影響按揭易批的程度。
居屋/公屋：有政府擔保，但受樓齡及擔保期限制
居屋和公屋因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，所以在審批上一般較為寬鬆。不過，政府的擔保設有期限，而銀行批出的按揭年期不能超過這個擔保期。所以，如果物業樓齡較高，剩餘的擔保期可能很短，導致最長還款年期縮短，每月供款額增加，申請人反而可能因此無法通過入息要求。
村屋/唐樓：估價不足、僭建、路權及樓齡是主要難點
村屋和唐樓是銀行眼中結構較複雜的物業類型。它們普遍面對估價不足的問題，因為成交參考較少。另外，僭建物、業權不清、路權問題和樓齡過高等因素，都會為銀行帶來額外風險。銀行為求審慎，很多時候需要委派專人實地視察，因此審批程序較繁複，亦較難獲批高成數按揭。
工廈/車位：非住宅物業的按揭成數、年期及利率限制
工廈和車位屬於非住宅物業，其按揭條款遠不及住宅物業優惠。一般而言，非住宅物業的最高按揭成數只有五成，還款年期最長只有20年。在利率方面，選擇亦較少，大部分只能選用條款較不吸引的樓按P計劃，令整體借貸成本增加。想為這類物業取得按揭預先批核，難度亦相對較高。
風險管理與應急方案：如何應對審批延誤，避免撻訂？
即使做足了所有前期準備，要實現「樓按易批」有時也會遇上突發情況。當樓宇按揭批核時間超出預期，甚至不幸面臨申請失敗的風險，我們應該如何應對，避免撻訂這個最壞的結局？這部分內容會為你拆解幾個常見的失敗地雷，並且提供實在的應急方案。
四大常見申請失敗地雷
想做到按揭易批，首先要避開前人踩過的地雷。許多申請失敗的個案，其實源於一些常見的誤解或忽略。了解這些關鍵，可以大幅提高你的成功機會。
地雷一：高估自身收入（忽略銀行只計固定收入的原則）
這是一個非常普遍的誤區。很多人在計算供款能力時，會將佣金、花紅、津貼等非固定收入全部計算在內。不過，銀行在審批按揭，特別是壓力測試時，只會計算有合約證明的固定底薪。浮動收入即使有文件證明，銀行也可能只計算過去一段時間平均數的某個百分比，甚至完全不予計算。結果是，你心目中的「總收入」與銀行認可的「可計算收入」出現巨大落差，最終無法通過壓力測試。
地雷二：物業樓齡過高，還款期不足導致無法通過壓測
物業的樓齡是影響按揭年期的關鍵因素。大部分銀行會使用「75減樓齡」的公式來計算最長還款期。例如，一個55年樓齡的物業，最長還款期就只有20年（75 – 55 = 20）。還款期縮短，代表每月的供款額會大幅增加，這直接加大了通過壓力測試的難度。因此，在選擇物業時，特別是舊區的單幢樓宇，必須將樓齡對還款期的影響計算在內。
地雷三：從事高風險職業（自僱、現金出糧）證明文件不足
銀行審批按揭的核心是評估還款的穩定性。如果你是自僱人士、自由工作者，或者從事一些以現金出糧為主的行業，要向銀行證明穩定收入的難度就會增加。即使你的實際收入很高，但如果缺乏強而有力的證明文件，例如公司審計報告、利得稅單、清晰的銀行入賬紀錄等，銀行很可能會因為風險評估過高，而拒絕批出高成數按揭，甚至整筆貸款。
地雷四：忽略聯名借款人或擔保人的信貸狀況
如果你的按揭申請有聯名借款人或擔保人，請記住，銀行會對申請書上的每一個人進行同樣嚴格的信貸審查。有時候，主申請人的財務狀況非常理想，但因為擔保人有未清還的私人貸款、信用卡結欠，或者信貸評級（TU）不佳，便會直接拖累整個按揭申請，導致審批延誤甚至被拒絕。
審批延誤應急方案：財務公司按揭 vs 延後成交
萬一在臨近成交日時，銀行的按揭申請仍未獲批，時間就是最大的敵人。這時候，有兩個最後的應急方案可以考慮。
方案一：財務公司「過渡性」按揭的優劣分析（審批快、利息高）
當銀行之路走不通，財務公司便成為一個可行的後備方案。它的最大優點是審批速度極快，文件要求相對寬鬆，能夠助你在短時間內取得資金完成交易，避免撻訂。不過，這個便利的代價是極高的利息，年利率可能高達十厘或以上，遠超銀行按揭。因此，財務公司按揭只應被視為一個「過渡性」的短期方案。業主通常會在罰息期（一般為一至兩年）過後，立即尋求轉按至傳統銀行。但要注意，此舉的風險在於，若未來樓價下跌，物業可能因估價不足而無法成功轉按，屆時便要繼續承受高昂的利息。
方案二：尋求律師協助，向賣方申請延後成交的可行性及代價
另一個方法是透過你的代表律師，正式向賣方提出延後成交日期的請求。這個方案的可行性，完全取決於賣方是否同意。賣方沒有法律義務必須答應你的要求。為了說服對方，你可能需要提出一些補償，例如支付延期期間的利息，或者作出一筆過的金錢補償。這個方案的不確定性較高，但如果成功，其財務成本通常會比選擇財務公司按揭低。
[重要警示] 高成數按揭物業的法律紅線
對於申請高成數按揭的業主，必須清楚當中的法律責任，切勿以身試法。
嚴正警告：將聲稱自住的物業出租之後果
所有經按揭保險計劃批出的高成數按揭（例如八成或九成），申請時都必須聲明物業是用於「自住」。如果你在成功上會後，將單位出租，這便違反了你與銀行及按揭保險公司的貸款協議。一旦被發現，後果可以非常嚴重。這不僅是違約行為，更可能因為向金融機構作出虛假聲明而觸犯法例。
剖析銀行「Call Loan」權力及潛在法律責任
當銀行發現你違規出租單位後，最直接的行動就是「Call Loan」，即要求你立即償還部分貸款。銀行有權要求你將按揭成數，由原先的九成，即時降低至出租物業最高的五成，你需要馬上補回中間的四成差價。如果無法即時償還，銀行有權收回你的物業。除了財務損失，你亦可能要面對法律訴訟，絕對不能掉以輕心。
按揭申請常見問題 (FAQ)
自僱人士如何申請高成數按揭？
解釋最高按揭成數限制，以及須準備的證明文件（如利得稅單、審計報告）。
對於收入非固定的自僱人士或生意老闆，要實現高成數按揭的「按揭易批」，關鍵在於提供清晰穩健的財務證明。由於收入並非來自固定月薪，銀行在評估還款能力時會更為審慎。一般情況下，自僱人士申請按揭的最高成數為八成，較難申請到九成按揭。為了讓銀行信納你的還款能力，從而縮短整個樓宇按揭批核時間，以下文件可謂缺一不可：
- 最近兩年的利得稅單：這是向稅務局申報的業務利潤證明，是銀行眼中最具公信力的收入文件。
- 公司審計報告：假如你是有限公司的股東，提供過去兩年的公司審計報告，能詳細展示公司的營運狀況及盈利能力。
- 公司及個人銀行戶口紀錄：提交最少六個月的紀錄，以證明有穩定及持續的業務收入和現金流。
- 商業登記證：證明業務的合法性。
準備齊全這些文件，能有效向銀行證明你的業務穩健，是成功批核的重要一步。
非香港永久性居民申請按揭有何不同？
解釋按保資格限制（如大部分收入須源自香港）。
非香港永久性居民同樣可以在香港申請樓宇按揭，基本的審批流程與本地居民相若。不過，最大的分別在於申請高成數按揭時，會受到按揭保險計劃的資格限制。
要申請八成或以上的高成數按揭，必須經由按揭保險公司承保。而按揭保險公司其中一項關鍵要求，就是申請人的大部分收入必須源自香港。雖然「大部分」沒有劃一的官方定義，但實務上通常指超過50%的總收入來自本地。假如你的主要收入來自海外，便很可能不符合按揭保險的申請資格，這意味著最高按揭成數將回落至銀行自身可提供的上限，一般為六至七成。因此，在進行樓按比較時，收入來源是必須考慮的重要因素。
持有已供完的物業會影響新按揭申請嗎？
解釋對壓力測試及DTI計算的影響，以及如何處理以獲取最佳條款。
持有一個已經供完的物業，對申請新按揭是一把雙刃劍，處理得宜才能發揮其最大優勢。這個情況會直接影響你的供款與入息比率（DTI）及壓力測試的計算方式。
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如果物業已出租：你可以將租金收入計入你的總收入，以增強借貸能力。銀行通常會將已簽署及加蓋釐印的租約所列明的租金，打六至七折後計算為你的額外收入。這對於通過壓力測試有正面幫助。
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如果物業是空置或自用：即使物業已供完、沒有任何按揭負擔，但因為你已持有一個住宅物業，銀行在審批你的第二個物業按揭時，會採用更嚴格的標準。你的供款與入息比率上限，將由原來的50%收緊至40%；而壓力測試下的上限，亦會由60%收緊至50%。
要獲得最佳條款，建議在正式申請前先進行一次詳盡的樓按預先批核。這有助你準確計算出在持有舊物業的情況下，你的實際最高貸款額是多少，避免在簽訂臨時買賣合約後才發現借貸力不足。