在香港，置業「上車」是許多人夢寐以求的人生目標，而「按揭」正是實現這個夢想最關鍵的一步。然而，對於首次置業的您來說，面對H按、P按、供款與入息比率、按揭保險等專業術語，是否感到眼花繚亂，不知從何入手？
本指南專為2025年的置業新手而設，旨在化繁為簡，帶您「從零到一」，透過清晰的4大步驟，全面拆解申請按揭的整個流程。我們將會由最基本的「按揭是什麼」講起，再逐步帶您完成自我財務評估、比較市場主流計劃、掌握提升按揭成數的秘訣，直到最後的實戰申請。無論您的置業預算如何，這份終極指南都將助您掃除疑慮，充滿信心地踏出置業第一步。
按揭是什麼意思？從零理解香港置業第一步
置業是人生重要的里程碑，而第一步就是要理解「按揭」這個概念。很多人初次接觸時，都會問按揭是什麼意思？其實，只要了解它的基本運作，就會發現這並非想像中那麼複雜。這篇文章會為你由淺入深，解釋甚麼是按揭，讓你為置業做好準備。
按揭的真正含義與法律概念
基本定義：以物業作為抵押品的貸款安排
簡單來說，按揭意思就是一種以物業作為抵押品的貸款安排。當我們想買樓，但手上資金不足以一次過全額支付樓價時，就需要向銀行等金融機構借錢。為了保障這筆貸款，銀行會要求借款人將所購買的物業作為「抵押品」。借款人成功取得貸款後，就需要按照雙方協議的利率和年期，分期向銀行還款，直至還清全部本金和利息為止。這個過程，就是我們常說的「申請按揭」或「供樓」。
法律核心：業權轉移與贖回權
從法律層面看，按揭涉及一個很重要的概念：業權的暫時轉移。當你向銀行申請按揭時，物業的法定業權（Legal Title）會暫時轉移給銀行。這聽起來可能有點令人不安，但這只是銀行保障自身利益的法律程序。
同時，作為借款人，你會擁有「贖回權」（Equity of Redemption）。這項權利保障你只要準時償還貸款，就可以繼續佔有和使用該物業。當你未來還清所有按揭貸款後，銀行的抵押就會被解除，物業的完整業權便會正式轉回你的名下。所以，這套機制的核心，是在保障貸款方與借款人之間取得平衡。
詞源探討：從英文「Mortgage」到粵語「按揭」
「按揭」這個詞並非憑空出現。它源自英文的「Mortgage」，而「Mortgage」一詞來自古法文，由「mort」（死亡）和「gage」（抵押、承諾）兩個字組成，合起來就是「死亡的承諾」。這個名字聽起來很沉重，但它的意思是，這份抵押的承諾會在兩種情況下「死亡」或終結：一是當債務完全還清時；二是當借款人未能還款，物業被沒收時。
而中文「按揭」這個翻譯也十分貼切。「按」有抵押、質押的意思；「揭」在古文中也有借貸的含義。兩個字結合起來，清晰地表達了以物業作抵押來獲取貸款的整個過程。
按揭、抵押、擔保，三者有何不同？
在處理貸款文件時，你可能會遇到「抵押」和「擔保」這兩個詞。它們與「按揭」關係密切，但意思和法律責任完全不同，釐清三者的分別十分重要。
按揭 (Mortgage) vs 抵押 (Collateral)：物業貸款的特定用法
首先，「抵押」是一個涵蓋範圍很廣的詞。任何為了獲取貸款而交出的資產，都可以稱為抵押品（Collateral），例如股票、汽車、珠寶等。
而「按揭」是「抵押」的一種，但在香港的日常和法律語境下，它有著非常特定的用法，幾乎專門指以土地或房地產（即不動產）作為抵押品的貸款。你可以這樣理解：所有的按揭都屬於抵押，但並非所有抵押都是按揭。當你用股票向證券行借錢時，這是一種抵押貸款，但不會稱之為按揭。
按揭 (Mortgage) vs 擔保 (Guarantee)：釐清債務人與第三方的責任
「按揭」與「擔保」最大的分別，在於提供保障的一方是誰。
在按揭中，提供保障的是借款人本人。借款人以自己即將購買或擁有的物業，向銀行作出還款保證。整個關係主要涉及借款人和銀行兩方。
但在擔保中，提供保障的是「第三方」，也就是「擔保人」。當借款人的還款能力或信貸記錄不足時，銀行可能會要求一位財務狀況較佳的第三者作為擔保人。這位擔保人承諾，如果借款人未來無法還款，他將會代為承擔還款責任。所以，擔保關係涉及借款人、銀行和擔保人三方，責任落在第三方身上。
【置業路線圖第一站】自我評估：我是否合資格申請按揭？
明白了按揭是什麼意思之後，下一步就是最切身處地的問題：「我，有資格申請嗎？」在真正開始尋找心儀物業之前，先進行一次全面的財務自我評估，是整個置業過程中最關鍵的第一步。這一步並非單純計算銀行戶口有多少儲蓄，而是要從銀行的角度，客觀審視自己的財務狀況。銀行在審批按揭申請時，主要會考慮三大核心範疇：您的還款能力、您的置業總預算，以及您的信貸記錄。
衡量還款能力：供款與入息比率 (DSR)
銀行批出數百萬貸款，最關心的自然是您是否有能力準時還款。它們會透過一個非常重要的指標，就是「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR），來量化評估您的還款能力。這也是按揭審批中的第一道關卡。
什麼是「供款與入息比率」？銀行如何計算？
供款與入息比率的計算方法其實相當直接，就是將您每月所有的債務供款總額，除以您的每月總入息。根據香港金融管理局的指引，這個比率一般不能超過50%。
計算公式：(每月總債務供款 ÷ 每月總入息) ≤ 50%
這裡的「每月總債務供款」不單指您未來新造按揭的供款，還包括您現有的其他所有債務，例如私人貸款、汽車貸款、信用卡分期供款等。而「每月總入息」則是指您穩定且有證明文件的收入，例如薪金。如果您的收入來源不穩定，例如主要來自佣金或自由工作，銀行在計算時可能會將您的收入打一個折扣。
金管局最新指引：壓力測試暫停後的實際影響
以往，申請按揭除了要符合DSR要求，還需要通過俗稱「壓力測試」的利率抗壓評估。不過，金管局已於2025年2月28日宣佈暫停實施這項措施。
這項改變的實際影響是，申請按揭的入息門檻降低了。過去，申請人需要證明即使在假設利率上升2厘的情況下，每月供款仍然不超過入息的60%。現在，您只需專注於符合50%的供款與入息比率即可。這讓一些原本因壓力測試而未能「過關」的準買家，現在有機會成功申請按揭。不過，各大銀行始終會自行評估風險，因此穩定的還款能力依然是獲批的關鍵。
如何計算我的初步負擔能力？
您可以利用供款與入息比率，為自己做一個簡單的負擔能力估算。
舉個例子：假設您的每月固定收入為港幣$40,000，根據50%的DSR上限，您每月可用於償還所有債務的總金額就是 $40,000 × 50% = $20,000。
假如您現時每月有$3,000的私人貸款供款，那麼您能夠負擔的最高按揭供款就是 $20,000 – $3,000 = $17,000。透過這個數字，您就可以反推出大概可以負擔的貸款金額與樓價範圍。
規劃置業預算：首期、雜費及貸款額估算
了解自己每月的供款能力後，下一步就是規劃整個置業的總預算。置業開支遠不止樓價本身，最大筆的前期費用其實是首期，還有林林總總的雜費開支需要處理。
[互動工具] 初步負擔能力計算機：估算最高貸款額
想知道以您目前的入息和開支，最多可以借到多少錢嗎？我們為您準備了一個簡單易用的計算機。只需輸入幾個數字，就能即時估算出您的最高貸款額，讓您的置業藍圖更清晰。
[Checklist] 置業開支清單：首期、印花稅、律師費、經紀佣金等
為了讓您對前期資金有更全面的準備，以下是一份置業開支的基本清單，建議您逐一估算，並預留比預算稍多的資金作備用。
- 首期 (Down Payment): 這是最大筆的開支，為樓價扣除按揭貸款額後的部分。
- 從價印花稅 (Stamp Duty): 這是政府收取的一項重要稅項，稅率根據樓價和您的身份（例如是否首次置業）而定。
- 律師費 (Legal Fees): 聘請律師處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件的費用。
- 地產經紀佣金 (Agent Commission): 若經由地產代理購入二手物業，通常需要支付樓價1%的佣金。
- 其他雜費 (Miscellaneous Costs): 包括銀行估價費、按揭保險費（如申請高成數按揭）、裝修及添置傢俬等費用。
您的信貸評級 (Credit Score) 有多重要？
除了收入和儲蓄，銀行還會審視一份非常重要的個人文件——您的信貸報告。這份報告中的信貸評級（Credit Score），就像是您個人的財務「成績表」，直接反映了您的理財習慣與信用狀況。
什麼是信貸評級？如何影響按揭審批？
信貸評級是由信貸資料服務機構（香港目前為環聯 TransUnion）根據您的信貸紀錄計算出的一個分數。這個紀錄包含了您的信用卡數目、還款紀錄、貸款總額、信貸查詢次數等資料。
這個評級對按揭審批有直接影響。一個良好的信貸評級（例如A級），代表您是個可靠的借款人，銀行會更樂意批出貸款，甚至可能提供更優惠的利率或現金回贈。相反，如果評級不佳（例如H或I級），銀行可能會質疑您的還款能力，從而拒絕您的申請，或者批出較低的貸款額、要求更高的利息，甚至要求您增加擔保人。
保持良好信貸記錄的實用建議
想順利獲批按揭，維持一個健康的信貸評級至關重要。您可以從以下幾方面入手：
- 準時還款： 這是最基本也是最重要的一點。信用卡款項、私人貸款等，務必在到期日或之前全數繳付。即使只是遲了一天，也會在您的信貸報告中留下紀錄。
- 控制信貸使用度： 盡量不要用盡每張信用卡的信用額度。一般建議將總結欠維持在總信用額度的30%至50%以下。
- 避免短期內頻繁申請信貸： 每當您申請一張新信用卡或一筆貸款，相關機構都會查閱您的信貸報告，這稱為「硬性查詢」(Hard Inquiry)。短期內有過多查詢紀錄，會讓銀行覺得您可能對資金有急切需求，從而影響評分。
- 定期查閱信貸報告： 您有權每年免費向環聯索取一份信貸報告。定期查閱可以確保資料無誤，並及早發現任何潛在問題。
【置業路線圖第二站】拆解香港主流按揭計劃
當您完成財務自我評估，清楚自己的負擔能力後，下一步就是面對置業過程中一個非常關鍵的抉擇：選擇按揭計劃。香港市場上的按揭計劃五花八門，但主要可以分為三大類。了解它們的運作方式與分別，是保障您未來幾十年財務健康的基礎。
H按（銀行同業拆息按揭）：市場主流之選
H按，全名是「銀行同業拆息按揭計劃」，是現時香港最主流的選擇。它的利率計算方式與一個名為「香港銀行同業拆息」的指標直接掛鈎。
什麼是HIBOR？它如何影響您的每月供款？
HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate）的中文意思是香港銀行同業拆息，指的是銀行之間互相借貸時使用的利率。這個利率會因為市場資金的鬆緊程度而每日浮動。
您的H按實際利率，通常是以一個月的HIBOR利率為基礎，再加上銀行訂立的固定百分比（例如 H+1.3%）。所以，當HIBOR上升時，您的每月供款就會增加；相反，當HIBOR下跌時，您的供款也會跟隨減少。因為供款會變動，所以需要對利率走勢有一定的關注。
H按的關鍵保障：「鎖息上限」(Cap Rate) 如何運作？
H按最吸引人之處，在於它設有一個非常重要的保障機制，稱為「鎖息上限」或「封頂利率」(Cap Rate)。
這個上限的作用是為您的按揭利率設定一個天花板。這個天花板通常會與P按的最優惠利率掛鈎（例如 P-2.5%）。當HIBOR大幅抽升，導致「H+銀行固定百分比」的計算結果高於這個鎖息上限時，您的按揭利率就會自動鎖定在這個上限水平，不會無止境地增加。這個設計讓您在享受低息環境好處的同時，也能有效管理利率飆升的風險。
為何超過九成港人選擇H按？
超過九成的置業人士選擇H按，原因很簡單。它結合了兩大優點：在低息周期時，HIBOR通常處於低水平，供款會比P按更低，能節省不少利息支出。而在加息周期時，鎖息上限又提供了一個有效的安全網，避免供款壓力失控。這種「可攻可守」的彈性，正是它成為市場絕對主流的原因。
P按（最優惠利率按揭）：穩定供款之選
P按，全名是「最優惠利率按揭計劃」，是香港最傳統的按揭計劃。它的利率計算基礎，是銀行的「最優惠利率」（Prime Rate）。
什麼是Prime Rate？「大P」與「細P」的分別
最優惠利率（Prime Rate）是銀行為其最優質客戶提供的貸款利率。與每日變動的HIBOR不同，Prime Rate非常穩定，由各家銀行自行決定，通常只有在美國聯儲局有重大利率舉動後，香港的銀行才會跟隨調整。
香港市場上的Prime Rate主要分為兩種：「大P」和「細P」。匯豐銀行、恒生銀行及中國銀行（香港）等主要銀行使用的是「細P」，而渣打銀行、東亞銀行等則使用「大P」，兩者之間通常有0.25%的差距。您的P按利率，計算方式一般是「P-某個固定百分比」。
P按的優點與缺點分析
P按最大的優點是「穩定」。因為Prime Rate不常變動，所以您的每月供款額可以維持很長一段時間不變，讓您更容易規劃個人或家庭的財務預算。
但它的缺點也很明顯。在大部分時間裏，特別是低息環境下，P按的實際利率通常會高於H按。這代表選擇P按，您可能需要支付更多的利息。這也是為何近年來選擇P按的人數遠少於H按。
定息按揭：鎖定利率以應對加息周期
定息按揭是市場上第三種選擇，它提供了一個在指定年期內（例如首2年、3年，或透過按揭證券公司的計劃長達20年）完全鎖定的按揭利率。
定息按揭的運作模式與適用人士
定息按揭的運作很直接，就是在約定的固定利率期內，無論市場利率如何波動，您的按揭利率和每月供款都維持不變。當定息期結束後，按揭計劃通常會自動轉為當時的H按或P按計劃。
這種計劃最適合非常厭惡風險、極度追求供款穩定性，並且預期未來利率將會大幅持續上升的置業人士。
定息按揭的優點（免壓力測試）與限制
定息按揭最大的優點，是讓您在定息期內完全免疫於加息的影響，獲得百分百的預算確定性。此外，部分由香港按揭證券有限公司推出的定息計劃，申請人可豁免進行利率壓力測試，只需要符合基本的「供款與入息比率」要求，有機會降低申請門檻。
不過，它的限制在於起步利率通常較高。定息計劃提供的固定利率，幾乎總是高於當時市場上的H按或P按浮動利率。如果市場利率最終沒有如預期般大幅上升，甚至下跌，那麼選擇定息按揭的業主便會支付了相對較高的利息。
H按、P按、定息按揭終極比較
總括而言，這三種計劃各有千秋，沒有絕對的好與壞，只有是否適合您的個人財務狀況和風險承受能力。以下表格為您清晰比較三者的分別，助您作出明智決定。
[表格] 全方位比較利率、穩定性、鎖息上限及適用環境
| 特點 | H按（銀行同業拆息按揭） | P按（最優惠利率按揭） | 定息按揭 |
|---|---|---|---|
| 利率基準 | 香港銀行同業拆息 (HIBOR)，每日浮動 | 最優惠利率 (Prime Rate)，十分穩定 | 合約訂明的固定利率 |
| 利率高低 | 通常最低，尤其在低息環境 | 通常高於H按 | 起步利率通常是三者中最高 |
| 穩定性 | 較低，每月供款隨HIBOR變動 | 極高，供款額長期不變 | 在定息期內，穩定性最高 |
| 風險保障 | 設有「鎖息上限」(Cap Rate) 作為安全網 | 利率本身穩定，變動可預測 | 在定息期內完全鎖定風險 |
| 適用環境 | 適合大部分市場環境，尤其低息或減息周期 | 適合預期利率大幅波動且極度追求穩定的借款人 | 適合預期利率將會持續大幅上升的加息周期 |
| 市場佔有率 | 極高，超過九成業主選用 | 較低，為市場次選 | 非常低，屬小眾選擇 |
【置業路線圖第三站】提升貸款能力：按揭成數與按揭保險全攻略
當您計算好自己的供款能力後，下一步就是要了解銀行究竟願意借出多少錢。這就是「按揭成數」與「按揭保險」登場的時候了。這兩個概念直接決定了您的首期預算，是整個置業計劃中極為關鍵的一環。讓我們一起來拆解清楚，助您在申請貸款時更有把握。
按揭成數：2025年最新規定詳解
按揭成數，簡單來說，就是銀行願意批出的貸款金額佔物業價值的百分比。這個上限主要由香港金融管理局（金管局）制定，以管理銀行體系的風險。
金管局對不同樓價物業的按揭成數上限
在2025年2月底，金管局對按揭政策作出了重要調整，放寬了部分規定，讓置業人士的貸款門檻有所降低。目前最新的按揭成數上限如下：
| 物業價值 | 自用住宅物業最高按揭成數 |
|---|---|
| 3,000萬港元或以下 | 70% |
| 3,000萬港元以上至3,600萬港元 | 60% – 70% (貸款上限2,100萬港元) |
| 3,600萬港元以上 | 60% |
對於非自用物業（例如打算出租的單位），按揭成數上限則為60%。
影響銀行下調您按揭成數的四大因素
即使金管局設定了最高7成的上限，銀行在實際審批時，仍然會根據個別申請人的情況，酌情調整最終批出的成數。以下是四個常見的因素，可能導致銀行批出的成數較預期為低：
- 主要收入來源非香港：如果您的主要收入來自香港境外，銀行在評估還款穩定性時會較為審慎，有機會將按揭成數上限下調約10%。
- 已有按揭在身或作為擔保人：若您本身已持有其他未供完的按揭，或正為他人的按揭做擔保人，意味著您已承擔一定的財務責任。在這種情況下，新申請的按揭成數上限通常亦會被下調10%。
- 申請人信貸狀況：銀行非常重視申請人的信貸評級（Credit Score）。如果您的信貸記錄欠佳，或主要收入來自佣金等較不穩定的來源，銀行為控制風險，可能會批出較低的成數。
- 物業本身條件：物業的樓齡、類型（如村屋、唐樓）及狀況，都會影響銀行的取態。樓齡過高或質素欠佳的物業，銀行估價或會較為保守，從而影響最終的貸款額及按揭成數。
按揭保險計劃 (MI)：實現高成數按揭的關鍵
看到這裡，您可能會問：既然金管局最高只容許七成按揭，市場上常說的八成、九成按揭是如何實現的？答案就是透過「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MI）。
按揭保險如何運作？它保障銀行還是您？
這是一個十分重要的概念：按揭保險保障的是「銀行」，而非借款人。
當銀行批出高於金管局指引的按揭貸款時（例如九成按揭），當中超出的部分（即七成至九成之間的貸款額）對銀行而言風險較高。按揭保險的作用，就是由香港按證保險有限公司（HKMC Insurance Limited）承保這部分額外風險。萬一借款人未來無法償還貸款，導致銀行有損失，保險公司便會對銀行作出賠償。
雖然保障的是銀行，但這項計劃讓銀行有信心批出高成數按揭，最終幫助了首期資金不足的置業人士上車。而作為使用這項計劃的代價，借款人需要支付一筆按揭保費。
新舊按揭保險計劃比較：不同樓價的最高按揭成數
按揭保險計劃經過多次修訂，現時主要依據2023年最新的標準。首次置業人士（申請時未持有任何香港住宅物業）可申請的最高成數更具彈性。
| 樓價 | 首次置業人士最高按揭成數 |
|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 90% |
| 1,000萬港元以上至1,125萬港元 | 80% – 90% (貸款上限900萬港元) |
| 1,125萬港元以上至1,500萬港元 | 80% |
| 1,500萬港元以上至1,715萬港元 | 70% – 80% (貸款上限1,200萬港元) |
| 1,715萬港元以上至3,000萬港元 | 70% |
對於非首次置業人士，透過按揭保險最高可申請八成按揭，樓價上限為1,000萬港元。
按揭保費的計算方式與繳付選擇
按揭保費的金額並非固定，它主要取決於貸款額、按揭成數及還款年期。簡單而言，您借的成數愈高、還款期愈長，保費就會愈貴。
繳付保費主要有兩種方式：
- 一次性付清：在提取按揭貸款時，一筆過繳付所有保費。
- 加借入貸款額：將保費總額加到您的按揭貸款總額中，分期攤還。這是較常見的做法，因為它能減輕首期的現金壓力，但總利息支出會相對增加。
轉按時的保費退還機制
這是一個實用的理財貼士。如果您購買了按揭保險，並在供款數年後，因物業升值或已償還部分本金，令您的貸款餘額降至當時樓價的指定成數以下，您便可以考慮「轉按」（Refinance）至其他銀行，以甩掉按揭保險。
如果在指定期限內成功轉按並取消按揭保險，您是有機會取回部分已繳付的保費的。保費退還比率如下：
- 首年內取消：可退還已繳保費的 40%
- 第二年內取消：可退還已繳保費的 25%
- 第三年內取消：可退還已繳保費的 15%
持有按揭保險超過三年後，將不設任何保費退還。
【置業路線圖第四站】實戰操作：按揭申請流程與周邊產品
不同物業類型的按揭申請須知
當您踏入實戰階段，會發現不同類型的物業，申請按揭的規則和注意事項都有所不同。這就像玩遊戲要先了解不同角色的技能，掌握當中竅門，自然能事半功倍。
新盤（一手樓）：即供 vs 建期付款的分別與風險
購買新盤時，發展商通常會提供兩種付款辦法：「即供付款」與「建築期付款」。
「即供付款」是指簽署臨時買賣合約後，短時間內（例如90或120天）就要到銀行申請按揭，並開始供款。它的好處是樓價折扣通常較多。不過，由於物業尚未落成，您需要一邊支付現居的租金或供款，一邊為新樓供款，對現金流要求較高。同時，您亦要承擔樓花期內的加息風險。
「建築期付款」則是在物業落成、發展商發出收樓通知後，才正式向銀行申請按揭。這樣您就有更充裕的時間準備資金。而且，屆時可以申請最新的按揭保險計劃，有機會承造更高成數的按揭。它的風險在於，數年後申請按揭時，若您的收入狀況有變，或者銀行對物業的估價下跌，最終獲批的貸款額可能會遜於預期。
發展商按揭（呼吸Plan）的「甜蜜陷阱」
部分發展商為了促銷樓盤，會透過旗下的財務公司提供高成數按揭，俗稱「呼吸Plan」，意指申請門檻極低，彷彿有呼吸就能獲批。這類計劃通常毋須通過壓力測試，非常吸引。
不過，這份「甜蜜」背後有其代價。發展商按揭在最初兩至三年的「蜜月期」內利率可能很低，但優惠期過後，利率會大幅抽升至驚人水平（例如P+甚至更高），令您的供款壓力倍增。因此，選擇「呼吸Plan」的買家，必須視之為短期過渡方案，並且計劃好在罰息期結束後，立即轉按至傳統銀行，以免陷入高息的困境。
二手樓：銀行估價、人齡及樓齡的重要性（75減法則）
二手樓的按揭申請相對直接，但有幾個關鍵變數。首先是銀行的估價，銀行會委託估價行評估物業價值，如果估價低於您的成交價，差額部分就需要您動用更多首期資金填補，也就是俗稱的「抬錢上會」。
其次，最長還款年期會同時受申請人年齡（人齡）及物業年齡（樓齡）影響。銀行普遍採用「75減法則」來計算，即最長還KA款期為「75減人齡」或「75減樓齡」，並以較低者為準。舉例來說，若申請人40歲，物業樓齡50年，銀行便會以「75減50」來計算，最長還款期只有25年，而非30年。
資助房屋：居屋及綠置居的按揭成數與政府擔保期
由於有政府作為擔保人，居屋和綠置居的按揭條款比私樓寬鬆得多。以一手單位為例，綠表買家最高可承造九成半按揭，白表買家亦可達九成，而且大部分情況下毋須通過壓力測試。
需要注意的是政府的擔保期。銀行對二手居屋的按揭審批，會考慮物業由首次發售日起計尚餘多少擔保期。若擔保期已過，銀行便會視之為一般私樓處理，按揭成數和還款年期都會隨樓齡增加而收緊。
按揭申請流程與黃金時機
[Checklist] 簽署臨約後須準備的申請文件
簽署臨時買賣合約後，就是申請按揭的黃金時間。您可以立即準備以下文件，同時向多間銀行提出申請，以比較不同計劃的優劣：
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約副本
* 最近三至六個月的住址證明（如水電煤單、銀行月結單）
* 最近三至六個月的收入證明（固定收入人士：糧單、銀行月結單；非固定收入人士：稅單、專業資格證明等）
從申請到批核所需時間
在文件齊備的情況下，銀行從收到申請到正式批出貸款，一般需時約兩至四個星期。如果您的收入來源比較複雜，或者需要申請按揭保險，審批時間可能會稍為延長。
比較銀行Offer：三大關鍵您必須知
當您收到不同銀行的按揭批核通知時，除了比較利率高低，以下三個環節同樣重要，直接影響您的實際開支和理財彈性。
現金回贈：超過1%需扣減貸款額的計算方式
現金回贈是銀行吸引客戶的主要優惠之一。根據金管局規定，如果現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分必須在貸款本金中扣除。
例如，您申請500萬貸款，銀行A提供1%回贈（5萬元），銀行B提供1.5%回贈（7.5萬元）。選擇銀行B，由於回贈超出1%的部分為0.5%（2.5萬元），這筆金額便需要從貸款額中扣減。最終您實際獲取的貸款額是497.5萬元，意味著您需要多準備2.5萬元首期資金。不過，好處是總貸款額減少，長遠能節省一點利息支出。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link)﹕對沖利息的理財工具
這是一個非常實用的理財工具。銀行會提供一個與按揭戶口利率相同的特高息儲蓄戶口。您可以將備用資金存入此戶口，賺取與按揭利息看齊的高息，用作抵銷部分的按揭利息支出。
Mortgage-link戶口享有高息的存款上限，通常是剩餘貸款額的一半。它最大的優點是資金靈活性極高，您可以隨時存入或提取資金，應付不時之需，比直接提早還款更具彈性。
罰息期 (Penalty Period)：提早還款前須知的「鎖定期」
罰息期是銀行為保障利息收入而設的條款，一般為期兩至三年。如果您在這段「鎖定期」內提早全數清還按揭貸款（例如透過賣樓或轉按），銀行便會收取一筆手續費，通常是貸款額的某個百分比。在比較不同銀行的計劃時，罰息期的長短及收費標準也是一個重要的考慮因素。
按揭轉介服務：如何免費找到最適合您的計劃？
面對五花八門的按揭產品，要逐一比較，確實費時失神。這時候，按揭轉介服務就能派上用場。
按揭轉介公司與多間銀行有合作關係，能根據您的個人財務狀況和需要，一次過為您篩選和比較最合適的按揭計劃，並協助處理申請文件。整個過程對申請人完全免費，因為他們的收入是來自銀行支付的佣金。善用這項服務，能助您輕鬆找到利率、回贈及各項條款都最優惠的方案。
關於按揭的常見問題 (FAQ)
問：在香港，「按揭」只適用於樓宇嗎？
這是一個很好的問題。在日常溝通中，當我們在香港提及「按揭」，十居其九都是指樓宇按揭。不過，從嚴格的金融定義來看，按揭的本質是一種抵押貸款，意思是將任何有價值的資產作為抵押品，以獲取貸款。
所以，除了樓宇，其他資產例如汽車、的士牌照、甚至飛機與輪船，理論上都可以申請按揭。只是在不同的領域，我們會用上不同的俗稱，例如汽車貸款通常稱為「上會」。
總括而言，雖然按揭的概念適用範圍很廣，但在香港的置業語境下，「按揭」一詞已約定俗成，專指以物業作為抵押的貸款安排。
問：如果我無法償還按揭貸款，會發生什麼事？（銀主盤的由來）
無法償還按揭貸款是相當嚴重的情況，因為這代表您違反了與銀行的貸款協議。
一旦出現拖欠供款，銀行起初會發出通知書提醒您還款。如果情況持續，銀行便會採取法律行動，入禀法院申請收回您的物業。當法院批出命令後，銀行（即貸款的債權人，俗稱「銀主」）就有權接管物業，並在市場上以公開方式出售，這個時候，該物業就成為了大家所聽聞的「銀主盤」。
銀行出售銀主盤的目的，是為了收回您尚未償還的貸款本金、利息以及相關的法律費用。有一點必須注意，假如出售物業所得的款項，並不足以全數償還所有欠款，銀行仍然有權向您追討差額。
問：甚麼是按揭中的一按及二按？申請後者有何風險？
要了解這個概念，首先要知道甚麼是按揭中的「按」。這裡的「按」指的是物業的抵押權次序。
「一按」是指物業的第一順位按揭。這通常是您購買物業時，向銀行申請的主要按揭貸款。銀行作為第一按揭的債權人，對該物業擁有最優先的債權。
「二按」則是在物業已存在一按的情況下，再向另一間貸款機構（通常是財務公司或發展商）申請的第二份按揭貸款。這間機構對物業的債權，只能排在第一按的銀行之後。
申請二按存在幾個顯著的風險。第一，利率極高，由於二按的貸款機構承受的風險較大，其收取的利息會遠高於銀行一按。第二，財務壓力倍增，您需要同時應付兩份按揭的供款。第三，法律風險，申請二按前，必須先獲得一按銀行的書面同意，否則即屬違約。萬一物業需要被出售以償債，賣樓的款項會先用來償還一按銀行的全部欠款，有餘額才會輪到二按機構，這解釋了為何其風險與利率都如此高。
問：什麼是「抬錢上會」？如何避免？
「抬錢上會」是置業人士時常遇到的挑戰。簡單來說，它發生在銀行對物業的估價，低於您與賣家簽訂的成交價之時。
由於銀行是根據其估價（或成交價，以較低者為準）來計算最終的貸款額，當估價不足，銀行批出的貸款金額便會少於您的預期。例如，您以600萬元買入單位，原預計借九成即540萬元，但銀行估價只有580萬元，最終只會批出580萬元的九成，即522萬元。這中間18萬元的差額，就需要您自己額外準備現金去填補，這個過程就是「抬錢上會」。
要盡量避免這種情況，您可以採取幾個步驟。第一，在簽署臨時買賣合約前，先找數間銀行為心儀物業進行網上或口頭估價，掌握一個大概的估值範圍。第二，假如多間銀行的估價都與賣方的叫價有明顯距離，這或許成為您與賣方議價的理據。第三，為自己預留一筆充裕的備用資金，以應對估價不足等突發情況。
問：按揭就是向銀行借錢買樓嗎？
這個說法大致正確，亦是理解按揭是什麼意思最直接的方式。不過，要更準確地掌握按揭的真正意思，就需要深入一點。
按揭不僅是借貸，它是一種「有抵押貸款」。當您申請按揭時，您所購買的物業本身，就成為了這筆貸款的抵押品或擔保物。在法律程序上，您會將物業的法定業權（Legal Title）暫時轉移給銀行，作為還款的保證。
與此同時，您仍然擁有居住和使用該物業的權利，這稱為衡平法權益（Equitable Interest）。只要您依時清還所有貸款，最終就能贖回完整的業權。所以，一個更精準的按揭意思，是透過抵押物業業權，來獲取貸款以完成物業交易的金融安排。這個以物業作擔保的結構，正是按揭與一般私人貸款最根本的分別。