置業是人生重要的里程碑，而成功申請物業按揭貸款是當中至關重要的一環。面對五花八門的按揭計劃、繁複的供款與壓力測試計算，以及嚴格的監管要求，不少準業主都感到困惑。為了助您在置業路上穩操勝券，本「按揭天書」將由專家為您深入拆解申請按揭的四大關鍵，從初步的財務評估與互動計算、全面剖析市面上所有按揭產品（包括一按、二按及轉按），到掌握金管局的審批準則及申請流程，並解答各種常見疑難。無論您是首次置業、換樓客還是希望活用現有物業資產，本文都將提供最實用的必勝攻略，讓您輕鬆掌握全局，選出最適合自己的按揭方案。
按揭互動計算機：即時評估您的貸款能力與方案
處理複雜的物業按揭貸款申請，第一步並非直接與銀行接洽，而是先清晰掌握自己的財務狀況。一個專業的按揭互動計算機，就是您規劃整個物業貸款按揭藍圖的最佳起點。它能將抽象的數字轉化為具體的還款計劃，助您在申請前做好充分準備，運籌帷幄。
個人化按揭方案評估
評估您的置業目標與財務狀況
每個人的置業夢想與財務背景都是獨一無二的，因此，一個標準化的方案難以滿足所有需求。按揭計算機的第一個作用，就是引導您輸入個人化的資訊，例如您的預算、期望的物業類型、首期資金，以及您目前的收入與開支狀況。這個過程不僅是數據輸入，更是一次深入的自我財務評估，讓您對自己的承擔能力有更實在的了解。
智能推薦最匹配的按揭方案
當您輸入基本資料後，智能計算機系統便會開始運作。它會根據您的財務狀況，自動分析並篩選市場上不同類型的按揭產品，例如是傳統的物業一按貸款，還是需要申請按揭保險的高成數方案。它甚至可以初步判斷您是否適合利率較為波動的H按，或是較穩定的P按，為您提供一個科學化的選擇基礎。
獲取詳細方案比較報告
最實用的功能，莫過於一份清晰的比較報告。計算機會將幾個最適合您的方案並列展示，詳細列出各自的利率、每月供款額、總利息支出、現金回贈等關鍵數據。所有資訊一目了然，讓您能夠客觀地權衡每個方案的利弊，從而作出最符合自身長遠利益的決定，這就像一份為您度身訂造的財務藍圖。
按揭每月供款與開支計算
輸入物業價格、貸款額、年期及利率
計算機的核心功能就是精確計算。您需要輸入幾個基本變數：物業的購入價格、您期望申請的貸款總額、計劃的還款年期（例如20年或30年），以及一個預估的按揭利率。這些都是構成按揭供款的基礎元素，準確輸入是獲取可靠結果的關鍵。
即時計算每月供款、總利息支出及相關費用
輸入資料後，計算機便能即時為您呈現結果。您會清楚看到未來每個月需要承擔的供款金額，這有助您規劃家庭的現金流。同時，它還會計算出在整個還款期內，您需要支付的總利息是多少，讓您明白借貸的真實成本。部分進階的計算機，更會估算印花稅、律師費等置業相關開支，讓您的預算更全面。
比較不同還款方式的利息節省效果
除了傳統的每月還款，一些銀行提供「每兩星期還款」的選項。計算機能夠模擬這種還款方式的效果。由於一年有52個星期，即相等於26次的「半月供」，總還款額等於13個月的供款。這種方式能加快償還本金的速度，從而有效減少總利息支出。計算機會直接顯示出兩種還款方式下，您可以節省的總利息金額與縮短的還款年期，效果非常直觀。
壓力測試與預先批核資格模擬
計算供款與入息比率（DTI）
銀行審批按揭時，其中一個重要指標是「供款與入息比率」（DTI）。計算機會根據您輸入的每月收入及預計的按揭供款，自動計算出這個比率。這個數字反映了您的還款負擔。在計算時，需要計入您所有的債務，不論是物業一按貸款、物業二按貸款還是其他私人貸款，計算結果必須符合金融監管機構的要求。
模擬利率上升2%後的還款壓力
這就是俗稱的「壓力測試」。一個全面的按揭計算機，會內置這個模擬功能。它會假設現時的按揭利率上升2厘，然後再計算一次您的供款與入息比率。這是銀行用來評估您在加息週期中，是否仍有足夠還款能力的重要步驟。通過這個模擬，您可以預視自己的抗風險能力。
評估獲批機會及獲取優化建議
綜合以上所有計算結果，計算機能夠為您提供一個關於按揭獲批機會的初步評估。假如計算結果顯示您的DTI或壓力測試結果超出標準，系統或會提供一些優化建議，例如建議您延長還款年期以降低每月供款，或是在申請前先清還部分其他債務，助您調整策略，提升成功申請的機會。
香港按揭產品種類全解析
要成功申請物業按揭貸款，首先要了解市場上有哪些選擇。香港的物業貸款按揭產品五花八門，針對不同財務狀況和置業目標的人士而設。不論你是首次置業、計劃換樓，還是希望活用現有物業的資產價值，總有一款計劃能切合你的需要。讓我們一起深入了解各種常見的按揭產品，助你作出最明智的決定。
首次置業及換樓按揭
對於準備買樓的你，銀行提供了幾種核心的按揭方案，以應對首期和資金周轉的挑戰。
高成數按揭保險計劃（按保）
這計劃是為首期資金有限的置業人士，特別是首次置業人士而設。傳統按揭成數受金管局規限，但透過購買按揭保險，申請人可以向銀行申請高達八成至九成的按揭貸款。申請人需要支付按揭保險費，這筆費用可以一次過支付，也可以加進貸款總額中分期償還。
過渡性貸款（Bridge Loan）
俗稱「過橋貸款」，是專為換樓人士設計的短期貸款。假如你已經購入新物業，但舊有的物業尚未成功出售，這筆貸款就可以用來支付新樓的首期或訂金，解決短期資金周轉的困難。當你賣出舊物業並收到款項後，就需要立即償還這筆過渡性貸款。
轉按、加按及二按：活用現有物業資產
如果你已經是業主，可以利用以下方法，將現有物業的價值轉化為流動資金，或爭取更佳的貸款條件。
轉按（Refinance）：賺取現金回贈與更優利率
轉按是指將現有的按揭貸款，由原來的銀行轉移到另一家提供更優厚條件的銀行。這樣做主要有兩個目的，一是賺取新銀行提供的現金回贈，二是爭取更低的按揭利率，從而減輕每月的供款負擔。
加按套現（Top-up Refinance）：釋放物業升值潛力
當你的物業升值後，其價值與尚未償還的貸款餘額之間便會產生淨值空間。加按就是向原有銀行申請，將這部分升值的價值套現成一筆現金。這筆資金可以靈活用於個人周轉、投資或其他理財目標。
二按（Sub-mortgage）
二按是指在保留原有銀行物業一按貸款的基礎上，再向另一間財務機構申請第二份按揭貸款。一般來說，提供物業二按貸款的多為財務公司，其審批標準較銀行寬鬆，但利率通常會較高。這是一個在不動用原有按揭下，獲取額外資金的選項。
特色按揭計劃
除了傳統的按揭方案，市場上亦有一些具備特定功能的特色計劃。
存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）
這是一種將按揭戶口與高息存款戶口連結的產品。它的原理是，存款戶口內某個上限的資金（通常是按揭餘額的一半），可以獲得與按揭貸款利率完全相同的存款利息。這筆高息收入能有效抵銷一部分按揭利息支出，達到減省利息的效果，特別適合擁有較多流動現金的業主。
定息按揭（Fixed-rate Mortgage）
定息按揭是指在指定年期內（例如首兩年或三年），按揭利率會被鎖定在一個固定水平。在這段期間，無論市場利率如何波動，你的每月供款額都維持不變，讓你更容易規劃個人財務。定息期結束後，利率便會轉為浮動利率。
綠色按揭（Green Mortgage）
這是為鼓勵可持續發展而設的按揭產品。如果準備購入的物業符合指定的環保建築標準，例如獲得「綠建環評」金級或鉑金級認證的一手住宅，便可申請綠色按揭。銀行通常會提供額外的優惠，例如利率折扣或現金回贈。
資助房屋及特定物業按揭
針對政府資助房屋及其他特定類型的物業，亦有專門的按揭安排。
居者有其屋計劃（居屋）按揭
由於有政府作為擔保，購買一手或二手居屋的買家，通常可以申請到比私人物業更高的按揭成數，最高可達九成半，讓置業門檻大大降低。
租者置其屋計劃（租置）按揭
這計劃是為協助公共屋邨租戶購買其現居單位而設。銀行同樣會提供非常高的按揭成數，讓租戶能輕鬆成為業主。
車位及工商舖物業按揭
除了住宅物業，車位、商舖及寫字樓等工商物業同樣可以申請按揭。不過，這類物業的按揭成數上限一般較住宅為低，審批要求亦會有所不同。
按揭審批關鍵：了解金管局要求與申請流程
申請物業按揭貸款是置業路上非常重要的一環，想順利獲取銀行批核，關鍵在於充分了解遊戲規則。這不僅指各銀行自身的審批準則，更核心的是由香港金融管理局（金管局）為所有銀行所訂立的監管框架。只要清楚掌握這些要求與整個申請流程，你的物業貸款按揭申請之路自然會暢順得多。以下我們會為你拆解金管局的三大核心審批要求，並且一步步詳解按揭申請的四大流程。
金管局三大核心審批要求
銀行在審批物業一按貸款或二按貸款申請時，必須遵循金管局的指引。這些要求的目的，是為了確保借款人有足夠的還款能力，同時維持香港銀行體系的穩定。讓我們來看看這三大關鍵指標。
按揭成數上限（Loan-to-Value Ratio, LTV）
按揭成數上限，是指銀行最多可以借出的貸款金額佔物業價值的百分比。簡單來說，它決定了你需要準備多少首期資金。例如，一個價值800萬港元的物業，若按揭成數上限為六成（60%），銀行最多只會批出480萬港元的貸款，餘下的320萬港元便是你需要支付的首期。這個成數會根據物業的價格、用途（自住或出租），以及申請人是否持有其他按揭物業而有所不同。
供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio, DTI）
供款與入息比率是評估你還款能力的核心指標。它的計算方式是將你每月所有的債務供款（包括申請中的按揭貸款、其他私人貸款、信用卡分期等）加起來，再除以你的每月總收入。根據金管局的要求，這個比率一般不能超過50%。這項規定確保你在應付每月供款後，仍然有足夠的收入應付日常生活開支，避免過度借貸。
壓力測試（Stress Test）
壓力測試可視為一個更嚴謹的財務安全網。由於按揭利率有機會上升，金管局要求銀行在審批時，必須評估你在加息環境下的還款能力。具體做法是，銀行會假設你現時申請的按揭利率上升2厘（即2%），然後在加息後的新供款額基礎上，重新計算你的供款與入息比率。在這個假設情境下，你的DTI比率仍然需要低於60%的上限，才算通過壓力測試。
按揭申請四大步驟詳解
了解了審批準則後，實際的申請流程又是怎樣的呢？整個物業按揭貸款的申請過程，大致可以分為以下四個清晰的步驟。
第一步：準備申請文件
俗語說「工欲善其事，必先利其器」。準備齊全的文件，是順利申請的第一步。一般來說，銀行會要求你提供以下幾類文件：
* 身份證明：香港永久性居民身份證。
* 入息證明：最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書等。自僱人士則可能需要提供公司財務報表及商業登記證。
* 物業資料：臨時或正式的買賣合約。
* 現有債務證明：如持有其他貸款，需提供相關的還款證明。
第二步：遞交申請及物業估價
當你備妥所有文件並向銀行遞交申請後，銀行便會正式展開審批程序。銀行會查閱你的信貸報告（TU），了解你的信貸紀錄與評級。同時，銀行會委託測量師行為你的物業進行估價。這裡有一個重點需要注意，銀行最終批出的貸款額，會以物業的成交價或估價中的較低者為準。
第三步：銀行審批及批核
在這個階段，銀行的審批部門會仔細核對你提交的所有文件，並根據物業估價報告、你的信貸評級，以及前文提及的金管局三大核心要求（LTV、DTI及壓力測試）進行綜合評估。如果所有條件均符合要求，銀行便會向你發出正式的「貸款批核信」（Facility Letter），信中會詳細列明獲批的貸款金額、利率、還款年期及其他重要條款。
第四步：簽署法律文件及提取貸款
收到批核信並確認接受條款後，便進入最後的法律程序。你需要委託一位律師代表你處理相關的法律文件，包括簽署正式的按揭契據。律師會負責與銀行及賣方律師進行協調，確保所有法律手續妥當。在物業成交當日，銀行會根據律師的指示，將貸款額直接支付給賣方，完成整個交易。至此，你的物業貸款按揭申請便大功告成。
按揭常見問題 (FAQ)
關於利率與還款
H按（HIBOR-based）與P按（Prime-based）應如何選擇？
選擇物業按揭貸款計劃時，H按和P按是市場上最主流的兩個選擇。兩者各有特點，適合不同風險偏好和市場預期的申請人。
H按的利率以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，加上銀行訂立的息差。HIBOR每日浮動，所以H按的供款額會跟隨市場利率變動，波動性較高。在低息環境下，H按利率通常比P按低，能節省更多利息支出。
P按則以最優惠利率（Prime Rate）為基準，減去銀行提供的息差。最優惠利率由各銀行自行釐定，相對穩定，變動次數遠比HIBOR少。選擇P按，每月供款額的穩定性較高，較容易規劃個人財務預算。
如何選擇取決於您對利率走勢的看法。如果您預期利率將維持平穩或向下，而且願意承受利率波動的風險，H按可能更具吸引力。如果您偏好穩定的供款，不希望受短期利率波動影響，P按會是較穩健的選擇。目前大部分銀行提供的H按計劃都設有「鎖息上限」，提供了很好的保障。
H按的「鎖息上限」（Cap Rate）是什麼？
「鎖息上限」可以理解為H按計劃的一個保護機制。它的作用是為浮動的按揭利率設定一個天花板，即使HIBOR因為市場因素而大幅抽升，您的實際按揭利率也不會超過這個預設的最高水平。
這個上限利率通常與P按利率掛鈎，例如設定為「P-2.5%」。當（HIBOR + 銀行息差）的計算結果低於鎖息上限時，您便以較低的H按利率供款。但如果HIBOR飆升，導致（HIBOR + 銀行息差）高於鎖息上限，您的供款利率就會自動鎖定在上限水平，不會再向上增加。
這個設計讓選用H按的業主既有機會享受低息環境帶來的好處，同時又能有效管理利率急速上升的風險，可以說是一種結合了兩者優點的聰明設計。
提早償還部分或全部按揭貸款有罰息期嗎？
大部分的物業貸款 按揭合約都設有罰息期，一般是貸款提取後的首兩至三年。
在這段期間內，如果您希望提早償還全部或指定金額以上的貸款，銀行通常會收取一筆手續費或罰款。罰款的計算方式各有不同，普遍是按提早還款的金額或原貸款額的一個百分比計算，而且這個百分比通常會逐年遞減。例如，第一年罰款2%，第二年則降至1%。
此外，銀行亦有權要求您退還申請按揭時所獲得的現金回贈或其他優惠。因此，在決定提早還款前，務必仔細查閱當初簽訂的貸款確認信（Loan Offer Letter）上的相關條款，清楚了解所有可能產生的費用。
關於申請資格
自僱或非固定入息人士如何證明還款能力？
對於自僱、經營業務或收入主要來自佣金等非固定入息的人士，銀行在審批物業一按貸款或二按時，會需要更全面的文件來評估您的還款能力。
由於沒有固定的月薪糧單，您需要準備以下文件來證明收入的穩定性：
* 過去一至兩年的個人入息稅單和利得稅單。
* 如果擁有公司，需要提供過去一至兩年經審計的公司財務報告。
* 過去六個月至一年的個人及公司銀行戶口月結單，以顯示持續和穩定的現金流。
* 有效的商業登記證，以及主要業務合約或發票作輔助證明。
銀行審批的重點在於收入的持續性和穩定性，而不只是一兩個月的短期高收入。因此，保持清晰的會計記錄和健康的銀行戶口流水，對成功申請至關重要。
信貸評級（TU）對按揭審批有多大影響？
信貸評級（TU）在銀行審批物業按揭貸款的過程中，扮演著一個非常關鍵的角色。它直接反映了您過去的理財和還款習慣，是銀行評估您作為借款人風險高低的重要依據。
一個良好的信貸評級（例如A級或B級）代表您有準時還款的紀錄，銀行會視您為可靠的借款人。這不但大大提高按揭的獲批機會，更有可能為您爭取到更優惠的利率或貸款條件。
相反，如果信貸評級欠佳（例如H級或以下），可能意味著您有逾期還款或撇帳紀錄。這會讓銀行對您的還款能力產生疑問，結果可能是直接拒絕申請，或者即使批准，也可能附加較高的利率或降低最終的貸款額。在計劃申請按揭前，先查閱自己的信貸報告是一個明智的做法。
持有海外入息或非本地居民的申請注意事項
持有海外入息或非香港永久性居民的身份申請按揭，銀行在審批時的考慮會比較審慎，而且需要注意以下幾點：
首先，收入證明文件必須清晰和具備公信力。例如海外的僱傭合約、稅務文件及主要國際銀行的戶口紀錄。如果文件並非以中文或英文書寫，銀行可能要求提供經認證的翻譯版本。
其次，在計算供款與入息比率時，銀行普遍會為海外收入打上一個折扣（例如只計算收入的七成或八成），以抵銷匯率波動和地區經濟不穩的潛在風險。
最後，非本地居民申請按揭時，可獲批的按揭成數上限一般會比本地居民低。申請人如果與香港有較強的聯繫，例如有直系親屬在港或持有其他本地資產，將有助於審批。