手持居屋、綠置居等資助房屋單位，想在公開市場自由出售或出租，賺取更高回報？第一步就是要處理好「補地價」這項關鍵程序。補地價程序涉及繁複步驟，由遞交申請、測量師估價、計算費用到繳款，任何一步出錯都可能拖慢進度，甚至引致金錢損失。本文將為您提供最全面的補地價全攻略，整合房署最新資訊，由申請資格、6大步驟、費用計算公式，到獨家時間軸懶人包、資金不足的財務策略及4大常見陷阱，一文清晰拆解，助您順利完成整個流程，釋放物業真正價值。
為何要為居屋補地價？3大核心好處
大家在了解整個補地價流程之前，可能會問一個最根本的問題：為什麼要特地花一筆錢去為居屋補地價？簡單來說，補地價就好像是為你的資助房屋進行一次「升級」，正式解除政府設下的轉讓限制，讓物業的潛在價值完全釋放。完成整個補地價程序，雖然需要時間和資金，但換來的好處卻非常實在，直接影響你的財務規劃彈性。以下就為你拆解三個最核心的好處。
好處一：自由出租，合法賺取穩定租金回報
根據房屋條例，未補地價的資助房屋是嚴禁出租的。一旦被發現，業主隨時會被檢控。當你完成補地價申請並且繳清款項後，你的單位在法律上就等同於一間私人樓宇，最大的好處之一就是可以立即將單位合法地放租。這代表你可以開拓一個穩定現金流，賺取每月租金收入。不論是想「以租養貸」減輕按揭負擔，或是為退休生活建立被動收入，將單位出租都是一個非常吸引的財務選項。
好處二：申請加按或轉按套現，增加資金靈活性
未補地價的居屋在按揭上有著嚴格限制，銀行一般不會批准業主進行加按或轉按以套取現金作其他用途。但當物業完成補地價後，情況就完全不同。你可以像一般私樓業主一樣，向銀行申請加按或轉按，將物業的升值部分套現。這筆資金無論是用於子女的教育開支、個人生意周轉，甚至是把握其他投資機會，都為你提供了極大的財務靈活性，讓你的資產不再被鎖定。
好處三：於公開市場出售，擴大買家基礎獲取更佳樓價
未補地價的居屋只能在「居屋第二市場」轉售給持有綠表或白表資格的買家，買家基礎相對狹窄。當你完成補地價後，你的單位就能夠在公開自由市場上出售，潛在買家擴大至全香港所有市民。買家基礎擴闊，意味著市場競爭增加，自然更有機會以理想價格將單位售出，讓你能夠真正享受到物業的市場升值潛力。這也是許多業主在考慮補地價幾錢、補地價點計等問題時，最主要的誘因。
哪些資助房屋計劃需要補地價？
要清楚整個補地價流程，第一步是確認自己的物業是否屬於需要補價的類別。基本上，只要你的單位當初是以折扣價向政府或相關機構購入，日後想在公開市場自由出售或出租，就很大機會需要補地價。以下幾個大家熟悉的資助房屋計劃，都屬於這個範圍。
居者有其屋計劃 (居屋)
居屋可說是最為人熟悉的資助房屋了。由於政府在出售居屋時提供了可觀的折扣，讓市民能以低於市值的價錢置業，所以這個折扣差價需要在日後轉讓時補回。想將居屋單位放到自由市場賣個好價錢，或者合法出租，完成補地價程序就是必經之路。
私人機構參建居屋計劃 (PSPS)
這個計劃的單位雖然由私人發展商興建，但在本質上與居屋非常相似。政府同樣在賣地條款中規定，發展商需要以指定的折扣率將單位售予合資格人士。因此，PSPS的業主與居屋業主一樣，都享有購樓折扣，自然也受到相同的轉讓限制約束。想解除限制，補地價是不能缺少的一環。
租者置其屋計劃 (租置計劃)
租置計劃讓現有的公屋租戶能以極吸引的折扣價，購入自己正在租住的單位，搖身一變成為業主。正因為這個折扣幅度通常非常大，所以轉讓限制也十分嚴格。業主如果希望將單位在公開市場出售或出租，就必須先完成補地價申請，歸還當初政府提供的資助。
綠表置居計劃 (綠置居)
綠置居是近年推出的計劃，目標是將新建的公屋單位，以比居屋更相宜的折扣價直接出售給綠表申請者，加快公屋單位的流轉。既然售價包含了政府的資助折扣，那麼當業主日後想將單位投放到自由市場時，自然也需要跟隨補地價程序，補回樓價的差額。
【補地價程序全攻略】6大步驟、文件及時間懶人包
想為你的資助房屋釋放全部潛力，整個補地價流程其實是一個有清晰步驟的行政程序。只要準備充足，一步步跟著做，就能順利完成。這個補地價程序由遞交申請到最終完成，大約需要三至五個月，具體時間視乎估價進度與繳款安排。現在，我們就將整個過程拆解成六大步驟，讓你對時間、文件和費用有一個全面的掌握。
【獨家】補地價程序時間軸：一張圖看清流程、時間與文件
在深入每個步驟前，我們先建立一個清晰的時間概念。整個補地價程序主要分為幾個關鍵階段：首先是「遞交申請」，然後是「預約估價」，接著會「收到通知書」，之後便要「安排繳款」，再到「領取證明書」，最後是「註冊登記」。每個環節環環相扣，了解這個順序，有助你更好地規劃之後的賣樓或出租大計。
第一步：向房署遞交補地價申請
這是啟動整個程序的起點，正確準備文件是成功的第一步。
填寫正確申請表格：了解五年轉讓限制期內外分別
首先，你需要選用正確的申請表格。房屋署的表格會區分單位的轉讓限制期，通常以「首次售出日期」起計的五年為界線。處於五年限制期內或期滿後的單位，所用的申請表格（表格HD1066C）會有所不同。填寫前務必核對清楚，選用適合你單位狀況的表格。
準備所需文件清單：樓契副本及業主身份證明
申請時需要的文件相當直接。你只需要準備一份樓契（正式名稱為「轉讓契據」）的副本，以及所有業主的身份證明文件副本。這些文件是用來核實業權及業主身份。
繳交申請手續費：金額、支付方式及抬頭人資料
遞交申請時，需要同時繳付一筆不可退還的申請手續費，現時金額為港幣$6,780（此金額或會調整，以房署公佈為準）。支付方式必須是劃線支票或銀行本票，抬頭人請寫明「香港房屋委員會」。記得不要使用現金或個人支票。
遞交途徑：親身、郵寄及網上申請注意事項
你可以選擇親身或郵寄方式，將填妥的表格、文件副本及支票遞交到所屬屋邨的租約事務管理處或房屋委員會總辦事處。近年亦已開放網上申請渠道，但須注意，網上提交需要申請人持有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶或有效的個人數碼證書，以確保申請的法律效力。
第二步：房署委派測量師上門估價
遞交申請並獲確認後，房署便會正式處理你的補地價申請，並進入估價階段。
預約流程與預計到訪日期
房署收到申請後，會發出確認信，並委派認可的測量師行與你聯絡，預約上門視察單位的時間。一般來說，測量師會在房署發出確認信後的數星期內到訪。
估價考慮因素：面積、狀況、景觀及違規改動
測量師上門時，會就單位的現況進行專業評估，這就是決定補地價幾錢的關鍵。考慮因素包括單位的實用面積、樓層、座向、景觀、內部維修保養狀況，以及是否存在任何違規改動或僭建物。這些因素都會直接影響最終評估出來的市值。
專家提示：估價前避免大型裝修，以免拉高估值
這裡有一個很實用的貼士：假如你計劃為單位進行大型裝修，建議在測量師完成估價後才動工。因為一個簇新、華麗的裝修，很可能會推高單位的估值，這意味著你需要繳付的補地價金額亦會相應增加。
第三步：接收及確認「評估補價通知書」
完成上門視察後，大約需要四至六個星期，你便會收到一份關鍵文件。
通知書內容解讀：評估市值、折扣率及應繳總額
這份名為「評估補價通知書」的文件，會清晰列出房署評定的單位十足市值、單位首次出售時的折扣率，以及根據公式計算出的應繳補價總額。這份文件讓你清楚了解補地價點計出來。
上訴權利：對估價提出異議的程序及期限 (28日內)
假如你對通知書上的估價有異議，認為估值過高，你是有權提出反對的。你必須在通知書發出日期起的28日內，以書面形式向房署提出上訴，並提供支持你理據的資料，例如近期同類單位的成交價或銀行估價作參考。
第四步：繳付補價全額款項
若你同意評估結果，下一步就是準備繳付款項。
繳款期限：一般為通知書發出後2個月內
你需要注意繳款期限。一般來說，業主必須在「評估補價通知書」發出日期起的兩個月內，繳付所有補價款項。錯過這個期限，該次評估便會失效，你需要重新遞交申請及支付手續費。
指定付款方式：銀行本票或律師行支票
繳付補價款項的方式有嚴格規定，必須是銀行本票或由律師行發出的支票，抬頭人同樣是「香港房屋委員會」。個人支票或其他支付方式將不被接納。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」
完成繳款後，你就離成功不遠了。
領取證明書預計等候時間
在你繳清所有款項後，房署會進行內部處理，大約在四至六個星期後，便會正式發出「解除轉讓限制證明書」。
證明書的法律效力
這份證明書是極為重要的法律文件，它證明你的單位已經補足地價，所有由《房屋條例》施加的轉讓限制已經正式解除。
第六步：到土地註冊處辦理登記手續
這是很多人會忽略，卻至關重要的最後一步。
為何登記步驟至關重要？
雖然你已手持證明書，但為了讓物業的業權狀況在公眾記錄上正式更新，你應盡快將「解除轉讓限制證明書」送交土地註冊處辦理登記手續（俗稱「註冊契據」）。這個步驟能確保所有潛在買家、銀行或律師在查閱土地紀錄時，都能清楚知道你的單位已無轉讓限制，避免日後交易出現任何疑問或阻滯。
完成登記後，物業正式解除所有轉讓限制
當文件成功在土地註冊處登記後，整個補地價流程便大功告成。你的物業在法律上已等同於私人樓宇，可以自由在公開市場上出售、出租或進行加按，享有全面的業權。
補地價點計？詳解計算公式、總費用及計算機
在整個補地價流程之中，業主最關心的部分，自然是「補地價點計」以及最終補地價幾錢。補價金額並非一個固定數目，而是與物業當時的市值直接掛鈎。它的計算方式有特定公式，理解起來其實相當直接，下面為你一步步拆解。
【獨家】補地價計算機：輸入估值即獲參考金額
在深入研究複雜的公式前，你可以先試用我們設計的補地價計算機。你只需要輸入單位現時的市場估值，以及當年的買入折扣率，系統就能即時為你提供一個參考的補價金額。這讓你對可能涉及的款項有一個初步概念，方便你規劃之後的財務安排。
補地價核心計算公式詳解
要準確掌握補地價的實際金額，理解背後的計算原理十分重要。所有補價金額都是根據房屋署的官方公式評估出來的。
官方公式：補價時市值 × ((購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值)
房屋署的官方計算方法是，將單位在申請補價時的十足市值，乘以一個特定的比率。這個比率，就是用單位「購入時的十足市值」減去「原來樓價」，再除以「購入時的十足市值」。這組數字反映了政府當年給予你的資助額佔當時樓價的比例。
簡化版公式：補價時市值 × 當年折扣率
這個官方公式看起來可能有點複雜，但其實可以簡化成一個更易理解的版本。公式中「((購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值)」這部分，計算出來的結果正是你「當年的買入折扣率」。因此，整個補地價的計算，簡單來說就是用「單位補價時的市值」乘以「當年折扣率」。
計算範例：市值600萬、當年七折買入的單位需補多少？
讓我們用一個實際例子來說明。假設你的單位在申請補地價時，經評估後的十足市值為600萬元。而你當年是以市價七折（即30%折扣）買入。
套用簡化版公式：
補價金額 = 6,000,000元 × 30% = 1,800,000元
因此，你需要補上的地價金額就是180萬元。
如何查找單位的原有折扣率？
既然折扣率是計算關鍵，那要從哪裡找到這個數字呢？你有兩個主要途徑可以準確查到單位的原有折扣率。
查閱首次買賣合約（一手樓契）
最直接的方法，就是找出你買入單位時簽署的首次買賣合約，也就是俗稱的「一手樓契」。合約上會清楚列明當時的十足市值與你的買入價，你可以從中計算出準確的折扣率。
查閱樓宇「購買證」
另外，部分業主在置業時會收到一份名為「購買證」的文件，這份文件上同樣會詳細記錄單位的市值、買入價及折扣率等重要資料，是查核折扣率的另一個可靠來源。
完成補地價總費用一覽
除了補價金額本身，完成整個補地價程序還涉及其他費用。在準備資金時，應該將以下幾項開支一併納入預算。
房屋署申請手續費
在提交補地價申請時，你需要向房屋署繳付一筆不可退還的申請手續費，用作支付評估物業市值的行政開支。
補價金額本體
這是總費用中最大的一筆開支，即是按照上述公式計算出來的應繳地價。這筆款項需要在收到「評估補價通知書」後的指定期限內繳清。
其他潛在費用 (律師費、登記費等)
完成補價並收到「解除轉讓限制證明書」後，你需要將該文件交到土地註冊處進行登記，這個過程會涉及登記費用。另外，如果你在整個補地價申請或後續的買賣過程中聘請律師提供協助，亦需要預留一筆律師費。
資金不足？補地價財務策略與最佳時機分析
了解整個補地價流程與費用計算後，許多業主都會面對最實際的問題：如何籌措這筆數目不菲的資金？畢竟要一次過拿出數十萬甚至上百萬現金，對大部分家庭而言都不是一件輕鬆事。其實，處理補地價程序時，有幾種相當實用的財務策略可以運用，讓你毋須為「補地價幾錢」而過分煩惱，更能在合適時機完成部署。
財務策略一：利用賣樓交易款項同步補地價
這是市場上最常用，也是對業主資金壓力最小的方法。核心概念是，你不需要在賣樓前預先準備好補地價的全額款項，而是巧妙地利用買家支付的樓價，在交易完成的同一天同步處理補地價事宜。
如何在臨時買賣合約中訂立條款
要順利執行這個方案，關鍵在於與買家協商，並在臨時買賣合約中清晰訂立條款。首先，成交期需要預留得比一般私樓買賣更長，建議至少有兩個半月至三個月。這是因為由遞交補地價申請到房署批出「評估補價通知書」，一般需要約一個多月的時間。充足的成交期能確保你有足夠時間完成估價程序。其次，合約中必須清楚列明，成交將以「補地價後」的狀況進行，並授權你的代表律師在成交日，動用部分買家支付的樓價款項，直接開出本票予房委會用作補地價。
律師樓在成交日的資金分配角色
在成交日當天，律師樓扮演著至關重要的資金中轉及分配角色。整個流程是這樣的：買方的律師會將樓價餘額交予你的代表律師。你的律師在收到款項後，會根據合約指示，即時從律師樓的信託戶口中開出數張支票：一張支付給房委會用作補地價；若物業本身有按揭，另一張則支付給你原有的承按銀行以贖回樓契；最後扣除律師費等雜費後，餘額才會轉交給你。這個無縫銜接的程序，確保了所有款項都能在合法合規的情況下妥善分配。
財務策略二：申請補地價按揭貸款
假如你並非打算出售物業，而是希望補地價後將單位出租或申請加按套現，那麼申請專門的補地價貸款便是一個可行的選擇。市面上部分銀行有提供此類貸款產品，讓業主可以透過按揭方式借取資金以支付補價。
銀行提供的補地價貸款成數上限
一般而言，銀行就補地價貸款提供的按揭成數，會參考私樓的標準，但審批相對會較為審慎。貸款額一般可達補價金額的若干成數，但連同物業原有的按揭結欠，總貸款額不能超過銀行對該物業「完成補地價後」估值的指定上限。實際成數及利率，最終視乎個別銀行的政策、物業估值以及申請人的信貸紀錄與還款能力而定。
銀行審批時間及注意事項
申請補地價按揭貸款，銀行的審批時間一般需要數個星期。因此，時間上的協調非常重要。建議在正式向房署提交補地價申請前，先向多間銀行進行初步諮詢，了解其按揭方案及預計審批時間。當你收到房署發出的「評估補價通知書」後，便要立即向銀行提交正式申請，確保能在兩個月的繳款期限內取得貸款，順利完成補地價程序。
申請補地價的最佳時機：樓市下行期的優勢
掌握了資金方案後，選擇合適的申請時機，更能有效減省成本。我們知道補地價點計的核心公式是：「補價時的物業市值」乘以「當年的折扣率」。由於購入時的折扣率是固定不變的，唯一影響補價金額的變數就是「補價時的物業市值」。因此，在樓市處於下行或調整期時，房署委派的測量師對單位的估價會相對保守及偏低。在這個時機提出補地價申請，你所需繳付的金額自然會較少。完成補地價後，你便取得了物業的全部業權，可以靜待市況回暖時才決定出租或出售，從而鎖定一個較低的成本基礎。
專家提醒：補地價4大常見陷阱與注意事項
整個補地價流程雖然清晰，不過當中有些細節位，好多業主朋友都可能會忽略，結果不單止拖慢了整個補地價程序，甚至可能影響到最終要補幾錢。以下整理了四個最常見的陷阱，大家在提交補地價申請前一定要留意。
陷阱一：評估報價設有有效期，錯過期限或因樓價上升而需付更多
當你收到由房署發出的「評估補價通知書」後，千萬不要以為可以慢慢來。這份通知書上列明的補價金額其實是有「賞味期限」的，一般要求業主在通知書發出後的兩個月內繳清款項。假如錯過了這個期限，整個估價就會失效。屆時你需要重新遞交申請，再支付一次手續費，然後等待測量師再次上門估價。最大的風險在於，如果這段期間樓市向上，單位的估值就會上升，直接導致新的補價金額比之前更高，變相需要支付更多金錢。
陷阱二：補價後仍受「兩年轉讓限制」，並非即時可於公開市場出售
這一點是最多人誤解的地方。很多人以為只要成功補地價，領取了「解除轉讓限制證明書」，單位就可以即時在公開市場自由出售。事實並非如此，根據《房屋條例》，所有資助房屋由首次轉讓契據日期（即一手買入的成交日）起計的兩年內，即使已經完成補地價，仍然不可以於公開市場出售。換言之，如果你買入單位只有一年，就算你立即補地價，也需要再等待一年，直到持有單位滿兩年後，才能夠正式賣給非合資格人士。
陷阱三：聯名業權必須全體同意，任何一位業主反對即拖慢程序
如果你的單位是與家人或伴侶聯名持有，那麼在啟動補地價程序之前，必須先取得所有業主的共識。因為遞交補地價申請時，申請表格需要所有聯名業主一同簽署作實。只要其中一位業主不同意，申請就無法繼續。如果業主之間出現意見分歧，就需要先透過法律途徑解決業權問題，例如其中一方賣出業權給另一方，待業權統一後，才能夠順利繼續申請，這樣一來一回，無疑會大大拖慢整個進度。
陷阱四：單位有欠款或命令未遵從，將導致補地價程序暫停
房署在審批你的補地價申請時，會核實單位的所有背景資料。如果發現單位有任何未清繳的款項，例如拖欠管理費、差餉、地租，或者有任何未遵從的政府命令（例如屋宇署的強制驗窗或驗樓令），補地價的程序就會被即時暫停。房署會要求業主先處理好所有欠款及命令，並提供相關證明文件後，才會繼續處理其申請。因此，在申請前最好先自行檢查清楚，確保單位沒有任何未解決的財務或法律問題。
補地價程序及申請常見問題 (FAQ)
Q1: 整個補地價程序由申請到完成需時多久？
想知道整個補地價流程需要多少時間，是很多業主關心的問題。一般來說，由遞交補地價申請開始，到最終完成所有手續，整個補地價程序大約需要三至五個月。
這個時間主要分為幾個階段：首先，遞交申請後，房屋署需要時間處理文件，然後委派測量師上門估價，這個過程約需四至六個星期。收到「評估補價通知書」後，業主有兩個月時間繳付款項。完成付款後，再等約四至六個星期，便會收到「解除轉讓限制證明書」。所以，整個流程的快慢，很視乎測量師的估價進度，以及業主繳款的速度。
Q2: 不同年份購入的居屋，轉讓限制及補地價年期有何不同？
這點要特別留意，因為政府在不同時期推出的居屋，其轉讓限制和可以申請補地價的年期有很大分別，政策是愈來愈嚴格。
簡單來說可以分為幾個階段：
* 2018年以前購入的居屋： 限制較為寬鬆。由首次轉讓契據日期起計五年後，業主便可以申請補地價，然後在公開市場自由出售或出租。
* 2018年推售的新居屋： 限制期延長了。業主必須持有單位滿五年後，才可以申請補地價，並在公開市場出售。在首五年內，是不能透過補地價在自由市場賣樓的。
* 2019年及之後推售的新居屋： 限制最為嚴格。業主需要持有單位長達十年後，方可申請補地價，繼而在公開市場出售單位。
Q3: 是否所有居屋、綠置居都需要補地價？
這是一個常見的誤解。絕大部分的居屋和綠置居，如果想在公開市場自由出售或出租，都必須先完成補地價程序。不過，凡事總有例外。
市場上存在極少數可以豁免補地價的居屋單位。它們主要是指在1982年5月前，即最早期的「居者有其屋」計劃第一期至第三期甲的單位。由於當時的地契條款並未設下轉讓限制，所以這些單位的業主可以直接在自由市場轉售，而無需補地價。不過，這些單位數量非常稀少，現在市場上絕大部分資助房屋都受轉讓限制規管。
Q4: 未完成補地價的單位，可以申請加按或轉按嗎？
對於未補地價的單位，在按揭安排上會受到很大限制。
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申請加按套現： 房屋署一般不會批准未補地價單位的加按申請。除非業主能提供極具說服力的證明，例如急需現金應付家庭成員的嚴重醫療開支、教育費用等緊急情況，房署才會作個別考慮，但審批過程非常嚴格。
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申請轉按： 如果只是「平手轉按」，即是將現有按揭餘額由一間銀行轉到另一間銀行，過程中不涉及額外貸款，房署的態度會比較寬鬆，獲批的機會也較高。但若轉按涉及任何形式的套現，便會等同加按申請，同樣難以獲批。