居屋業主不論是計劃轉按、加按套現，還是部署出售物業，最關心的莫過於物業價值，亦時常擔心銀行估價不足。為此，我們推出全新免費網上居屋估價工具，只需簡單三步，即可即時獲取「未補地價（綠表市場）」及「已補地價（自由市場）」的雙重估值報告。本文將詳細教您如何善用這份報告，輕鬆計算最高貸款額及出售淨收益，助您清晰規劃財務未來。
如何使用免費居屋估價網？三步獲取雙重估值報告
想準確進行居屋估價，其實比您想像中更簡單。現時許多網上平台都提供免費的居屋估價網服務，只需幾個簡單步驟，就能即時獲取一份包含雙重估值的詳細報告，助您清晰掌握物業在不同市場的價值。整個過程完全網上進行，非常方便。
第一步：選擇物業位置
輸入屋苑所在區域及地區
首先，在估價工具的頁面上，您會看到選擇區域的選項。您只要根據物業的實際地址，從下拉選單中點選物業所屬的區域，例如「新界」或「九龍」，然後再選擇具體的地區，例如「沙田區」或「觀塘區」。
第二步：輸入單位資料
輸入屋苑名稱、座數及單位
完成地區選擇後，系統便會引導您輸入更詳細的單位資料。您只需要在對應的欄目中，輸入屋苑的名稱、座數，以及單位的層數和室號。準確的資料有助系統提供更貼近市價的估值。
第三步：即時獲取雙重估價
提交資料後，系統會即時為您生成一份雙重估價報告。這份報告最大的特點是同時提供兩種估值，讓您對居屋的財務潛力有更全面的了解。
未補地價估價 (綠表市場)
這個估價反映了您的物業在居屋第二市場（俗稱綠表市場）的價值。如果您計劃將單位出售給合資格的綠表人士，或打算申請居屋轉按或加按，這個「未補地價估價」就是銀行批核貸款額的最重要參考指標。
已補地價估價 (自由市場)
這個估價則顯示了您的物業在補足地價後，於公開的自由市場上出售的潛在價值。這個數字有助您評估未來出售物業的潛力，以及計算需要準備多少資金去補地價。
物業基本資料 (實用面積、樓齡)
報告除了提供估價，通常還會附上單位的基本資料，例如實用面積和樓齡，讓您對物業狀況一目了然。
找不到您的物業？聯絡我們專人估價
如果我們的自動估價系統資料庫暫時未有您的物業記錄，您可直接聯絡我們的專業團隊。我們會安排專人為您進行估價，同樣能助您取得所需的估值資訊。
解讀居屋估價報告：助您規劃財務未來
當您透過居屋估價網獲取報告後，會發現有兩個數字，分別是「未補地價」和「已補地價」的估值。這兩個數字並非隨意提供，它們各自在您的財務規劃中扮演著重要的角色。理解它們的用途，是善用您的居屋資產，作出精明決策的第一步。
未補地價估價的用途
這份居屋估價未補地價的報告，反映了物業在資助房屋市場中的價值，主要有兩個核心用途。
申請轉按、加按貸款額之關鍵
如果您計劃為居屋申請轉按或加按套現，銀行需要一個基準來計算可批出的貸款額。這個基準就是「未補地價估價」。銀行會參考這個估值，然後根據您的財務狀況和按揭成數上限，去計算最終的貸款金額。所以，一份準確的未補地價估價，是您與銀行商討貸款方案的重要依據。
衡量物業在居屋第二市場 (綠表) 的價值
假如您打算在居屋第二市場（俗稱綠表市場）出售您的單位，即是賣給合資格的綠表或白居二買家，那麼「未補地價估價」就提供了極具參考價值的指標。它能幫助您了解物業在同類市場中的定位，從而釐定一個具競爭力而且合乎市場水平的叫價，讓您的放售過程更加順利。
已補地價估價的用途
而已補地價估價，則揭示了您的物業在自由市場上的全部潛力，主要幫助您規劃長遠的出售或資產配置計劃。
評估物業在自由市場的出售潛力
這個估價顯示了您的單位在繳付補地價後，能夠在公開市場上（與私人樓宇一樣）出售的市場價值。透過比較已補地價和未補地價的估值，您可以評估將物業「鬆綁」並投放到自由市場所帶來的潛在升值空間，然後再決定下一步的資產部署。
估算補地價費用，部署放售計劃
當您決定要在自由市場出售居屋時，最關鍵的一步就是計算需要向房屋委員會補回的地價金額。已補地價估價是計算這個費用的基礎。您可以利用網上居屋估價的數據作初步估算，了解補地價的大約開支，然後更準確地計算出售物業後的實際收益，讓整個放售計劃的預算和時機都更有把握。
居屋估價後的財務規劃：轉按與出售情境分析
完成居屋估價是理財規劃的重要一步。當您透過居屋估價網上平台，獲得物業的最新估值後，這組數字就是您策劃下一步財務決策的基礎。它不單純是一個價格，更加是解鎖物業潛在價值的鑰匙。接下來，我們會模擬兩個最常見的情境：一是轉按或加按套現，二是出售物業，助您清晰地了解在不同選擇下，如何計算資金及收益。
情境分析 (一)：居屋轉按或加按套現
如果您暫時沒有出售物令的打算，但是希望獲得一筆流動資金作其他用途，例如子女升學、投資或裝修家居，那麼轉按或加按是一個值得考慮的方案。這個操作的核心，是利用銀行的「居屋估價未補地價」報告來釐定貸款額。
根據「未補地價估價」計算最高貸款額
銀行在審批未補地價居屋的轉按申請時，會以其專業估價為基礎，計算出最高的貸款金額。整個計算過程相當直接。
首先，銀行會提供一個按揭成數，然後將它乘以「未補地價估價」。這就是您可以獲得的最高總貸款額。然後，將這個總貸款額減去您尚未清還的按揭餘額，得出的就是您可以額外套現的金額。
讓我們用一個簡單例子說明：
* 假設您的物業「未補地價估價」為：$500萬
* 銀行批出的按揭成數為：80%
* 您現有的按揭餘額為：$150萬
計算步驟如下：
1. 最高總貸款額：$500萬 x 80% = $400萬
2. 可套現金額：$400萬 – $150萬 = $250萬
所以，透過這次轉按，您最高可以套現$250萬資金。如果出現居屋估價不足的情況，銀行批出的估值較低，這個套現金額亦會相應減少。
模擬不同年期的每月還款額
成功套現後，您需要承擔新的總貸款額。以上述例子為例，新的總貸款額是$400萬。還款年期的長短，會直接影響每月的供款壓力。
假設按揭利率為3.5%，我們可以看看不同年期的分別：
* 選擇20年還款期 (240期)
* 每月還款額約：$23,199
* 選擇25年還款期 (300期)
* 每月還款額約：$20,039
選擇較長的還款期，可以減輕每月的現金流壓力。但是，總利息支出會相對增加。您可以根據自己的財務狀況和未來收入預期，選擇最適合自己的方案。
情境分析 (二)：出售居屋計算實收金額
如果您計劃出售居屋，並在自由市場上尋找買家，就必須先處理「補地價」這個程序。這時候，網上居屋估價報告中的「已補地價估價」就變得非常重要，因為它是計算補價金額和預估實收金額的基礎。
根據「已補地價估價」估算補價開支
補地價的金額，並非一個固定數目，而是根據一個特定公式計算出來的。這個公式關乎您當年購入單位時，由房委會提供的折扣率。
計算公式是：補價金額 = 出售時的物業市值 (即「已補地價估價」) x 當年購入時的折扣率
這個折扣率在您首次買入居屋的買賣合約上已經列明，並且是固定不變的。
同樣以一個例子說明：
* 假設您的物業「已補地價估價」為：$700萬
* 您當年買入單位時的折扣率為：40%
計算步驟如下：
* 補價開支：$700萬 x 40% = $280萬
這$280萬就是您需要向政府支付的補地價金額。
計算扣除補價及按揭餘額後的淨收益
了解補價開支後，就可以計算出售物業後，您真正能夠收到的淨收益。這是整個賣樓計劃中最實際的一環。
計算公式是：淨收益 = 物業成交價 – 補價開支 – 尚餘按揭貸款 – 其他交易費用 (例如地產代理佣金、律師費等)
我們沿用以上的例子繼續計算：
* 假設物業成交價等於估價：$700萬
* 補價開支：$280萬
* 尚餘按揭貸款：$150萬
* 其他費用 (假設佣金及律師費合共)：$8萬
計算步驟如下：
* 淨收益：$700萬 – $280萬 – $150萬 – $8萬 = $262萬
這個$262萬，就是您在完成所有交易和費用支付後，能夠實際放進口袋的金額。清晰計算出這個數目，有助您規劃下一階段的財務安排，例如是用作購買新物業的首期，或是實現其他人生目標。
我們的估價如何做到透明可靠？
一個準確的居屋估價，是您策劃財務大計的基石。您可能會好奇，我們這個居屋估價網上的結果，究竟是如何計算出來的？其實，我們的估價系統背後，有一套嚴謹而且透明的運作方式，確保為您提供可靠的參考數據。
估價數據來源及權威性
數據由專業測量師行提供
我們的估價並非憑空估算。估價系統的數據庫，直接由香港多間具領導地位的專業測量師行提供。這些測量師行正是各大銀行委託進行正式物業估價的機構，所以它們的數據具備高度的市場權威性及認可度。
綜合全港最新成交記錄及樓市趨勢
估價數據會持續更新，系統綜合了全港最新的物業成交記錄，特別是居屋第二市場的成交個案。而且，系統亦會分析當前的整體樓市趨勢、地區發展潛力及市場氣氛等因素，透過智能分析模型，計算出一個貼近市況的估值。
影響居屋估價的主要因素
要了解您的物業價值，就要明白背後牽涉的眾多因素。有時候出現居屋估價不足的情況，往往與以下幾點有關。了解這些因素，有助您更客觀地看待網上估價結果。
物業自身條件 (樓齡、座向、景觀)
最直接的因素來自單位本身。樓齡較高的物業，估價自然會有所調整。單位的座向，例如是否朝南、會否西斜，以及窗外景觀是開揚海景還是樓景，都會對價值產生顯著影響。
屋苑周邊因素 (地區、交通、配套)
物業所在的地區發展、交通便利程度，例如是否鄰近港鐵站，以及周邊的生活配套設施，例如商場、學校網絡及社區設施等，都是構成物業價值的重要部分。一個配套完善的社區，自然能為物業增值。
市場宏觀因素 (利率、房屋政策)
除了物業本身，市場的大環境亦是決定性因素。利率的升降會直接影響買家的供款能力及市場氣氛。政府的房屋政策，例如對居屋未補地價按揭的指引調整，也會對居屋估價，特別是未補地價市場的價值，構成直接影響。
網上估價用途與免責聲明
估價結果僅供初步參考之用
我們提供的網上估價，是一個非常實用的財務規劃工具。您可以利用這個估價結果，初步計算轉按或加按可套現的金額，或者在計劃出售時設定一個合理的參考價。這是一個讓您掌握物業潛在價值的起點。
最終按揭審批以銀行正式估價為準
需要強調一點，網上估價結果並不等同銀行最終的正式估價報告。當您正式向銀行申請按揭時，銀行會委託測量師進行更詳盡的評估。因此，最終批出的貸款額，將會以銀行的正式估價為準。
一站式居屋理財：按揭申請及業主貸款
當您完成居屋估價，清楚了解物業的市場價值後，下一步就是將這份潛力轉化為實際的財務方案。無論您是準備置業的新買家，還是希望善用現有資產的業主，我們提供的一站式理財服務，都能夠配合您的周詳計劃。
居屋按揭申請 (買賣及轉按)
綠表及白表買家按揭
不論您是綠表或白表買家，只要物業仍在房委會的擔保期內，申請按揭的過程通常都相當直接，並且可以享有優惠的按揭利率及較高的按揭成數。我們的團隊熟悉房委會的各項按揭指引，能協助您順利完成申請，購入心儀的安樂窩。
居屋轉按套現方案
隨著物業升值，您可以根據最新的未補地價居屋估價，申請轉按以獲取更優惠的利率，或者套現一筆資金作其他用途，例如家居裝修、子女升學或個人投資。一個理想的估價結果，是成功轉按套現的基礎，有助您更靈活地運用資產。
居屋業主貸款 (物業二按)
對於部分不希望更動現有低息一按合約的業主，居屋二按是另一個靈活的選擇。您可以在保留原有按揭的基礎上，申請額外的備用現金。
毋須補地價申請二按貸款
這類貸款最大的優點是，整個申請過程毋須先向政府補地價。貸款額會根據未補地價的物業估值作審批，讓您能夠在無需動用大額資金補價的情況下，解決短期或中期的財務需要，大大提升資金運用的彈性。
簡易網上申請流程
從估價到申請，全程網上辦理
由使用我們的居屋估價網上平台獲取報告開始，到初步評估，以至最後正式提交按揭或貸款申請，整個流程都可以在線上輕鬆完成。清晰的介面與指引，讓您隨時隨地都能處理財務事宜，節省寶貴時間。
按揭專家團隊提供免費諮詢
雖然流程已盡量簡化，但我們明白每位業主的情況都是獨特的。若您在過程中遇到任何疑問，例如對估價報告的解讀、想了解如何應對居屋估價不足的情況，或比較不同方案的利弊，我們的按揭專家團隊隨時樂意提供免費的專業諮詢，協助您作出最適合的決定。
居屋估價常見問題 (FAQ)
進行居屋估價時，您可能會遇到各種疑問。我們整理了幾個業主最常遇到的問題，希望透過清晰的解答，助您更順暢地規劃財務。
網上估價與銀行最終估價為何有差異？
您透過居屋估價網上工具獲得的即時報價，與銀行最終批核的估價存在差異，這是正常的。主要原因在於兩者評估基礎的不同。
網上估價工具是利用人工智能，綜合市場上的大型數據庫，例如屋苑近期的成交紀錄、樓市整體趨勢和單位基本資料（面積、樓齡等）來運算出一個初步估值。它的優點是快捷方便，讓您能即時掌握物業的大約市值，作初步財務規劃。
而銀行採用的最終估價，則依賴專業測量師行出具的正式估價報告。測量師除了會考慮宏觀數據外，更會評估許多網上工具無法得知的微觀因素。這些因素包括單位的內部裝修質素、保養狀況、景觀開揚程度、座向、樓層，甚至是否有僭建或維修問題等。由於測量師的評估更為深入和個人化，其結果自然成為銀行審批按揭的最終依據，所以兩者估價有機會出現差異。
銀行對我的居屋估價不足時，應該怎麼辦？
當遇到銀行批出的居屋估價不足問題時，首先要了解這並非罕見情況，尤其在市況波動時。您可以嘗試以下幾個步驟處理。
第一，嘗試與銀行溝通，了解估價偏低的原因。有時候，可能是測量師未能掌握單位的某些優勢，例如您近期進行了高品質的全屋裝修。您可以主動提供相關的相片或單據作補充資料，銀行或會將資料轉交測量師重新考慮。
第二，向其他銀行申請估價。不同銀行委託的測量師行各有不同，對物業的取態和評估標準也可能存在差異。多比較兩至三間銀行的估價，有機會獲得一個更符合您預期的結果。
第三，若多間銀行的估價都普遍偏低，這可能反映了市場對您所在屋苑或地區的整體看法。如果您是為出售物業作準備，可能需要重新審視您的叫價策略。如果是為了轉按或加按，則可能要調整您的套現金額目標，或準備更多後備資金。
此估價工具是否適用於所有資助房屋 (如租置、綠置居)？
我們的免費網上估價工具，數據庫主要涵蓋香港絕大部分的居屋屋苑，為業主提供準確的居屋估價。
對於租者置其屋計劃（租置）及綠表置居計劃（綠置居）的單位，由於部分屋苑的樓齡、成交數據分散性等因素，系統或未能提供即時的網上估價。如果您的物業屬於這兩類，或在我們的系統中找不到，歡迎直接聯絡我們的按揭專家團隊。我們可以為您安排專人進行人手估價，同樣能助您掌握物業的價值。
未補地價和已補地價估價有何實際用途？
我們的估價工具會同時提供「未補地價」和「已補地價」兩個估值，它們對應著兩個不同的市場，各有其重要的實際用途。
「居屋估價未補地價」的估值，是物業在「居屋第二市場」（俗稱綠表市場）的價值。這個估價是您申請居屋轉按或加按套現時，銀行用來計算最高貸款額的關鍵基礎。同時，如果您計劃將單位出售予綠表或合資格白表買家，這個估價就是您制定售價的重要參考。
「已補地價」的估值，則反映了物業在「公開市場」（或稱自由市場）的價值，即等同於一個私人住宅單位。這個估價的主要用途是幫助您評估是否值得補地價後在公開市場上出售。業主可以利用這個估價，預先估算需要向房屋署繳付的補地價金額，從而計算出扣除所有開支後的實際收益，為放售計劃作出最有利的部署。
如何索取正式的估價報告以作按揭申請？
網上估價工具提供的結果僅供初步參考，不能直接用作正式的按揭申請文件。正式的估價報告，其實是整個按揭申請流程的一部分。
您不需要自行尋找測量師行索取報告。正確的程序是，當您選定心儀的銀行並遞交按揭申請後，銀行會主動委託一家在他們認可名單上的專業測量師行，為您的單位進行正式估價。測量師完成報告後會直接提交給銀行，作為審批貸款額的最終依據。整個過程由銀行主導，您只需提交申請，銀行便會處理後續的估價程序。