置業是人生重要里程碑，選擇合適的樓宇按揭計劃，更是當中至關重要的一環。面對2025年變幻的利率環境，以及銀行五花八門的按揭產品，由H按、P按到現金回贈，稍有不慎，利息開支隨時相差數十萬元。究竟如何才能「揀到最抵」？
本篇【2025樓宇按揭終極攻略】將為您化繁為簡。我們將由最基礎的按揭計算機用法入手，教您準確評估自身負擔能力；再深入剖析各大銀行的最新利率與回贈優惠，拆解H按與P按的選擇關鍵。不論您是首次置業人士、換樓客，還是自僱人士，本文都會針對不同身份及物業類型（如二手樓、村屋）提供實用貼士。從申請流程四部曲、活用轉按套現技巧，到解答各種常見疑難，我們將助您全面掌握按揭的每個細節，作出最精明的財務決策。
善用按揭計算機：準確評估負擔能力
計劃申請樓宇按揭貸款，第一步不是馬上找銀行，而是先了解自己的財務能力。市面上有不少免費的樓宇按揭貸款計算機，它們是你最得力的助手，可以幫助你準確評估自己能夠負擔的樓價和每月供款，為整個置業過程打好基礎。
計算置業首期及可負擔樓價
在開始計算之前，最重要是掌握自己的財務狀況，這樣才能得出最貼近現實的結果。
輸入個人財務狀況：每月收入、儲蓄
首先，你需要準備幾個關鍵數字。第一是你的每月總收入，這包括你的固定薪金，還有佣金或花紅等非固定收入。第二是你目前擁有的總儲蓄，這筆資金將會直接影響你能夠支付的首期金額。將這些資料輸入計算機，是評估負擔能力的基礎。
設定置業目標：目標樓價、還款年期
然後，輸入你心目中的置業目標。你可以先設定一個大概的目標樓價，例如500萬或800萬。同時，選擇你期望的還款年期，一般最長可以選擇30年。這兩個數字將會決定你未來數十年的供款壓力。
計算最高可負擔樓價及每月供款
當你輸入所有基本資料後，樓宇按揭貸款計算機就會即時為你計算出結果。它會告訴你，根據你的收入和儲蓄，你最高可以負擔的樓價是多少，以及在不同樓價和還款年期下，你每月的預計供款金額。這讓你對自己的買樓預算有一個清晰的概念。
壓力測試初步評估
一個專業的按揭計算機，通常還會提供壓力測試的初步評估。所謂壓力測試，是模擬在現時的樓宇按揭貸款利率基礎上，再加息2厘的情況下，你的每月供款額佔收入的比率。這是金融監管機構的要求，也是一個很好的指標，用來衡量你在加息環境下的還款能力是否穩健。
模擬及比較不同還款方案
計算機的強大之處，在於你可以隨意調整各項參數，模擬不同情況，從而找出最適合自己的還款方案。
還款年期對每月供款及總利息的影響
你可以嘗試調整「還款年期」這個選項。你會發現，將還款年期拉長，例如由20年增至30年，每月的供款額會明顯下降，感覺上會輕鬆很多。不過，還款期越長，意味著你需要支付利息的時間也越長，所以總利息支出會相應增加。
比較不同方案的總利息支出
在比較不同方案時，除了看每月供款，更要留意「總利息支出」這一項。計算機會清楚列出在不同還款年期下，整個貸款期的總利息開支。例如，一個500萬的貸款，選擇20年還款可能比30年還款節省數十萬甚至上百萬的利息。透過這個比較，你可以更全面地權衡每月現金流的壓力與長遠的財務成本，作出最明智的決定。
比較最新按揭計劃：利率、回贈及特色計劃全覽
選擇合適的樓宇按揭貸款，是置業過程中非常重要的一環。市面上五花八門的計劃，其實主要是在樓宇按揭貸款利率、現金回贈和特色優惠上互相競爭。了解這些核心元素的最新市況，就能夠掌握比較的主導權，為自己爭取最有利的條件。接下來，我們會逐一拆解各大銀行的最新方案，助你清晰比較。
2025香港主流銀行按揭利率及現金回贈速覽
進入2025年，銀行在按揭市場上的競爭依然激烈。主流的按揭計劃主要分為H按（同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）兩種。它們的實際利率，加上各銀行提供的現金回贈，共同構成了每個按揭計劃的總成本與回報。我們將先概覽市場上各大銀行的普遍水平，讓你對當前市況有個基本概念。
各大銀行H按及P按實際利率比較
現時，大部分銀行提供的H按計劃，利率普遍為H+1.3%。而P按計劃，則根據不同銀行的最優惠利率（大P及細P）再作扣減，例如P-2.5%。值得留意的是，H按計劃通常設有封頂利率（Cap Rate），這個上限一般會與P按利率看齊，為業主提供保障。
| 銀行 | H按計劃實際利率 | P按計劃實際利率 | 封頂利率 (Cap Rate) |
|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H+1.3% | P-2.5% | P-2.5% (即6.375%) |
| 中國銀行 | H+1.3% | P-2.5% | P-2.5% (即6.375%) |
| 恒生銀行 | H+1.3% | P-2.5% | P-2.5% (即6.375%) |
| 渣打銀行 | H+1.3% | P-2.75% | P-2.75% (即6.375%) |
（註：以上利率為市場參考，最終利率以銀行批核為準。）
現金回贈比率及優惠一覽
現金回贈是銀行吸引客戶的另一主要工具，直接影響置業初期的現金流。回贈率通常與貸款額掛鈎，貸款額愈高，回贈率也可能愈高。目前市場上的現金回贈率普遍介乎1%至2%之間，部分銀行更會提供額外的家居保險或高息存款戶口優惠。
現金回贈扣減貸款本金的規定
這是一項必須留意的金管局規定。如果銀行提供的現金回贈率超過貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款本金中扣除。舉例來說，假設你的貸款額是500萬港元，獲得1.5%的現金回贈，即75,000港元。由於回贈率高於1%，銀行需要將超出1%的部分，也就是25,000港元（75,000 – 50,000），從你的500萬貸款本金中扣除，你的實際貸款額會變為4,975,000港元。
H按 vs P按：如何選擇最適合您的計劃？
面對H按和P按，許多人都會感到難以抉擇。其實，兩者各有優劣，選擇的關鍵在於你對利率走勢的預期和個人的風險承受能力。讓我們深入了解它們的特性，助你作出明智決定。
H按（同業拆息按揭）特點與風險
H按的利率基於香港銀行同業拆息（HIBOR）計算。HIBOR反映銀行之間互相借貸的成本，會隨市場資金的鬆緊而頻繁變動。因此，H按的優點是在低息環境下，實際利率通常比P按低，供款較少。它的風險在於利率波動性較大，當市場資金緊張時，HIBOR可能急速抽升，導致供款額大增。
P按（最優惠利率按揭）特點與優勢
P按的利率則基於銀行的最優惠利率（Prime Rate）計算。P利率由各銀行自行決定，變動頻率遠低於HIBOR，相對穩定。P按的最大優勢是供款額的可預測性高，讓你可以更準確地規劃個人財務。即使在加息週期，P的加幅通常也較為溫和及滯後。
決策關鍵：H按封頂利率（Cap Rate）的重要性
H按計劃一個非常重要的設計，就是封頂利率（Cap Rate）。它等於為H按的利率波動性買了一份保險。當HIBOR大幅上升，導致H按的實際利率高於封頂利率時，你的供款利率將會鎖定在封頂水平。由於這個封頂利率通常與P按計劃的利率相同，所以實際上H按是「升有上限，跌無下限」的選擇，讓你在大部分時間享受較低利率，同時又能有效管理利率急升的風險。
在不同利率週期下的選擇策略
在低息或減息週期，HIBOR通常處於低位，H按的優勢會非常明顯，是市場上的主流選擇。在加息週期，雖然HIBOR會上升，但因為有封頂利率的保護，H按的實際利率最多也只會升至P按的水平。因此，比較時的重點應放在封頂利率的水平以及現金回贈等其他優惠，從而選擇一個整體回報最佳的方案。
按揭增值服務與特色計劃
除了傳統的H按和P按，銀行亦推出了不少特色計劃，為按揭貸款增值。這些計劃能滿足不同業主的理財需求，值得花時間了解。
存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）：以高息存款對沖利息
存款掛鈎按揭是目前非常受歡迎的計劃。它會為你開立一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款（通常設有上限，例如貸款額的50%或60%）可以享有與按揭貸款利率完全相同的存款利率。這筆高息收入，可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了你的實際供樓成本，同時資金可以隨時提取，靈活性極高。
定息按揭：鎖定利率應對加息週期
定息按揭是指在指定年期內（例如首2年或3年），你的按揭利率會被鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。這個計劃的最大好處是在預期利率持續上升時，能為你提供一個穩定的供款預算，免除利率上升的憂慮。定息期結束後，利率通常會轉回與市場掛鈎的H按或P按計劃。
H44: 綠色按揭：環保認證物業的額外優惠
為響應環保趨勢，部分銀行推出了綠色按揭計劃。如果購買的物業是符合特定環保認證（例如「綠建環評」金級或鉑金級）的一手新盤，申請按揭時便有機會獲得額外現金回贈、利率折扣或其他優惠。這類計劃旨在鼓勵買家選擇更具可持續性的住宅。
拆解高成數按揭與按揭保險
對於首期資金有限的置業人士來說，高成數按揭是實現置業夢想的關鍵一步。不過，申請高成數按揭涉及按揭保險，當中有不少細節需要注意。
申請高達九成按揭的資格與條件
根據現行按揭保險計劃，首次置業人士購買1,000萬港元或以下的現樓物業，最高可申請九成按揭。申請人必須為固定受薪人士，並以自住為目的。雖然高成數按揭的樓價上限有所放寬，但銀行的審批標準依然嚴謹，會綜合評估申請人的還款能力和信貸紀錄。你可以善用網上的樓宇按揭貸款計算機，初步評估自己的負擔能力。
按揭保險費計算方法及豁免壓力測試的代價
申請六成以上的按揭，就需要購買按揭保險。保費會根據貸款額、按揭成數和還款年期計算，可以選擇一次過支付或加借在按揭貸款中分期攤還。為降低上車門檻，首次置業人士可以申請豁免壓力測試，但代價是需要支付更高的按揭保險費。豁免壓力測試後，每月供款與入息比率的上限仍需維持在50%或以下。
風險提示：高成數物業出租的後果
必須緊記，所有透過按揭保險申請的高成數按揭單位，都必須聲明為自住用途。如果業主在未通知銀行及按揭保險公司的情況下，私自將單位出租，即屬違約行為。一旦被發現，銀行有權立即要求借款人全數清還按揭貸款（俗稱Call Loan），後果相當嚴重。若想合法出租，業主必須先將按揭成數降至五成或以下。
按揭申請人全攻略：不同身份的注意事項
申請樓宇按揭貸款並非單一套餐，銀行會根據每個申請人的背景及財務狀況，作出不同的審批考量。不同身份的申請人，在準備文件和申請策略上都有需要特別留意的細節。了解自己的身份優勢與潛在關卡，就能讓整個按揭申請過程更加順暢。
首次置業人士：善用新按保計劃優勢
對於首次置業人士，最大的喜訊莫過於可以利用按揭保險計劃（新按保）申請高成數按揭。根據現行政策，符合資格的首置人士購買指定樓價內的物業，最高可承造九成按揭，大大減輕了首期負擔。此外，申請人可以選擇支付額外保費，以豁免壓力測試。不過，即使豁免了壓力測試，每月總供款額佔入息比率仍然不能超過50%。建議在尋找心儀物業前，先利用樓宇按揭貸款計算機初步評估自己的負擔能力，這樣會更有預算。
換樓人士：注意信貸報告的更新時間
換樓人士在申請按揭時，最關鍵的一環是時間管理，特別是信貸報告（TU）的更新狀況。如果在申請新物業的按揭時，舊物業的按揭貸款紀錄仍未在信貸報告上清除，銀行便會視你為持有現有按揭的人士。這樣一來，按揭成數上限會被降低，壓力測試的要求亦會更嚴格，最終可能影響獲批的貸款金額。所以，換樓人士必須預留充足時間，確保舊樓交易完成及按揭還清後，信貸報告已妥善更新，才正式遞交新樓的按揭申請。
公務員：供樓津貼對壓力測試的幫助
任職於政府的公務員，可以申請「自行租屋津貼」或「非實報實銷現金津貼」等房屋福利。在申請樓宇按揭貸款時，大部分銀行都會將這筆津貼視為申請人的固定收入一部分。這項優勢能夠直接提高你的總入息證明，讓你更容易通過供款與入息比率及壓力測試的要求。因此，公務員在計算可負擔樓價時，記得將這筆津貼計算在內，這有助你鎖定更理想的物業，或在比較不同樓宇按揭貸款利率方案時有更多選擇。
自僱或非固定收入人士：所需證明文件及審批關鍵
自僱人士、自由工作者或主要收入來自佣金等非固定收入人士，銀行在審批其按揭申請時會比較審慎。你需要準備更詳盡的入息證明文件，去證明收入的穩定性。一般而言，除了過去六個月的個人銀行戶口紀錄，銀行通常會要求提供過去一至兩年的稅務局報稅紀錄（利得稅稅單）、公司財務報表及審計報告等。審批的關鍵在於你能否展示一個持續且穩定的收入來源，所以保持清晰的賬目及準時報稅至關重要。雖然審批過程可能較長，但只要文件準備充足，獲批按揭的機會依然很高。
各類物業按揭指南：樓齡、估價及批核關鍵
在申請樓宇按揭貸款時，除了個人財務狀況，物業本身的類型和質素同樣是銀行審批的關鍵。不同種類的物業，例如二手樓、居屋、村屋等，銀行在審批時有截然不同的考慮因素。了解這些差異，可以幫助你更準確地評估心儀物業的貸款可行性，做好更全面的財務規劃。
二手樓：樓齡對還款年期的影響（75減原則）
對於二手私人住宅，樓齡是影響按揭還款年期最直接的因素。銀行為了管理風險，普遍會採用「75減」或「80減」的原則來計算最長還款期。計算方法很簡單，就是用一個基準數字（例如75）減去物業的樓齡。假設你看中的單位樓齡已達50年，銀行若採用「75減」原則，批出的最長還款期便只有25年（75 – 50 = 25）。還款期縮短，意味著每月供款額會相應增加，所以選購物業時，記得利用樓宇按揭貸款計算機，輸入較短的還款期來評估自己的負擔能力。
居屋及公屋：綠表與白表的按揭成數及政府擔保期
居屋和公屋按揭的最大優勢在於有政府作為擔保人，所以銀行願意提供極高成數的按揭。一般而言，綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表則可達九成，兩者均無需通過壓力測試。不過，這一切都建基於「政府擔保期」。首次發售的居屋擔保期為30年，期內業主可以輕鬆獲得高成數按揭。但是，如果購買的是二手居屋，而且已過了政府擔保期，銀行就會將其視為一般私樓處理，按揭成數會大幅降至六成，並且需要重新計算壓力測試，批核標準嚴格得多。
村屋：估價不足的常見原因與應對方法
村屋按揭申請時最常遇到的難題就是估價不足。銀行對村屋的估價普遍較為保守，原因包括業權或路權問題、物業涉及僭建物，或者物業位置較為偏僻。當銀行估價低於成交價時，意味著你需要準備更多的首期資金。要應對這個情況，建議在簽訂臨時買賣合約前，先向多間銀行進行初步估價，心中有個預算。另外，如果物業樓價符合按揭保險計劃的要求，亦可以嘗試申請高成數按揭，但審批會比一般私樓更為嚴謹。
唐樓：樓齡及僭建問題對審批的影響
唐樓雖然入場門檻較低，但在申請樓宇按揭貸款時卻是挑戰重重。首先，唐樓的樓齡普遍非常高，動輒超過50年，根據「75減」原則，還款期可能只有20年甚至更短，導致每月供款壓力大增。其次，僭建問題在唐樓中十分普遍，例如天台屋、平台加建等，這些都會被銀行視為重大風險，輕則影響估價，重則可能直接拒絕批核按揭申請。因此，在考慮購入唐樓前，查閱相關的建築圖則及確保物業沒有違規情況是十分重要的一步。
非住宅物業：工廈、商舖及車位的按揭差異
工廈、商舖及車位等非住宅物業的按揭條款與住宅物業有很大分別。一般來說，非住宅物業的最高按揭成數只有五成，如果申請人本身已有其他按揭在身，成數更會下調至四成。還款期方面，亦比住宅物業短得多，普遍最長只有20年。此外，非住宅物業的樓宇按揭貸款利率通常會比住宅按揭稍高。這些因素加起來，意味著投資非住宅物業需要準備更充裕的首期資金，並且要承受更高的供款壓力。
按揭申請流程四部曲：由準備文件到成功批核
申請樓宇按揭貸款的過程，其實就像跟著食譜做菜，只要步驟清晰，每個人都可以順利完成。整個流程可以簡單分為四個主要部分，由準備文件開始，到銀行進行評估，最後簽署文件完成。我們一起來看看這四部曲是如何運作的。
第一步：準備所需文件及預先批核
萬事起頭難，但這一步只要準備充足，之後就會順暢得多。銀行需要了解你的財務背景，所以你需要準備好一些基本文件。這些文件通常包括香港永久性居民身份證、最近三至六個月的收入證明（例如糧單或銀行月結單），和已簽署的臨時買賣合約。
當你集齊這些文件，就可以向心儀的銀行申請「預先批核」。這是一個非常有用的步驟。它讓你在正式簽訂買賣合約前，預先知道銀行大概願意批出的貸款金額和初步的樓宇按揭貸款利率。這樣一來，你就可以更有信心地確定自己的置業預算，避免簽約後才發現貸款額不足的尷尬情況。
第二步：遞交申請及銀行物業估價
準備好文件並且有了預算後，就可以正式向銀行遞交樓宇按揭貸款申請。銀行收到你的申請後，會做一件非常重要的事，就是為你的物業進行估價。
銀行會委託專業的測量師行來評估物業的市場價值。這個估價結果，會直接影響銀行最終批出的貸款金額。例如，即使你的收入足以負擔更高的貸款，但如果物業估價不足，銀行批出的貸款額也會以較低的估價為基礎計算。所以，一個準確的物業估價是整個按揭申請的核心。
第三步：銀行審批與壓力測試
銀行收到你的文件和物業估價報告後，就會進入內部的審批程序。審批團隊會詳細審核你的信貸報告（TU）、還款能力和所有提交的文件。
在這個階段，銀行會進行「壓力測試」。這個測試的目的，是評估當未來樓宇按揭貸款利率上升時，你是否仍然有足夠的能力應付每月的供款。銀行會假設在現有利率上增加2厘，然後計算你的供款佔入息比率是否仍在指定範圍內。通過壓力測試，代表你的還款能力穩健，獲批的機會自然就更高。
第四步：簽署貸款文件及辦理法律手續
當你收到銀行的正式批核通知書（Offer Letter），就代表你已經成功闖關。這份文件會詳細列明貸款金額、利率、還款年期和所有條款。
在同意並簽署這份文件後，你需要委託律師樓處理後續的法律手續。律師會負責草擬按揭契，並代表你和銀行處理樓宇買賣和按揭的相關法律文件。當所有文件簽署妥當，並且辦理好樓契註冊後，銀行就會在指定的成交日，將貸款額直接支付給賣方的律師。整個樓宇按揭貸款申請流程就正式完成，恭喜你成功上會。
轉按、加按、重按：活用物業資產的理財技巧
物業不僅是安樂窩，更加是一項可以靈活運用的資產。當您需要資金周轉，或者想優化現有的樓宇按揭貸款條款，了解轉按、加按和重按這三種理財技巧就十分重要。它們都能幫助您善用手頭上的物業，實現不同的財務目標。
轉按（Remortgage）：賺取更佳利率或回贈
轉按的概念很直接，就是將您在A銀行的按揭貸款，轉移到能提供更優惠條件的B銀行。這樣做的主要目的，通常是為了獲取更低的樓宇按揭貸款利率，或者賺取更吸引的現金回贈。當市場進入減息週期，或者其他銀行推出推廣優惠時，轉按就能為您節省一筆可觀的利息支出。不過，轉按的手續與重新申請一次按揭相似，需要經過估價和審批，並且會涉及律師費等開支。
加按（Top-up Mortgage）：從原銀行套現資金
加按是指在您原有的按揭銀行，利用物業已經升值的空間，申請提取額外的貸款金額。例如，您的物業市值上升，透過加按便可以將部分的升值價值轉化為現金。加按的好處是手續相對轉按簡單和快捷，因為銀行已有您的紀錄，審批過程會比較暢順。在很多情況下，加按甚至不需要重新聘請律師處理按揭契，能節省時間和費用，適合需要快速套現資金的業主。
重按（Re-mortgage）：為已供滿物業重新融資
重按適用於已經完全清還按揭貸款的物業，也就是俗稱的「現契樓」。當業主有大額的資金需要，例如創業、投資或應付家庭開支，就可以將這間沒有任何按揭負擔的物業重新抵押給銀行，申請一筆新的貸款。由於物業是完全屬於業主，沒有任何債務，銀行批出的貸款額可以很充裕。重按的申請流程基本上與申請一筆全新的樓宇按揭貸款完全一樣。
轉按前計算：評估潛在回報與罰息期成本
決定是否轉按前，必須先計清楚一條數。您需要留意原有按揭貸款的「罰息期」。大部分按揭計劃在首兩至三年都設有罰息期，如果您在此期間轉走貸款，原銀行會收取一筆罰款。因此，您必須仔細評估轉按的潛在回報是否能夠抵銷相關成本。您可以用樓宇按揭貸款計算機，輸入新計劃的利率和年期，估算未來可以節省的總利息，然後加上新銀行提供的現金回贈，再減去罰息期的罰款和律師費等開支。如果最終結果是正數，轉按就是一個明智的決定。
樓宇按揭常見問題 (FAQ)
處理樓宇按揭貸款的過程中，總會遇到各種疑問。我們為您整理了一些最常見的問題，並提供清晰易明的解答，助您在置業路上走得更順暢。
信貸評級（TU）如何影響按揭審批？
信貸評級（TU）報告可說是您個人財務的成績表，銀行在審批任何貸款申請時，都會先查閱這份報告。在處理金額龐大的樓宇按揭貸款時，這份報告的角色就更為關鍵。
基本上，銀行會根據您的信貸評級（由A至J級）去評估借貸給您的風險。一個良好的評級（例如A級或B級）代表您有良好的還款紀錄，銀行會視您為可靠的客戶，審批過程自然更順利，甚至有機會獲得較佳的樓宇按揭貸款利率。相反，如果評級欠佳（例如I級或J級），銀行可能會認為風險較高，從而要求更高的利率、降低貸款額，甚至直接拒絕您的申請。因此，在申請按揭前，保持準時還款的習慣，避免過度借貸，是維持良好信貸評級的不二法門。
聯名物業申請按揭有什麼好處和壞處？
與伴侶或家人聯名置業，確實有其吸引之處，但同時亦有需要注意的地方。
好處相當直接，就是集合兩人的收入去申請貸款，能夠顯著提升借貸能力。這意味著更容易通過銀行的壓力測試，有機會獲批更高的貸款額，從而選擇更心儀的物業。
然而，壞處也不容忽視。最重要的一點是，一旦聯名持有物業，兩位業主都會同時失去「首次置業」的身份。日後其中一方若想再自行置業，便不能再享受首次置業的稅務優惠及按揭成數放寬等政策。此外，假如雙方關係出現變化，物業的業權及按揭債務處理起來會比較複雜。
如果銀行估價不足應該怎麼辦？
當銀行對物業的估價低於您的成交價時，這就是所謂的「估價不足」。由於銀行批出的貸款額是基於估價或成交價（以較低者為準），估價不足意味著您需要準備更多的首期資金去填補差額。
遇到這種情況，有幾個應對方法。首先，您可以嘗試與賣方商討，看看能否將成交價調低至銀行的估價水平。其次，可以向其他銀行查詢估價，因為不同銀行的估價標準或有輕微差異，或許能找到更貼近成交價的估價。假如時間許可，您亦可以準備附近物業的近期成交紀錄，向銀行提出上訴，嘗試爭取更高的估價。當然，最後的方案就是設法籌集額外資金，以應付更高的首期開支。
發展商按揭（呼吸Plan）與銀行按揭有何不同？
發展商按揭，俗稱「呼吸Plan」，是發展商為促銷新盤而提供的一種財務安排；而銀行按揭則是傳統金融機構提供的貸款產品。兩者之間有根本性的分別。
發展商按揭的最大特點是審批門檻極低，有時甚至無需入息證明，申請過程相對簡單。它通常在最初幾年提供極低的「蜜月期」利率，但優惠期過後，利率會大幅抽升至一個非常高的水平。這是一種短期財務工具，其設計是假設買家能在低息期內，成功轉按至銀行。
相比之下，銀行按揭的審批過程嚴謹得多，需要提交入息證明、通過壓力測試，並查閱信貸報告。雖然申請門檻較高，但其樓宇按揭貸款利率較為穩定及透明，無論是H按或P按，都有市場標準可依，供款負擔相對可預測，是更穩健的長期財務方案。
同時申請多家銀行按揭會影響信貸評級嗎？
這是一個很常見的迷思。答案是：會，但影響通常是輕微和短暫的，前提是您的處理方式要正確。
當您正式向銀行遞交按揭申請時，銀行會查閱您的信貸報告，這會留下一個「硬性查詢」（Hard Inquiry）紀錄。如果在短時間內出現大量硬性查詢，信貸評級機構可能會認為您財政狀況不穩，急需資金，從而稍微調低您的評分。
不過，為了比較不同銀行的樓宇按揭貸款計劃，向2至3家銀行同時申請是合理且常見的做法。信貸評級機構的系統通常能夠分辨出這些查詢是為了尋找同一筆按揭貸款。只要您將所有申請集中在一個較短的時間內（例如兩星期內）完成，信貸評分所受的影響便會減至最低。切忌在幾個月內，斷斷續續地向大量銀行提交申請，這才是真正會損害信貸評級的做法。