計劃在2025年置業「上車」，卻對花多眼亂的按揭計劃和利率術語感到頭痛？面對 H 按、P 按、定息按揭不知如何選擇，想準確計算每月供款、壓力測試要求及總利息開支？這份終極慳息攻略正是為您而設。本文將由淺入深，提供一站式懶人包，從使用按揭計算機精準預算，到比較各大銀行最新利率及現金回贈，再深入拆解各類按揭優劣，並附上清晰的申請流程及 Mortgage Link 等慳息秘訣，助您輕鬆掌握整個按揭過程，揀選最划算的貸款方案，節省數以十萬計的利息支出。
按揭計算機：5步計清每月供款及總開支
計算買房貸款利息和每月供款，是置業規劃的第一步。一個好的買樓貸款計算機，可以清晰展示所有潛在開支，幫助你掌握預算。這不只是簡單的數學題，而是讓你對未來財務狀況有更實在的掌握。只要跟著以下步驟，你就能輕鬆了解整個買樓貸款利息的全貌。
如何使用按揭計算機？
使用按揭計算機的過程非常直接，主要就是輸入幾個關鍵數字。計算機會根據你提供的資料，模擬出你的按揭還款情況。整個過程可以分為輸入資料和理解計算結果兩大部分。
輸入物業資料 (樓價、按揭成數)
首先，你需要輸入物業的基本資料。第一項是「樓價」，也就是你打算購入物業的成交價。第二項是「按揭成數」，這是你打算向銀行借貸的百分比。例如，一個價值600萬的單位，如果你打算申請九成按揭，貸款額就是540萬元。
設定貸款條款 (還款年期、利率)
接著，設定你的貸款細節。你需要選擇「還款年期」，香港的按揭貸款最長普遍為30年，較長的年期會令每月供款額降低。然後是輸入「利率」，這是影響總買樓貸款利息最重要的因素。你可以參考市場上最新的香港買樓貸款利率作估算，讓結果更貼近現實。
計算結果一覽
輸入所有資料後，計算機就會立即顯示詳細的分析結果。這些數字是整個置業預算的核心，值得你仔細研究。
每月供款及壓力測試要求
計算結果會清楚列出你的「每月供款」金額。同時，一個專業的計算機還會根據香港金融管理局的要求，計算出你需要通過「壓力測試」的最低月入水平。這代表了在假設利率上升後，你的收入是否仍然足以負擔供款。
總利息支出及總還款額
除了每月開支，計算機還會讓你看到長遠的財務承擔。「總利息支出」是你在整個還款年期內需要支付的總借貸成本。而「總還款額」則是貸款本金加上總利息的總和。了解這些數字，有助你更全面地評估香港買房貸款利率對長遠財務的影響。
不可不知的置業總成本
每月供款只是置業開支的一部分。要制定一個完整的預算，你必須將所有一次性和持續性的費用都計算在內。
一次性開支：首期、印花稅、律師費、代理佣金
買樓初期，你需要準備一筆可觀的資金應付各種開支。這包括樓價減去貸款額後的「首期」、政府收取的「印花稅」、處理法律文件的「律師費」，還有支付給地產代理的「代理佣金」。這些開支加起來可以是一筆不小的數目。
持續性開支：管理費、差餉地租、火險
成功置業後，除了每月償還按揭，還有一些固定的持續性開支。例如，屋苑的「管理費」、每季繳交的「差餉和地租」，以及銀行一般會強制要求購買的「火險」。將這些費用納入恆常支出預算，才能確保日後財務穩健。
H按 vs P按 vs 定息：最新按揭計劃利率比較
要比較最新的買房貸款利息，就要從H按、P按和定息這三大主流計劃入手。每個計劃的特性和利率都不同，我們將會逐一比較各大銀行的最新優惠，助你一眼看清市面上最划算的選擇，輕鬆掌握影響香港買房貸款利率的關鍵因素。
H按 (HIBOR-Based) 計劃列表
H按計劃的利率與銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，息率較為浮動，但在低息環境下通常最具優勢，是市場上最主流的選擇。
各大銀行利率 (H+%) 及鎖息上限 (Cap)
現時各大銀行的H按計劃，實際的買樓貸款利率主要由兩部分組成：「H+」的數值以及「鎖息上限」。鎖息上限（Cap Rate）是一個保護機制，當HIBOR大幅上升時，你的利率會被鎖定在上限水平，通常與P按利率掛鈎。
* 滙豐銀行：H+1.3%，鎖息上限為 P-1.75% (P=5.875%)
* 中國銀行 (香港)：H+1.3%，鎖息上限為 P-1.75% (P=5.875%)
* 恒生銀行：H+1.3%，鎖息上限為 P-1.75% (P=5.875%)
* 渣打銀行：H+1.3%，鎖息上限為 P-1.75% (P=5.875%)
現金回贈及其他優惠比較
近年銀行因資金成本上升，現金回贈已大幅縮減。目前大部分銀行新造按揭的現金回贈普遍為0%至0.5%不等，高額回贈主要針對大額貸款或特選客戶。部分銀行會提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）作為主要優惠，讓你用存款利息抵銷部分按揭利息支出。
P按 (Prime-Based) 計劃列表
P按計劃以最優惠利率（Prime Rate）為基礎，利率相對穩定，供款預算較易掌握。
各大銀行利率 (P-%) 及最優惠利率基礎 (大P/細P)
要留意，市場上有「大P」（如5.875%）及「細P」（如5.625%）之分，不同銀行採用的基準P會影響最終的買樓貸款利率。
* 滙豐銀行 (採用大P)：P-1.75%
* 中國銀行 (香港) (採用大P)：P-1.75%
* 東亞銀行 (採用大P)：P-1.75%
* 花旗銀行 (採用細P)：P-1.95%
現金回贈及其他優惠比較
P按的現金回贈與H按情況相若，回贈水平不高。選擇P按的申請人，主要著眼於其利率的穩定性，而非短期回贈優惠。同樣，高息存款掛鈎戶口也是P按計劃常見的附加優惠。
定息按揭 (Fixed-rate) 計劃列表
定息按揭讓你可以在指定年期內鎖定買房貸款利息，完全不受市場利率波動影響，適合追求穩定及規避加息風險的人士。
定息年期、利率及後續利率安排
市場上的定息計劃選擇不多，主要由香港按揭證券有限公司（HKMC）透過銀行推出。
* 定息年期：提供10年、15年及20年的選項。
* 利率：年利率會定期公佈，申請時的利率便會鎖定整個定息期。
* 後續安排：定息期完結後，按揭利率通常會轉為當時的P按浮息計劃。
豁免壓力測試條件
定息按揭的一大優勢，是申請人可以豁免壓力測試。只要供款與入息比率不超過50%，即使入息水平未能通過傳統壓力測試，仍有機會獲批，這對部分首置人士或收入較不穩定的申請人相當有利。
智能篩選：如何找到最適合你的Plan？
面對眾多選擇，怎樣才能快速找到最適合自己的計劃？你可以從以下幾個角度篩選，或者利用網上的買樓貸款計算機作初步評估。
根據最低利率、最高回贈、最短罰息期排序
- 追求最低供款：如果你最重視每月供款額，應優先比較各計劃的實際利率，特別是H按的H+值及鎖息上限。
- 著眼前期優惠：如果想獲得一筆現金幫補裝修等開支，就要留意哪些銀行提供較高的現金回贈，但切記要將回贈與利率高低一併考慮。
- 需要靈活性：假如你預計短期內可能賣樓或轉按，選擇罰息期較短（例如2年）的計劃會更靈活。
綠色按揭額外優惠
另外，假如你購買的是符合特定環保標準的一手綠色建築，可以查詢銀行有否提供「綠色按揭」計劃。這類計劃通常會提供額外的現金回贈或香港買樓貸款利率優惠，以作鼓勵。不妨向心儀的銀行查詢你的物業是否符合資格。
拆解三大按揭類型：優劣分析及揀選指南
要有效管理買房貸款利息，第一步就是了解市面上最主要的三種按揭計劃。香港的買樓貸款利率主要分為H按、P按和定息按揭三種，它們的利率計算方式和特性各有不同，適合的市況和人士亦有分別。了解它們的運作模式、優點和缺點，是你制定慳息策略的基礎。
H按（銀行同業拆息按揭）深度分析
H按是現時市場上最主流的按揭計劃，超過九成的業主都選用它。所謂「H」，是指香港銀行同業拆息（HIBOR），按揭利率就是以這個HIBOR作為基礎，再加上銀行指定的百分比來計算。
HIBOR如何影響供款？
HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，它會每日浮動。一般按揭計劃會參考一個月HIBOR的利率。你的實際按揭利率公式就是「一個月HIBOR + 銀行指定百分比」（例如 H+1.3%）。因為HIBOR會變動，所以你的每月供款額也會跟著浮動。當HIBOR處於低位時，你的供款利息會較低。相反，如果HIBOR上升，你的供款壓力就會增加。
鎖息上限 (Cap Rate) 的重要性
H按最大的特色就是設有「鎖息上限」（Cap Rate），這是一個非常重要的保障機制。鎖息上限通常與P按的最優惠利率掛鈎（例如 P-1.75%）。它的作用是，當「HIBOR + 銀行指定百分比」的計算結果高於鎖息上限時，你只需要按照鎖息上限的利率來供款。這個設計等於為浮動的買樓貸款利息設定了一個天花板，讓你既有機會享受低息環境的好處，又能在加息週期中得到保障。
優點、缺點及適用人士
H按的優點是在低息或減息週期，其實際利率通常會比P按低，有助節省買樓貸款利息。而且HIBOR是公開數據，透明度高。缺點是利率較為波動，每月供款額並非固定，需要有較好的財務規劃來應對。它比較適合能夠承受一定利率風險，並且希望在低息環境下節省利息開支的置業人士。
P按（最優惠利率按揭）深度分析
P按是較傳統的按揭計劃，計算方式相對簡單。所謂「P」，是指最優惠利率（Prime Rate），這是由各家銀行自行釐定的基準利率。P按的實際利率就是「P – 銀行指定百分比」（例如 P-1.75%）。
大P與細P有何分別？
香港的銀行並非使用同一個最優惠利率。市場上主要分為「大P」和「細P」。大型銀行如滙豐、中銀、恒生等採用較低的「細P」；而其他大部分銀行則採用較高的「大P」。雖然P的數值有別，但銀行批出的「P減」幅度也會有所調整，所以最終的實際香港買樓貸款利率可能相差不遠。比較時，應該直接看最終的利率數字。
優點、缺點及適用市況
P按的最大優點是穩定。因為最優惠利率P的變動遠比HIBOR頻繁，通常只在美國聯儲局有大幅加息或減息時才會調整，所以每月供款額相對固定，讓業主更容易做財務預算。缺點是在低息環境下，其利率通常高於H按。P按適合追求穩定、風險承受能力較低，或預期市場利率將會大幅波動的置業人士。
定息按揭深度分析
定息按揭，顧名思義，就是在指定年期內（例如首2年、3年或更長），將按揭利率鎖定在一個固定水平。過了這個固定期後，利率通常會變回與市場掛鈎的H按或P按計劃。
如何對沖加息風險？
定息按揭是管理香港買房貸款利率風險最直接的工具。一旦選用，在定息期內，無論市場利率如何波動，你的每月供款額都絲毫不受影響。這為家庭財政提供了極高的確定性，特別適合在加息週期或經濟前景不明朗時，用作對沖利率上升的風險。
豁免壓力測試的優勢與限制
定息按揭（特別是經由按揭證券公司推出的計劃）其中一個最大優勢，是有機會豁免壓力測試。一般按揭申請，需要假設現行利率加2厘後，供款佔入息比率不可超過60%。豁免壓力測試後，申請人只需符合基本供款與入息比率不超過50%的要求。這對於一些收入僅僅未能通過壓力測試的申請人來說，是一個很大的幫助。限制是，定息按揭的鎖定利率通常會比當時的浮息利率高，而且定息期滿後，後續的利率安排需要特別留意。
申請條款及注意事項
申請定息按揭時，需要注意計劃的申請期限和貸款提取的最後日期。此外，要仔細了解定息期結束後，按揭利率會轉為怎樣的浮息計劃，以及相關的罰息期條款是否比一般計劃更嚴格。這些細節都會影響長遠的供款總成本。
按揭申請流程及所需文件懶人包
清楚了解申請按揭的每一步，是成功管理未來買房貸款利息的第一步。整個過程看似複雜，但只要掌握了核心步驟和文件要求，其實相當直接。這份懶人包會帶你走過整個流程，讓你對如何申請按揭，以至影響香港買樓貸款利率的因素，都有一個清晰的概念。
申請按揭四部曲
申請按揭貸款基本上可以分為四大階段，由初步計劃到最終成功取款，每一步都環環相扣。
第一步：初步評估及獲取預先批准
在簽訂臨時買賣合約之前，建議先向銀行進行初步評估。你可以提供基本的個人入息和財務資料，銀行會根據你的情況，估算出大概可批出的貸款額、利率及年期。市面上有不少買樓貸款計算機工具，也可以幫助你初步了解自己的負擔能力。如果想更有把握，可以申請「預先批准」（Approval-in-Principle），銀行會發出一份原則上同意貸款的證明，讓你清楚自己的預算，尋找物業時更有信心。
第二步：遞交正式申請及所需文件
當你選定心儀物業，並且簽署了臨時買賣合約之後，就要馬上向銀行遞交正式的按揭申請。這一步需要提交所有必需文件，例如身份證明、入息證明及物業買賣合約等。文件準備得越齊全，審批過程就會越順暢，因此預先準備好下文提到的文件清單至關重要。
第三步：銀行審批及簽署貸款文件
銀行收到你的申請和文件後，便會展開內部審批程序。這個過程主要包括為物業進行估價、查閱你的信貸報告（TU），以及計算你的供款與入息比率是否符合規定。如果審批順利通過，銀行就會發出一份正式的「貸款確認信」（Facility Letter），列明所有貸款條款，包括最終的買樓貸款利率、貸款額、還款年期及其他細則。仔細閱讀並同意條款後，便可以簽署作實。
第四步：律師樓處理及放款
簽署貸款文件後，餘下的工作主要由你委託的律師樓負責。律師樓會處理所有法律文件，例如進行業權查冊，並與銀行委派的律師樓協調，準備正式的按揭契。在物業成交日當天，銀行會將貸款額直接經由律師樓轉交給賣方，完成整個交易。你也將從這一天開始，正式成為業主並開始你的供款旅程。
必備文件清單
準備充足的文件是加快審批速度的關鍵，以下是三類最基本的文件，建議預先準備妥當。
個人身份證明文件
這是最基本的要求，你需要提供有效的香港永久性居民身份證副本。部分情況下，銀行可能還會要求提供住址證明，例如最近三個月內的水電煤賬單或銀行月結單。
入息證明（糧單、稅單、銀行月結單）
這是向銀行證明你有穩定還款能力的最重要文件。
固定月薪人士：通常需要提供最近三個月的糧單、最近一期的稅單，以及顯示薪金入賬紀錄的銀行戶口月結單。
非固定收入人士（例如自僱、以佣金為主）：銀行需要更長時間的紀錄來評估你的平均收入，一般要求提供最近六個月的銀行月結單、過去一至兩年的稅單或公司財務報表等。
物業相關文件（臨時買賣合約）
在你遞交正式申請時，必須提供已簽署的臨時買賣合約。這份文件是銀行啟動審批程序的依據，確立了成交價、物業地址等關鍵資訊。後續亦需要提交正式買賣合約。
影響審批的關鍵因素
除了文件齊備，銀行還會審視以下兩個核心因素，它們直接決定你的香港買房貸款利率和批核結果。
信貸評級 (TU) 的重要性
銀行在審批按揭前，必定會查閱你的環聯（TransUnion）信貸報告。這份報告記錄了你所有的信貸活動，包括信用卡還款紀錄、私人貸款等。一個良好（A至C級）的信貸評級，代表你是個可靠的借款人，有助於順利獲批按揭。相反，如果評級不佳或有不良紀錄，銀行可能會拒絕你的申請，或者批出較差的貸款條件。
收入穩定性及供款與入息比率 (DSR)
銀行的首要考慮是你的還款能力。除了證明有穩定收入來源，你的每月總債務供款，包括新的按揭供款，不能超過每月入息的50%，這就是「供款與入息比率」（DSR）的要求。此外，你還需要通過「壓力測試」，即假設在現有利率上增加2厘後，你的供款佔入息比率仍不能超過60%。這個機制確保了即使未來利率上升，你依然有足夠的能力應付供款。
終極慳息攻略與常見問題 (FAQ)
要減輕長遠的買房貸款利息開支，除了在申請前比較各大銀行的香港買房貸款利率，更要懂得在漫長的供款期內運用一些精明技巧。掌握以下幾個方法，就能實實在在地節省一筆可觀的利息支出，讓你的置業之路更輕鬆。
慳息技巧一：善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
運作原理：以存款利息抵銷按揭利息
Mortgage Link可說是最受歡迎的慳息工具。它的原理很簡單，銀行會提供一個高息儲蓄戶口，而這個戶口的存款利率會與你的買樓貸款利率完全相同。例如，你的實際按揭利率是4.125%，你在這個戶口內的存款就能賺取4.125%的年利率。這筆可觀的存款利息，可以直接用來抵銷你需要支付的部分按揭利息，變相降低了你的供樓負擔。這個戶口的存款上限，通常是按揭貸款餘額的50%至60%。
如何用盡存款上限賺盡利息？
一個聰明的做法是，將你的備用現金、應急錢，甚至是家人的閒置資金，都存入這個高息戶口，直至達到存款上限。這樣就能確保每一分錢都發揮最大的慳息作用。與其將資金放在只有零點幾厘息的普通儲蓄戶口，不如放進Mortgage Link戶口，賺取與按揭利率看齊的高息，這是最直接有效的慳息方法之一。
慳息技巧二：靈活還款及轉按
「部分提前還款」如何減輕利息負擔
當你手頭上有額外資金，例如年終花紅或投資收益時，可以考慮進行部分提前還款。你額外償還的每一元，都會直接扣減你的貸款本金。本金減少了，銀行未來根據剩餘本金計算的利息自然也會減少。長遠來看，這不但能節省大量的總買樓貸款利息支出，更有機會縮短你的還款年期。不過，行動前要先向銀行查詢，了解相關手續及是否有任何費用。
「轉按」如何賺取回贈及更低利率
「轉按」是指將現有的按揭貸款，從原有的銀行轉移到另一間能提供更優惠條款的銀行。轉按主要有兩大好處：第一，假如市場上的香港買樓貸款利率普遍下調，你可以透過轉按鎖定一個更低的利率，直接降低每月供款。第二，新承造按揭的銀行為了吸引客戶，通常會提供現金回贈。這筆回贈金額可以幫補律師費等開支。當然，轉按前要計算清楚，確保節省的利息和賺取的回贈，足以抵銷相關的成本。
按揭常見問題 (FAQ)
現金回贈越高越好？要考慮什麼？
現金回贈並非越高越好。有時候，提供最高回贈的按揭計劃，其利率可能並非市場最低，或者附帶更長的罰息期。你應該利用買樓貸款計算機，全面比較不同計劃在罰息期內的總支出（總利息減去現金回贈），找出真正最划算的選擇，而不是只著眼於眼前的回贈金額。
罰息期是什麼？對我有何影響？
罰息期是銀行在你提取按揭貸款後的指定時期（通常為2至3年），如果你在此期間內提早全數清還貸款，銀行便會收取一筆罰款。罰息期的存在會影響你的資金靈活性。假如你計劃在短期內賣樓或轉按，就要特別留意罰息期的長短，避免產生額外支出。
加按、轉按、二按有何分別？
這三個概念很容易混淆，但分別其實很清晰：
* 轉按：將整筆按揭由A銀行轉至B銀行，目的是獲取更佳利率或現金回贈。
* 加按：在原有的A銀行，利用物業升值的部分，申請增加貸款額以套取現金。
* 二按：保留A銀行的按揭（一按），再向另一間財務機構申請額外的按揭貸款（二按）。二按的利率通常遠高於一按。
信貸評級 (TU) 如何影響按揭申請？
信貸評級（TU）是你過往財務紀錄的成績表。銀行在審批按揭申請時，必定會查閱你的TU報告，以評估你的還款能力和風險。一個良好的信貸評級，不單止能提高成功批核的機會，更有機會為你爭取到更優惠的買樓貸款利率。相反，如果評級不佳，銀行可能會要求更高的利率，甚至拒絕你的申請。