二手居屋首期點計？2025按揭全攻略：計盡樓齡限制、政府擔保期影響，5步精算真實上車成本

計劃購買二手居屋，卻對首期計算感到困惑？二手居屋的按揭申請，遠比私樓複雜，關鍵在於「樓齡」與「政府擔保期」兩大變數。不同樓齡的單位，可承造的按揭成數大相逕庭；您的綠表或白表（白居二）買家身份，亦直接決定首期門檻。面對2025年最新的按揭政策變動，準買家應如何部署？

本攻略將為您一文拆解所有迷思，從最新的政府擔保期政策如何影響銀行審批，到樓齡如何限制還款年期與按揭成數，再透過5個步驟及詳細個案分析，教您計盡印花稅、律師費等雜項，精準預算真實上車總成本，助您輕鬆策劃置業大計。

最新按揭政策：政府擔保期如何影響你的首期預算？

要準確計算二手居屋首期，就必須先了解最新的政府按揭擔保政策。這項政策是二手居屋按揭與私樓按揭最根本的分別，直接決定了你可以借到多少貸款，以及最終需要準備多少首期資金。2025年起實施的新安排，更為市場帶來了結構性的改變。

拆解新政策核心：政府擔保期延長的影響

政府在2025年正式放寬二手居屋市場的按揭安排，核心有兩大重點，分別是延長還款期及政府擔保期。這兩項改動，大大影響了二手居屋單位的流通性，特別是對一些樓齡較高的單位，同時也直接減輕了買家的首期負擔。

還款期上限：由25年放寬至30年

新政策下，銀行為未補地價的二手居屋單位提供的按揭，最長還款期由以往的25年，統一延長至30年。還款期拉長，意味著每月的供款額會相應降低，讓買家每月的財政壓力減少，預算上更具彈性。

擔保期上限：由40年延長至50年對銀行審批的意義

另一項更關鍵的改動，是房委會提供的按揭擔保期上限，由首次發售日期起計，從最長40年大幅延長至50年。因為有政府作為最終擔保人，銀行才願意提供高成數按揭，並且豁免買家的壓力測試。擔保期延長後，許多樓齡較高（例如30至40年）的單位，現在也能夠更容易申請到高成數按揭，這無疑擴闊了買家的選擇範圍，讓更多已過了二手居屋禁售期的單位重投市場。

買家身份決定按揭成數：綠表與白表（白居二）首期速查

了解政策框架後，下一步就要看你的買家身份。不同的申請資格，對應的最高按揭成數和首期比例都有所不同。

綠表申請人：最高9成半按揭，首期低至5%

如果你是綠表申請人，例如現時的公屋住戶，你在購買二手居屋時的優勢最大。在政府擔保下，銀行最高可為你提供九成半按揭，代表你最低只需準備樓價5%的資金作為首期。

白表（白居二）申請人：最高9成按揭，首期需備10%

若你是透過「白居二」計劃抽中資格的白表申請人，同樣可以享受政府擔保帶來的好處。銀行最高可批出九成按揭，即首期要求為樓價的10%。雖然首期比例較綠表高，但相對於私樓動輒三至四成的首期，門檻已經大幅降低。

【首期計算關鍵】樓齡如何影響二手居屋按揭成數？

計算二手居屋首期時，除了單位售價，樓齡是另一個左右大局的關鍵變數。許多準買家只專注尋找心儀價格的單位，卻忽略了物業的「年紀」會直接影響銀行批出的按揭成數，最終可能導致首期預算大失。要準確計算，就必須先理解背後的「政府擔保期」概念。

拆解「政府擔保期」分水嶺：不同樓齡的按揭成數上限

所謂「政府擔保期」，是指由房委會為居屋單位向銀行提供的按揭貸款擔保。正因為有這重保障，銀行才願意提供高成數按揭，買家亦普遍可豁免壓力測試。這個擔保期由單位「首次發售日期」起計長達50年，但其剩餘年期長短，就成為了銀行劃分不同按揭成數上限的分水嶺。

樓齡40年內（首次發售日起計）：可造最高9成/9成半按揭

這是最理想的情況。只要單位的樓齡在首次發售日起計40年之內，就代表政府擔保期仍然非常充足。在這個階段，銀行普遍願意批出最高按揭成數，即綠表申請人最高可獲9成半按揭，而白表（包括白居二）申請人亦可獲最高9成按揭。換言之，首期壓力是最低的。

樓齡40至50年之間：按揭成數降至最高8成

當單位樓齡踏入40至50年這個區間，雖然仍在政府擔保期內，但剩餘的擔保年期已相對較短。銀行為了管理風險，會開始收緊按揭成數。不論是綠表還是白表申請人，這時候最高按揭成數將會一同降至8成。這意味著買家需要準備的現金首期，會由5%或10%大幅增加至20%。

樓齡超過50年：脫離政府擔保，按揭成數參照私樓標準（最高6至7成）

一旦單位樓齡超過50年，政府的按揭擔保便會完全結束。銀行在沒有房委會擔保的情況下，會將該單位視作一般私人物業處理按揭申請。按揭成數會參照金管局對私樓的指引，最高通常只有6成至7成，而且申請人亦需要通過壓力測試，審批標準變得嚴格得多。

高樓齡單位應對方案：「搖搖板機制」詳解

如果心儀的單位樓齡偏高，例如接近40年，又想盡量減輕首期負擔，部分銀行提供的「搖搖板機制」就是一個可以考慮的彈性方案。這個機制並非所有銀行都提供，操作上亦有其取捨之處。

甚麼是「搖搖板機制」？以還款年期換取更高按揭成數

「搖搖板機制」是一個形象化的說法，核心概念是以縮短還款年期，來換取維持較高的按揭成數。你可以想像按揭成數和還款年期分別是搖搖板的兩端。當你想將「按揭成數」這一端升高（借多一些），就必須將「還款年期」那一端壓低（供短一些）。銀行透過縮短貸款年期，來降低長遠的信貸風險，從而願意批出較高的貸款額。

應用實例：如何利用機制平衡首期壓力與每月供款

假設你看中一個樓齡42年的二手居屋單位，樓價為400萬。

標準方案：根據樓齡，銀行最高只批8成按揭，即貸款額320萬，還款期最長30年。你需要準備80萬首期。

應用「搖搖板機制」：你希望借足9成（貸款額360萬），以將首期降至40萬。銀行或會同意批出9成按揭，但條件是將還款年期由30年大幅縮短至例如20年。

這個取捨非常直接。選擇「搖搖板機制」可以立即減輕首期壓力，但由於還款期縮短，每月的供款額會顯著增加。準買家需要仔細評估自己的現金流，判斷自己更能承受的是前期的首期壓力，還是長期的較高月供壓力。

二手居屋首期試算：不同樓價與樓齡個案分析

掌握理論後，實際計算二手居屋首期才是最關鍵的一步。為了讓你更具體地掌握預算，我們準備了三個貼近市場的個案，模擬年輕上車族、中年換樓客和退休人士的置業情況。透過這些實例，你會發現樓價、樓齡和買家身份，如何共同影響最終的首期開支和供款方案。

個案一：年輕上車族（樓齡25年，樓價450萬）

想像一下，一對剛組織家庭的年輕夫婦，儲蓄了一筆資金，目標是購入一個450萬的單位。他們看中的單位樓齡只有25年，這個樓齡處於政府擔保期的「黃金階段」，所以申請高成數按揭相當有利。我們來看看綠表和白表買家的首期預算有何不同。

綠表買家首期預算及總開支

如果他們持有綠表資格，情況就十分理想。由於單位樓齡遠低於40年，他們可以申請最高九成半按揭，還款期最長可達30年。

樓價：$4,500,000
最高按揭成數：95%
首期：5% ($225,000)
貸款額：$4,275,000
每月供款：約 $20,720 (以利率4.125厘，還款期30年計算)

白表買家首期預算及總開支

換個角度，如果這對夫婦是白居二中籤者，他們則可以申請最高九成按揭。首期開支會稍高，但每月供款壓力會相對減輕。

樓價：$4,500,000
最高按揭成數：90%
首期：10% ($450,000)
貸款額：$4,050,000
每月供款：約 $19,630 (以利率4.125厘，還款期30年計算)

個案二：中年換樓客（樓齡42年，樓價380萬）

我們再來看看中年換樓客的情況，他們希望賣出現有單位，換入一個價值380萬的二手居屋。這個單位的樓齡達到42年，剛好超過了可申請最高九成按揭的40年政府擔保期門檻。這意味著按揭成數會受到影響，我們有兩種方案可以考慮。

標準方案：8成按揭下的首期及供款

由於樓齡超過40年，銀行批出的最高按揭成數會降至八成。雖然首期負擔增加，但好處是仍可享有最長30年的還款期，每月供款壓力較輕。

樓價：$3,800,000
最高按揭成數：80%
首期：20% ($760,000)
貸款額：$3,040,000
每月供款：約 $14,734 (以利率4.125厘，還款期30年計算)

彈性方案：「搖搖板機制」應用及還款變化

如果換樓客希望盡量減少首期現金支出，可以考慮使用「搖搖板機制」。這個機制的核心原則是用較短的還款年期，換取較高的按揭成數。例如，若想申請九成按揭（貸款額342萬），銀行可能會將還款期由30年大幅縮短至大約20年。雖然首期降至38萬，但每月供款會顯著增加，買家需要平衡首期壓力與長遠的供款能力。

個案三：退休人士（樓齡35年，樓價300萬）

退休人士置業是另一種常見情況。他們可能擁有一筆退休金，但沒有固定的工作收入。假設他們看中一個樓齡35年、樓價300萬的單位，申請按揭時有甚麼需要注意？

退休人士申請按揭注意事項

由於有房委會的按揭擔保，銀行對退休人士申請二手居屋按揭的審批會比私樓寬鬆很多。即使沒有固定收入，只要能證明有能力還款，獲批機會仍然很高。即使物業仍在二手居屋禁售期內，只要符合資格，退休人士的申請流程與其他買家大致相同，重點是證明還款能力。銀行通常不會接納擔保人申請，審批主要基於業主自身的財政狀況。

所需文件及收入證明要求

與一般在職人士不同，退休人士申請按揭時，銀行更看重其資產狀況。

基本文件：香港身份證、住址證明、臨時買賣合約。
收入及資產證明：
銀行戶口紀錄：顯示有足夠的存款、資產或退休金。
其他收入證明：例如持有物業的租金收入證明。
有能力還款聲明書：這是最關鍵的文件。申請人可透過聲明書，表明自己有能力應付每月供款（例如依靠儲蓄、子女供養等），銀行在政府擔保下通常會接納。

【專家提醒】二手居屋按揭「避坑」指南：壓力測試、擔保人全攻略

計算二手居屋首期固然重要，但是深入了解按揭申請中的壓力測試和擔保人規則，同樣是成功上車的關鍵一步。許多申請細節與私樓大相逕庭，清楚掌握這些遊戲規則，可以避免在申請過程中遇到不必要的阻礙。

豁免壓力測試的條件與例外情況

為何政府擔保期內單位免壓測？

購買房委會的二手居屋，其中一個最大的優勢，就是在政府擔保期內，銀行普遍會豁免對申請人的壓力測試。原因其實很直接，因為香港房屋委員會為這些貸款提供了按揭擔保。這意味著，萬一業主斷供，房委會將會承擔向銀行還款的責任。由於銀行面對的信貸風險極低，所以它們不需要用私樓的標準，即「加息兩厘後，供款不得高於月入六成」的壓力測試來審批貸款。

何時仍需壓力測試？（擔保期外單位及房協樓）

豁免並非絕對，在以下兩種情況，申請人仍然需要面對壓力測試。第一種是購買的單位已超出了房委會的50年政府擔保期。當擔保期結束，單位在銀行眼中就與一般私樓無異，審批自然會回歸傳統標準，要求進行壓力測試。

第二種情況是購買由房屋協會（房協）發展的資助房屋，例如「住宅發售計劃」下的屋苑。房協本身並不提供類似房委會的按揭擔保，所以買家若要申請高成數按揭，就需要經由香港按揭證券有限公司（HKMCI）的按揭保險計劃進行。整個申請流程與私樓看齊，壓力測試自然是不可或缺的一環。

按揭天條：二手居屋不可加擔保人

在申請房委會二手居屋按揭時，有一條必須留意的「天條」，就是銀行普遍不接受申請人增加個人擔保人，即使是直系親屬也不例外。

為何政府擔保與個人擔保不能並存？

這個規則的邏輯與豁免壓力測試同出一轍。因為房委會已經是整個貸款的最終擔保方，從銀行的風險管理角度看，再增加一個個人擔保人的作用不大，反而會使法律關係變得更複雜。簡單來說，政府的擔保力度遠高於任何個人擔保，所以銀行認為沒有必要畫蛇添足。

收入不足的潛在解決方案

如果申請人因為收入問題而擔心供款能力，雖然不能增加擔保人，但仍有其他方法可以考慮。最直接的方法是增加首期預算，降低總貸款額，從而減輕每月的供款負擔。另外，可以善用現時最長30年的還款期，透過拉長還款年期來攤薄每月還款額。當然，選擇一個樓價較相宜的單位，也是最實際的解決方案。

房委會 vs 房協居屋：按揭申請大不同

雖然房委會和房協的單位同屬資助房屋，但在按揭申請的細節上卻有天壤之別。買家在選擇心儀單位時，必須清楚兩者的差異。

擔保方與擔保期的分別

房委會居屋的擔保方是香港房屋委員會，提供由首次發售日起計長達50年的按揭擔保期，這是一個政府機構的擔保。而房協的單位則沒有這個官方擔保，買家申請高成數按揭時，是由香港按揭證券有限公司提供商業性質的按揭保險。

按揭審批差異（壓力測試、擔保人資格）

基於擔保方的不同，兩者的審批標準差異顯著：
壓力測試：房委會居屋在擔保期內通常獲豁免。房協居屋申請高成數按揭則必須通過壓力測試。
擔保人資格：房委會居屋基本不接受增加個人擔保人。房協居屋則可以，審批標準與私樓相若，只要擔保人符合資格，銀行和按證公司都會接納。

總結來說，房委會的按揭申請門檻因政府擔保而相對寬鬆，而房協的單位則更貼近私樓的審批模式。

買二手居屋總開支預算：除了首期，還有哪些雜費？

計算好二手居屋首期，只是成功上車的第一步。要精準掌握整個置業預算，我們必須將眼光放遠一些，看看除了首期之外，還有哪些「隱藏」的雜項開支。這些費用雖然單項金額不及首期，但加起來也是一筆不小的數目。清晰了解這些開支，能讓你更準確地規劃財務，避免在簽約後才發現資金不足。接下來，我們會逐一拆解印花稅、律師費和地產代理佣金這三大主要雜費。

印花稅（從價印花稅 AVD）

印花稅是物業交易中最大的一筆附加開支，它是由稅務局徵收的稅項。自2025年2月底政府全面撤銷樓市「辣招」後，所有住宅物業交易的印花稅，都統一採用收費較低的「第二標準稅率」計算。這意味著無論你是首次置業，還是已經持有其他物業，購買二手居屋的印花稅率都是一樣的。

樓價	稅率
$3,000,000 或以下	$100
$3,000,001 至 $3,528,240	$100 + 超出$3,000,000部分的10%
$3,528,241 至 $4,500,000	1.5%
$4,500,001 至 $6,000,000	2.25%
$6,000,001 至 $6,720,000	3%
$6,720,001 至 $20,000,000	3.75%
$20,000,001 至 $21,739,120	4.25%
$21,739,121 或以上	4.25%

首置印花稅計算實例

假設你看中一個樓價為$4,200,000的二手居屋單位。

根據上表，這個樓價位於「$3,528,241 至 $4,500,000」的區間，稅率為1.5%。

應繳印花稅金額計算如下：
$4,200,000 x 1.5% = $63,000

所以，你需要預備$63,000的現金來支付這筆印花稅。

律師費及相關雜項

在物業買賣過程中，買賣雙方必須委託不同的律師代表處理法律文件，確保交易的合法性。這是一項必要的開支。

買賣合約及樓契處理費用預算

律師的主要工作包括草擬和審閱臨時買賣合約、正式買賣合約，以及處理樓契的轉讓手續（轉名）。一般來說，律師樓會提供一個「全包」的套餐式收費。市場上處理二手居屋買賣的律師費，預算大約在$6,000至$10,000之間，視乎律師樓的規模和服務範圍而定。

查冊及其他必要開支

除了基本的服務費，律師的賬單上還會包含一些代支的雜項費用。這些費用主要包括：
– 土地查冊費（查冊）： 用作核實物業的業權狀況。
– 註冊費： 向土地註冊處登記買賣合約及樓契的費用。
– 其他雜項： 例如影印、車馬費等。

這些雜項開支的總金額通常在$1,500至$2,500左右，一般已包含在律師費的「全包」報價內，但建議在委託前先向律師樓查詢清楚。

地產代理佣金

如果你是透過地產代理尋找樓盤並完成交易，就需要支付代理佣金。這是對代理提供服務的報酬，也是一項比較大的開支。

市場標準佣金率及注意事項

現時市場的標準做法是，買賣雙方各自向自己的地產代理支付樓價1%的佣金。例如，一個$4,200,000的單位，買家需要支付的佣金就是$42,000。

在簽署任何睇樓文件或臨時買賣合約前，必須與代理確認佣金的收費率，並將其清晰地列寫在合約上。雖然1%是市場慣例，但在某些情況下，佣金率也存在商議空間。

總開支預算一覽表

現在，我們將所有費用整合起來，看看購買一個$4,200,000的二手居屋，總共需要多少現金預算。假設買家是白表申請人，申請九成按揭。

整合首期、印花稅、律師費、佣金等各項費用佔比

項目	計算方式	預算金額
物業成交價	–	$4,200,000
首期	樓價的10%	$420,000
印花稅	樓價的1.5%	$63,000
地產代理佣金	樓價的1%	$42,000
律師費及雜費	固定預算	$8,000
首次需動用總現金	各項總和	$533,000

從上表可見，除了$420,000的首期外，你還需要額外準備大約$113,000的現金來應付各項雜費。這筆費用佔了總現金開支約21%，絕對不能忽視。因此，在規劃置業時，將這些費用計算在內，才能確保整個買樓過程順利穩妥。

二手居屋首期及按揭常見問題 (FAQ)

Q1: 我可以用私人貸款支付二手居屋的首期嗎？

這是一個絕對需要避免的做法。在銀行審批任何樓宇按揭時，申請人支付首期的資金來源必須清晰。如果銀行發現你的首期是來自私人貸款，便會視之為「借上借」的高風險行為，這代表你的實際負債比率遠高於表面，財務狀況並不穩健。

即使是申請有政府擔保的二手居屋按揭，銀行對此原則的立場依然堅定。動用私人貸款作首期，幾乎可以肯定會導致按揭申請被即時拒絕。因此，準備二手居屋首期時，資金應來自個人儲蓄、資產變現或家人無償贈與，這樣才能順利通過銀行的審批程序。

Q2: 心儀單位樓齡很高（例如45年），有方法申請更高成數按揭嗎？

當你看中心儀的二手居屋單位，但其樓齡已屆45年，確實會遇到按揭成數的限制。根據最新政策，樓齡介乎40至50年的單位，在政府擔保期下，銀行一般最高只會批出8成按揭，意味著你需要準備更多的首期資金。

不過，你其實可以考慮申請按揭保險計劃，爭取更高的按揭成數（例如9成）。申請按揭保險後，審批將不再完全依賴房委會的擔保，而是轉為類似私樓按揭的模式。這代表你需要提供足夠的入息證明，並通過銀行的「供款與入息比率」審查，同時亦要支付一筆額外的按揭保險費用。這個方案為具備足夠還款能力的買家，提供了一個降低首期門檻的彈性選擇。

Q3: 如何準確查詢單位的「首次發售日期」？

要準確計算二手居屋首期預算和最長還款期，查證「首次發售日期」是整個過程中至為關鍵的一步，因為所有關於政府擔保期的計算都以此為準，而非以物業的「落成日期」計算。

最準確可靠的方法，是透過土地註冊處進行查冊（Land Search）。查冊報告中列明的「首次轉讓契約」（First Assignment）日期，就是最官方、最權威的首次發售日期。另外，作為初步參考，你也可以先瀏覽香港房屋委員會的網站，查找相關屋苑的資料，網站通常會列出屋苑首次入伙或發售的大約年份。我們建議在簽署臨時買賣合約前，最好先透過查冊確認這個關鍵日期，避免日後因按揭成數不似預期而打亂置業大計。

Q4: 如果我的信貸評級（TU）不佳，會影響二手居屋的按揭審批嗎？

信貸評級（TU）的好壞，絕對會影響二手居屋的按揭審批。一個常見的誤解是，既然有政府作為擔保人，並且豁免壓力測試，銀行便不會嚴格審視申請人的個人信貸狀況。事實並非如此。

銀行作為最終的貸款方，依然非常重視申請人的還款紀錄和信貸健康。一個良好的TU評級代表你是個可靠守信的借款人。如果評級不佳（例如屬於I至J級），銀行便會質疑你的理財能力和還款意願。視乎評級的差劣程度，銀行可能採取的措施包括：提高實際按揭利率、削減最終批出的貸款額，或在最壞的情況下，直接拒絕你的按揭申請。因此，在計劃置業前，應先了解自己的信貸報告，並保持良好的還款習慣。