公務員俗稱「鐵飯碗」，收入穩定，在申請按揭上無疑佔有優勢。然而，面對高昂樓價，單靠房屋津貼，要儲足首期「上車」仍非易事。政府提供的「借大糧」（非實報實銷貸款計劃）看似是解決首期煩惱的捷徑，但這條路暗藏三大陷阱，隨時令您在按揭壓力測試中「觸礁」，反而削弱總借貸能力。本文將為您全面拆解新舊制公務員房屋津貼的運用秘訣，深入剖析「借大糧」與高成數按揭的利弊對決，並提供銀行審批津貼收入的內部準則，助您避開所有壓測伏位，善用公務員身份優勢，制訂最精明的置業終極攻略。
第一步：全面拆解公務員房屋津貼（新舊制）
對於計劃公務員借糧買樓的朋友來說，第一步並非直接研究公務員買樓貸款或所謂的「公務員借大糧」計劃，而是要先徹底了解政府提供的房屋津貼。這筆津貼不單純是一筆額外收入，它更是影響你按揭策略與最終借貸能力的關鍵工具，理解清楚新舊制度的分別，是成功置業的基礎。
按揭計算機：即時計劃你的房屋津貼及額外貸款力
輸入月薪及入職年份，即時估算你的津貼額、壓力測試總收入，以及預計可增加的按揭貸款額。
新制公務員房屋津貼 (2000年6月1日後入職)
津貼形式：非實報實銷現金津貼 (HLISS / HPS)
如果你是在2000年6月1日之後入職，你所享有的就是非實報實銷的現金津貼。簡單來說，政府每月會直接發放一筆固定金額的現金給你，這筆錢與你實際的按揭供款額沒有直接關係。
津貼計算方式：月薪的特定百分比，設有10年領取上限。
津貼金額通常是你月薪的一個特定百分比，發放期最長為120個月，也就是十年。這代表津貼的金額會隨著你的薪酬調整而變動，但總領取年期是固定的。
按揭策略：為何H按（銀行同業拆息按揭）是必然之選？
由於你的津貼是固定金額，理財上的目標自然是盡量減低實際的按揭利息支出。H按的利率一般較P按為低，選擇H按可以讓你的利息支出最少化。在低息環境下，這筆固定的津貼甚至有機會完全覆蓋你的每月供款，產生現金盈餘。
提升借貸力秘訣：盡早申請津貼，將其計入壓力測試的穩定收入。
新制津貼的一大優勢，是即使你尚未置業，也可以先行申請領取。銀行會將這筆已發放的津貼視為你的恆常穩定收入，直接加到你的月薪上用作壓力測試計算。這個簡單操作能顯著提高你的總入息，讓你更容易通過壓力測試，獲批更高的貸款額。
舊制公務員房屋津貼 (2000年6月1日前入職)
津貼形式：實報實銷，政府直接支付部分按揭供款 (HFS)
對於在2000年6月1日前入職的公務員，津貼形式則是實報實銷。這代表政府會根據你每月實際的按揭供款單據，支付相應金額的津貼，形同直接幫你償還部分或全部按揭。
津貼上限：設有每月津貼上限及120個月總發放期。
這種實報實銷的津貼同樣設有每月津貼的上限，並且總發放期最長也是120個月。你的目標是在這個框架內，最大化政府為你支付的金額。
按揭策略：為何P按（最優惠利率按揭）能最大化政府實報實銷的津貼？
在這個制度下，選擇利率較為穩定且通常較高的P按，反而是一個更明智的策略。因為政府是根據你的實際供款去「實報實銷」，一個較高的供款額意味著你可以從政府獲得更多的津貼額。相反，如果選用H按，其利率浮動較大，而且政府在計算津貼時，對拆息(H)的基準可能與銀行不同，有機會導致政府計算出的津貼額少於你的實際供款，你需要自行彌補差額，未能完全善用福利。
關鍵決策：「借大糧」vs 高成數按揭，首期方案大對決
談到公務員借糧買樓，不少人首先會想起政府提供的「借大糧」計劃，視為解決首期問題的靈丹妙藥。不過，在拍板前，你必須知道還有另一條路可走，就是透過按揭保險申請高成數按揭。究竟應該選擇低息的政府貸款，還是靈活的高成數按揭？這是一個關乎你未來十年財務狀況的重大抉策，讓我們一步步拆解。
決策樹：一張圖助你選擇「借大糧」或高成數按揭
根據你的首期預算、月供能力及財務彈性，引導你選擇最合適的方案。
在腦海中，你可以畫出一個簡單的決策樹，問自己以下幾個關鍵問題，答案就會引導你找到最適合自己的方案。
第一問：你的首期資金極度有限嗎？
假如你的首期預算連樓價的一至兩成都非常勉強，那麼，能夠借到高達九成按揭的按揭保險計劃，可能是你唯一的上車途徑。因為「借大糧」後，你最多只能向銀行申請七成按揭。
第二問：你追求未來財務的彈性嗎？
如果你希望數年後能夠透過轉按或加按，從物業中套現資金作其他投資或周轉，那麼選擇按揭保險會給予你更大的自由度。相反，「借大糧」方案在轉按時限制重重。
第三問：你能否承受首十年較高的總供款壓力？
「借大糧」的還款期短，加上物業本身的按揭供款，會令你買樓後首十年的每月總還款額非常高。若你的收入穩定且充裕，足以應付，這或許不成問題。如果想每月供款輕鬆一點，還款期長達三十年的高成數按揭會更適合你。
公務員「借大糧」計劃 (NPLSS) 深入分析
計劃詳情：貸款額度（最高月薪48倍）與還款年期。
公務員「借大糧」計劃，正式名稱為「非實報實銷現金津貼計劃」，是其中一種公務員買樓貸款方案。合資格的公務員可以申請一筆過貸款，用作支付首期。貸款額最高可達申請時月薪的48倍，還款期最長為10年（120期）。
優點：解決首期資金不足的低息政府貸款方案。
這個計劃最大的吸引力，在於它提供了一筆利率極低的資金，直接幫助公務員解決最頭痛的首期問題。對於儲蓄不多，但月薪相對穩定的公務員來說，這無疑是實現置業夢想的一條捷徑，讓公務員借錢買樓的門檻降低。
缺點：無法同時申請按揭保險，最高按揭成數受限。
計劃最關鍵的限制是，一旦申請了「借大糧」，你就不能再申請按揭保險公司的按揭保險。這代表銀行最多只會批出七成按揭（70% LTV）。換言之，你必須自己準備至少三成的首期資金，「借大糧」的金額就是用來填補這筆首期差額。
「借大糧」陷阱：如何嚴重拖累按揭壓力測試？
表面上，「借大糧」看似是政府福利，但它在銀行審批按揭的過程中，卻可能成為你成功獲批貸款的最大阻礙。公務員借糧時，必須留意以下幾個環環相扣的風險。
風險一：銀行視為「二按」，總債務比率 (DSR) 計算更嚴格。
在銀行的角度，「借大糧」的本質是一筆額外的物業相關貸款，所以會將它視為「第二按揭」。當物業涉及二按時，銀行計算你的總債務比率（DSR，即每月總債務佔總收入的比例）時，標準會比一般按揭更為嚴格，門檻隨之提高。
風險二：「借大糧」的每月還款額會計入壓測，大幅削減最終按揭貸款額。
這是最致命的一點。你在申請主要按揭時，銀行進行壓力測試，不但要計算未來按揭的供款，還必須將「借大糧」的每月還款額一併計算在你的總債務之內。因為「借大糧」還款期只有十年，每月還款額相對較高，這筆款項會大幅佔用你的借貸能力，結果就是銀行最終批出的按揭貸款額會被大幅削減。很多時候，申請人會發現即使有「借大糧」幫助，最終的總貸款額反而比直接申請高成數按揭更少。
風險三：轉按限制多，日後轉按或加按套現需政府同意，失去彈性。
透過「借大糧」置業後，你的物業業權會被政府「釘契」。日後當你想轉按至其他銀行以獲取更優惠的利率，或者想加按套現資金周轉，都必須先向庫務署申請同意書，程序繁複。而且，政府通常不批准加按套現，這令你完全失去了利用物業升值進行財務規劃的彈性。
終極方案比較：「借大糧」vs 按揭保險
表格對比：從適用情況、首期要求、總供款壓力、轉按彈性等角度全面分析。
| 比較項目 | 公務員「借大糧」計劃 | 按揭保險（高成數按揭） |
|---|---|---|
| 適用情況 | 自身能應付最少三成首期，但資金稍有不足 | 首期資金極有限，僅能應付一至兩成 |
| 首期要求 | 最少三成（「借大糧」用作填補差額） | 最少一成（九成按揭） |
| 按揭成數 | 最高七成 | 最高九成 |
| 總供款壓力 | 首十年極高（按揭供款 + 「借大糧」還款） | 相對平均（最長30年攤還） |
| 壓力測試 | 較難通過（「借大糧」還款額計入DSR） | 相對容易（沒有額外貸款負擔） |
| 轉按彈性 | 低（需政府同意，不能加按套現） | 高（可自由轉按及加按套現） |
決策建議：首期有限、追求穩定月供者 vs 儲蓄較多、能承受短期較高供款壓力者。
總結來說，選擇哪一個方案，完全取決於你的個人財務狀況與目標。
選擇按揭保險：
適合首期預算極度有限，希望將還款期拉長以降低每月供款壓力，並且重視未來財務彈性的申請人。這是現時市場上較主流及靈活的選擇。
選擇「借大糧」：
適合本身已有一定儲蓄，接近三成首期目標，只是稍欠餘額，而且個人收入非常高，有信心能輕鬆通過計入「借大糧」還款後的壓力測試，同時不介意未來十年財務彈性較低的申請人。
特殊身份優勢：醫管局及紀律部隊置業福利全覽
除了適用於大部分公務員的房屋福利，如果你是在醫院管理局 (HA) 或紀律部隊任職，考慮公務員借糧買樓時，你手上還有一些獨有的置業優勢。這些計劃各有特點，了解清楚有助你作出最精明的財務決策。
醫院管理局 (HA) 員工置業貸款計劃
福利二選一：購屋貸款利息津貼 (HLISS) vs 5%現金津貼。
醫管局員工的置業福利，主要圍繞兩個核心選擇，分別是「購屋貸款利息津貼計劃」(HLISS) 與直接發放的「5%現金津貼」。兩者只能選擇其一，而且一旦選定，通常不能更改，因此在申請前必須仔細比較兩者的長遠影響。
HLISS 詳解：津貼額度、申請資格及轉按限制。
HLISS計劃表面上十分吸引，津貼額度按薪級釐定，最高可達月薪的百分之六，以實報實銷形式發放。申請資格通常要求員工為長期僱員及符合特定服務年期。不過，這個計劃的最大限制在於其靈活性。申請人通常只能選用P按（最優惠利率按揭），並且只可向指定的大型銀行申請按揭。日後如果想轉按至其他銀行，或者進行加按套現，都必須先向醫管局申報並取得批准，過程繁複，大大限制了利用物業進行財務規劃的彈性。
5% 現金津貼詳解：為何其理財彈性及對借貸力的幫助通常更優勝？
相比之下，雖然5%現金津貼的百分比較低，但它的操作方式卻簡單直接得多。這筆津貼會直接計入你的每月薪金，銀行在審批公務員買樓貸款時，會將其視為你的恆常收入。這做法直接提高了你在壓力測試中的總收入水平，讓你更容易獲批更高的按揭貸款額。更重要的是，領取現金津貼沒有任何按揭限制，你可以自由選擇市場上任何一間銀行，選用利率通常更低的H按計劃，未來轉按或加按也無需向醫管局申請，財務自由度極高。因此，從長遠理財及提升借貸力的角度看，5%現金津貼通常是更優勝的選擇。
紀律部隊人員置業獨有福利
「遮仔會」儲蓄：銀行壓力測試中的「秘密武器」，可視為資產證明。
紀律部隊人員多數都會聽過俗稱「遮仔會」的儲蓄互助社。它除了提供相當不錯的儲蓄利率外，更是申請按揭時的一件「秘密武器」。關鍵在於，銀行在計算壓力測試時，只會看你的總薪金，並不會預先扣除你每月存入「遮仔會」的儲蓄款項。換句話說，你可以一邊享受高息儲蓄，快速累積首期資金，同時又完全無損你的按揭借貸能力。在申請按揭時，這筆持續的儲蓄紀錄更能成為有力的資產證明，增加銀行批核的信心。
宿舍與房屋津貼的取捨：規劃買樓前必須作出的重要抉擇。
對於紀律部隊人員來說，規劃置業藍圖前，還有一個必須面對的重大抉擇，就是在部門宿舍與房屋津貼之間作出取捨。規定十分清晰，兩者不能同時擁有。假如你選擇領取任何形式的房屋相關津貼，就必須遷出部門宿舍。這個決定直接影響你的居住安排及財務預算，所以在開始物色樓盤及研究公務員借錢買樓的方案之前，務必先想清楚自己未來的居住規劃，衡量住宿舍節省租金的優勢與領取津貼幫助上車的利弊。
最大化貸款額：銀行如何審批公務員的津貼收入？
了解銀行如何審批你的各項津貼，是成功申請公務員借糧買樓的致勝關鍵。公務員的收入結構較為多元，除了固定月薪，還包括房屋津貼、超時工作津貼等。這些額外收入能否計入壓力測試，直接影響最終的公務員買樓貸款額度。以下將會詳細拆解銀行的審批邏輯，助你做好萬全準備。
申請按揭必備：公務員收入證明文件 Checklist
公務員借錢買樓，準備充足的文件是成功第一步。我們為你準備了一份清晰清單，讓你一目了然，避免申請時有所遺漏。
提供可下載清單，列明申請時需準備的穩定及非穩定津貼證明文件。
基本收入證明文件：
* 香港永久性居民身份證
* 臨時買賣合約
* 最近三至六個月的薪金入帳銀行月結單
* 最新年度的稅務局評稅通知書 (稅單)
* 僱傭合約及政府發出的聘書
穩定津貼證明 (如房屋津貼)：
* 政府發出的房屋津貼批准信件
* 顯示津貼金額及發放期的相關文件
* 最近三至六個月顯示津貼存入的銀行月結單
非穩定津貼證明 (如超時工作津貼、署任津貼)：
* 最近六個月的薪金結單 (糧單)，清晰列明各項津貼金額
* 部門發出的相關津貼計算或發放證明 (如有)
審批核心原則：津貼的「穩定性」與「持續性」
銀行在審批按揭申請時，最核心的考量原則，就是你的收入來源是否足夠「穩定」和具有「持續性」。因為銀行需要確保你在未來數十年的供款期內，都有可靠的還款能力。
銀行接納的津貼類型：恆常發放的房屋津貼 vs 非經常性款項（如超時工作津貼）。
基於這個原則，銀行會將你的津貼分為兩大類。第一類是恆常發放的津貼，例如新制公務員的房屋津貼 (HLISS / HPS)。因為這類津貼金額固定、每月發放，而且有明確的發放年期，所以銀行會視其為非常穩定的收入。第二類是非經常性或非保證發放的款項，例如超時工作津貼 (OT Pay) 或署任津貼 (Acting Allowance)。這些收入的金額每月都可能不同，甚至未必每月都有，因此穩定性較低。
計算方式：穩定津貼100%計入，非穩定津貼可能需打折或取平均數。
在計算入息時，銀行對這兩類津貼的處理方式截然不同。對於房屋津貼這類穩定收入，銀行通常會將其金額100%全數計入你的總收入作壓力測試。但對於超時工作津貼等非穩定收入，銀行的計算方法會保守得多，一般會取過去六個月的平均數，然後再打一個折扣（例如五成至八成）計算，甚至可能完全不予計算。
按揭成數如何影響津貼計算方式？
你需要申請的按揭成數高低，也會直接影響銀行對非穩定津貼的審批尺度。簡單來說，你借的成數越高，銀行的審批就越嚴格。
八成或以下按揭：審批較寬鬆，可計算部分非恆常津貼的平均數。
如果你申請的是八成或以下的按揭，審批主要由銀行自行決定。在這種情況下，銀行通常會有較大的彈性。對於你的超時工作津貼等非恆常收入，它們較願意參考過去六個月的記錄，取其平均數再打折計入總收入。
八成以上高成數按揭：審批極嚴格，通常只計算保證發放的恆常津貼。
如果你需要申請八成以上的高成數按揭（例如九成按揭），申請就必須經由香港按揭證券有限公司（HKMC）審批。按揭保險公司的審批標準極為嚴格，風險管理非常保守。因此，它們通常只會計算你的固定月薪和保證每月發放的恆常津貼（如房屋津貼）。對於超時工作津貼、署任津貼等所有非保證的浮動收入，一概不會納入計算。
特殊情況：已獲批但未生效的加薪信能否計入壓測？
一個常見的疑問是，如果已經收到政府發出的加薪信，但新的薪酬尚未正式生效和發放，這筆「未來收入」能否用於壓力測試計算？
銀行處理方法：並非所有銀行均接納未來收入，申請前必須向銀行查詢清楚。
這個問題的答案是：視乎個別銀行的政策而定。有部分銀行會接納已確認但未生效的加薪證明，並將其計入入息。但是，亦有不少銀行堅持必須看到實際的薪金入帳記錄才會承認。因此，如果你正處於這種情況，在遞交按揭申請前，必須主動向你的按揭顧問或銀行職員查詢清楚，確認他們的具體審批準則，這樣才能準確預算你的借貸能力。
公務員買樓FAQ：熱門疑問快速解答
在計劃公務員借糧買樓的過程中，總會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，並提供直接明瞭的解答，幫助你快速釐清思路，順利完成公務員借錢買樓這件人生大事。