居屋自由市場點買賣？一文睇清補地價、按揭、禁售期7大必讀攻略

想「上車」但私樓樓價太貴？不少人會將目光轉向居屋自由市場。不過，自由市場與第二市場（綠表市場）有何分別？最令人頭痛的補地價應如何計算？不同時期的居屋禁售期又有何限制？按揭成數與壓力測試跟私樓又有什麼不同？本文將為你一文拆解居屋自由市場的買賣流程，由補地價計算方法、申請程序、按揭須知，到「先賣後補」的操作細節及風險分析，助你全面掌握所有必讀資訊，輕鬆完成交易。

居屋自由市場 vs 第二市場（綠表）：有何分別？

居屋自由市場定義：已補地價、可自由轉讓的資助房屋

要了解居屋自由市場意思，其實很直接。它指的就是業主已經向政府補回地價的資助房屋單位。完成補地價這個步驟之後，單位的轉讓限制就會正式解除。所以，它在法律上和一般私人樓宇沒有分別，可以在公開市場上進行自由的居屋自由市場買賣，任何人士，不論是綠表、白表甚至公司名義的買家，都可以購入。

比較表：買家資格、樓價、按揭成數及轉讓限制

很多人都會將「自由市場」和「第二市場」混淆。其實，兩者最大的分別在於單位是否已經補地價，這也直接影響了買家的資格、樓價水平和按揭條款。以下用一個簡單的比較表，讓你一看就明白兩者的核心差異。

居屋補地價天書：計算方法、禁售期及申請流程

為何要在自由市場出售前補地價？

要掌握居屋自由市場意思，關鍵就在於「補地價」這一步。政府當年以折扣價出售居屋，是為了協助市民置業。所以，這份「資助」其實就是政府擁有的部分業權。補地價就等於向政府買回這部分的業權，為你的單位「解鎖」，解除轉讓限制。完成補地價之後，居屋在法律上就和一般私樓沒有分別，你可以自由地在市場上出售、出租或者加按，不再受買家資格的限制。這就是將單位投入真正自由市場的唯一方法。

如何計算居屋補地價？一文看清官方公式及估價因素

計算居屋補地價的金額，其實有一個相當清晰的官方準則。整個計算過程主要圍繞兩個核心數字：你買入單位時的折扣率，和單位當前的市值。

房屋署補地價計算公式詳解

房屋署使用的計算公式如下：

應繳補價 = 補價時單位市值 × (購入時的十足市值 – 當年買入價) / 購入時的十足市值

這個公式看起來可能有點複雜，但其實可以簡化理解為：

應繳補價 = 單位現時的市值 × 當初的買入折扣率

例如，一個單位現在的市值是600萬港元，而你當年是以七折（即30%折扣）買入，那麼你需要補上的地價就是 600萬 × 30% = 180萬港元。

影響補價金額的關鍵因素：首次買入折扣率與當前市價

從公式就可以看出，影響最終補價金額的變數只有兩個。第一個是「首次買入折扣率」，這個數字是固定的，在你買樓時已經決定，你可以翻查樓契文件找到準確的百分比。不同屋苑，甚至同一屋苑不同期數的折扣率都可能不一樣。

第二個關鍵因素是「單位當前的市值」。這個市值並非由銀行或地產代理估算，而是由房屋署或市建局委派的測量師上門評估後釐定。測量師會評估單位的狀況，所以有一個實用貼士：在申請補地價和等待測量師上門期間，最好不要進行大規模的豪華裝修，因為一個裝修簇新的單位可能會被估算得更高價，直接令你需要繳付的補價金額增加。

各時期居屋轉讓限制（禁售期）一覽

政府為了確保資助房屋資源用得其所，針對不同時期發售的居屋設定了不同的轉讓限制，也就是我們常說的「禁售期」。在禁售期屆滿之前，業主是不能補地價進行居屋自由市場買賣的。

2018年前首次發售之居屋

這批居屋的轉讓限制相對寬鬆。由首次轉讓契據日期起計：
* 首兩年內： 只能在第二市場（綠表市場）以不高於原價的價錢，轉售給合資格的綠表人士。
* 第三至第五年： 可以在第二市場自行議定價錢，出售給綠表人士。
* 五年後： 業主便可以申請補地價，然後在自由市場上將單位出售給任何人士。

2019年至2021年首次發售之居屋

隨著樓價上升，政府收緊了轉售限制，禁售期大幅延長。由首次轉讓契據日期起計：
* 首兩年內： 同樣只能在第二市場以原價轉售給綠表人士。
* 第三至第十年： 可以在第二市場自行議定價錢，出售給綠表或「白居二」買家。
* 十年後： 業主才可以申請補地價，並在自由市場放售。

2022年及以後首次發售之居屋

最新的居屋計劃進一步加強了限制，目標是打擊短期炒賣，確保單位流向自住用家。由首次轉讓契據日期起計：
* 首五年內： 只能在第二市場以原價轉售給綠表人士。
* 第六至第十五年： 可以在第二市場自行議定價錢，出售給綠表或「白居二」買家。
* 十五年後： 業主才有資格申請補地價，在自由市場出售單位。

居屋補地價申請流程及所需文件

當你的單位過了禁售期，就可以啟動補地價程序。整個流程清晰，按部就班即可完成。
1. 提交申請： 首先，你需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本和申請手續費（以銀行本票或劃線支票支付），交往房屋署總部。
2. 安排估價： 房屋署收到申請後，會發信確認，然後委派測量師聯絡你，預約時間上門視察和估價。
3. 接收評估通知： 大約一個月後，你會收到正式的「評估補價通知書」，上面會清楚列明單位的估值和應繳的補價金額。
4. 繳付補價： 你需要在通知書發出日期起的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票繳付全數補價。如果你對估價有異議，必須在28天內提出。
5. 領取證明書及註冊： 成功繳款後，房屋署會發出「解除轉讓限制證明書」。收到這份重要文件後，記得要交由律師樓協助，到土地註冊處進行登記，這樣才算正式完成所有法律程序。

居屋自由市場買賣流程：按揭、揀樓及注意事項

當你了解居屋自由市場意思後，便會發現整個居屋自由市場買賣流程，其實與一般私樓交易非常相似。不過，無論你是買家還是業主，當中都有一些獨特的細節需要特別留意，尤其是在按揭申請與補地價的操作上，以下為你逐一拆解。

【買家須知】自由市場居屋按揭成數、壓力測試及開支預算

對於買家來說，購買已補地價的自由市場居屋，在申請按揭方面，銀行會將其視作一般私人物業處理。這代表按揭成數、年期、以及壓力測試的要求，基本上都與私樓看齊。

根據金管局的現行指引，樓價3,000萬港元或以下的自住物業，最高按揭成數可達七成。換言之，買家最少要準備三成首期。同時，申請人亦需要通過銀行的壓力測試，確保在假設利率上升的情況下，每月供款佔入息比率仍然處於健康水平。

因此，在預算開支時，除了樓價本身，你必須預留充足資金作首期，並將印花稅、律師費及地產代理佣金等雜費一併計算在內，才能更準確地評估自己的負擔能力。

【業主須知】資金不足？「先賣後補」操作流程與風險分析

對業主而言，賣樓前最大的一項支出，可能就是數十萬甚至過百萬的補地價金額。如果手頭上沒有足夠的流動資金，是不是就無法在自由市場出售單位？其實不然，市場上有一種常見且合規的操作方法，稱為「先賣後補」。

「先賣後補」的核心概念，就是業主先在自由市場找到買家，簽訂臨時買賣合約，然後在正式成交當日，利用買家支付的樓價餘款去繳付補地價金額。這樣一來，業主就無需預先墊付大筆資金，大大減輕了財務壓力。

「先賣後補」交易步驟

整個操作流程相當直接，主要由雙方律師協助處理，確保過程順暢穩妥。

1. 尋找買家及簽訂臨約：業主與買家就已補地價後的樓價達成共識，並簽署臨時買賣合約。合約上會清楚列明，該成交價已包含補地價金額，並且交易需要在完成補地價程序後方可作實。
2. 申請補地價：簽署臨約後，業主便可正式向房屋署或房屋協會遞交補地價申請。
3. 獲取補價通知書：房屋署會委派測量師為單位估價，並在約一個月後發出「評估補價通知書」，列明應繳付的補價金額。
4. 成交日付款：在正式成交當日，買家支付的樓價餘款會先存入賣方律師樓的戶口。律師樓會按優先順序，開出本票支付三筆款項：第一筆是支付給房屋署的補地價金額，第二筆是用作償還賣家原有的按揭貸款餘額，最後剩下的款項，才是真正歸賣家所有的賣樓收益。

買賣雙方潛在風險

雖然「先賣後補」是常規操作，但買賣雙方仍需留意當中的潛在風險。

• 對賣家而言：最大的風險在於房屋署的最終估價。由於簽訂合約時，補地價金額尚未確定，賣家只是基於市場估算。如果房屋署評估的單位市值高於預期，賣家需要繳付的補價就會增加，直接導致實收的利潤減少。
• 對買家而言：風險相對較低，主要在於交易時間可能因補地價程序而延長。買家應確保委託的律師在合約中訂明清晰的成交期限，以及若賣家未能如期完成補地價的後續處理方案，以保障自身權益。

成交個案分析：實例教你計清補地價與總支出

為了讓你更具體地理解整個財務安排，我們以一個真實個案作藍本，看看買賣雙方在一次居屋自由市場買賣中的實際收支情況。

背景資料
* 單位：沙田某居屋屋苑
* 業主首次買入價：200萬港元
* 當時折扣率（可於樓契查閱）：40%
* 房屋署最新評估市值：600萬港元
* 與買家協定的成交價：650萬港元

第一步：計算補地價金額
* 補地價金額 = 房屋署評估市值 × 當時折扣率
* 6,000,000港元 × 40% = 2,400,000港元

第二步：計算賣家實收金額
假設賣家尚有50萬港元按揭未清還，並需支付地產代理佣金（1%）及律師費約1萬港元。
* 實收金額 = 成交價 – 補地價 – 按揭餘額 – 佣金 – 律師費
* 6,500,000 – 2,400,000 – 500,000 – 65,000 – 10,000 = 3,525,000港元

第三步：計算買家總支出
假設買家為首次置業，申請七成按揭，並需支付印花稅（3.75%）、佣金（1%）及律師費約1萬港元。
* 首期（三成）：6,500,000 × 30% = 1,950,000港元
* 印花稅：6,500,000 × 3.75% = 243,750港元
* 佣金及律師費：65,000 + 10,000 = 75,000港元
* 總支出（首期連雜費）= 1,950,000 + 243,750 + 75,000 = 2,268,750港元

透過這個實例，你可以清晰看到，在進行居屋自由市場買賣前，仔細計算各項收支是至關重要的一步。

居屋自由市場買賣常見問題 (FAQ)

購買自由市場居屋，買家需要符合什麼資格？

講到資格問題，這正是居屋自由市場意思的核心所在。簡單來說，購買自由市場的居屋，買家是沒有任何特別的資格限制的。因為單位業主已經向政府補回地價，所以這類單位的性質，已經與一般私樓無異。

這代表你不需要持有綠表或者白居二資格。任何人，不論是香港永久性居民、非永久性居民，甚至以公司名義，都可以自由入市。整個居屋自由市場買賣流程，就跟買賣私樓是完全一樣的。

補地價後，居屋與私樓還有分別嗎？

這是一個很好的問題。在法律權益和買賣自由度方面，補了地價的居屋與私樓可以說是沒有分別的。業主擁有完整業權，可以自由出租或出售，也可以隨時到銀行申請加按或轉按套現。銀行審批按揭的準則，例如壓力測試和按揭成數，都是參考私樓的標準。

不過，在「硬件」和屋苑管理上，兩者還是有些微差別。第一是屋苑公契與管理，居屋屋苑始終是根據《房屋條例》興建，並受其大廈公契約束。屋苑的管理模式、管理費釐定，以及將來進行大型維修時的安排，都會跟隨居屋本身的一套規則，未必與私人發展商的樓宇完全相同。第二是設計與配套，居屋的設計初衷是滿足市民的自住需求，所以在用料、間隔設計，以及屋苑配套設施（例如通常沒有會所）方面，會比同期興建的私樓樸實一些。

總括而言，最大的分別在於屋苑的物理環境與管理，而不是你的業主權益。

哪裡可以找到自由市場的居屋放盤？

既然已補地價居屋等同私樓，那麼尋找放盤的途徑自然也是一樣的。你可以在各大物業交易平台找到它們的蹤影。

主要的渠道包括：
* 網上地產平台： 例如 House730、28Hse、中原數據、美聯物業等網站和手機應用程式，都有大量的自由市場居屋放盤。
* 傳統地產代理行： 你可以親身到各區的地產代理分行查詢，代理會提供詳盡的放盤資訊。

這裡有一個實用貼士，在網上平台搜尋時，記得要篩選或留意樓盤標示的「已補地價」或「自由市場」字眼，這樣就能準確地把它們與「居屋第二市場」（綠表市場）的放盤區分開來，避免混淆。