聯名買樓，集合兩人財力上車，看似是通往置業夢的捷徑，但當中涉及的法律、稅務及關係風險，卻遠比想像中複雜。由如何選擇最適合的業權形式（俗稱「長命契」的聯權共有，還是分權共有？）、評估聯名對信貸記錄(TU)和「首次置業」身份的長遠影響，到關係變化時如何透過「甩名」程序保障資產、節省印花稅，甚至在事前訂立具法律效力的「聯名買樓協議」防患未然，每一步都充滿細節與陷阱。本文將為您全面拆解聯名買樓的六大關鍵，無論您是夫婦、情侶、家人還是朋友，都能在這篇全攻略中找到清晰指引，助您安心上會，避開未來潛在的糾紛與財務陷阱。
聯名買樓業權形式：聯權共有 VS 分權共有，如何選擇？
決定與伴侶、家人或朋友展開一段聯名買樓關係，第一步就是要處理好聯名買樓業權的分配方式。這不只是一份法律文件上的選項，更直接影響到日後資產的繼承、轉讓以至聯名賣樓的決策權。在香港，主要有兩種形式：「聯權共有」和「分權共有」，兩者概念截然不同，適合的關係和目標也大相徑庭。讓我們先來逐一了解，助您作出最適合的選擇。
聯權共有 (Joint Tenancy) — 俗稱「長命契」
核心原則：生存者取得權 (Right of Survivorship)
聯權共有最廣為人知的稱呼就是「長命契」。它的核心概念是所有業主共同持有整個物業，業權並無份額之分，大家猶如一個「共同體」。這個方式最關鍵的特點是「生存者取得權」，意思是指假如其中一位業主不幸離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是自動發生的，無需經過複雜的遺囑認證或承辦程序，直到剩下最後一位在生的業主，他便會成為物業的唯一擁有人。
適用對象：關係穩固的已婚夫婦
基於業權自動繼承的特性，聯權共有最常見於法律關係穩固的已婚夫婦。這種安排符合大部分夫婦希望將資產留給對方的意願，而且可以簡化身後事的處理程序，讓在生的配偶能夠直接繼承物業的完整業權。
決策限制：賣樓、加按等須全體業主同意
聯權共有的「共同體」概念，也意味著所有重大決策必須由全體業主一致同意。不論是想出售物業、申請加按套現，還是將物業轉讓給第三者，都必須取得每一位聯權共有人的簽名同意。如果任何一方不同意，事情就會陷入僵局。
分權共有 (Tenancy in Common) — 靈活分配業權比例
核心原則：按出資比例或協議自由設定業權份額
分權共有則提供了一種更具彈性的聯名買樓方式。在此形式下，各業主可以清晰地劃分每人持有的業權份額。這個比例可以完全按照大家的出資額來釐定，例如A出資七成，B出資三成，業權便可設定為70%與30%。雙方也可以根據協議自由設定任何比例，例如50/50，甚至99/1。這種白紙黑字的安排，清晰界定了各人的權益。
業權獨立性：可獨立出售、轉讓或抵押個人份額
分權共有的最大特點在於業權的獨立性。每一位業主都有權獨立處理自己持有的那一部分業權份額，而無需得到其他共有人的同意。他可以選擇將自己的份額出售、透過遺囑傳承，甚至用作抵押。當然，在市場上要出售一個不完整的業權（俗稱「半契樓」），操作會比較複雜。
繼承方式：個人份額按遺囑或繼承法處理
與「長命契」完全不同，在分權共有的安排下，如果其中一位業主離世，他所持有的業權份額將會被視為其個人遺產的一部分。這份業權會按照其遺囑的指示，或者根據無遺囑繼承法，分配給其指定的繼承人，而並非自動轉移給其他在生的聯名業主。
適用對象：未婚情侶、家人、朋友或生意夥伴
分權共有的靈活性和清晰度，使其非常適合關係未受法律保障的未婚情侶、共同出資的兄弟姊妹、朋友，甚至是生意夥伴。這種方式能清楚反映各人的投入，並且在關係出現變化時，提供一個相對清晰的資產分割基礎。
[互動測試] 3分鐘找出最適合您的聯名業權形式
看過兩種形式的介紹後，您可能心中已有初步想法，但也許仍在兩者之間猶豫。每個人的財務狀況和夥伴關係都是獨一無二的。我們準備了一個簡單的互動測試，只需幾分鐘時間，透過回答幾條關鍵問題，便能助您釐清思路，找出最切合您們這段聯名買樓關係的業權形式。
聯名買樓好處與壞處：全面評估財務及關係風險
講到聯名買樓關係，這絕對是一個重大決定，當中涉及的不只是財務安排，更是一份長遠的承諾。將兩個人甚至多個人的未來綑綁在一起，自然有其吸引之處，但也伴隨著一些必須正視的潛在風險。所以在簽下大名前，讓我們像朋友一樣，客觀地分析一下聯名買樓的好處與壞處，幫助你作出最明智的決定。
聯名買樓的3大好處
提升貸款能力：合併收入通過銀行壓力測試
這可以說是聯名買樓最直接和現實的好處。香港樓價高昂，單憑一人的收入，要通過銀行的壓力測試並成功申請按揭，並非易事。但如果將兩位聯名業主的收入合併計算，總收入數字自然會提高，這就大大增強了向銀行借貸的能力，也更容易通過嚴格的壓力測試。簡單來說，兩個人一齊申請，可以負擔得起更高樓價的物業，選擇自然也更多。
保障共同權益：重大決策需雙方同意，防止單方出售
聯名買樓業權為雙方提供了一層重要的保障。無論是採用「聯權共有」還是「分權共有」，所有關於物業的重大決定，例如進行聯名賣樓、出租或加按套現，都必須得到全體業主簽名同意才能執行。這意味著任何一方都不能在未經對方同意下，單方面出售或抵押物業，有效保障了各方投入的資金和心血，避免因個人決定而損害共同利益。
簡化遺產處理：「長命契」可自動繼承，免除認證程序
如果選擇以「聯權共有」（俗稱「長命契」）方式持有物業，這在處理遺產問題時會帶來極大便利。根據「生存者取得權」原則，當其中一位業主不幸離世，其持有的業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。整個過程無需經過冗長的遺產承辦法律程序，免卻了時間和金錢成本，對於關係穩固的夫婦來說，這是一種常見且高效的安排。
聯名買樓必須警惕的4大風險
失去「首次置業」身份：影響未來買樓的印花稅成本
這是聯名買樓最需要注意的財務影響之一。根據香港稅務條例，只要名字出現在樓契上，不論所佔業權份額多少，所有聯名業主都會立即失去「首次置業」的身份。這意味著將來任何一方如果想再以個人名義購買住宅物業，就需要繳付高昂的從價印花稅，大大增加了未來的置業成本。
綑綁信貸記錄(TU)：整筆按揭額反映於各人信貸報告
聯名申請按揭，雖然可以合併收入，但債務也會共同承擔。整筆按揭貸款的總額，會完整地記錄在每一位聯名業主的個人信貸報告（TU）上。舉例來說，一筆500萬的按揭，兩位業主的信貸報告上都會顯示尚有500萬的按揭負債，而不是每人250萬。這會佔用各人大量的信貸額度，影響他們日後獨立申請信用卡或私人貸款的能力。
共同債務風險：任何一方的債務或致物業被「釘契」
聯名關係意味著風險也是共通的。如果其中一位聯名業主因為個人原因陷入財務困境，例如被債權人追討欠款，債權人有權向法庭申請將相關物業「釘契」（即註冊債務押記令）。一旦物業被「釘契」，其業權便會變得不完整，無法自由買賣或進行再融資，直到相關法律程序解決為止。這對其他無辜的聯名業主會造成極大的困擾和潛在損失。
關係破裂時的決策僵局：無法就出售或管理達成共識
人際關係總有變化，而物業卻是長遠的資產。如果聯名業主之間的關係不幸破裂，例如情侶分手或家人不和，處理聯名物業便會成為一個非常棘手的問題。若雙方無法就出售時機、價格或管理方式達成共識，物業便可能陷入僵局，無法出售也無法有效管理。在最壞的情況下，甚至可能需要訴諸法律，申請法庭強制令才能解決，過程既費時又傷神。
「甩名」全攻略：程序、印花稅計算及按揭影響
為何及何時需要「甩名」？
主要目的：恢復其中一方「首次置業」身份，作未來投資
許多人當初建立聯名買樓關係，是為了合併雙方收入，更容易通過銀行的壓力測試。但是，當家庭財務狀況好轉，並計劃購入第二個物業作投資或自住時，「甩名」就成為一個重要的財務策略。其主要目的，就是讓其中一位業主透過轉讓業權，回復「首次置業」的身份。這樣，他日後再入市時，便可以享受較低的印花稅率，大幅減省置業成本，為家庭資產增值鋪路。
「甩名」(近親轉讓) 詳細步驟與成本
法律程序：聘請律師處理業權轉讓文件 (Deed of Gift / Assignment)
「甩名」在法律上是一次正式的物業買賣，並非只是簡單地更改名字。整個過程必須聘請律師處理。律師會協助草擬業權轉讓文件，例如是近親之間的轉讓契 (Assignment) 或無償轉贈的送契 (Deed of Gift)，並且處理打釐印、到土地註冊處登記等手續，確保聯名買樓業權的變更具法律效力。
主要成本：律師費、印花稅及潛在銀行罰息
進行「甩名」涉及幾項主要開支。首先是律師費，處理樓契轉讓的費用是免不了的。其次是最大筆的開支——印花稅，稅款的多少取決於物業價值與轉讓的業權份額。另外，如果原有的按揭貸款還在罰息期內 (通常為首兩至三年)，銀行會就提早轉按或更改按揭結構收取罰息，這也是一筆需要預先計算的潛在成本。
印花稅精準計算：避開常見誤解
正確計法：按「轉讓的業權份額 x 當前物業市值」計算稅款
印花稅的計算方法是「甩名」過程中最關鍵的一環，也是最多人誤解的地方。正確的計算方法，是根據你實際轉讓的業權價值去計算。公式是：(物業當前市值 x 轉讓的業權百分比) x 適用的印花稅率。舉例說，如果物業市值為800萬元，現在轉讓50%業權，那麼計算稅款的基礎就是400萬元，然後再按400萬元的樓價去查閱稅率表，計算應繳稅款。
常見誤解：並非簡單將總稅款除以二
一個常見的錯誤想法，是先按物業總值 (例如800萬元) 計算出全額的印花稅，然後再簡單地將稅款除以二。這種計法是完全錯誤的，而且會導致你支付遠高於實際所需的稅款。所以，緊記稅基是按比例計算的業權價值，而不是整個物業的價值。
「甩名」對銀行按揭的連鎖反應
重新審批按揭：接收業權一方須獨立通過壓力測試
當聯名買樓業權由兩人變成一人全權擁有後，銀行會視之為一宗全新的按揭申請。接收全部業權的一方，必須以個人的入息和財務狀況，重新申請按揭並且獨立通過壓力測試。這意味著，他的收入必須足以獨自承擔整筆按揭貸款。如果收入不足，銀行有權拒絕批核，整個「甩名」計劃便可能要擱置。
潛在「送契」陷阱：零代價轉讓或影響未來5年按揭申請
為了節省印花稅，有些人或會考慮以零代價或象徵式作價 (如1元) 進行業權轉讓，這在法律上稱為「送契」。但是，銀行對「送契樓」的取態非常審慎。根據《破產條例》，如果送贈人在送出業權後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該次轉讓。為規避風險，大部分銀行都不會為五年內的「送契樓」承造按揭，這會嚴重影響物業未來五年的轉售或再融資能力。
成交價過低後果：稅務局追收差價及銀行批出較低貸款額
即使轉讓價並非零，但如果成交價明顯低於市場當時的估值，同樣會帶來兩個後果。第一，稅務局有權不接納該成交價，並自行為物業估價，然後追收應繳的印花稅差額。第二，銀行在審批新按揭時，通常會以「成交價」或「銀行估價」中的較低者作為批出貸款額的基礎。過低的成交價，會直接導致銀行批出的貸款額減少，接收業權的一方可能需要準備更多首期資金。
聯名買樓協議：訂立一份「婚前協議」式的法律保障
談及聯名買樓關係，除了選擇業權形式，一份清晰的書面協議，就如物業的「婚前協議」，是保障各方最重要的一步。這份協議並非出於不信任，而是將大家的期望與責任預先說清楚，當未來情況有變時，就能有根有據地處理，避免將財務問題演變成無法收拾的關係裂痕。
為何需要訂立書面聯名買樓協議？
白紙黑字界定權責，避免因關係變化產生糾紛
人的感情與狀況總會隨時間改變。當初關係再好，也難以預料未來。一份聯名買樓協議，就是將口頭承諾與共識，轉化為白紙黑字的法律文件。它清楚列明了首期出資、每月供款比例，還有物業日常開支如何分攤。這樣，即使將來關係出現變化，大家都能依據協議處理資產，避免因記憶模糊或立場轉變而產生無謂的爭執。
作為法律依據，清晰化各方權利與義務
這份協議不僅是君子協定，更是一份具有法律效力的文件。如果日後不幸需要透過法律途徑解決問題，例如其中一方希望聯名賣樓但另一方不同意，這份協議就是法庭判決的重要依據。它清晰界定了每位業主的權利，例如出售物業的決策權，也列明了各自的義務，例如維修費用的承擔責任。有了這份文件，就能大大減少法律程序上的不確定性。
[範本] 聯名買樓協議四大核心條款
一份全面的聯名買樓協議，通常會包含以下四個核心部分，它們共同構成一個穩固的保障框架。
出資比例與供款責任
這是協議中最基本也最重要的一環。條款需要詳細記錄各方在支付首期、印花稅、律師費等前期開支時的確實金額或比例。同時，也要明確訂立未來每月按揭供款的分擔方式。例如，是按收入比例分擔，還是各付一半，都應該清楚寫明。
日常開支與決策機制 (如出售、出租)
物業持有期間會產生各種開支，例如管理費、差餉地租，甚至大型維修費用。協議應訂明這些費用如何分攤。更重要的是，必須設立清晰的決策機制。例如，決定將物業出售或出租時，需要全體業主一致同意，還是佔有較大業權份額的一方有最終決定權？預先設定好規則，是順利管理聯名買樓業權的關鍵。
優先購買權 (Right of First Refusal)
這項條款非常實用。它規定如果其中一位業主打算出售自己的業權份額，其他聯名業主擁有優先購買的權利。協議需要訂明提出購買意向的時限，還有交易價格的釐定方式。這能防止業權份額落入陌生第三方手上，保障了餘下業主的權益。
退出條款 (Exit Clause) 及物業估值方法
這是處理關係變化的核心條款。協議應預先設定在什麼情況下，任何一方可以要求退出，例如分手、移民或出現重大財務困難。條款必須清晰列明退出的具體程序，特別是物業的估值方法。最常見的做法是共同委託一至三間獨立的測量師行進行估價，再取其平均值，以確保公平地計算業權價值，順利完成資產分配。
[可下載資源] 聯名買樓前必談的20個問題清單
理論都明白了，但實際要跟伴侶或家人坐下來談，又應該從何說起？我們為您準備了一份「聯名買樓前必談的20個問題清單」，涵蓋了財務、管理到未來規劃的各個層面。在簽署任何買賣合約前，與您的夥伴逐一討論並達成共識，是展開聯名置業旅程最穩健的第一步。
按關係剖析：夫婦、情侶、家人及朋友的聯名買樓策略
不同的聯名買樓關係，直接影響著整項置業決策的考量重點。由選擇聯名買樓業權形式，到日後可能發生的聯名賣樓安排，都應該根據你與夥伴的關係預先規劃。以下我們將逐一剖析不同關係組合中，最需要注意的策略與陷阱。
未婚情侶：如何保障分手後的資產？
情侶一同聯名買樓，是關係中的一個重要里程碑，但同時也必須理性地為未來的不確定性做好準備。萬一感情有變，清晰的資產劃分能最大程度地減少雙方的損失與爭執。
強烈建議選用「分權共有」並簽訂詳盡協議
對於未婚情侶，我們強烈建議採用「分權共有」(Tenancy in Common) 的方式持有業權。這種形式容許雙方根據各自的出資比例，清楚界定業權份額，例如一方佔70%，另一方佔30%。更重要的是，應聘請律師草擬一份詳盡的聯名物業協議，將雙方的權利與責任白紙黑字記錄下來，這份文件在法律上能提供最穩固的保障。
協議應預先訂明分手後物業處理方式（出售或一方回購）
這份協議的核心，在於預先設定「退場機制」。協議應清晰列明，假如雙方決定分手，物業將如何處理。常見的方案有兩種：第一，將物業出售，然後按照業權比例分配所得款項；第二，其中一方有優先權，可以按協定的估價方式回購另一方的業權。預先訂立規則，能避免在情緒激動時作出倉促或不公的決定。
夫婦：善用「首置」名額與高成數按揭的財策
夫婦聯名買樓，通常著眼於最大化家庭的財務效益。透過精心的財務策劃，可以為未來的投資佈局，或者在需要時靈活調動資金。
如何部署「甩名」以保留「首置」身份，及申請高成數按揭的注意事項
一個常見的策略是，在購入第一個物業若干年後，其中一方透過「甩名」（即近親轉讓業權）給另一方，從而恢復自己的「首次置業」身份。這樣，家庭便可以利用這個「首置」名額，以較低的印花稅率購入第二個物業作投資或自用。但要注意，接收業權的一方必須有足夠的還款能力，能獨立通過銀行的壓力測試。此外，若夫婦二人分別持有物業，並同時申請高成數按揭，按揭保險公司或會質疑兩個單位均屬「自住」的說法，審批或會因此變得困難。
家人（父母子女／兄弟姊妹）：如何避免繼承與家庭糾紛？
家人之間聯名置業，往往出於互相扶持，但金錢瓜葛有時卻是家庭矛盾的根源。清晰的溝通與規劃，是維繫和諧關係的關鍵。
釐清出資屬「贈與」還是「共同投資」
當父母為子女置業出資時，一個最基本的問題必須釐清：這筆資金是純粹的「贈與」(Gift)，還是屬於「共同投資」(Joint Investment)？如果是贈與，父母便不佔有業權；如果是共同投資，則應按比例持有業權，並商討日後出售物業時的利潤分配。將這點清楚記錄下來，可以避免日後因理解不同而產生不必要的家庭糾紛，尤其是在處理遺產時。
評估聯名身份對未來申請公屋或居屋資格的長遠影響
另一個必須考慮的長遠影響是，一旦成為私人物業的聯名業主，便會喪失申請公屋或購買居屋等資助房屋的資格。對於一些家庭成員，特別是年輕一代，如果未來仍有機會申請此類房屋，就需要審慎評估聯名買樓對他們長遠房屋規劃的影響。
朋友／生意夥伴：高昂印花稅與退出機制
與朋友或生意夥伴聯名買樓，本質上是一項商業投資，因此所有條款都應該以最嚴謹的商業標準來訂立，特別是稅務成本和退出機制。
印花稅考慮：不適用近親轉讓，須付全額從價印花稅
朋友或生意夥伴不屬於稅務條例中「近親」的定義。這意味著，如果日後其中一方想將業權轉讓給另一方，將不能享受近親轉讓的較低稅率。承接業權的一方，需要按當時物業市值的份額，支付全額的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty），這是一筆非常可觀的開支。
退出機制：協議必須訂明股權回購及物業估值方法
一份滴水不漏的合作協議是絕對必要的。協議必須詳細訂明在何種情況下（例如一方想退出、破產或離世），其持有的業權應如何處理。當中必須包含清晰的回購條款，以及一個客觀的物業估值方法，例如委託三間獨立的測量師行進行估價，再取其平均值。這樣可以確保在需要啟動退出機制時，整個過程能公平、順暢地進行。
聯名買樓FAQ：一次過解答你的所有疑問
若一方想賣，另一方不同意應如何處理？
在複雜的聯名買樓關係之中，其中一個最常遇到的難題，就是當一方希望聯名賣樓套現，另一方卻堅決反對時所形成的僵局。遇到這種情況，最好的第一步是坦誠溝通，嘗試了解對方不願出售的原因，尋求一個雙方都能接受的方案，例如由一方出價買斷另一方的業權。如果協商失敗，而物業的業權形式又令單方面無法出售自己的份額，那剩下的選項就只有尋求法律介入。
法律途徑：向法庭申請出售令 (Order for Sale) 的程序與考慮
當聯名業主無法就出售物業達成共識時，任何一方都可以向土地審裁處或高等法院申請「出售令」（Order for Sale）。申請人需要委託律師入稟法庭，法庭會審視個案的具體情況，包括當初聯名買樓的目的、各業主的貢獻比例、目前的狀況以及任何相關協議。法庭有權頒令強制出售整個物業，並決定出售的方式和底價。不過，這個方法是最後的手段，因為整個法律程序不但耗時，而且涉及高昂的律師費和訴訟開支，同時亦會對彼此關係造成難以彌補的傷害。
「甩名」後擔任擔保人，對未來買樓有何影響？
「甩名」後為前聯名物業擔任按揭擔保人，這個安排看似簡單，但對你未來的置業計劃有著直接和深遠的影響。雖然你已不再是業主，但在銀行的審批系統中，你仍然對該筆按揭貸款負有法律責任。這意味著你的借貸能力，已經有一部分被這筆擔保的貸款「預留」了。
將削弱擔保人未來的借貸能力及按揭成數
具體來說，影響主要有兩方面。第一，銀行在計算你新物業的供款與入息比率時，會先將你擔保中貸款的每月供款額，從你的月入中扣除，這會直接降低你能負擔的貸款金額。第二，根據金融管理局的指引，有按揭擔保在身的申請人，其新購物業的最高按揭成數通常需要下調一成。例如，原本可以申請七成按揭，現在可能只剩下六成，這代表你需要準備更充裕的首期資金。
是否必須開設聯名戶口處理供款及開支？
法律上並無規定聯名買樓必須開設聯名銀行戶口。不過，從方便管理的角度出發，開設一個專門處理物業相關財務的聯名戶口，是一個非常普遍和值得推薦的做法。這是一個利弊並存的決定，需要所有業主共同商議。
好處：提高財務透明度，方便管理
開設聯名戶口的最大好處是財務清晰。所有業主可以將每月供款、管理費、差餉等開支存入此戶口，並設定自動轉帳，避免了由一人先墊付再向其他人收錢的麻煩。戶口的月結單成為了共同的帳簿，每一筆收支都一目了然，大大減少了因金錢問題產生誤會或爭拗的機會。
壞處：需建立共識，避免因戶口使用產生磨擦
聯名戶口的壞處在於需要高度的信任和共識。在使用前，各方必須清晰界定戶口的使用範圍，例如是否只可用於物業相關開支。如果沒有建立好規則，戶口就可能因個人提款或消費等問題，成為新的磨擦點。一旦關係出現裂痕，如何處理戶口內的結餘和操作權限，亦可能變得相當複雜。