不論是生意周轉、家居裝修，抑或處理個人財務需要，當您急需一筆資金，善用手頭上的物業套現，無疑是最直接的方案。然而，面對市場上林林總總的「加按」、「轉按」與「二按」方案，三者究竟有何分別？哪一種才最適合自己？本文將為您一文拆解業主套現三大方案，從操作原理、審批流程、利弊風險作終極比較，並深入剖析坊間財務公司標榜「免壓力測試」的二按套現，背後潛藏的高息陷阱與風險，助您根據自身財務狀況，揀選出最穩妥、成本最低的方案，精明地將「磚頭」變現金。
業主套現三大方案：深入理解「二按」、「加按」與「轉按」
手持物業，除了是安樂窩，更是一項可以靈活調動的資產。當您需要一筆資金應對人生不同階段，例如創業、子女升學或短期周轉，善用手上的物業套現便是一個常見的理財選項。市場上主要有三種方法：二按、加按和轉按。它們的原理、成本與風險各有不同，清晰理解三者的分別，是作出精明決策的第一步。
什麼是「二按套現」？
「二按套現」是業主在保留原有銀行按揭（即「一按」）的基礎上，再向另一間財務機構申請第二份按揭貸款。由於是「二按一上」，這份新的按揭契約，在物業債權上的優先次序會排在第一份按揭之後。
操作原理：向財務公司或銀行申請第二份按揭
當業主申請二按時，新的貸款機構（通常是財務公司）會評估物業的剩餘價值，即是物業現時估價減去一按未償還的貸款額。它們會在這個剩餘價值上批出一個貸款額度。整個過程，業主的原有銀行按揭計劃維持不變，但需要同時向兩間機構供款。了解二按風險是申請前非常重要的一環，因為其利率通常遠高於一按。
適用情況：物業已有按揭，但需額外大額資金或作短期周轉
二按通常適用於一些較為急切或特殊的資金需求。例如，當業主無法通過銀行的壓力測試申請加按或轉按，或者需要突破金管局的按揭成數上限，以獲取更大額的資金時，審批相對寬鬆的二按便成為一個選項。它亦適合需要快速取得資金作短期周轉的業主。
什麼是「加按套現」？
「加按套現」是指向原來提供按揭的同一間銀行，申請增加貸款額度，從而將物業的升值部分轉化為現金。整個過程只涉及一間銀行，手續相對簡單。
操作原理：向現有按揭銀行申請增加貸款額，提取物業升值部分
操作的核心在於物業升值。假設您的物業買入時價值500萬，現已升值至700萬。您可以向原有銀行申請重新評估物業價值。銀行會根據新的估價，以及您的還款能力，計算出一個新的總貸款額。這個新總額減去您尚未償還的舊貸款餘額，差額就是您可以提取的現金。
適用情況：物業已大幅升值，且與銀行關係良好
加按最適合那些物業已經累積了顯著升幅的業主。同時，由於是向原有銀行申請，您過往的良好還款紀錄及穩定的財務狀況，都是成功獲批的關鍵。如果您對現有銀行的利率和服務感到滿意，加按是一個直接方便的選擇。
什麼是「轉按套現」？
「轉按套現」是一個更全面的財務規劃，意思是將整份按揭由A銀行轉移到B銀行，並在過程中把握物業升值的機會，申請更高的貸款額以套取現金。
操作原理：將整份按揭轉至新銀行，以獲取更佳利率及套現資金
整個操作等於重新申請一次按揭。您向市場上其他銀行查詢，物色一個利率更低、現金回贈更高的按揭計劃。選定新銀行後，它會為您的物業重新估價，並批出一個新的總貸款額。這筆款項會先用來清還您在舊銀行的全部按揭欠款，而餘下的資金，便成為您可以自由運用的現金。
適用情況：按揭已過罰息期，且市場上有更低利率或更高回贈
轉按的最佳時機，是您原有的按揭計劃已經過了罰息期（通常為2至3年）。如果此時市場上其他銀行提供的利率比您現有的更吸引，或者有可觀的現金回贈，轉按便能同時達到套現和節省利息開支的雙重目標。
【方案決策】我應該選擇哪種套現方式？利弊風險全方位比較
面對加按、轉按和高風險的二按套現，許多業主都會感到困惑。其實，選擇哪種方案並非單純看利率高低，而是一場結合個人財務狀況與市場環境的策略性決定。以下會為您提供一個清晰的決策框架，助您一步步找出最適合自己的套現路徑。
核心決策框架：現有按揭利率 vs 市場利率
在銀行提供的方案中，「加按」與「轉按」是主流選擇。要決定選擇哪一個，最關鍵的第一步，就是比較您「現有按揭的利率」和「當前的市場利率」，兩者的差距基本上已決定了您的最佳策略方向。
當市場利率 > 現有利率：優先考慮「加按」以鎖定舊有低息
如果現在市場的按揭利率，比您幾年前承造的按揭利率要高，那麼向原有銀行申請「加按」會是比較明智的選擇。因為這樣做，您原有的貸款部分可以繼續享受舊有的低息優惠。只有新套現出來的金額，才需要按當前的較高市場利率計算。這個方法能夠有效鎖定舊有利率，將整體利息成本控制在較低水平。
當市場利率 < 現有利率：優先考慮「轉按」以降低整體利息成本
相反，如果市場利率正處於下行週期，現在的利率比您原有的按揭利率更低，這就是考慮「轉按」的好時機。您可以將整份按揭（包括原有的貸款餘額和新套現的金額）轉到另一間能提供更低利率的銀行。這樣一來，您的整筆貸款都能享受最新的低息優惠，不但成功套現，更可順道降低整體的供款利息開支。
三大套現方案比較表：利率、額度、成本與速度
除了利率環境，不同方案在各個執行細節上也有很大分別。我們將「加按」、「轉按」及「二按」並列比較，讓您對它們的利弊一目了然。
比較一：利率水平與財務壓力
加按與轉按的利率，一般都緊貼市場上的一手按揭利率（P按或H按），屬於較低水平。而二按套現，因為通常由財務公司承造，其審批較為寬鬆，所以需要用極高的利率來抵銷其信貸風險，利息成本遠高於前兩者，會大幅加重長期的還款壓力。考慮二按 風險時，高昂的利息是首要評估的因素。
比較二：審批難度與所需時間
在速度方面，向原有銀行申請「加按」最快，因為銀行已有您的紀錄，手續相對簡便。「轉按」則牽涉到新舊銀行交接和律師樓程序，需時較長，通常要一個月以上。「二按」的審批速度最快，有時數天內便可完成，適合有燃眉之急的業主，但這份便捷背後隱藏的條款與風險亦需要特別留意。
比較三：貸款額度與按揭成數限制
「加按」和「轉按」都需要嚴格遵守金管局的按揭成數指引，並且需要通過銀行的壓力測試，貸款額度受物業估價和申請人入息限制。相比之下，「二按」的貸款成數可以更高，甚至做到「二按一上」，即一按加二按的總貸款額貼近樓價，但這意味著極高的槓桿，一旦樓市逆轉，負資產的風險亦會相應大增。
比較四：律師費及相關手續成本
「加按」一般不涉及轉換按揭契，所以通常不需支付律師費。「轉按」則必須經由律師樓處理贖契和重造按揭契等文件，會產生數千至過萬元的律師費，但好處是新銀行提供的現金回贈，很多時候足以覆蓋這筆開支。「二按」的收費則較不透明，除了律師費，可能還涉及高昂的手續費或顧問費。
快速自我評估：3個問題助您找出最佳方案
掌握了以上資訊後，您可以透過回答以下三個簡單問題，快速篩選出最切合您個人需求的方案。
問題一：您的主要目標是？（獲取最大現金／降低供款／賺取回贈）
如果您的首要目標是「降低每月供款」，應優先考慮在低息環境下「轉按」。如果目標是「賺取現金回贈」，「轉按」是唯一提供此優惠的選項。若您需要「獲取最大額度的現金」，並且願意承受較高的二按 風險，「二按」可能是選項之一；否則，應在銀行框架下，透過「加按」或「轉按」提取物業升值部分的資金。
問題二：您現有的按揭是否已過罰息期？
這是決定是否「轉按」的關鍵。大部分銀行的按揭計劃都設有2至3年的罰息期。如果在罰息期內轉走，銀行會收取罰款，往往得不償失。因此，若您仍處於罰息期內，但又有資金需要，「加按」會是比較可行的方案。
問題三：您的信貸評級（TU）及入息能否通過銀行壓力測試？
銀行在審批「加按」或「轉按」時，會重新審查您的信貸報告（TU）及計算您的供款與入息比率，確保您能通過壓力測試。如果您的信貸評級不佳，或收入不穩定而未能通過審批，銀行的方案便可能與您無緣。這亦是部分業主即使知道二按套現的風險，仍會轉向財務公司尋求協助的主要原因。
深入剖析二按風險：高成數貸款背後的致命陷阱
不少業主考慮申請二按套現，是因為看中了它的方便快捷。不過，在享受高成數貸款帶來資金的同時，我們必須清楚了解其背後的代價。二按的條款與銀行的一按截然不同，當中隱藏的風險，足以對業主的財務狀況構成長遠而且沉重的影響。接下來，我們會先分析為何有人會選擇二按，然後再逐一拆解當中需要高度警惕的幾大風險。
為何選擇二按？三大優勢分析
當銀行加按或轉按的路走不通時，二按便成為部分業主的選項。它之所以存在，主要是因為它在審批條件與貸款彈性上，提供了銀行無法給予的方便。
優勢一：審批門檻較低，或無需壓力測試
申請銀行按揭時，最令人頭痛的往往是金管局嚴格的壓力測試。收入不穩定或未能提供齊全入息證明的業主，很難通過銀行的審批。二按的貸款機構多為財務公司，它們的審批標準相對寬鬆，部分甚至不需要進行壓力測試，讓一些未能通過銀行門檻的業主，也能夠獲得貸款。
優勢二：貸款成數更高，突破金管局規限
銀行在批核按揭成數時，必須遵守金管局的指引，設有嚴格上限。這意味著即使物業大幅升值，業主也未必能套現出理想的金額。二按不受此規限，能夠提供更高的按揭成數，甚至做到「二按一上」合共超過物業估值的貸款額，讓業主可以最大限度地釋放物業的賬面價值。
優勢三：審批快速，解決燃眉之急
銀行處理加按或轉按申請，由估價、審閱文件到批核，整個流程動輒需要數星期甚至更長時間。對於有緊急資金需求的業主來說，這個速度可能太慢。二按的審批流程則簡單得多，最快數天內便可以完成批核及放款，這個速度上的優勢，是其吸引人的主要原因之一。
二按潛在風險：申請前必須三思
了解了二按的優勢後，我們更需要正視其背後的高昂代價。這些潛在的二按風險，是申請前必須仔細衡量的關鍵因素。
風險一：極高昂利息，大幅加重供款負擔
這是二按最核心的風險。二按的利息遠非銀行按揭利率可比，實際年利率可以高達十幾至幾十厘。當業主需要同時負擔銀行一按的低息供款，以及財務公司二按的高息供款時，每月的總還款額會大幅飆升，對現金流造成極大壓力。一旦收入出現波動，斷供的風險亦會隨之增加。
風險二：樓市逆轉下的Call Loan（提早還款）風險
銀行按揭相對穩定，但二按合約的條款彈性較大，當中可能包含「Call Loan」條款。一旦樓市出現逆轉，物業估價大幅下跌，貸款機構可能會認為抵押品價值不足，從而引用條款，要求借款人立即提早償還部分甚至全部貸款。這種突如其來的還款要求，對業主來說可以是致命一擊。
風險三：對信貸評級（TU）的長遠負面影響
在信貸報告（TU）中，銀行及財務公司的貸款紀錄會被清晰列出。當銀行審批新的信貸申請時，若發現申請人持有一筆財務公司的二按貸款，通常會將其解讀為財務狀況欠佳或信貸風險較高的信號。這會直接影響日後申請信用卡、私人貸款，甚至想將二按轉回銀行的能力，對長遠的財務規劃造成阻礙。
【實戰手冊】加按／轉按套現申請流程、文件及審批關鍵
當考慮資金周轉時，與其直接探討坊間的二按套現方案，不如先了解銀行體系內較為規範的加按與轉按流程。這兩種方法雖然審批較嚴謹，但整個過程透明度高，而且利率更具優勢，能有效管理長遠的財務風險。想成功獲取銀行批核，掌握申請流程與關鍵文件是第一步。
轉按／加按套現申請五步曲
整個申請過程就好比一個標準化的項目，只要跟隨清晰的步驟，就能順利推進。
第一步：初步評估（銀行估價、利率及回贈比較）
這一步是你的資料搜集階段。首先，可以透過網上估價工具或直接聯絡多間銀行，為你的物業獲取一個初步估價。然後，比較各間銀行提供的按揭利率（H按或P按）、現金回贈、以及其他優惠條款。這個階段的目標是找出對你最有利的幾個潛在方案。
第二步：準備申請文件（身份、入息及原有按揭證明）
當你選定了心儀的銀行方案，就需要準備一個完整的文件檔案。這通常包括三個核心部分：身份證明文件（如香港身份證）、入息證明（如最近三個月的糧單、稅單或銀行月結單），以及你現有按揭的證明文件（如最近期的按揭還款單），讓銀行了解你目前的負債狀況。
第三步：銀行正式審批（壓力測試及信貸報告審查）
銀行收到你的完整申請後，便會進入最關鍵的審批程序。銀行會對你的入息進行壓力測試，評估你在假定加息後的還款能力。同時，銀行會查閱你的個人信貸報告（TU），審視你過往的借貸與還款紀錄，以評估你的信貸風險。
第四步：委託律師處理法律文件（主要適用於轉按）
如果你的申請是轉按，就需要委託律師樓處理後續的法律程序。因為轉按涉及將物業的按揭權由一間銀行轉移至另一間，律師樓會負責處理舊銀行的贖契文件，並準備新的按揭契。如果是向原銀行申請加按，則通常不需要這一步。
第五步：簽署貸款信及新按揭契，完成並提取現金
當所有審批與法律文件準備妥當後，你便會收到銀行的正式貸款信（Offer Letter）。仔細閱讀條款後，便可到律師樓簽署新的按揭契。簽署完成後，新銀行會發放貸款，先清還你原有的按揭餘額，而餘下的套現金額便會轉賬到你的指定戶口。
銀行審批兩大核心：壓力測試與還款紀錄
在銀行的審批過程中，有兩個因素是決定成敗的關鍵，直接影響你的貸款額與獲批機會。
壓力測試要求：確保加息後供款與入息比率符合規定
壓力測試是金管局的規定，並非銀行自設的門檻。它的原理是，在現行按揭利率之上增加指定百分比（現為2%），然後計算出的每月供款額，不能超過你每月入息的特定比例。這是為了確保借款人有足夠的緩衝能力，去應對未來利率上升的風險。
信貸紀錄（TU）重要性：良好紀錄是成功獲批的基石
你的信貸報告（TU）就像一份個人財務的履歷。它記錄了你所有的信貸使用情況，包括信用卡還款、私人貸款等。一個良好的信貸評級，代表你是個可靠的借款人。銀行在審批時極為重視TU評分，一個乾淨、準時的還款紀錄，是成功獲批按揭的穩固基礎，也能幫助你遠離因信貸紀錄不良而只能尋求高風險二按的困局。
慳息秘笈：降低套現成本與風險的理財策略
成功套現資金只是第一步，更重要的是如何聰明地管理新債務，減低利息支出。相較於利息高昂、附帶不少二按風險的財務公司方案，經銀行進行加按或轉按，其實有不少方法可以降低您的實際成本，讓您的理財規劃更具效益。
善用存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 對沖利息支出
運作原理：以按揭利率賺取高息存款，抵銷部分按揭利息
不少銀行在批出按揭時，都會提供一個名為「存款掛鈎戶口」（Mortgage Link）的選項。它的運作原理十分直接，就是將您存入這個戶口的資金，以跟按揭貸款完全相同的利率來計算存款利息。換言之，如果您的按揭利率是4%，您在這個戶口內的存款就能賺取4%的年利率，遠高於一般的活期或定期存款。這筆可觀的利息收入，可以直接用來抵銷您每月的按揭利息支出，變相降低了您的供樓成本。不過要注意，可享高息的存款額度通常設有上限，普遍是未償還按揭貸款餘額的一半。
資金靈活性：戶口資金可隨時調動，兼顧慳息與流動性
存款掛鈎戶口的最大優點，是它本質上是一個活期儲蓄戶口。您存入的資金並不會被鎖定，可以隨時提取使用，應付突發開支或把握投資機會。這意味著您套現後暫時未有用途的資金，可以先存入戶口賺取高息對沖供款，同時完全保留資金的流動性。這個設計讓您在慳息和資金靈活度之間取得完美平衡。
精準計算轉按的最佳時機與隱藏成本
關鍵一：避開原有按揭的「罰息期」
在決定轉按前，首要任務是翻查您現有的按揭貸款合約，找出「罰息期」（Penalty Period）的條款。大部分銀行的按揭計劃都會設有兩至三年的罰息期。如果您在此期間內提早清還全部貸款（轉按就屬於這種情況），銀行會向您收取一筆罰款，金額可能是貸款額的某個百分比。這筆罰款隨時可能蠶食掉您轉按所賺取的利息差額或現金回贈。因此，最明智的做法是準確計算好時間，待罰息期完結後才正式啟動轉按程序。
關鍵二：計算律師費及其他開支，確保現金回贈能覆蓋成本
轉按涉及將物業的抵押權由一間銀行轉移至另一間，當中需要律師處理樓契及相關法律文件，因此會產生一筆數千元至過萬元的律師費。在比較不同銀行的轉按計劃時，不能只看利率和現金回贈的表面數字。您需要將新銀行提供的現金回贈，減去必要的律師費及其他雜費，計算出實際的淨收益。一個划算的轉按方案，其現金回贈應至少能完全覆蓋所有相關開支，這樣才能確保您在轉按交易中真正獲利。
業主套現常見問題 (FAQ)
Q1：未補地價的居屋或公屋可以申請二按嗎？有何限制？
對於未補地價的資助房屋，例如居屋或公屋，要申請二按套現是相當困難的。因為這類物業的業權受到房屋條例的嚴格限制。業主在未補地價之前，並不擁有完整的業權。所以，任何形式的按揭，包括二按，都必須先取得房屋署或房屋協會的書面同意。一般來說，除非是基於應付突發的嚴重財政困難，例如籌集醫藥費或殮葬費，否則當局極少會批准業主為了個人周轉或投資等原因而進行二按。即使有財務公司願意承接，其合法性與風險也需要審慎評估。
Q2：聯名物業，其中一方業主可以單方面申請二按嗎？
答案是不可以的。無論物業是以「聯權共有」（長命契）還是「分權共有」的形式持有，進行任何按揭貸款，包括一按或二按，都必須得到所有聯名業主的書面同意，並且一同簽署相關的法律文件。單憑其中一位業主，是無法私自將物業抵押來申請貸款的。這是為了保障所有業主的權益，金融機構和律師樓在處理按揭申請時，會嚴格核實所有業主的身份和簽名。
Q3：如果物業估價不足，是否會導致「抬錢轉按」？
這種情況確實會發生，而且是轉按時需要注意的一個重要環節。「抬錢轉按」通常在樓市下行時出現。它的意思是，當你向新銀行申請轉按時，新銀行對你物業的估價，低於你現時在舊銀行尚未償還的按揭餘額。例如，你的舊有按揭尚欠300萬，但新銀行只估值物業為480萬，按六成按揭計算，最多只能批出288萬貸款。這筆新貸款不足以還清舊銀行的300萬欠款，中間的12萬差額，就需要由你自掏腰包補上，這就是所謂的「抬錢」。所以，在決定轉按前，取得準確的物業估價是非常關鍵的一步。
Q4：除了高利率，二按合約中還有哪些需要注意的隱藏條款？
提及二按風險，大家首先會想到高昂的利率，但合約中的「魔鬼細節」同樣不容忽視。首先，很多二按合約設有極長的罰息期及高昂的提早還款手續費，令你難以在短期內轉走或還清貸款。其次，部分合約可能包含高額的行政費、手續費或律師費，這些費用會直接蠶食你的貸款額。最需要警惕的是「Call Loan」條款，即貸款機構有權在某些情況下，例如樓價大跌或你的一按出現逾期還款，要求你立即全數清還二按貸款。這無疑是二按風險中最致命的一環，隨時會令業主陷入更深的財務困境。
Q5：申請加按或轉按會影響我的信貸評級（TU）嗎？
申請由銀行處理的加按或轉按，銀行會查閱你的信貸報告（TU），這屬於「硬性查詢」（Hard Inquiry），會短暫令你的信貸評級微降幾分，但影響通常很輕微。只要新批的按揭能夠準時供款，評級很快就會回升。不過，申請由財務公司提供的二按，情況就有所不同。在傳統銀行的審批角度來看，尋求二按往往意味著申請人財務狀況較為緊張，或無法通過銀行的壓力測試。因此，信貸報告中若出現二按紀錄，可能會對你將來申請其他信貸產品（如信用卡、私人貸款或申請新的一按）構成負面影響，銀行對你的審批可能會更加保守。