「居屋除名」是許多業主遇到的棘手問題，當中最大的混淆點，在於未能分清「刪除戶籍」與「業權轉讓（俗稱甩名）」的根本區別。前者僅屬住戶記錄的行政更新，後者則是涉及物業權益的法律轉移，兩者手續、條件及後果截然不同。本文將作為你的終極指南，一文釐清這兩大類除名手續，詳細拆解適用於業權轉讓的七種特殊情況、具體申請的五大步驟，以及相關費用和對「長命契」的影響，助你清晰了解整個流程，作出最合適的決定。
釐清兩大類「居屋除名」：戶籍變更 vs 業權轉讓（甩名）
當談及居屋除名問題，很多人會將兩種截然不同的程序混為一談。其實「除名」這個概念，可以分為純粹的行政手續，以及牽涉法律層面的業權變更。開始任何居屋除名手續之前，最重要的一步，就是先清晰分辨自己的目的，才能選對方法，避免走錯路。
第一步：辨別你的「除名」目的
首先，你需要問自己一個最根本的問題：你希望達成的「除名」效果是甚麼？是想讓某位家庭成員不再在此單位居住，更新房委會的記錄？還是要正式地將他從物業的合法擁有人名單中移除？這兩個目的對應著完全不同的處理方式。
行政更新：從家庭成員名冊上移除（刪除戶籍）
這類除名，你可以理解為在房委會的家庭成員名單上，將某人的名字劃掉。這純粹是一個行政記錄的更新，目的在於向房委會申報該成員已經遷出，不再是單位的住戶。整個過程不涉及律師，也不會改變物業的業權份額。簡單來說，誰是業主，除名後依然是誰。
法律轉移：更改物業合法擁有人（業權轉讓／甩名）
這就是俗稱的「甩名」或「轉名」，是一個正式的法律程序。它的目的是將物業的業權，由聯名持有人之一轉讓給另一位聯名持有人，或完全轉讓給名冊上的其他家庭成員。完成後，土地註冊處的業權紀錄會正式更新，被除名者將不再是該單位的合法擁有人。這個過程必須經房委會批准，並由律師處理所有法律文件。
快速比較表：一眼看清兩者核心區別
為了讓你更清晰地掌握兩者的差異，我們整理了一個簡單的比較表，助你快速判斷哪種手續才適合你的情況。
目的與後果
- 刪除戶籍：目的是更新住戶記錄，證明某成員已遷出。其居屋除名後果是該成員永久失去單位的居住權，但業權結構完全不變。
- 業權轉讓（甩名）：目的是轉移物業的合法擁有權。後果是被除名者失去所有業權，不再是業主；而新業主則承擔全部業權及相關的按揭責任。
法律要求與律師角色
- 刪除戶籍：純粹是向房委會提交申請的行政程序，完全不需要律師介入。
- 業權轉讓（甩名）：這是具有法律效力的物業交易，必須委託律師事務所草擬及處理轉讓契據等法律文件，並在土地註冊處進行登記。
所需政府表格
- 刪除戶籍：需要填寫房屋署的「增加／刪除家庭成員申請書 (HD771c)」。
- 業權轉讓（甩名）：需要填寫房屋署的「業權轉讓申請書 (HD7)」。
相關費用比較
- 刪除戶籍：申請費用全免。
- 業權轉讓（甩名）：費用繁多，包括房委會的行政費、律師費、印花稅（釐印費）等，總開支可以數以萬計甚至更高。
對未來房屋福利的影響
- 刪除戶籍：成功從戶籍刪除後，該成員有機會恢復資格，可自行申請公屋或其他資助房屋計劃。
- 業權轉讓（甩名）：原業主將業權轉出後，有機會恢復「首次置業」身份，未來購買私人物業時或可繳付較低的印花稅。不過，居屋的限制比私樓多，能否恢復身份要視乎個別情況。
居屋除名第一類：刪除戶籍（行政手續）
談到居屋除名問題，許多人首先會想到業權轉讓，但其實還有另一種較簡單的情況，就是「刪除戶籍」。這純粹是一項行政手續，目的是向房屋署更新家庭成員記錄，將某位成員的名字從單位戶籍中移除。整個過程不涉及律師，也不會改變物業的合法擁有人。雖然聽起來簡單，但是當中的規則和居屋除名後果，絕對需要我們仔細了解。
誰有資格申請刪除戶籍？
一般家庭成員的除名申請
一般來說，如果想刪除的家庭成員，例如已成年並遷出的子女，只要他們不是「關鍵成員」，申請手續是比較直接的。業主只需按照程序提交申請，便可以更新家庭記錄。
配偶除名的特殊限制：只限離婚或身故
不過，配偶的身份比較特殊，不能隨意從戶籍中刪除。房屋署為了保障配偶的居住權，規定只有在兩種特定情況下，才可以申請將其除名。第一種是雙方已經合法離婚，第二種則是配偶不幸身故。申請時，必須附上相關的法律文件或死亡證明作實。
了解「關鍵成員」及其除名限制
在處理居屋除名手續時，最常遇到的關卡就是「關鍵成員」的身份限制。這是一個必須弄清楚的概念。
甚麼是「關鍵成員」？
簡單來說，「關鍵成員」就是在當初申請購買這間居屋時，為了符合申請資格（例如家庭人數要求）而必須列入申請表的核心家庭成員。可以想像，他們是當初能夠成功申請買樓的「關鍵人物」。房屋署為了防止有人利用家庭成員名額來獲取資助房屋後，隨即將其除名，所以對這類成員的戶籍變更有特別的限制。
兩年限制期：由轉讓契據簽訂日起計
最主要的限制，就是一道兩年的「鎖定期」。由單位的轉讓契據簽訂那天開始計算，關鍵成員在兩年內，一般不能申請從戶籍中刪除。
限制期內的豁免情況
當然，政策也有人性化的一面。如果在兩年限制期內，關鍵成員因為結婚而需要遷出，或者因為獲得僱主提供的房屋福利而要搬走，房屋署也會考慮豁免這項限制，接受其除名申請。
「租者置其屋計劃」的特殊豁免
另外有一個特別情況，就是「租者置其屋計劃」的業主。他們在為關鍵成員申請刪除戶籍時，並不受上述的兩年期限所限制。
刪除戶籍的詳細步驟
了解清楚資格和限制後，實際的居屋除名手續其實很清晰，主要分為三個步驟。
步驟一：填妥「增加／刪除家庭成員申請書 (HD771c)」
首先，你需要到房屋署網站下載或親身到辦事處索取一份名為「增加／刪除家庭成員申請書 (HD771c)」的表格。請注意，一份表格只能處理一項申請，也就是說，如果你想同時刪除一位成員並增加另一位成員，就需要分開填寫兩份表格。
步驟二：準備所需證明文件副本
接著，準備好所有相關人士的身份證明文件副本。如果你的申請涉及特殊情況，例如配偶離婚或關鍵成員因結婚而遷出，就需要額外提交結婚證書或離婚證明等文件的副本。
步驟三：提交申請至所屬屋邨辦事處
將填妥的表格連同所有文件副本，一併交回你所居住的居屋屋苑或租置屋邨的房屋事務經理。你可以選擇親身遞交或郵寄。
簽署規定：所有業主簽名須與買樓時一致
這一步非常重要，也是很多人會忽略的地方。申請書上必須由單位的所有業主簽名，而且簽名式樣必須與當年簽署買賣合約時的簽名完全一致。這是房屋署核實身份、確保所有業主同意此項變更的重要方法。
刪除戶籍的不可逆後果
在遞交申請表之前，必須清楚了解刪除戶籍所帶來的長遠影響。
永久喪失戶籍身份且不能恢復
最重要的居屋除名後果是，家庭成員一旦從戶籍中被刪除，這個決定就是永久性的。他將永遠失去這個單位的戶籍身份，日後不論以任何理由，都絕對不能要求恢復。
處理前必須深思熟慮
因此，這雖然只是一個行政手續，卻會直接影響到該成員未來的居住權益。在作出決定前，建議家庭內部進行充分溝通，所有相關人士都必須清楚明白並同意這個不可逆轉的後果，確保這是經過深思熟慮的決定。
居屋除名第二類：業權轉讓（甩名／轉名）
處理居屋除名問題時，如果你的目的不只是更新家庭成員記錄，而是想更改物業的合法擁有人，這就牽涉到法律層面的業權轉讓，也就是大家常說的「甩名」或「轉名」。這是一個比刪除戶籍複雜許多的程序，因為居屋作為資助房屋，其轉讓受到房屋委員會（房委會）的嚴格限制，目的是確保公共資源用得其所。
申請業權轉讓的先決條件：轉讓限制期
在考慮任何居屋除名手續前，首先要清楚你的單位是否仍在轉讓限制期內。房委會為了遏止炒賣，為所有居屋單位都設下了指定年期的轉讓限制，而這個限制期的長短，主要取決於單位的「首次發售日期」。
首次發售日期的影響
簡單來說，不同年份推出的居屋計劃，其轉讓限制都有所不同。早期的居屋限制較寬鬆，但近年政策明顯收緊。所以，第一步就是找出你的單位是屬於哪個居屋期數，再核對當時的轉讓規限。
新居屋的轉讓限制期及補地價要求
大家要特別留意，根據最新政策，在2022年或之後首次發售的新居屋，轉讓限制變得非常嚴格。業主必須由首次轉讓契據日期起計15年後，才可以在繳付補價後於公開市場出售單位。在首5年內，業主甚至不能在第二市場（即賣給綠表或白居二資格人士）轉售。這意味著，想在限制期內「甩名」，必須有房委會接納的特殊理由。
必須符合的7大特殊情況（附所需文件）
要在轉讓限制期內成功申請業權轉讓，房委會只會在極為特殊的家庭狀況下才會酌情批核。以下是7種常見獲批的情況，你必須證明自己符合其中之一，並且準備好相關文件。
1. 夫婦離婚或分居
因婚姻關係破裂，業權需要轉讓予其中一方。
所需文件：絕對判令（Decree Absolute）副本，或由律師擬定的正式分居協議副本。
2. 家庭成員結婚遷出
已登記的家庭成員因結婚而需要搬離單位，其業權可轉讓予其他家庭成員。
所需文件：結婚證書副本。
3. 家庭成員移民或長駐海外
家庭成員因獲准移民或需要長期到海外工作，而需轉讓業權。
所需文件：外國領事館發出的移民批准文件，或僱主發出的海外工作證明信件副本。
4. 家庭成員申請其他房屋福利
家庭成員為申請公屋或其他資助房屋福利，而需要從現有居屋業權中除名。
所需文件：相關房屋福利的申請證明文件副本。
5. 家庭成員年邁（65歲或以上）、病危或身故
業主或聯名業主因年紀老邁（年滿65歲）、健康狀況轉差或不幸離世，需要將業權轉交其他家庭成員。
所需文件：身份證、醫生證明文件或死亡證副本。
6. 家庭成員破產
聯名業主之一被法庭頒令破產。
所需文件：由法庭發出的破產令副本。
7. 家庭成員曾支付首期或供樓
有家庭成員雖然不是業主，但有文件證明他曾為單位支付部分或全部首期，或一直負責償還按揭貸款，現在希望加入成為業主。
所需文件：支付首期的銀行紀錄、按揭還款紀錄等財務證明文件副本。
業權轉讓（甩名）五步曲
如果你的情況符合上述其中一項，就可以著手準備居屋除名手續。整個流程可以歸納為五個主要步驟。
第一步：填寫「業權轉讓申請書HD7」
首先需要向房委會索取或在網上下載「業權轉讓申請書（表格HD7）」，然後詳細填寫所有資料，清楚列明申請轉讓的理由。
第二步：準備所有相關證明文件
根據你所申請的特殊情況，集齊所有需要的文件副本。文件是否齊備，會直接影響審批的進度和成功率。
第三步：遞交申請及繳付手續費
將填妥的申請書和所有文件副本，親身或郵寄至租約事務管理處（分區辦事處）。同時，你需要準備一張港幣2,850元的劃線支票或銀行本票支付手續費。要注意，這筆費用無論申請成功與否，都不會退還。
第四步：等待房委會審批
遞交申請後，房委會便會開始審核你的個案。在文件齊全的情況下，一般需要約六個星期的時間。審批結果會以書面形式通知申請人。
第五步：委託律師處理法律文件
一旦申請獲批，你會收到房委會發出的「業權轉讓同意書」。然後，你便需要委託律師事務所，處理轉讓契據等一系列的法律文件，正式完成整個「甩名」程序。
業權轉讓（甩名）費用總覽
進行居屋業權轉讓，除了房委會的手續費外，還涉及其他開支。了解清楚這些潛在的居屋除名後果中的財務部分，能讓你更有預算。
房委會批核費
申請獲批後，房委會會根據個別情況收取一筆行政費用。
律師費
你需要聘請律師草擬和處理所有法律文件，費用視乎不同律師事務所的收費標準而定，建議事先格價。
釐印費（印花稅）
業權轉讓屬於物業交易的一種，所以需要向稅務局繳付印花稅。稅率會根據物業的價值而定。不過，近親之間的轉讓有機會申請豁免或繳付較低的稅率。
銀行轉按手續費（如適用）
如果單位仍有按揭在身，業權變動可能需要通知銀行並重做按揭（轉按）。銀行可能會收取相關的手續費。
個案分析：解決不同情況下的甩名難題
理論講完，不如看看一些實際例子，了解在不同情況下如何處理居屋甩名。
個案一：夫婦離婚，如何在禁售期內轉讓業權？
陳先生和陳太太聯名持有一個新居屋單位，仍在15年禁售期內。現因離婚需要處理業權。他們可以引用「夫婦離婚」的特殊理由，向房委會申請將業權轉讓予其中一方。只要提交絕對判令，申請一般都會獲批。獲批後，他們便可找律師辦理轉名手續，無需補地價。
個案二：子女因繼承遺產如何處理業權？
李伯伯是單位的唯一業主，不幸離世。他的兒子希望繼承單位。這種情況屬於「家庭成員身故」，兒子作為合法遺產繼承人，可以向房委會申請業權轉讓。他需要提交父親的死亡證和自己的出生證明等文件，證明繼承關係。房委會批准後，他便能成為單位的新業主。
個案三：家庭成員移民，甩名程序有何注意事項？
張氏一家三口聯名持有居屋，其中兒子決定移民。為了讓父母安心，兒子希望將自己的業權轉給他們。他可以「家庭成員移民」為由提出申請，並附上移民簽證批准信作證明。需要注意的是，承讓人（即張生張太）必須本身已是單位的家庭成員。申請獲批後，便可完成甩名，解決這個居屋除名問題。
「長命契」對居屋除名的影響及處理方法
談及居屋除名問題，業權的持有方式是影響整個程序的關鍵。假如你的居屋是以「長命契」持有，處理除名手續時就會遇到特定的挑戰。要順利解決問題，第一步是清晰理解「聯權共有」（長命契）與「分權共有」這兩種業權形式的根本分別。
聯權共有（長命契） vs 分權共有
聯權共有（Joint Tenancy）：權益不可分割，生存者自動繼承
聯權共有，也就是大家常說的「長命契」，它的最大特點是所有業主被視為一個單一的整體。每位聯名業主都同時擁有物業的全部業權，當中並沒有劃分出獨立的份額。這種安排下，最重要的一個概念是「生存者權利」。當其中一位業主離世，他所持有的業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。這個業權不能夠透過遺囑指定給其他人繼承。
分權共有（Tenancy in Common）：業權份額獨立，可自由處置
分權共有則完全不同。在這種模式下，每位聯名業主都擁有物業一個清晰而且獨立的業權份額，例如兩人各佔一半，或者按出資比例劃分。這個份額屬於業主的個人資產，他可以自由決定如何處置自己的那一部分，包括將其出售、轉讓，或是在遺囑中指定繼承人，而不需要得到其他業主的同意。
長命契的優點與潛在風險
優點：業權穩定、簡化繼承程序
長命契的主要好處是業權非常穩定。由於任何關於物業的重大決定，例如出售或轉名，都必須得到全部聯名業主一致同意，所以能夠有效防止任何一方單獨行動，保障了所有人的權益。另外，當有業主離世時，業權會自動轉移，省卻了繁複的遺產承辦法律程序，過程相對簡單快捷。
陷阱：連帶債務責任、轉讓靈活性低
不過，長命契的潛在風險亦不容忽視，這也是構成居屋除名後果複雜化的原因之一。最大的陷阱是「連帶債務責任」。因為所有業主被視為一體，如果其中一位業主陷入財務困難，例如破產，債權人有權追討整個物業的業權，而不僅是欠債業主的那一部分。這會令其他無辜的業主一同受到牽連。同時，由於所有決定都需要全體同意，轉讓的靈活性極低。一旦家庭成員之間關係有變，要處理除名就會變得非常困難。
長命契下的業權轉讓操作
必須獲所有聯名業主同意
在長命契的框架下，處理居屋除名手續有一個不可動搖的大前提，就是必須獲得所有聯名業主的書面同意。只要其中一人反對，整個除名或轉名程序就無法進行。這是許多家庭在處理相關問題時，最常遇到的障礙。
如何將「長命契」轉為「分權共有」
假如無法取得所有業主同意，還有一個法律途徑可以考慮。業主可以委託律師，向其他聯名業主發出「分割通知書」（Notice of Severance）。這份法律文件的作用，是單方面將業權的持有方式由「聯權共有」轉為「分權共有」。轉換成功後，每位業主會各自持有物業的一個獨立等份。當業權變成獨立份額後，業主便可以更靈活地處理自己名下的部分，為解決除名問題創造新的可能性。
居屋除名常見問題 (FAQ)
處理居屋除名問題時，大家總會遇到一些相似的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以一次過為你解答。
申請業權轉讓失敗，$2,850手續費會退還嗎？
不會退還。這筆費用是房委會用作處理申請的行政開支，無論申請最終是否獲得批准，房委會均不會退回。所以在遞交申請前，最好先確定自己符合所有條件，以及備妥全部所需文件，增加成功獲批的機會。
繼承居屋的子女需要通過入息和資產審查嗎？
這是一個很常見的疑問。根據現行政策，假如業主不幸離世，其合法繼承人（例如子女）在繼承業權時，是不需要通過房委會的入息和資產審查的。因為業權繼承是根據遺囑或遺產法處理的法律程序，與首次申請購買居屋的資格審核是兩回事。
未補地價轉名後，新業主可否申請按揭？
可以的，這點是居屋與私樓一個很大的分別。一般私樓若以「送贈契」形式轉讓，銀行在五年內通常不會批出按揭。不過，未補地價的居屋因為有房委會作為擔保人，即使是因近親轉讓業權，新業主仍然可以向銀行申請按揭，程序與一般買賣相若。
為甚麼居屋的業權轉讓比私樓複雜？
居屋的本質是政府資助房屋，目標是幫助合資格市民置業自住，而不是用作自由市場買賣。因此，為了防止資源被濫用或出現炒賣情況，房委會對其業權轉讓設下嚴格限制。業主必須符合特定的特殊情況，並獲得房委會批准，才能在未補地價的情況下轉讓業權，整個居屋除名手續自然比私樓多一重關卡。
「關鍵成員」的兩年限制期從哪天開始計算？
這個計算起點非常清晰，是從單位的「轉讓契據」（Assignment）簽訂日期起計，而不是收樓日或申請日。「轉讓契據」是正式完成物業買賣、轉移業權的法律文件，該日期代表交易正式完成。
同時申請加名和減名，是否需要分開申請？
這個問題要視乎你所指的「加名」和「減名」是行政上的戶籍變更，還是法律上的業權轉讓。如果是指更改家庭成員名冊（刪除戶籍），增加和刪除成員需要分開填寫兩份表格（HD771c）。但如果是指業權轉讓，例如原業主將業權轉讓給另一位家庭成員，這本身就是一個包含「減」與「加」的法律程序，只需向房委會提交一份業權轉讓申請（HD7）即可。
完成業權轉讓後，能否恢復「首次置業」身份？
可以，這正是不少人辦理居屋除名手續的主要原因之一。當家庭成員成功將其業權轉讓（甩名）出去後，只要其名下再沒有持有任何香港住宅物業，便可恢復「首次置業」的身份。日後若要購買私人物業，便可以較低的印花稅率計算，節省一筆可觀的開支。相反，接收了業權的新業主，則會失去其首次置業資格。