手持價值不菲的物業，卻因無固定收入證明而無法向銀行貸款？不論您是退休人士、自由工作者，還是資產豐厚但缺乏糧單證明的投資者，這種「有磚冇錢」的困局其實有解決方案。本文將深入探討的「物業套現無收入」方案，正是專為您而設的理財鑰匙。它毋須通過傳統的入息壓力測試，改以您的資產水平作為審批基礎，讓您將不動產靈活轉化為現金流。這份終極指南將為您一站式拆解申請資格的7大關鍵、精準計算貸款額度、比較各大財務機構的利弊，並提供套現後的穩健理財藍圖，助您輕鬆盤活資產，實現財務自由。
拆解「物業套現無收入」：如何將物業轉為現金流？
什麼是「物業套現無收入」？核心概念與適用對象
「物業套現無收入」是一種財務安排，專為持有物業但缺乏傳統入息證明的業主而設，讓他們可以利用物業價值獲取一筆流動資金。傳統的按揭申請極度依賴申請人的固定收入，並且需要通過壓力測試。然而，此方案的核心概念是轉換審批基礎，由審核「收入」轉為評估「資產」，銀行或財務機構主要根據申請人持有的淨資產總值，特別是物業本身的估值，來批出貸款。
這個方案特別適用於以下幾類人士：
* 退休人士： 擁有已供滿或已償還大部分按揭的物業，但沒有固定薪金收入。
* 自由工作者 (Freelancer) 或自僱人士： 收入浮動，難以提供穩定的糧單或稅單。
* 家庭主婦或主夫： 沒有個人收入，但持有物業資產。
* 依靠投資或租金收入的人士： 主要收入來源並非固定月薪。
為何此方案成為退休及自由工作者的理財出路？
對於退休人士而言，他們最大的資產往往就是自住的物業。當需要現金應付醫療開支、改善生活質素或支持子女發展時，出售物業並非唯一選擇。「物業套現無收入」方案提供了一個渠道，讓他們毋須賣樓，也能將不動產的價值釋放出來，轉化為實質的現金流，應對生活所需。
同樣地，自由工作者或生意人的收入時高時低，在傳統銀行審批中經常遇到阻礙。由於他們的收入證明不符合銀行的穩定性要求，即使具備還款能力，也難以通過壓力測試。以資產為基礎的審批方式，正好繞過了這個關卡，讓他們能夠憑藉持有的物業獲取業務周轉或投資所需的資金，成為一個非常重要的理財選項。
「物業套現無收入」的優點與潛在風險
主要優勢：免壓力測試、高額度、用途靈活
申請這類貸款方案，具備幾個明顯的優勢。首先，最大的吸引力在於豁免壓力測試。由於審批基礎是資產而非收入，申請人通常不需要計算供款與入息比率，免去了因利率波動假設而導致申請失敗的可能。其次，由於貸款有物業作為抵押，其風險較低，因此貸款額度一般遠高於無抵押的私人貸款，通常可達物業估值的某個百分比。最後，套現所得的資金用途相當靈活，不論是用於投資理財、生意周轉、子女升學、家居裝修，還是整合其他高息債務，均由申請人自由決定。
必須正視的風險：斷供後果、利率浮動、負債增加
在考慮其優點的同時，必須正視潛在的風險。最嚴重的後果是斷供風險。由於物業已用作貸款抵押，一旦申請人無法按時償還貸款，貸款機構有權根據合約收回並出售物業以抵債，業主將面臨失去居所的可能。
此外，申請人需要關注利率浮動的影響。香港的物業套現利息大多與市場利率掛鈎（如最優惠利率P或銀行同業拆息H），當市場進入加息週期，每月供款額便會隨之增加。對於沒有固定收入的人士，這會直接影響其還款預算的穩定性。最後，必須明白這筆資金是新增的負債。此舉是將物業的淨值轉化為需要連本帶利償還的貸款，增加了整體的負債水平，所以在申請前，務必審慎規劃還款來源與財務狀況。
【方案一】現契物業套現：如何獲取最高4成貸款？
對於許多朋友來說，「物業套現無收入」這個情況可能是一個理財上的難題，但其實只要持有已供滿的「現契」物業，即使沒有固定的月薪證明，亦有方法將不動產轉化為靈活資金。這個方案的核心，是讓銀行審視您的整體資產實力，而非單純依賴入息紀錄，最高貸款額可達物業估值的四成。
申請資格：以「資產水平」為基礎的審批原則
這種審批方式，我們稱之為基於「資產水平」的審批。簡單來說，銀行會將您的淨資產總值視為還款能力的證明。只要您能證明擁有足夠的流動資產，銀行便有信心相信您具備償還貸款的能力，即使您目前沒有固定的工作收入。這種方式特別適合退休人士、自由工作者或依靠投資收益生活的朋友。
需要準備哪些資產證明文件？
要向銀行展示您的資產實力，您需要準備一系列證明文件。這些文件就像您的財務履歷，能清晰地反映您的財政狀況。一般來說，您需要準備最近三至六個月的：
- 銀行戶口月結單：顯示您的現金、定期存款結餘。
- 股票戶口結單：列出您持有的股票、債券等投資組合的市值。
- 基金戶口結單：證明您持有的基金單位及價值。
- 其他資產證明：例如其他物業的證明、儲蓄保險的現金價值報表等。
不同資產的銀行認可折算方式（現金、股票、基金）
銀行在評估您的資產時，並非所有資產都按市值100%計算。為了管理風險，銀行會對不同資產進行折算，認可其一部分價值。這是一個很重要的概念：
- 現金及定期存款：流動性最強，風險最低，通常會以 100% 的價值計算。
- 股票：價值會隨市場波動，風險較高。藍籌股的認可價值約為市值的 60%至70%；其他非藍籌股或高風險股票的折算率會更低。
- 基金及債券：風險介乎現金與股票之間，認可價值普遍約為市值的 60%至80%，視乎其投資組合的穩定性。
貸款額度計算方法與實例剖析
了解資產的折算方式後，我們便可以進一步計算實際的貸款額度。整個計算過程相當直接，讓我們透過公式和實例來看看。
計算公式詳解：如何達到物業估值40%上限？
要成功申請高達物業估值四成的貸款，關鍵在於您持有的「認可資產總值」需要達到銀行的要求。雖然每間銀行的內部指引略有不同，但基本原則是您的資產足以證明您有能力應付未來的供款。
- 最高貸款額 =
物業估值 x 40%
要獲取這個上限，您需要展示足夠的流動資產，讓銀行安心批出貸款。
案例分析：陳先生如何利用$1500萬物業及資產成功套現？
讓我們看看一個實際例子。陳先生是一位退休人士，持有一間已供滿的現契物業，希望能套現一筆資金改善生活和幫助子女。
- 物業狀況：現契物業，銀行估值為 $1,500萬。
- 陳先生的資產：
- 現金存款：$80萬
- 藍籌股票市值：$200萬
- 目標貸款額：$1,500萬 x 40% = $600萬
銀行審批計算如下：
- 計算認可資產總值：
- 現金認可價值：$80萬 x 100% = $80萬
- 股票認可價值 (假設折算率為70%)：$200萬 x 70% = $140萬
-
總認可資產 = $80萬 + $140萬 = $220萬
-
審批結果：
- 銀行評估陳先生擁有價值$220萬的認可流動資產，足以證明其具備穩健的還款能力，足以覆蓋未來多年的供款。因此，銀行最終批出了 $600萬 的貸款額。
透過這個方法，陳先生成功在無收入證明的狀況下，利用物業及個人資產，順利套現所需資金。
【互動工具】即時估算您的「物業套現」潛力與每月供款
看完以上的解釋和案例，您是否也想了解一下自己物業的套現潛力？您可以利用我們的網上估算工具，只需輸入您的物業估值和大致的資產狀況，系統便能為您初步估算可套現的金額。同時，工具亦會根據當前的物業套現利息水平，計算出大概的每月供款，助您更全面地規劃財務。
【方案二】未供滿物業套現：「加按」的操作與限制
為何未供滿物業申請「無收入套現」審批更嚴謹？
處理「物業套現無收入」的申請時，金融機構對於已供滿的「現契樓」與尚有按揭的物業，取態可謂截然不同。如果物業本身仍有按揭在身，申請人等於是背負著現有債務，在此基礎上再申請額外貸款。金融機構在沒有穩定入息證明的情況下，難以評估申請人是否有足夠能力同時應付新舊兩筆貸款的供款。
這種情況下，銀行的風險顯著提高。因為申請人一旦斷供，銀行需要處理的程序更為複雜。因此，銀行必須採取更保守的審批標準與計算方式，以控制潛在的壞帳風險。這種嚴謹的態度，不僅反映在貸款額度上，亦會影響最終批核的物業套現利息。
「加按」套現額度計算方法與實例
如何計算可套現金額上限？
由於風險較高，銀行在計算未供滿物業的「無收入套現」申請時，會採用一套非常審慎的公式，與現契物業的計算方法有很大分別。整個計算過程主要分為以下三個步驟：
- 物業估值折半：銀行會先為物業進行最新估價，然後將估值直接除以二（即打五折），作為計算基礎。這個步驟是銀行為對沖風險而設的安全緩衝。
- 扣除按揭餘額：將折半後的估值，減去物業現有的按揭未償還餘額。
- 得出可套現金額：計算出的最終正數，就是理論上最高的套現金額。如果計算結果是負數，則代表無法套現。
計算公式：
（物業最新估值 ÷ 2）- 現有按揭未償還餘額 = 最高可套現金額
案例分析：計算扣除現有按揭後的實際套現額
我們以一個具體例子來說明。假設李先生持有一個物業，他沒有固定的入息證明，但希望透過加按套取現金。
- 物業最新估值：$1,200萬
- 現有按揭未償還餘額：$300萬
套用公式計算：
-
將物業估值折半：
$1,200萬 ÷ 2 = $600萬 -
從折半估值中扣除按揭餘額：
$600萬 – $300萬 = $300萬
根據這個計算，李先生在「無收入證明」的情況下，透過加按其未供滿的物業，最高可套現的金額為$300萬。這個額度已將銀行的風險評估計算在內，是相對實際的參考數字。
【市場比較】不同財務機構的審批取態及利息
選擇哪一間財務機構處理物業套現無收入的申請，會直接影響審批的難易度、所需文件和最終的物業套現利息。市場上主要有大型銀行、中小型銀行和一線財務公司三大選擇。它們的審批取態各有不同，適合不同財務狀況和需要的業主。
大型銀行：利息最優，但資產要求最嚴格
大型銀行是許多人尋求貸款時的首選。它們最大的優勢是能夠提供市場上最優惠的利息，讓借款人的總利息支出減至最低。
但這種優勢是有代價的。大型銀行對風險管理的要求極為嚴格，因此對「物業套現無收入」申請人的資產審查最為嚴謹。它們不僅要求申請人持有高質素的流動資產，例如現金、藍籌股票或基金，而且對資產的總值有很高要求，以確保申請人有足夠的還款能力。整個審批過程亦會比較漫長和繁複。所以，這個選項比較適合本身資產背景非常雄厚，而且不急於取得資金的業主。
中小型銀行：審批較靈活，接受較高齡申請人
中小型銀行在市場上扮演著一個平衡者的角色。它們的審批標準相對大型銀行會靈活一些，提供了另一種可行的選擇。
這種靈活性體現在它們可能接納更多種類的資產證明。更重要的一點是，部分中小型銀行對高齡申請人持較開放的態度，批出的還款年期可能比大型銀行更長，這對退休人士來說是一個重要的考慮因素。在利息方面，它們的利率雖然可能比大型銀行稍高，但仍然處於相當具競爭力的水平，而且遠低於財務公司。因此，如果您的資產狀況未能完全滿足頂級銀行的嚴格要求，或年齡較高，中小型銀行是一個值得考慮的理想選項。
一線財務公司：門檻最低，接受特殊物業，但利息最高
一線財務公司提供了市場上門檻最低的物業套現方案。它們最大的優點是審批門檻寬鬆，即使申請人曾被銀行拒絕，仍有機會在這裡成功獲批。
財務公司的另一個顯著優勢，是它們願意接受銀行普遍不承造的特殊物業類型作為抵押，例如樓齡較高的唐樓、村屋，甚至是車位。這為持有此類物業的業主打開了一扇融資大門。但這種便利性和低門檻的代價，就是最高的物業套現利息。它們的利率會遠高於銀行，這是因為它們承擔了更高的借貸風險。所以，這個方案主要適合有緊急資金需要、或因物業類型特殊而無法向銀行申請貸款的業主，申請前必須仔細計算高昂的利息成本是否在自己的承受範圍之內。
【套現後理財藍圖】無固定收入人士的資金管理策略
成功透過「物業套現無收入」方案取得資金只是第一步，周全的理財規劃才是確保財務健康的關鍵。始終申請人沒有固定月薪，所以如何管理這筆資金，確保每月能準時供款，同時應對市場變化，便成為最重要的課題。一個清晰的資金管理藍圖，能讓您安穩地享受套現帶來的好處。
設立「還款儲備金」以應付每月供款
取得資金後，首要任務就是建立一個穩固的安全網。建議將相等於12至24個月供款的金額，從套現所得中撥出，並存入一個獨立的銀行戶口，作為「還款儲備金」。這個儲備金的目的十分明確，就是專款專用，確保在任何情況下，您都有足夠資金應付未來至少一至兩年的按揭供款。設立這個儲備金，可以為您提供緩衝期，讓您有充裕時間去規劃其他資金的用途，而不會因為短期沒有收入而影響供款。
善用資金創造被動收入（例如高息債券、年金）
當還款儲備金設立妥當後，餘下的資金便可以考慮作穩健的投資，目標是創造穩定的被動收入。對於沒有固定收入的人士，高風險的股票炒賣未必是合適選擇。相對而言，可以考慮一些能提供定期現金流的投資工具，例如派息穩定的高息債券、藍籌股，或者能夠提供終身穩定收入的年金產品。理想的目標是，透過這些投資產生的每月被動收入，能夠完全或部分覆蓋按揭供款，形成一個「以資產養資產」的良性循環。在作出任何投資決定前，建議諮詢專業理財顧問的意見。
如何應對加息週期：管理未來利息變動的方案
市場利率有升有跌，直接影響「物業套現利息」的支出。在目前的加息週期環境下，必須預先準備應對方案。一個有效的方法是，在計算「還款儲備金」時，預留額外的緩衝金額。例如，可以在計算每月供款時，預先上調10%至20%作為預算，這樣即使未來利息上升，儲備金亦足以應付。另外，在申請按揭時，可以向銀行查詢是否有定息按揭計劃可供選擇，以鎖定未來數年的利息支出，增加財務預算的確定性。定期檢視自己的財務狀況，並留意市場利率走勢，是管理長遠供款風險不可或缺的一環。
申請「物業套現」貸款的關鍵注意事項
申請人資格審查
考慮申請物業套現無收入方案時，即使申請基礎是資產而非固定薪金，銀行與財務機構依然會進行嚴謹的資格審查。整個審批過程並非單純看物業估值，而是會全面評估申請人的背景與財務狀況，其中年齡與信貸紀錄是兩個最核心的審核環節。
年齡限制如何影響最長還款年期？
申請人的年齡直接決定了最長的還款年期。金融機構需要確保貸款能在一個合理的年期內還清，因此會設定年齡上限。市場上普遍採用「75減」或「80減」申請人年齡的公式來計算最長還款期。舉例來說，一位65歲的申請人，若銀行採用「80減」的標準，其最長還款年期便是15年（80 – 65 = 15）。部分機構甚至會同時考慮物業的樓齡，並取兩者計算結果中較短的年期為準。較短的還款期意味著每月供款額會相應提高，這對規劃物業套現利息支出與現金流管理相當重要。
信貸報告 (TU) 在審批中的角色
即使是無收入的資產審批方案，銀行及大型財務公司幾乎都一定會查閱申請人的信貸報告（TU）。一份良好的信貸報告，證明申請人有良好的還款習慣與財務紀律。反之，如果報告顯示有不良紀錄，例如遲還款、撇帳，或信貸評級過低（例如H級或以下），申請就很大機會被拒絕。同時，審批機構也會留意申請人現有的無抵押貸款總額，若負債過高，亦可能影響最終的批核結果。
法律文件、流程與相關費用
物業套現是一項正式的法律與財務安排，牽涉到一系列的法律文件與標準流程。申請人需要委託律師事務所處理按揭契的簽署及在土地註冊處的登記事宜。在整個過程中，會產生一些必然的費用，清晰了解這些開支有助更準確地預算總成本。
遺失樓契的處理方法
樓契是物業所有權的根本證明，遺失樓契正本是一個嚴肅的問題，因為正本是無法補領的。若不幸遺失，處理方法是必須立即委託律師，向法庭或相關機構辦理宣誓手續。律師會草擬一份宣誓書，由最後管有樓契的人士簽署，詳細解釋遺失的過程與原因，並聲明該樓契未有作其他抵押之用。完成宣誓後，律師會將文件交往土地註冊處進行登記，獲取一份具法律效力的「樓契核證副本」。大部分銀行與財務機構都會接納這份核證副本用作申請按揭或物業套現。
律師費及其他雜費清單
在申請物業套現的過程中，申請人需要預留資金應付以下幾項主要費用：
* 律師費： 這是最大的一筆雜費開支，用於處理所有與按揭相關的法律文件，包括草擬及簽署按揭契、到土地註冊處查冊與登記等。費用視乎律師樓的收費標準與貸款的複雜程度而定。
* 物業估價費： 貸款機構需要委託專業的測量師行為物業進行估價，以釐定最終的貸款額。部分銀行在推廣期可能會豁免此項收費。
* 雜項開支： 可能還會涉及一些零碎的費用，例如土地註冊處的查冊費、文件註冊費等，金額一般不大。
物業套現常見問題 (FAQ)
在考慮申請物業套現無收入方案時，大家心中總會有不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望能夠幫助你更清晰地了解整個流程和細節。
居屋或村屋可以申請「物業套現」嗎？
答案是可以的，不過申請條件會視乎物業類型和貸款機構而有所不同。
對於居屋，大部分銀行要求物業必須先完成補地價，將其轉為可在公開市場自由買賣的私人物業，銀行才會受理其套現申請。相反，部分一線的財務公司審批較具彈性，即使是未補地價的居屋，亦有機會成功申請，不過物業套現利息通常會比銀行高。
至於村屋，銀行的審批準則較為嚴格。銀行會仔細審核村屋的業權是否清晰、有否完整的轉讓契（Full Assignment），以及是否有合法的道路使用權等。如果村屋的狀況較為複雜，例如屬於「牌照屋」或業權不完整，銀行一般不會接受申請。在這情況下，財務公司同樣是較可行的選擇。
聯名物業可否由其中一位業主單獨申請？
這要視乎你選擇的貸款機構。
如果你向傳統銀行申請，答案是「不可以」。銀行進行任何按揭貸款，都必須取得所有聯名業主的同意和簽署，以確保整份物業業權都可用作抵押。
不過，市場上有些財務公司提供俗稱「單邊按揭」的貸款。這種貸款允許其中一位聯名業主，僅以自己持有的那部分業權作抵押申請貸款。需要注意的是，「單邊按揭」的風險和成本都非常高。首先，貸款額只會按申請人所佔的業權份額計算。其次，物業套現利息會遠高於一般按揭。最後，雖然申請時無需其他業主同意，但該筆貸款仍然會在土地註冊處登記，其他業主透過查冊便會知曉，並非完全保密。
「物業套現」與「業主私人貸款」有何分別？
這兩者是性質完全不同的貸款產品，關鍵分別在於物業是否作為「抵押品」。
「物業套現」本質上是一種按揭貸款（Mortgage），屬於有抵押貸款。你需要將物業的業權抵押給銀行或財務機構，整個過程需要經由律師樓處理，並在土地註冊處進行登記。因為有物業作抵押，貸款機構承受的風險較低，所以貸款額度可以很高，而物業套現利息也相對低廉。
「業主私人貸款」則是一種無抵押私人貸款（Unsecured Personal Loan）。雖然名為「業主」貸款，但物業本身只是作為你擁有較佳財務能力的證明，而並非直接的抵押品。申請流程簡單快捷，無需經律師樓。不過，由於是無抵押，貸款額度會比物業套現低，利息亦會高出許多。
簡單總結，如果你需要大額、長期的資金，並追求較低利息，「物業套現」是較合適的選擇。若只需一筆金額較小、批核快速的短期資金，「業主私人貸款」則較方便。
租金收入不足以通過壓力測試，能否以「資產水平」方式申請？
絕對可以。這正是「資產水平審批」方法的主要用途之一。
當申請人的收入（例如租金收入）不足以通過傳統的入息壓力測試時，銀行便可以轉用「資產水平」作為審批基礎。這個方法是專為擁有豐厚資產，但缺乏固定入息證明的申請人而設，完全符合「物業套現無收入」的核心概念。
在這種審批模式下，銀行會評估你的淨資產總值，包括現金、股票、基金、債券以及其他物業等，而不會再計算你的每月供款與入息比率。只要你的資產總值符合銀行的內部要求，即使租金收入不高，甚至完全沒有租金收入，一樣有機會成功獲批貸款。