您是否持有「第二類商業區」（簡稱「商二」）的土地或物業，卻對其真正的發展潛力與價值感到迷惘？面對複雜的城市規劃條例，如地積比率、上蓋面積及用途限制，業主與投資者往往感到無從入手，尤其對「商二」土地能否興建住宅更是充滿疑問。本文正是為您而設的全方位指南，將透過16個關鍵問答，由淺入深，全面拆解「商二」的定義、規劃限制與潛在機遇。從容積率計算、第一及第二欄用途詳解，到探討「商住混合」開發模式的可行性，我們將結合全港各區數據庫及真實案例，助您準確評估物業潛力，將資產價值最大化。
全面解析「商二」：定義、規劃目的與核心指標
當我們談論香港的土地規劃，「商二」地帶是一個你不能不認識的重要概念。無論你是業主、投資者還是準買家，深入了解商二的定義、規劃目的和核心指標，是釋放土地價值、作出明智決策的第一步。這篇文章會像朋友一樣，帶你由淺入深，一步步拆解這個看似複雜的術語。
「第二類商業區」的官方定義與規劃原意
政府規劃下的「商二」法定用途與發展目標
「商二」的全名是「第二類商業區」（Commercial (2)），根據規劃署的定義，這類分區的主要目的，是作為地區或鄰里層面的商業發展中心。它的規劃原意，並非像中環那樣的核心商業樞紐，而是服務周邊住宅區的居民，提供日常所需的商品和服務。因此，你會發現「商二」地帶通常位於市區的次要位置，或者作為高密度住宅區與核心商業區之間的過渡地帶，其發展目標是促進地區經濟活力，同時避免對鄰近住宅造成過大滋擾。
為何業主、投資者及買家必須理解「商二」分區
理解「商二」分區的規定，直接關係到你的資產價值和發展潛力。對於業主來說，清楚了解自己的物業屬於「商二」，就明白其潛在的商二用途，例如能否將地舖改作食肆，或者整棟舊樓重建時的發展潛力。對於投資者，準確評估一塊「商二」土地的價值，取決於對其地積比率、高度限制等規定的掌握。而對於購買「商二」地帶樓宇（特別是商二住宅單位）的買家，了解其土地用途限制，則能幫助你評估未來的生活環境和物業的升值潛力。
掌握兩大核心指標：地積比率 (Plot Ratio) 與上蓋面積 (Site Coverage)
要評估一塊「商二」土地的開發潛力，必須掌握兩個最核心的數字指標：上蓋面積和地積比率。這兩個指標共同決定了一棟建築物最終可以建成什麼模樣，有多「胖」、有多「高」。
上蓋面積：決定建築物佔用土地的覆蓋比例
上蓋面積（Site Coverage）是指建築物在地面層所佔面積，與地盤總面積的百分比。你可以把它想像成建築物的「腳印」。例如，一個10,000平方呎的地盤，如果上蓋面積是80%，那麼建築物在地面最多只能覆蓋8,000平方呎，剩下的2,000平方呎必須留作公共空間、通道或綠化等。這個比例限制了建築物的寬度，影響地面層的空間感和通風採光。
地積比率：決定總建築樓面面積與建築物高度
地積比率（Plot Ratio），也就是大家常聽到的商二容積率，是指建築物的總樓面面積，與地盤總面積的比例。它直接決定了你總共可以興建多少樓面面積。例如，一個10,000平方呎的地盤，如果法定商二容積率是12倍，那麼你最多可以興建 10,000 x 12 = 120,000平方呎的總樓面面積。在固定的上蓋面積下，越高的地積比率，通常意味著建築物可以建得越高。某些特定規劃的「商二特」分區，其商二特容積率更可能有特殊規定。
實例解說：相同面積土地在不同上蓋面積與地積比率下的規劃差異
讓我們用一個簡單例子說明。假設有兩塊同樣是10,000平方呎的「商二」地盤，法定地積比率同為12倍（即總樓面面積120,000平方呎）：
地盤A：上蓋面積為100%。它可以將整個地盤建滿，每層面積10,000平方呎，最終可以建成一棟12層高的建築。
地盤B：上蓋面積為60%。它在地面層只能建6,000平方呎，為了用盡120,000平方呎的總樓面，它需要建成一棟20層高的建築。
由此可見，即使地盤面積和總可建樓面相同，單是上蓋面積的差異，就會導致最終建築物的形態（一棟較矮胖，一棟較高瘦）和地面層的公共空間截然不同。
「商二」土地用途限制：第一欄與第二欄用途詳解
每一份分區計劃大綱圖（OZP）都有一份註釋，裡面詳細列明了該分區的土地用途限制，主要分為「第一欄」和「第二欄」用途。
第一欄用途：毋須申請即可進行的商業活動（零售、服務業等）
第一欄列出的用途，是「經常准許的」。意思是只要符合所有相關法例（如消防條例、建築物條例等），你就可以直接進行這些活動，毋須向城市規劃委員會（城規會）申請。在「商二」分區，這通常包括辦公室、商店及服務行業、私人會所、訓練中心等。
第二欄用途：須向城規會申請的指定商業活動（食肆、娛樂場所等）
第二欄列出的用途，是「必須取得城規會許可」，才可進行的活動。這些活動雖然在「商二」地帶是被允許的，但因為可能對周邊環境（如交通、噪音）產生影響，所以需要逐一個案審批。常見的例子包括食肆、學校、娛樂場所（如戲院、遊戲機中心）、宗教機構等。業主或經營者必須向城規會提交詳細的規劃申請，證明其營運不會對社區帶來負面影響，獲批後方可進行。
明確禁止的行業與設施（如污染性工業、危險品倉庫）
除了第一欄和第二欄，任何沒有被列出的用途，原則上都是不被允許的。特別是那些會產生嚴重污染、噪音或危險的行業，例如工業用途（非工業-辦公室綜合樓）、貨倉（危險品倉庫）、露天貯物等，在「商二」分區內通常是被明確禁止的，以保障地區的商業環境和鄰近居民的生活質素。
全港「商二」數據庫：各區地積比率與上蓋面積互動查詢
了解「商二」的理論基礎後，最重要的還是要掌握自己物業的具體數據。因為影響一幅「商二」土地價值的核心，始終是其地積比率與上蓋面積。全港各區的規劃參數差異巨大，所以我們為你準備了一系列實用工具，讓你即時查詢和評估物業的開發潛力。
主要區域「商二」法定地積比率與上蓋面積快速參考表
為了讓你對不同地區的開發強度有一個初步概念，我們整理了香港主要區域的「商二」法定地積比率與上蓋面積參考數據。你需要留意，這些數值是根據法定分區計劃大綱圖（OZP）的基本規定，實際可建樓面面積可能因地盤的特定限制或獎勵措施（例如公眾通道或綠化設施）而有所不同。
香港島各區數據（中西區、灣仔區、東區、南區）
香港島作為核心商業區，其「商二」地帶的地積比率普遍較高。例如中西區和灣仔區的部分地段，其「商二容積率」可能是全港最高之一，反映了其極高的商業價值。而東區和南區的「商二」地帶，則會因應地區特色和交通配套，有不同的規劃參數，部分地區的發展潛力同樣不容忽視。
九龍各區數據（油尖旺區、深水埗區、九龍城區、黃大仙區、觀塘區）
九龍半島的「商二」分佈廣泛而且歷史悠久，各區情況十分多元化。油尖旺區作為傳統商業重鎮，其地積比率相當可觀。而深水埗和九龍城等舊區，則存在大量具備重建潛力的「商二」地段。近年政府積極推動起動九龍東，觀塘區的「商二特」分區（特殊商業區）更設有特殊的「商二特容積率」，鼓勵綜合發展。
新界各區數據（荃灣區、屯門區、元朗區、北區、大埔區、沙田區、西貢區、離島區）
新界各區的「商二」地帶通常圍繞市中心或交通樞紐發展。荃灣、沙田、屯門等發展成熟的新市鎮，其「商二」地帶的規劃參數較為清晰。而元朗、北區等未來發展潛力巨大的地區，其「商二」地帶的價值正逐步提升。了解這些地區的具體「商二用途」限制，有助你評估其是否適合發展為「商二住宅」項目。
互動開發潛力試算機
理論數字有時候比較抽象，所以我們設計了一個互動試算機，讓你親手將規劃參數轉化為實際的建築面積，即時感受物業的開發潛力。
使用教學：輸入地盤面積，即時計算最大可建樓面面積
使用方法非常簡單。第一步，找出你的物業地盤面積（可從樓契或查冊文件獲得）。第二步，在試算機輸入地盤面積和該區的法定「商二容積率」。第三步，系統會即時為你計算出最大可建總樓面面積（GFA）。這個數字是評估土地價值和重建效益的基礎。
進階功能：評估臨街闊度對實際可建樓面的影響
一個地盤的臨街闊度（即地盤連接街道的寬度）是影響建築設計和實際價值的關鍵因素。在某些規劃指引下，較寬的臨街面可能允許更高的建築物高度或更具彈性的設計，從而提升可用樓面。我們的進階功能可以讓你輸入臨街闊度，評估它對建築物佈局和實際可建樓面的潛在影響。
全港「商二」分區可視化地圖
為了讓複雜的規劃資訊一目了然，我們製作了全港首個「商二」分區可視化地圖。你可以告別繁瑣的文字報告，直接在地圖上探索各區的發展潛力。
點擊地圖：即時顯示各區「商二」地帶範圍與核心規劃參數
操作非常直觀。你只需在地圖上放大並點擊任何你感興趣的區域，系統就會即時顯示該處的「商二」地帶邊界，並彈出一個信息視窗，列明該地段的核心規劃參數，包括地積比率、上蓋面積、高度限制和主要的「商二用途」等。
顏色區分：高、中、低地積比率「商二」地帶分佈熱力圖
地圖利用了顏色區分功能，將全港的「商二」地帶根據其地積比率高低，以熱力圖形式呈現。紅色區域代表高地積比率、開發強度大的核心地段；黃色和綠色則分別代表中等和較低地積比率的區域。這幅地圖讓你一眼就能看清全港「商二」土地的價值分佈和開發熱點。
「商二」 vs. 其他商業分區：投資價值與用途大比拼
在香港的城市規劃中，「商二」地帶扮演著一個非常關鍵的角色，它既不像核心商業區那樣高不可攀，又比鄰里商舖更具發展潛力。想知道手上的「商二」物業與其他商業分區相比，究竟有何獨特之處？或者正在考慮投資商業物業，應該如何選擇？接下來，我們會將「商一」至「商四」並列比較，助您清晰掌握它們的定位與價值。
商業分區比較：一表看懂「商一」至「商四」核心分別
為了讓您更直觀地理解，我們準備了一個簡單的比較表，快速歸納了各個商業分區的核心分別。
| 商業分區 | 主要規劃目的 | 發展強度（普遍地積比率） | 行業彈性 |
|---|---|---|---|
| 商一 (C1) | 服務鄰近住宅區的日常所需 | 較低 | 較低（例如便利店、診所） |
| 商二 (C2) | 服務地區層面的商業與社區需要 | 中等 | 中等（例如零售商場、食肆、娛樂場所） |
| 商三 (C3) | 地區性商業、批發及娛樂中心 | 較高 | 較高（例如大型食肆、批發市場） |
| 商四 (C4) | 核心商業區（CBD）及都會中心 | 最高 | 最高（例如甲級寫字樓、國際品牌旗艦店） |
發展強度比較：從鄰里級到核心商業區的層級差異
發展強度最直接的體現，就是地積比率。簡單來說，「商一」的發展強度最低，主要配合低密度住宅區，提供基本生活配套。而「商二」的層級則更高，通常位於地區中心，其商二容積率允許興建規模更大的建築，例如地區性商場或多層商業樓宇。
再往上，「商三」的發展強度更高，常見於一些傳統商業或工業區的交匯點，容納批發、大型餐飲等活動。至於「商四」，就是我們熟悉的像中環、尖沙咀等核心商業區，地積比率最高，地價也最昂貴，是城市的心臟地帶。部分分區計劃大綱圖更會劃出「商二特」地帶，其商二特容積率可能有特定限制或獎勵，需要查閱相關圖則才能確定。
允許行業比較：各分區的商業活動彈性與限制
不同商業分區對允許經營的行業有不同規定，這直接影響了物業的租客組合與租金潛力。「商一」的用途限制最嚴格，主要服務住宅居民，通常只允許開設小型零售店舖、診所等，而且多數食肆都需要向城規會申請。
「商二用途」則廣泛得多，除了零售和服務業，亦較容易獲批經營食肆、娛樂場所、健身中心等，能吸引更多元化的商戶，形成地區性的消費熱點。至於「商三」和「商四」，其用途限制最少，幾乎涵蓋所有商業活動，從大型批發到國際金融機構，彈性極大。
投資潛力分析：哪種商業分區最切合您的投資目標？
了解各分區的特性後，您就可以根據自己的投資策略作出選擇。
- 穩健收租型： 如果您追求穩定的租金回報，風險偏好較低，「商一」地帶的民生舖位會是理想選擇，因為其客源穩定，不易受經濟大環境劇烈波動影響。
- 平衡增長型： 「商二」地帶的物業提供了租金增長與資產升值的雙重潛力。它既有穩定的地區消費支持，亦可能受惠於未來的市區重建或社區轉型，是攻守兼備的選擇。
- 高增值潛力型： 「商三」地帶通常位於舊區，雖然現狀可能較為混雜，但往往是市區重建的重點目標，具備巨大的重建價值與轉型潛力，適合具備長遠眼光、能承受較高風險的投資者。
- 機構投資者型： 「商四」地帶的物業投資門檻極高，入場費動輒以十億計，主要參與者為大型發展商、基金或國際財團，追求的是最頂級的資產質素與長線資本增值。
「商二」可以起住宅嗎？詳解「商住混合」發展模式
這是一個非常多人關心的問題，答案是：可以，但有嚴格的附帶條件。在香港，尤其在市區的「商二」地帶，存在大量「商住混合」的綜合用途建築物（Composite Building），即是我們常說的「樓上住人，樓下舖頭」的模式。這種商二住宅混合發展模式有其獨特的優點和挑戰。
「商住混合」建築的優點與挑戰
優點：
- 生活便利： 居住在商住樓宇，下樓即是各式商店食肆，生活機能極佳。
- 交通便捷： 這類建築通常位處交通樞紐，出入方便。
- 協同效應： 地面的商業活動能帶動人流，為樓上住宅單位提供潛在的租客源（例如在附近工作的上班族）。
挑戰：
- 管理複雜： 業權分散，住戶與商戶的需求不同，大廈公契（DMC）的管理和執行相對困難。
- 環境問題： 低層的商業活動（特別是食肆）可能帶來噪音、油煙及衛生問題，影響居住質素。
- 安全與消防： 人員出入較為複雜，對保安和消防設施的要求更高。
購買「商二」地帶住宅單位的注意事項及銀行按揭考量
如果您打算購買位於「商二」地帶的住宅單位，有幾點必須格外留神。
首先，必須查清楚該單位的法定用途。要仔細查閱大廈公契、入伙紙（Occupation Permit）及土地契約（Land Lease），確認單位是否獲批准作住宅（Domestic）用途。部分舊樓單位可能存在用途不符的灰色地帶，這會直接影響其價值和合法性。
其次，銀行對這類「商住混合」樓宇的按揭審批會比較審慎。因為其樓齡普遍較高，管理質素參差，轉手率相對較低，銀行評估的風險較高。因此，銀行提供的按揭成數可能比純住宅物業低，估價亦可能更為保守。在簽訂臨時買賣合約前，最好先向多間銀行查詢，確保能獲得按揭貸款。
實戰案例分析：「商二」土地的真實增值潛力
紙上談兵總覺遙遠，不如看看真實的成功案例，更能理解手上的「商二」土地究竟蘊藏多大的可能性。以下我們將會分析兩個由小到大的真實個案，看看業主和發展商如何將挑戰轉化為機遇，釋放「商二」地段的全部價值。
案例一：舊區「商二」地舖活化，轉型為人氣餐飲熱點
項目背景與挑戰
在深水埗一個相對內街的位置，有一間傳統的「商二」地舖。多年來，這間地舖一直只作簡單的零售或貨倉用途，租金回報率偏低，人流亦不理想。業主希望提升物業價值，但面對的挑戰相當明顯：首先，地舖面積有限，傳統零售行業難有突破；其次，若要轉型為吸引人流的行業，例如餐飲，就必須處理複雜的牌照申請，這完全取決於「商二用途」規劃條例下的特定限制。
規劃策略與成果分析
業主尋求專業顧問協助，第一步就是深入研究該地段的分區計劃大綱圖。顧問確認，根據「商二用途」規定，食肆屬於第二欄用途，需要向城市規劃委員會提出申請。規劃團隊於是制定了一套周詳的方案，包括進行人流評估、提交消防安全和衛生設施的改善計劃，以證明轉型不會對周邊環境造成負面影響。
經過數月的申請與裝修，昔日平平無奇的地舖成功轉型為一間精品咖啡店。結果，這個活化項目不僅成功獲批，更因為其獨特的設計和氛圍，迅速成為區內的人氣熱點。物業的租金收入比以往倍增，其估值亦隨之大幅提升，是一個完美展示如何善用「商二」規劃彈性，創造巨大增值空間的例子。
案例二：合併「商二」地段作舊樓重建，打造高價值商住綜合項目
前期業權整合的困難與解決方案
港島西區某個「商二」地段，由數幢樓齡超過五十年的唐樓組成，業權極度分散。有發展商看中其潛力，計劃進行合併重建，但首要難關就是收購全部業權。整個過程耗時數年，面對部分業主的叫價過高，或有海外業主失聯等問題。發展商的解決方案是保持耐性與透明度，為自住業主提供吸引的現金補償及樓換樓選項，並透過法律程序處理失聯業主的個案，最終成功統一業權。
重建後的價值提升與對社區的影響
成功收購後，發展商根據「商二容積率」上限，規劃了一個集零售商場與住宅於一身的商住綜合項目。這個新建項目基座為兩層高的商場，引入了特色餐廳和生活百貨店，樓上則是高層「商二住宅」單位。這種規劃完全發揮了「商二」土地的混合發展優勢，同時滿足了市場對新型住宅的需求。
重建後的項目價值，與昔日的舊唐樓相比，出現了幾何級數的增長。這個項目不僅為原業主和發展商帶來了豐厚的回報，更重要的是，它為整個社區注入了新的活力。新的商舖改善了區內的購物和餐飲選擇，現代化的建築設計亦美化了街道景觀，提升了整個地段的格調和價值。
專家影片解析：建築師教您如何評估「商二」土地的真實價值
看過以上案例，您可能會想：我的「商二」物業又應如何評估？單看「商二容積率」數字並不足夠。我們特別邀請了資深建築師拍攝一段短片，親自教您如何從專業角度，評估一塊「商二」土地的真實潛力，包括分析地盤形狀、臨街闊度、周邊發展，以及如何發掘申請「商二特容積率」的可能性。點擊觀看影片，掌握專家級的評估技巧。
業主必讀：如何查詢及評估自家土地的「商二」規劃
想發掘自家物業的真正潛力，第一步就是準確認清它的「身份」。如果您的物業位處商二分區，了解其規劃細節，便是釋放其價值的關鍵。以下內容會像朋友分享心得一樣，帶您一步步查證物業的法定規劃，然後提供一份專業清單，助您向政府部門查詢核心資訊，全面評估其發展潛力。
三步教您快速查詢物業是否位處「商二」分區
要確定物業是否屬於「商二」地帶，過程其實相當直接。您只需要跟隨以下三個步驟，就能夠從官方渠道獲得最準確的資料。
第一步：查閱土地註冊處紀錄（查冊）
首先，您需要為您的物業進行「查冊」。您可以把它想像成查閱物業的「出世紙」。透過土地註冊處的服務，您可以取得物業的詳細資料，最重要的資訊是「地段編號」（Lot Number）。這組編號是物業的官方識別碼，是進行下一步規劃查詢的基礎。查冊紀錄同時會列出地契的關鍵條款，有時也能從中找到初步的用途限制線索。
第二步：使用規劃署「法定規劃綜合網站系統」
取得了地段編號之後，下一步就是到訪規劃署的「法定規劃綜合網站系統」。這是一個公開的網上平台，集合了全港的法定規劃資訊。您可以在網站的搜尋功能中，輸入物業地址或剛才查得的地段編號。系統的地圖便會即時標示出您的物業位置，並且顯示其所在的分區地帶。
第三步：解讀分區計劃大綱圖（OZP）資訊
當地圖顯示出您的物業位置後，您需要留意它所處的色塊和標示。如果物業位處標示為「C(2)」的範圍內，那就代表它正正位處「第二類商業區」（Commercial (2)），也就是我們所說的商二地帶。接下來，最重要的一步是查閱與該圖相關的《註釋》(Notes) 文件。這份文件詳細列明了該區域的規劃意向、第一欄（經常准許）及第二欄（須向城規會申請）的商二用途，以及關於商二容積率、上蓋面積、建築高度和對商二住宅發展的具體規定。
向規劃署及地政總署查詢的16大關鍵問題清單
在確認物業位處「商二」分區後，若要進行深入的發展潛力評估，就需要掌握更精準的數據和限制。以下這份問題清單，整合了向規劃署及地政總署查詢時必須釐清的關鍵事項，有助您或您的專業顧問（如建築師、測量師）全面掌握規劃的全貌。
關於分區與基本限制的問題（地積比率、上蓋面積、高度限制等）
這部分問題主要圍繞發展強度的核心指標，直接影響可建樓面面積。
- 此地段的法定最高地積比率是多少？
- 有沒有任何途徑可以申請「商二特」或額外的商二特容積率？
- 法定的上蓋面積上限是多少？
- 建築物有沒有主水平基準（Principal Datum）以上的高度限制？
- 除了分區計劃大綱圖，此地段是否受其他規劃圖則（例如發展審批地區圖）所規管？
關於建築設計與地界後移規定的問題（建築線、騎樓、前後院要求）
這些問題關乎實際建築時的物理限制，影響建築物的佈局和設計。
- 地盤的法定建築線劃在哪裡？
- 臨街地舖是否必須設置騎樓？騎樓的闊度和高度有何規定？
- 是否有任何地界後移（Setback）的要求？
- 是否有關於前院、後院或側院的退縮規定？
- 規劃上是否有劃定任何非建築用地（Non-building Area）或景觀廊？
關於特殊規定與未來發展的問題（是否涉及收回、鄰近基建規劃）
這部分問題旨在了解潛在的風險和機遇，評估長遠價值。
- 地契（Land Lease）中有沒有任何特殊條款，會限制特定的商二用途？
- 此地段是否已被納入任何已公布的政府收回土地計劃、市區重建項目或私人發展商的收購範圍？
- 地段附近有沒有正在規劃或興建中的大型基建項目（如鐵路、公路）？
- 此地段是否位於任何特殊管制區內（如鐵路保護範圍、機場高度限制區）？
- 此地段的業權是否完整？有沒有任何已知的僭建或釘契問題？
- 此地段的商二分區規劃，在可見的將來有沒有任何修訂的可能？
常見問題 (FAQ)：一次過解答您對「商二」的所有疑問
關於「商二」土地的規劃，許多業主和投資者心中總有各種疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望用最直接易明的方式，為您解答關於商二用途及發展潛力的疑惑。
問：我的「商二」物業可以100%用作純住宅用途嗎？
答：這是一個很普遍的疑問，而直接的答案是不可以。根據規劃原意，「商二」分區的主要目的是作商業發展，或者商住混合發展。純粹用作100%的住宅用途，並不符合其法定規劃意向。物業最終可以興建多少住宅樓面，關鍵在於其政府土地契約（俗稱地契）的條款，以及相關分區計劃大綱圖的規定。一般而言，地契會列明商業與住宅樓面面積的比例限制。因此，發展商不能將整個「商二」地盤完全發展成純住宅項目，興建的商二住宅項目必須包含指定比例的商業部分。
問：購買位處商業區的「住宅」單位有何潛在風險？
答：購買這類「商二住宅」單位，的確有一些地方需要特別留意。首先，生活環境與傳統住宅區有明顯分別。商業區人流較多，環境亦可能較為嘈雜，特別是低層單位，或會受到食肆、零售店舖營業時間的影響。其次，周邊配套設施會以商業為主，例如交通網絡非常方便，但公園、學校或社區康樂設施等可能相對較少。在申請銀行按揭時，銀行對商業區內的住宅物業估價或會比較審慎，審批條款亦可能與純住宅物業有所不同。最後，由於混合用途的大廈出入人流較複雜，物業管理上會是另一個考量點。
問：如果違反了「商二」的土地用途規定，會有什麼法律後果？
答：違反「商二」的土地用途規定，後果可以十分嚴重。主要有兩個政府部門會跟進，分別是規劃署和地政總署。假如物業的實際用途不符合分區計劃大綱圖的規定，規劃署有權發出「強制執行通知書」，要求業主在限期內中止違規用途。若業主未有遵從，可能會被檢控，面臨罰款甚至監禁。另一方面，如果用途違反了地契條款，地政總署則可以採取執管行動，例如發出警告信，甚至將違契事項註冊在土地註冊處的紀錄上（俗稱「釘契」）。物業一旦被「釘契」，將會嚴重影響其轉售或申請按揭，在最極端的情況下，政府更有權收回該土地。
問：市區重建中的「商二」土地，重建後的地積比率如何計算？
答：這是一個較為技術性的問題，計算方法並非單一。重建項目的最終可建總樓面面積，會以分區計劃大綱圖上訂明的基本「商二容積率」為基礎。不過，在市區重建的過程中，發展商可以通過不同機制，爭取更高的發展密度。例如，項目若能提供政府、機構或社區設施，或對周邊環境帶來規劃增益，就有機會向城市規劃委員會申請獲取額外的獎勵地積比。有時候，一些特殊的「商二特」地帶，本身就附帶特定的「商二特容積率」規定。總括而言，重建後的實際地積比率，需要視乎個別項目的具體情況、規劃申請內容，以及城規會的最終審批，建議委託專業的建築師或規劃顧問作詳細評估。