供滿樓或計劃轉按，標誌著業主在理財路上達成重要里程碑。然而，在鬆一口氣之前，尚有取回完整業權的關鍵一步——辦理「贖契」。贖契程序涉及銀行與律師行，當中牽涉的贖契費用、法律流程、以至如何選擇律師，往往令不少業主感到困惑，稍一不慎更可能支付不必要的「冤枉錢」。本文將為你一文拆解贖契的所有細節，由費用計算、兩種情況（供滿樓及轉按）的詳細流程，到精明揀選律師行以避免雙重收費的5大重點，助你清晰預算，順利取回樓契，真正做到慳錢又慳時。
什麼是贖契？為何供完樓或轉按必須辦理？
贖契的法律定義及重要性
法律定義：取回完整業權的必要程序
談及贖契費，首先要理解什麼是贖契。當業主申請按揭貸款時，物業的樓契會交由銀行作為抵押品保管。贖契的法律定義，就是指當按揭貸款全數清還後，業主透過指定的法律程序，將樓契由銀行取回的過程。這個程序的核心是向土地註冊處註銷銀行在物業上的「按揭押記」，解除物業的抵押狀態，從而取回完整、清晰的物業業權。
重要性：樓契是物業所有權的最終證明
樓契的重要性絕對不能輕視。它不單是一份合約文件，更是證明你是物業合法擁有人的最終及最具法律效力的業權證明。在香港，所有物業交易、按揭或業權變動，都必須依賴樓契作為基礎。辦理贖契，就是將這份最重要的文件由銀行手上安全地取回，象徵著你對物業擁有百分百的控制權。
辦理贖契的兩大主要情況
情況一：供滿按揭（Full Pay）
經過多年努力，終於供滿物業的按揭貸款，確實是人生一大里程碑。在這個階段，你與銀行之間的借貸關係已經結束。因此，你需要主動委託律師辦理贖契手續，正式取回樓契，並為此支付相關的贖契費用。這是完成整個置業旅程的最後一步，也是最關鍵的一步。
情況二：轉按融資（Refinancing）
另一種常見情況，是為了尋求更佳的按揭條款或進行融資套現而辦理轉按。在這個過程中，新銀行會批出一筆新貸款，用作清還舊銀行的按揭餘額。這一步就必須先辦理贖契，將樓契由舊銀行贖回，然後再轉交到新銀行作為新按揭的抵押品。整個過程由律師協調處理，確保樓契順利轉移。
不辦理贖契的潛在後果
銀行或收取存契費
許多人可能以為供滿樓後，樓契可以無限期免費存放在銀行，但事實並非如此。銀行作為商業機構，在貸款還清後，一般只會提供一段短時間的免費保管期。假如業主長時間未辦理贖契，銀行便有權開始收取每年數千元的「存契費」或「樓契保管費」，這會成為一筆不必要的長期開支。
阻礙未來物業買賣或加按
假如你將來有任何出售物業、加按套現或轉名的打算，未完成贖契將會是一個主要障礙。因為在法律上，你的物業業權仍有銀行的押記記錄，業權並不完整。任何新的交易或按揭申請，都必須在業權清晰的情況下才能進行。屆時你仍需要補辦贖契手續，這不但會延誤交易，甚至可能錯失最佳的賣樓或融資時機。
延誤個人財務規劃
當你急需資金周轉，例如想透過加按物業應付突發開支時，才發現需要先辦理贖契，整個融資過程就會被大大拖慢。贖契本身需要一定的處理時間，在你最需要資金的時候，物業這項重要資產卻可能因為未贖契而被鎖定，無法靈活調動，直接影響你的個人財務彈性。
贖契全流程拆解：兩大情況步驟詳解
除了關心贖契費的計算，了解整個贖契流程也同樣重要。贖契過程並非想像中複雜，主要分為「供滿按揭」和「轉按」兩種情況。只要清晰了解每個步驟，便可以順利取回物業的完整業權，或者完成轉按手續。
情況一：供滿按揭贖契流程
恭喜你！經過多年的努力，終於還清所有按揭貸款。這個流程的目的，就是正式取回屬於你的樓契，為整個供樓旅程劃上完美句號。
第一步：聯絡銀行及委託律師
在臨近還清按揭的最後一期供款時，你可以主動聯絡按揭銀行，通知他們你即將供滿，並查詢贖契的安排。同時，你需要委託一間律師行處理相關法律文件。一個關鍵點是，必須確認你選擇的律師行在該銀行的「核准名單（On List）」上，這樣才能代表你處理後續事宜。
第二步：律師準備贖契文件（Discharge of Mortgage）
在你正式委託後，律師會著手準備一份名為「解除按揭契據」（Discharge of Mortgage）的法律文件。這份文件是向銀行發出的正式通知，用以證明你的貸款已經還清，並要求銀行解除在物業上的按揭抵押。
第三步：銀行簽署文件並交還律師
律師會將準備好的「解除按揭契據」送交銀行。銀行的相關部門在核實所有按揭貸款均已清還後，便會簽署這份文件。簽署後的文件會交還給你的代表律師，這一步代表銀行同意解除對你物業的押記。
第四步：到土地註冊處註銷按揭並取回樓契
這是取回樓契的最後一步。律師會帶著銀行簽署好的文件，前往土地註冊處辦理註銷按揭的手續。當土地註冊處的紀錄更新後，代表你的物業已再無任何按揭負擔。最後，律師便可以從銀行取回完整的樓契正本，並親手交還給你。
情況二：轉按贖契流程
轉按是為了尋求更佳的按揭利率或套現資金，過程涉及將按揭由原銀行轉移至新銀行。樓契會由舊銀行轉交到新銀行手上，整個過程同樣需要律師從中協調。
第一步：委託同一間律師行處理新舊按揭
在轉按過程中，最有效率的做法是委託同一間律師行，同時處理舊按揭的贖契及新按揭的承造事宜。這樣可以確保兩邊銀行的文件交接順暢。你需要確保所選的律師行，同時在舊銀行和新銀行的「核准名單」上。
第二步：新銀行批出貸款，律師安排清還舊按揭
當新銀行批出新的按揭貸款後，會將貸款金額發放給你的代表律師。律師收到款項後，會立即安排向舊銀行清還所有剩餘的按揭欠款。
第三步：律師從舊銀行取回贖契文件及樓契
舊銀行在確認收到所有欠款後，便會簽署贖契文件，並將保管的樓契正本交予律師。律師在此階段會仔細檢查樓契，確保文件完整無缺，保障你的權益。
第四步：樓契轉交新銀行抵押，並完成新按揭註冊
律師取得樓契後，並不會交給你。他會先到土地註冊處註銷舊的按揭紀錄，並註冊新銀行的按揭契。完成註冊後，樓契正本便會轉交給新銀行作為抵押品，直至你未來還清這筆新按揭為止。整個轉按的贖契流程便告完成。
贖契費用預算：律師費及雜費全拆解
處理贖契時，大家最關心的問題之一就是贖契費。這筆贖契費用究竟包括什麼項目？預算又應該如何準備？其實只要了解清楚收費結構，就能輕鬆掌握開支。讓我們逐一拆解，讓你對各項費用瞭如指掌。
贖契律師費市場參考
律師費是贖契總開支的主要部分，收費會因應贖契的具體情況而有所不同。市場上的律師行收費各有差異，但普遍來說都有一個參考範圍。
供滿樓贖契費用
如果你是供滿了所有按揭貸款，單純為了取回樓契而辦理贖契，程序相對簡單。因此，律師費也比較相宜。目前市場上，處理這類「供滿樓」的贖契費用，律師費一般介乎港幣$2,000至$4,000不等。部分律師行會提供定額收費套餐，價錢可能更具競爭力。
轉按贖契連新按揭費用
如果是因為轉按而需要贖契，情況就有些不同。律師行通常需要同時處理舊銀行的贖契文件和新銀行的按揭文件。由於涉及兩個程序，律師費自然會較高。不過，因為很多文件和查冊工作可以合併處理，律師行通常會提供一個綑綁式報價，總費用會比分開處理兩項手續便宜。市場上，轉按的律師費一般由港幣$4,500起，視乎貸款額和程序的複雜程度而定。
贖契費用包含項目
一份完整的贖契費用報價單，通常由以下幾個部分組成。了解這些細項，有助你比較不同律師行的收費。
律師專業服務費
這是支付給律師行的核心費用，用以回報律師團隊在整個贖契過程中提供的專業法律意見、文件草擬、審核、與銀行溝通協調以及代表你辦理法律手續等服務。
政府註冊費及查冊費
這部分費用是實報實銷的政府收費。當中包括向土地註冊處註冊「解除按揭/押記證明書」（Discharge of Mortgage）的費用，以及在過程中進行土地查冊的費用。這些是辦理贖契手續的法定開支，每間律師行代收的金額都應該是一樣的。
雜費（Disbursements）
雜費是指律師行在處理你的個案時，代為支付的一些零碎開支。這可能包括文件影印費、交通費、本地速遞費用等。正規的律師行會將這些項目清晰列出，收費相對有限。
如何避免隱藏收費？
要確保預算準確，避免在贖契過程中出現意料之外的開支，最重要是委託律師行前做好溝通。
委託前確認「全包宴」（Fixed Fee）報價
在決定委託哪間律師行之前，最好索取一份詳細的書面報價單。直接查詢報價是否「全包宴」或「定額收費」。這種收費模式代表報價已包含所有上述提及的律師費、政府費用及基本雜費，讓你對最終支出有明確預算。
查詢潛在額外費用（如樓契過厚、急件等）
除了確認定額收費，你也可以主動查詢在什麼特殊情況下可能產生額外費用。常見的例子包括：樓契文件本身非常厚，需要額外時間和費用處理；你需要加急處理，即「急件」；或者物業業權有較複雜的歷史問題等。預先了解這些潛在收費，能讓你更有預算。
如何精明選擇律師行？避免支付雙重律師費
要計算最划算的贖契費，選擇合適的律師行是關鍵一步。揀選律師行不只是比較價錢，更重要的是要懂得行業的運作規則，這樣才能有效避免一些不必要的開支，特別是雙重律師費。
重點一：必須選用銀行「核准名單 (On List)」律師
為何要選「On List」律師？
在處理按揭或贖契相關的法律文件時，銀行為了保障自身的利益和確保文件質素，都會備有一份「核准律師行名單」，行內俗稱「On List」。這份名單上的律師行，都經過銀行的審核，認可它們有資格代表銀行處理相關法律程序。簡單來說，如果你向滙豐銀行申請轉按，你就必須選擇一間在滙豐銀行「核准名單」上的律師行。
選錯律師的後果：支付雙重費用
假如你隨意選擇了一間律師行，而它並不在你承造按揭銀行的「核准名單」上，會發生什麼事呢？銀行是不會接受的。銀行會另外再指派一間在它名單上的律師行，專門處理其按揭或贖契文件。這樣一來，你的律師行處理你的業權事宜，而銀行委派的律師行則處理銀行的法律文件。結果就是，你需要同時支付兩間律師行的費用，令整體的贖契費用預算大幅增加。
重點二：建議選擇「定額收費」律師行
定額收費的好處：收費透明，預算清晰
選擇律師行時，除了確認它是否「On List」，收費模式也是一個重要的考慮因素。建議優先選擇提供「定額收費」或「全包」報價的律師行。定額收費的好處是收費非常透明，報價單上列明的金額，通常已包含所有基本的專業服務費、政府查冊費和註冊費。這讓你可以清晰掌握贖契費用的總支出，方便規劃預算，避免最終結帳時才發現有許多意料之外的附加費。
委託前索取詳細書面報價單
在正式作出委託決定之前，務必向律師行索取一份詳細的書面報價單。一份清晰的報價單，應該會詳細列出服務包含的項目，並且註明收費模式是否為「定額收費」。同時，你也可以主動查詢在什麼特殊情況下可能會產生額外費用，例如樓契文件過於殘舊或頁數過多、需要加急處理等。這樣做可以保障自己的權益，令整個交易過程更安心。
成功贖契後：樓契存放方法比較與風險管理
當你處理好所有贖契費用的手續，終於從銀行手上取回那份厚厚的樓契，心情想必是既興奮又實在。這份文件代表你對物業的完整業權，是價值不菲的核心資產證明。接下來，一個非常重要的問題隨之而來：應該如何妥善保管這份文件？這一步絕對不能掉以輕心，因為不同的存放方法，所涉及的費用、方便程度及風險水平都有很大差異。
四大樓契存放方案優劣比較
取回樓契後，業主有幾個主流的存放選擇。每個方案都有其優點和缺點，了解清楚有助你作出最適合自己的決定。
方案一：銀行保險箱（最普遍、供應緊張）
將樓契存放在銀行保險箱，是最多人採用的方法。銀行保險箱提供高度保安及防火、防水的環境，能有效保護樓契。年費相對較相宜，是一個性價比不錯的選擇。不過，它的主要問題是供應極度緊張，尤其是在市區的銀行分行，排隊輪候數年亦是等閒事。另外，部分舊式樓契文件體積較大，未必能放進標準尺寸的保險箱，租用前需要留意。
方案二：銀行樓契託管服務（最穩妥、費用較高）
除了保險箱，部分銀行亦提供專門的樓契託管服務。這可以說是最穩妥的方案。銀行會將樓契存放在其中央文件庫，保安級別極高。與保險箱不同，若因銀行的疏忽導致樓契有任何損毀或遺失，銀行需要承擔責任。當然，這種星級服務的費用亦是最高的，年費通常比租用保險箱高出一截。對於追求最高保障的業主來說，這筆開支是值得的。
方案三：律師樓保管（只宜短期存放）
有些律師樓會為客戶提供短期保管樓契的服務。如果你計劃在短期內賣樓或進行其他物業交易，將樓契暫存在律師樓會比較方便。然而，這絕非長遠之計。律師樓的主要業務並非文件倉存，它們未必有銀行級別的保安設施，部分甚至會將文件存放在外判的倉庫。萬一律師樓結業或搬遷，取回文件亦可能會有周折。
方案四：自行存放（如家中夾萬，風險極高）
將樓契存放在家中，例如夾萬，是成本最低的方法，但同時是風險最高的選擇。不論家中的保安措施多麼嚴密，都難以抵禦火災、水浸等天災或嚴重的盜竊。樓契的正本是獨一無二的，一旦遺失或損毀，後果將會非常嚴重。從風險管理的角度看，這個選項絕對應該盡力避免。
樓契遺失或損毀的嚴重後果
妥善保管樓契之所以如此重要，是因為一旦出事，帶來的麻煩及金錢損失遠超想像。
物業或變成「無契樓」
樓契是證明物業業權的唯一及最終法律文件，遺失了是無法補領的。雖然可以透過律師進行宣誓，證明業權及申請核證副本，但這份副本的法律效力遠遜於正本。在法律上，這類物業會被視為業權不完整，俗稱「無契樓」。物業的價值會因此大打折扣。
嚴重影響未來買賣及按揭申請
當你日後打算出售「無契樓」時，買家的律師很大機會因為業權不完整而提出質疑，甚至不建議其買家完成交易。即使有買家願意接手，他們也極難向銀行申請按揭。銀行為了控制風險，通常不會為業權有瑕疵的物業批出貸款。這意味著潛在買家必須以現金全額支付樓價，大大收窄了買家基礎，最終業主可能需要大幅降價才能成功出售物業。
贖契常見問題 (FAQ)
處理贖契的過程中有不少細節需要留意，而當中涉及的贖契費更是大家關心的重點。我們整理了一些常見問題，希望可以為你提供清晰的解答。
整個贖契流程需時多久？
一般而言，不論是供滿樓或是轉按，整個贖契流程大約需要兩至三個月。這個時間主要用於律師行處理文件、與銀行來回溝通、以及等待土地註冊處更新物業的按揭紀錄。由於涉及多方協調和法定的文件處理程序，所以需要預留足夠的時間。
我可以自己辦理贖契以節省律師費嗎？
這是不可以的。贖契是一個嚴謹的法律程序，並非單純的行政手續。根據香港的法律及銀行規定，解除物業按揭的文件必須由執業律師處理和核證。銀行為了保障自身的法律權益，亦會堅持由其認可的律師行辦理相關手續，確保整個過程合法合規。因此，委託律師是必要的一步，相關的贖契費用也是不能避免的開支。
供滿樓與轉按的贖契費用為何有差異？
供滿樓與轉按的贖契費用有所不同，主要是因為兩者涉及的法律工作量和複雜程度有很大分別。
供滿樓的贖契程序比較簡單直接。律師行的工作是代表你與原有的按揭銀行溝通，準備好贖契文件，然後到土地註冊處註銷按揭紀錄。整個過程只涉及一間銀行，程序相對單一。
轉按的程序就複雜得多。律師行需要同時處理兩間銀行的事務。他們一方面要為你辦理舊銀行的贖契手續，另一方面要處理新銀行的按揭契。律師需要準確協調，確保從新銀行取得的貸款，能夠順利清還舊銀行的欠款。因為涉及的工作量和責任都比較大，所以轉按的整體律師費用會比單純供滿樓的贖契費用高。
除了律師費，轉按時還有其他隱藏費用嗎？
在進行轉按時，除了律師的服務費外，你可能需要留意以下幾項潛在的開支：
-
舊按揭的罰息： 如果你的舊有按揭仍在罰息期內（通常是首兩至三年），提早還款就需要向舊銀行支付一筆罰款。這是轉按時最常見的額外支出。
-
物業估價費： 新的按揭銀行可能需要為你的物業重新進行估價，並收取估價費。不過，現時大部分銀行為了吸引客戶，通常會豁免這項收費。
-
政府註冊費及查冊費： 這些是辦理手續時必須支付給政府部門的費用。一般律師行的「全包」報價單已經包含這些雜費，但你在委託前最好還是確認清楚收費細項。