香港樓價高企，想成功「上車」絕非易事。對於合資格人士而言，透過「居屋第二市場」（俗稱「居二市場」）購入價錢相對親民的未補地價公屋或居屋，無疑是一條熱門的置業階梯。然而，面對複雜的申請資格、繁瑣的買賣流程，以及獨特的按揭規定，不少準買家都感到卻步。本文為您整合一站式「未補地價公屋買賣懶人包」，從綠表與白居二資格、首期開支預算、按揭申請攻略，到四大交易步驟，助您清晰掌握每個關鍵環節，輕鬆實現置業夢。
最新「未補地價公屋」精選放盤 (即時更新)
想快人一步掌握最新的未補地價公屋出售資訊？我們為你準備了即時更新的精選放盤，無論你是心儀市區的便利，還是追求新界的寧靜，都可以在這裡找到合適的選擇。這個列表旨在助你輕鬆掌握市場動態，鎖定理想的未補地價公屋單位。
按地區快速篩選心儀單位
時間就是金錢，直接從你心儀的地區入手，可以大大縮短尋找單位的時間。我們將盤源清晰劃分為香港島、九龍及新界三區，讓你一目了然，迅速篩選。
香港島區盤源
港島區的未補地價公屋盤源向來較為珍貴，勝在擁有無可比擬的地理優勢及成熟社區配套。想在核心地段尋找安樂窩的朋友，可以多加留意例如利東邨、興華邨等屋苑的放盤，雖然選擇可能不及其他地區多，但其保值潛力不容忽視。
九龍區盤源
九龍區的未補地價公屋買賣市場一直非常活躍，提供了多元化的選擇。由交通便利的市中心地段，到配套完善的大型屋邨，豐儉由人。你可以找到不同間隔與面積的單位，滿足各種家庭需要。
新界區盤源
新界區是未補地價公屋供應量最充足的地區，亦是不少上車人士的熱門目標。這裡的單位普遍呎價較相宜，空間也可能更寬敞。無論是東鐵線、西鐵線還是馬鞍山線沿線，都有大量優質盤源可供選擇。
熱門公屋/居屋屋苑推介
除了按地區尋找，參考市場上的熱門屋苑也是一個聰明的策略。這些屋苑之所以備受追捧，通常因為其樓齡、位置、交通或社區設施方面具備過人之處。
市區熱門選擇 (如：彩興苑、凱樂苑、德田邨)
市區的吸引力在於其便利的交通網絡與生活配套。例如彩興苑和凱樂苑，樓齡相對較新，深受年輕家庭歡迎。而像德田邨這類成熟的大型屋邨，社區設施一應俱全，生活非常方便，一直是未補地價公屋市場的搶手貨。
新界高性價比選擇 (如：景林邨、長安邨、山麗苑)
如果追求更高的性價比，新界區絕對是尋寶地。例如將軍澳的景林邨、青衣的長安邨，均是交通便利且社區成熟的大型屋邨，單位價格相對親民。而較新的山麗苑，則以其現代化的設計和間隔，吸引了不少追求生活品質的買家。
我有資格購買嗎？綠表 vs 白居二資格大解析
想參與未補地價公屋出售市場，第一步就是確認自己的購買資格。基本上，能夠購入未補地價公屋的入場券主要分為兩種：「綠表」和「白居二」。這兩種資格的申請條件和流程都不一樣。現在就為你清晰剖析兩者的分別，讓你了解自己屬於哪一類買家。
綠表資格詳解
誰是合資格的綠表人士？
綠表資格主要提供給與公共房屋資源相關的人士。如果你屬於以下任何一個類別，就符合綠表資格，可以申請「購買資格證明書」來進行未補地價公屋買賣：
- 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
- 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
- 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書 – 只適用於出售綠表置居計劃單位》的人士。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
- 持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
綠表資格的申請流程與注意事項
擁有綠表資格的人士，購買流程相對直接。
公屋住戶：如果你是公屋租戶，可以直接向所屬的屋邨辦事處索取及遞交申請表。房委會審批後會發出「購買資格證明書」。你需要注意，成功購入單位後，必須在指定期限內交還你現居的公屋單位。
其他綠表人士：其他類別的綠表資格者，則需要根據房委會的指引，在指定時間內向相關部門提交申請。整個申請過程的核心是獲取有效的「購買資格證明書」，這份文件是你簽署臨時買賣合約和申請提名信的關鍵。
白居二（白表居屋第二市場計劃）資格詳解
誰能申請白居二？
「白居二」是為不符合綠表資格，但經濟能力又未必能負擔私樓的中產人士而設。申請人必須符合房委會每年公佈的入息及資產限額，並且在申請時及簽訂臨時買賣合約當日，都不能擁有任何香港住宅物業。
申請資格一般包括：
- 申請者須為香港永久性居民，並在香港居住滿七年。
- 家庭申請者的所有成員，均沒有擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業。
- 符合每年度更新的家庭或個人入息及資產限額。
白居二的抽籤、申請及獲取「購買資格證明書」步驟
白居二的申請過程設有配額，需要經過抽籤決定。
- 留意申請時間：房委會每年會在特定時間開放接受白居二申請，你需要密切留意公佈。
- 遞交申請：在指定申請期內，透過網上、郵寄或親身遞交申請表及相關文件。
- 電腦抽籤：房委會進行電腦攪珠，以決定申請者的優先次序。
- 資產審查：中籤的申請者會收到通知，並需要提交入息及資產證明文件作詳細審查。
- 領取批准信及證明書：成功通過審查後，房委會會發出「批准信」。申請者需要憑批准信，在指定時間內申領「購買資格證明書」。這份證明書有效期為12個月，你必須在這段時間內完成未補地價公屋的交易。
上車要預幾多錢？成本、按揭、開支全預算
決定入手心儀的未補地價公屋出售單位，除了準備首期，整個過程還涉及林林總總的開支。要準確預算，就要從最核心的「補地價」概念、按揭細節，到印花稅、律師費等雜費逐一拆解。這就為你詳細列出整個未補地價公屋買賣的財務藍圖。
核心問題：什麼是「補地價」？
所謂「補地價」，可以理解為向政府補回當年用折扣價買入單位時，所獲取的資助差額。因為政府資助房屋的原意是自住，所以售價遠低於市價。當業主想將單位在公開自由市場出售或出租，就要先補回這筆地價差額，解除轉讓限制，讓單位擁有完整的業權。
補地價的計算公式與案例
補地價的金額，並不是固定的數目，而是會隨市場樓價浮動。計算公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × [(購入時十足市值 – 當初買入價) ÷ 購入時十足市值]
舉個例子，假設一個單位在購入時的十足市值是200萬元，而業主當初以120萬元買入，折扣率就是40%。多年後，業主打算出售單位，此時單位的最新評估市值已升至450萬元。那麼，他需要補的地價就是：450萬元 × 40% = 180萬元。
何時需要補地價？（轉讓限制期內外分別）
補地價的需求，完全取決於你想將單位賣給誰。如果你打算將未補地價公屋，賣給同樣持有綠表或「白居二」資格的買家，這就屬於「第二市場」交易。在這種情況下，整個交易過程都毋須補地價。
相反，如果你想將單位放售給任何人士（包括一般市民），也就是在「自由市場」出售，就必須先向房屋委員會申請評估及繳付補價，解除單位的轉讓限制。
按揭申請深度分析
為未補地價公屋申請按揭，程序和條款與私樓有些不同。由於有房委會作為擔保人，銀行審批通常較為順暢，並可提供較優惠的按揭條件。
最高按揭成數與還款年期
綠表買家方面，由於是公屋住戶，最高可承造九成半（95%）按揭，只需準備半成首期。最長還款年期為25年。
「白居二」買家，最高按揭成數則為九成（90%），首期最少為一成。最長還款年期同樣是25年。
不過，需要留意的是，房委會的按揭擔保期是由單位首次出售日起計。如果樓齡太高，銀行有機會扣減按揭成數或縮短還款年期。
H按與P按計劃比較及選擇
H按計劃的利率，以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，再加上一個固定利率（如H+1.3%）。它的好處是當市場資金充裕、拆息低時，利率會非常優惠。同時，H按設有「鎖息上限」（或稱Cap Rate），通常與P按利率掛鉤，為利率波動提供保障。
P按計劃的利率，則以最優惠利率（Prime Rate）為基礎，再減去一個固定利率（如P-2.5%）。最優惠利率由各大銀行自行釐定，相對穩定，變動次數較少，供款預算會較為穩定。
選擇哪種計劃，主要視乎你對利率走勢的預期。若預期利率會維持低水平或下跌，H按較有優勢；若追求供款穩定，不想承受利率波動風險，P按則是較穩健的選擇。
其他必要開支一覽
除了首期和補地價（如適用），置業過程中還有幾項無法避免的開支需要預留資金。
從價印花稅（AVD）計算
從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）是買賣物業必須繳付的稅項，稅率按樓價而定。目前，首次置業的香港永久性居民可享用較低的第二標準稅率。例如，樓價300萬或以下的物業，印花稅只需100元；樓價介乎300萬至425萬之間，稅率則逐步遞增。你可以參考稅務局的最新稅率表，或使用網上印花稅計算機作準確估算。
律師費及地產代理佣金預算
買賣物業必須經由律師處理樓契轉讓及相關法律文件。一般而言，律師費會視乎樓價及服務複雜程度而定，市場上一般由數千元至萬多元不等，建議可多作比較。
若經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要支付樓價1%作為佣金。這筆費用在簽署臨時買賣合約時，一般已訂明支付方式和時間。
買賣流程逐步睇：由簽約到收樓全攻略
進行未補地價公屋出售的交易，整個流程與一般私人樓宇買賣有顯著分別，當中涉及向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）申請文件等獨有步驟。清楚了解每個環節，是確保整個未補地價公屋買賣過程順暢無誤的關鍵。以下將會為你一步步拆解，由最初物色單位到最後成功收樓的全過程。
步驟一：物色單位與簽訂臨時買賣合約
找到心儀的單位後，就進入了買賣雙方建立法律關係的第一步，這一步的細節將直接影響後續所有流程。
睇樓注意事項
睇樓除了觀察單位本身的間隔、裝潢、景觀及座向外，針對未補地價公屋的特性，有幾個地方需要特別留意。首先，要查詢單位的「首次售出日期」，這個日期會直接影響房委會的按揭擔保期，從而決定銀行可批出的最長還款年期。其次，要仔細檢查單位的基本設施，特別是窗戶、廚房及浴室的狀況，因為公屋的維修標準與私人屋苑不同，了解清楚有助預算日後的維修開支。同時，亦可以多了解屋邨的整體管理和鄰里環境，為日後入住做好準備。
臨時買賣合約的關鍵條款
當你決定購入單位，便會與賣方簽訂臨時買賣合約。這份合約除了列明成交價、單位地址、臨時訂金（細訂）及加付訂金（大訂）金額、成交日期等基本條款外，最關鍵的一項是必須加入「必備條款」。這條款清楚訂明，此合約的有效性，取決於買方能否成功向房委會或房協申請到「提名信」。假如申請最終不獲批准，合約便會作廢，賣方須退還所有已付訂金，保障了買方的權益。簽署前，務必確認此條款已清晰列明。
步驟二：向房委會/房協申請「提名信」
這是整個未補地價公屋買賣流程中最核心的行政步驟，用作核實買方的購買資格。
買賣雙方所需文件
簽訂臨約後，買賣雙方律師會協助準備文件，向房委會或房協遞交申請。買方主要需提供有效的「購買資格證明書」（綠表資格證明書或白居二批准信）及身份證明文件。賣方則需提供業權證明文件，例如樓契，以及身份證明。雙方亦需提交已簽署的臨時買賣合約副本。
申請流程及審批時間
買賣雙方需填妥指定的申請書，連同所需文件及申請費用，一併交往房委會的指定辦事處。房委會收到申請後，會審核買方的資格及賣方單位的狀況。整個審批過程一般需時約四至六個星期。成功批核後，房委會便會發出「提名信」予買賣雙方的律師。收到提名信後，買方才可以正式向銀行申請按揭。
步驟三：申請按揭貸款
獲得「提名信」是申請按揭的入場券，由於有房委會的擔保，未補地價公屋的按揭申請通常較為順利。
銀行審批流程及所需文件
買方可以憑臨時買賣合約及由房委會發出的「提名信」，連同個人入息證明（如糧單、稅單）及身份證明文件，向各大銀行申請按揭貸款。銀行會根據單位的樓齡、房委會剩餘的擔保期，以及申請人的財政狀況進行審批。綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家則最高為九成，還款期最長可達25年。
步驟四：簽署正式買賣合約及完成交易
當按揭成功批核後，交易便進入最後直路，由雙方律師處理法律文件及完成業權轉讓。
律師的角色與職責
在整個交易中，買賣雙方的代表律師擔當著重要角色。他們負責草擬及審閱正式買賣合約，確保所有條款符合法律規定及保障客戶利益。同時，律師會進行業權查冊，確認業權清晰無誤。在成交日，買方律師會從銀行接收按揭貸款，並將樓價餘款轉交予賣方律師，確保資金交收安全。
樓契轉讓（轉名）及收樓程序
在指定成交日，買賣雙方會簽署正式的樓契（轉讓契）。簽署後，律師會安排將樓契送往土地註冊處進行登記，正式將單位業權由賣方轉移至買方名下。完成所有法律程序及款項交收後，賣方就會將單位的鎖匙交予買方。建議在收樓當日，親身到單位作最後檢查，確認單位狀況與睇樓時相符，為整個交易劃上圓滿句號。
未補地價公屋買賣常見問題 (FAQ)
當你準備進行未補地價公屋出售或買賣時，腦海中總會浮現各種疑問。我們特地整理了幾個大家最關心的問題，用最直接的方式為你解答，讓你對整個未補地價公屋買賣流程有更清晰的掌握。
購入單位後可以出租嗎？
正常情況下的限制
直接回答就是：不可以。因為未補地價的單位業權並不完整，業主是以折扣價購入，當中包含了政府的資助。所以，在未向房屋委員會（房委會）補回地價之前，單位是不能用作出租或任何牟利用途的。這項規定是為了確保公共資源能用於自住需要，而不是投資獲利。
「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」的特定條件
凡事總有例外。政府為了善用房屋資源，推出了「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」。在這個計劃下，合資格的業主可以將整個單位，出租給正在輪候公屋的合資格申請者。不過，業主和租客都必須先向房委會或房協申請並獲取相關的資格證明書，並不是一個可以隨意在市場上放租的安排。
「首次售出日」為何如此重要？
定義及其對轉讓限制、按揭擔保期的影響
「首次售出日」可以說是單位的「出生日期」，指的是單位由房委會第一次售予買家的轉讓契據日期。這個日子非常關鍵，因為它直接影響兩件大事：
第一，它決定了單位的轉讓限制期。由首次售出日起計的指定年期內（例如首5年），業主只能在第二市場將單位轉售給綠表或白居二的買家。過了這個期限，業主才有權選擇補地價，然後在自由市場上出售。
第二，它關係到銀行的按揭審批。房委會提供的按揭貸款擔保期，也是由首次售出日起計算。單位樓齡愈高，剩餘的擔保期就愈短，這會直接影響下一手買家可以承造的按揭年期。
作為業主，放售流程是怎樣的？
5年轉讓限制期內外的出售途徑
放售流程主要看你的單位是否已過5年的轉讓限制期。
情況一：在5年限制期內。你的唯一選擇，是在居屋第二市場將單位出售給持有有效「購買資格證明書」的綠表或白居二買家。整個流程毋須補地價，但買賣雙方需要向房委會申請「提名信」作實。
情況二：已過5年限制期。這時你有兩個選擇。一是繼續在第二市場放售，方法同上。二是在自由市場出售。你需要先向房委會申請評估及繳付補地價，完成手續後，單位便可像私樓一樣，自由賣給任何買家，不再受買家資格限制。
「自讓盤」和「代理盤」應如何選擇？
節省佣金 vs 專業服務的權衡與潛在風險
這是個很實際的抉擇，主要取決於你對交易流程的熟悉程度和願意投入的時間。
選擇「自讓盤」，最直接的好處是省下支付給地產代理的佣金。不過，這也代表由尋找買家、安排睇樓、議價，以至處理繁複的法律文件（例如申請提名信等），全部需要親力親為。如果你不熟悉程序，當中可能存在風險，也相當花費心神。
而委託「代理盤」，雖然需要支付佣金，但你可以獲得專業服務。代理熟悉市場行情，擁有潛在買家網絡，能更有效率地為你配對，並在議價過程中提供專業意見。他們會協助處理所有文書工作，確保未補地價公屋的交易流程順暢穩妥，為你節省大量時間和精力。