打算出售手上居屋，在毋需補地價的第二市場放盤？在正式委託地產代理前，首要任務是處理一份關鍵法律文件——俗稱「準賣證」的「可供出售證明書」。缺少這份由房委會或房協發出的證明書，單位將無法合法放盤，更不能簽訂任何買賣合約。究竟申請準賣證有何資格限制？整個流程涉及哪4大步驟？費用是多少？有效期又如何計算？本文為您整合申請準賣證的終極懶人包，由文件準備、遞交方法，到最新費用及常見問題，助您輕鬆踏出賣樓第一步。
為何「準賣證」是您在居屋第二市場放盤的第一步？
計劃在居屋第二市場出售單位，第一件必須辦妥的事，就是申請俗稱的「準賣證」。這份文件是整個賣樓流程的入場券，缺少了它，基本上所有後續程序都無法展開。在深入了解申請步驟前，我們先來釐清一些基本概念，讓您對整個居屋買賣市場的運作有一個清晰的畫面。
剖析香港兩大居屋買賣市場
居屋業主想出售單位，主要有兩個途徑，它們最大的分別在於是否需要「補地價」，以及可以售予的對象。
第二市場（居屋第二市場）：無需補地價的轉售途徑
第二市場是專為合資格人士而設的轉售市場。業主可以在毋須向政府補回當年購樓時的折扣差價（即補地價）的情況下，將單位出售予持有「購買資格證明書」的綠表及白表人士。由於省卻了一大筆補地價費用，這個市場成為了絕大多數居屋業主放盤的首選。而我們重點討論的「準賣證」，正是進入這個市場所需的鑰匙。
公開市場（自由市場）：補地價後與私樓看齊
如果業主選擇先向政府繳付補地價，其居屋單位便會解除轉讓限制，之後就可以在公開市場（或稱自由市場）上自由買賣。單位在補地價後，性質上與一般私人物業無異，可以售予任何人士，不再受買家資格的限制。
什麼是「準賣證」？放盤前不可或缺的法律文件
當您決定在第二市場放盤，就必須先了解「準賣證」這份關鍵文件。
正式名稱：「可供出售證明書」(Certificate of Availability for Sale)
「準賣證」或「准賣證」只是坊間的通俗叫法，其官方正式名稱為「可供出售證明書」。這是一份由香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）發出的法律文件。
核心功能：證明業主有權在第二市場合法出售單位
這份證明書的核心功能，是官方確認您作為業主，擁有合法權利在居屋第二市場將未補地價的單位出售。它是您放盤資格的唯一證明。
關鍵作用：地產代理放盤及簽訂臨約的必備文件
在實際操作層面，地產代理必須確認您持有「準賣證」正本，才會為您的單位進行放盤推廣。同樣地，當您與買家達成協議，準備簽訂臨時買賣合約時，也必須出示此文件，以證明交易的合法性。可以說，沒有準賣證，賣樓的第一步也無法踏出。
最新居屋轉讓限制（禁售期）如何影響申請時機？
申請「準賣證」前，您必須先確定自己的單位已過禁售期。政府為防止短期炒賣，對居屋設有不同的轉讓限制，而這個限制期會因應單位的首次發售日期而有所不同。
2022年及之後首次發售的居屋單位轉售限制
根據最新政策，在2022年或之後首次推售的居屋單位，業主必須由首次轉讓契據日期起計滿五年後，才可以在第二市場上將單位轉售予合資格買家。若想在公開市場出售，則需要等待十五年。
2022年以前首次發售的居屋單位轉售限制
至於在2022年以前首次發售的單位，轉讓限制則相對寬鬆。一般而言，業主由首次轉讓契據日期起計滿兩年後，便可以在第二市場轉售單位，而毋須補地價。這也解釋了為何市場上流通的二手居屋盤源，大多屬於這個類別。
【懶人包】準賣證申請全流程：文件、費用及步驟詳解
講到申請準賣證，整個流程其實相當清晰。只要跟著以下四大步驟，您就可以順利為您的居屋單位，辦妥這份在第二市場放盤的入場券。
第一步：釐清您單位的管轄機構
在開始準備文件前，最重要的一步，是先確定您的單位究竟是由哪個機構管理。香港的資助出售房屋主要由兩個機構負責，它們的申請程序和表格都不同，所以千萬不能混淆。
香港房屋委員會（房委會）旗下單位
大部分的居屋屋苑，例如愉翠苑、錦豐苑等，都屬於房委會管理。如果您不確定，可以查看樓契或買賣合約，上面會清楚列明單位的賣方是香港房屋委員會。
香港房屋協會（房協）旗下單位
另一部分的資助房屋則由房協發展，例如樂悠居、翠嶺峰等。同樣地，您可以透過查閱樓契來確認，賣方會是香港房屋協會。
第二步：準備申請所需文件清單
確定了管轄機構後，就可以著手準備申請文件。申請准賣證需要的文件不多，主要就是以下三項：
填妥指定申請表格（HA108C / HS-F5）
房委會的業主需要填寫「可供出售證明書」申請書（表格號碼：HA108C）。房協的業主則需要使用住宅發售計劃第二市場的「可供出售證明書」申請書（表格號碼：HS-F5）。這些表格都可以在官方網站下載。
樓契（轉讓契據）副本
您需要提供一份單位樓契的副本，也就是那份證明您是合法業主的轉讓契據（Assignment）。記得是提交副本，正本要自己好好保管。
申請費用（劃線支票或銀行本票）
申請時需要繳付一筆申請費用，費用金額會不時調整，建議到官方網站查看最新收費。付款方式必須是劃線支票或銀行本票，抬頭分別寫上「香港房屋委員會」或「香港房屋協會」，並在背面寫上您的物業地址和聯絡電話。
第三步：遞交申請的正確途徑
文件都準備齊全後，下一步就是遞交申請。兩個機構的遞交地點和方法也不同。
房委會單位：遞交地點及方法
房委會的業主，需要將填妥的申請表、樓契副本及支票，親身交往或郵寄至單位所屬的屋邨租約事務管理處或屋苑管理處。
房協單位：遞交地點及方法
房協的業主，則需要將所有文件親身交往或郵寄至香港房屋協會的辦事處，地址通常是位於大坑的總辦事處。為確保無誤，遞交前最好先到房協網站確認最新的地址和辦公時間。
第四步：審批時間與成功獲批須知
遞交申請後，就是等待審批的階段。
官方審批時間預估
一般來說，整個審批過程大約需要四個星期。房委會或房協在收到申請後，會核實您和單位的資格，確保一切符合在第二市場出售的規定。
成功獲批後收到的「可供出售證明書」正本
申請成功獲批後，您就會收到一份名為「可供出售證明書」的正本，這就是我們俗稱的「準賣證」。這份文件非常重要，因為地產代理需要憑這份文件的正本，才能正式為您放盤，而買賣雙方簽訂臨時買賣合約時也必須出示。關於準賣證有效期，它一經發出就是永久有效的，為您的放盤計劃提供了很大的彈性。
準賣證與準買證有效期解構：賣家與買家的時間競賽
談到居屋第二市場的買賣，賣家需要的「準賣證」與買家需要的「準買證」，兩者雖然都是入場券，但在有效期方面卻是截然不同的概念。這個時間上的差異，往往構成一場賣家與買家之間的無形競賽。了解當中規則，對制定成功的買賣策略非常重要。
賣方「準賣證」：一經發出，永久有效
剖析準賣證有效期的「永久性」定義
對賣家而言，最大的好處是「準賣證」或者叫「准賣證」，它的正式名稱為「可供出售證明書」，這份文件的準賣證有效期是永久的。所謂「永久有效」，是指由房屋署或房協發出證明書後，只要單位業權資料沒有改變，例如更換業主姓名，這份文件就一直有效，業主無需為它續期。你可以將它理解為一張在居屋第二市場的「永久放盤許可證」。
「永久有效」為賣方帶來的靈活性與便利
這份永久有效的「準賣證」為業主帶來極大的操作彈性。業主可以在取得證明書後，不急於一時，可以靜待市場時機，選擇在樓價理想的時候才將單位放盤。這份文件讓你完全掌握主導權，可以從容部署你的賣樓計劃，而不需要被任何死線追趕。
買方「準買證」：有效期僅12個月的關鍵限制
買方「購買資格證明書」的12個月期限
相比之下，買家的情況就顯得比較緊湊。買家成功申請的「購買資格證明書」，也就是坊間俗稱的「準買證」，有效期只有短短12個月。這個期限由證明書的簽發日期開始計算，一旦過期，買家的購買資格就會自動失效。如果屆時還未成功入市，就需要重新遞交申請，並再次繳付申請費用，所有程序都要重來一次。
買家需在有效期內完成交易的核心步驟
買家必須在這12個月的黃金時間內，完成幾個關鍵的交易步驟。他們不單要物色到心儀的單位，還要與賣方簽訂臨時買賣合約。簽訂臨約後，更要向房屋署或房協申請「提名信」（Nomination Letter），才算正式鎖定交易。整個過程環環相扣，所以買家時間上的壓力其實不小。
賣家策略：如何配合買家「準買證」的12個月有效期？
把握黃金時間：配合買家有效期制定放盤及議價策略
作為精明的賣家，你可以善用買家「準買證」的12個月有效期，將其轉化為自己的議價籌碼。當你與潛在買家接洽時，可以透過地產代理了解對方「準買證」的剩餘有效期。如果對方的證明書是剛剛獲批，代表他們有充足時間四處物色，議價能力可能較高。相反，如果對方的有效期所剩無幾，他們成交的意欲自然會更加殷切，這時候你在價格談判上就可能佔有更有利的位置。
應對技巧：如何處理準買證即將到期的潛在買家？
假如你遇到一位非常有誠意，但「準買證」即將到期的買家，這是一個機遇，同時也存在一定變數。這些買家通常會速戰速決，減少交易拉鋸的時間。你可以把握這個機會，但同時也要做好準備，確保自己的樓契等文件齊備，以便交易流程可以暢順無阻地進行。建議與你的地產代理和律師預先溝通，讓他們了解這個特殊情況，加快處理文件往來，確保交易能在買家資格失效前順利完成。