置業是不少香港人的人生目標，但面對「按揭」這門大學問，從H按P按的分別、壓力測試的計算，到繁複的申請文件與法律程序，往往令人感到無從入手。事實上，一個精明的按揭決策，不僅能助您順利「上車」，更能成為長遠理財規劃的基石。本文將化繁為簡，由按揭基本概念、計劃比較、實戰流程，以至轉按套現等進階技巧，一文整合您需要知道的四大關鍵，助您掃除所有疑慮，輕鬆踏出置業安居的第一步。
認識按揭基本功：新手核心概念
想成功上車，第一步就是要了解按樓的基本知識。這一步是整個置業藍圖的基石。許多人聽到按揭、利率、壓力測試等字眼就感到卻步，但只要掌握幾個核心概念，你會發現整個過程其實條理分明。我們就由最基本的「按樓意思」開始，一步步拆解，為你的置業之路打好基礎。
什麼是物業按揭（按樓）？
講到按樓買樓，很多人可能覺得很複雜。其實，按樓意思很直接，就是指借款人（也就是你）將所購買的物業作為抵押品，向銀行或財務機構申請貸款，用來支付樓價。然後，你需要在約定的年期內，分期向銀行償還本金和按樓利息。簡單來說，你向銀行借錢買樓，而你買入的單位就是這筆貸款的保證。這個機制讓準業主不需要一筆過全數支付樓價，大大降低了置業門檻。
影響按揭審批的關鍵因素
了解按樓是什麼之後，下一步就是知道銀行會根據什麼來決定是否批出貸款，以及批出多少金額。銀行的考慮通常非常全面，主要圍繞以下幾個關鍵點：
- 還款能力： 這是銀行最重視的一環。銀行會仔細審視你的收入證明，計算你的「供款與入息比率」（DTI），確保每月供款不會佔你收入過高比例。同時，銀行亦會進行「壓力測試」，模擬在未來加息的情況下，你是否仍然有足夠能力應付還款。一份穩定且具證明的工作收入，是成功申請的關鍵。
- 信貸紀錄： 你過去的理財習慣，會直接影響銀行對你的信心。銀行會查閱你的信貸報告（由環聯TransUnion提供），了解你有沒有準時清還信用卡數或其他貸款。一個良好的信貸評分，代表你是個可靠的借款人。
- 物業質素： 除了審查你本人，銀行也會評估作為抵押品的物業。物業的樓齡、類型（例如是私人住宅、居屋還是村屋）、地點、估價，都會影響按揭的審批結果。一般而言，樓齡較新、位於市區的大型屋苑，會較容易獲批按揭。
- 首期資金： 你準備的首期金額，決定了你需要申請的按揭成數。首期越充裕，代表貸款額相對較低，銀行需要承擔的風險也較小，審批自然會比較順暢。
規劃你的還款方案
成功獲批按揭，就代表要開始你的供款旅程。每個月的供款主要由「本金」和「按樓利息」兩部分組成。在香港，主流的還款方式主要有兩種，了解它們的分別有助你規劃未來財務：
- 等額本息： 這是最常見的還款方式。在整個還款期內，你每個月的供款金額都是固定的。這種方式的好處是讓你能夠清晰預算每月開支。在還款初期，供款中利息佔比會較高，本金佔比較低，然後慢慢逆轉。
- 等額本金： 這種方式下，每月償還的本金金額是固定的，但利息會隨着未償還的本金減少而逐月遞減。因此，你最初的供款壓力會較大，但之後會越來越輕鬆。這種方法適合預期未來收入會減少，或希望盡快償還本金的人士。
選擇哪一種還款方案，完全取決於你的個人財務狀況和未來規劃。仔細評估自己的現金流和理財目標，才能作出最適合的決定。
全方位比較香港按揭計劃
當你開始計劃按樓，便會發現市面上的按揭計劃五花八門。選擇一個最適合自己的方案，是整個按樓買樓過程中的重要一步。不同的計劃在利率計算、還款彈性以至申請資格上都有分別，直接影響日後的供款壓力與財務安排。以下我們將會逐一拆解，助你作出明智決定。
主流利率計劃：H按 vs P按
目前香港最主流的按揭利率計劃分為兩種：H按與P按。了解它們的分別，是計算按樓利息的第一步。
H按，全名是「銀行同業拆息按揭計劃」。它的利率由兩部分組成：銀行同業拆息（HIBOR）加上銀行設定的息率。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，會隨市場資金情況而變動，所以H按的利率是浮動的。H按計劃的最大優點是設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按利率掛鈎。當HIBOR大幅上升時，你的實際按樓利息只會升至鎖息上限的水平，提供了一定的保障。
P按，即「最優惠利率按揭計劃」。它的利率則是以銀行制定的最優惠利率（Prime Rate）為基礎，再減去一個特定百分比。最優惠利率由各家銀行自行決定，雖然也會調整，但變動頻率遠比HIBOR低，所以P按的供款額相對穩定。
總括而言，由於H按設有鎖息上限，在市場減息時可以享受更低的利率，加息時又有上限保護，所以現時市場上絕大部分人都會選擇H按計劃。
特殊按揭方案分析
除了傳統的H按和P按，銀行亦提供一些具備特殊功能的按揭方案，迎合不同人士的理財需要。
首先是「存款掛鈎按揭」（Mortgage-link）。這個方案會為你提供一個高息儲蓄戶口，戶口內某個上限的存款（通常是未償還按揭貸款額的一半）可以獲得與按樓利息完全相同的存款利率。這筆高息收入可以直接抵銷部分的利息支出，變相降低了實際供款負擔。如果你手頭上有較多流動資金，這是一個相當吸引的選擇。
其次是「定息按揭」。它會在指定年期內（例如首一至三年）將利率鎖定在一個固定水平。在這段期間，無論市場利率如何波動，你的每月供款都維持不變。這為你提供了清晰的財務預算，適合對利率波動較為敏感，或預期利率將會上升的人士。定息期結束後，利率通常會轉回H按或P按計劃。
近年亦興起了「綠色按揭」。若你購入的物業符合特定的環保建築標準（例如獲得「綠建環評」認證），部分銀行會提供額外的優惠，例如現金回贈或利率折扣，以鼓勵綠色建築。
政府資助房屋按揭計劃
如果你計劃購買的是居屋、綠置居等政府資助房屋，其按揭安排與私人物業有很大不同。由於有政府作為擔保人，銀行可以提供遠比私樓更寬鬆的按揭條件。
最顯著的優點是極高的按揭成數。綠表申請者最高可承造九成半按揭，而白表申請者亦可高達九成。這意味著置業所需的首期資金大幅減少，大大降低了上車門檻。
另一個關鍵優勢是豁免壓力測試。申請私樓按揭時，銀行需要評估申請人在利率上升後是否有足夠的還款能力。而政府資助房屋的按揭申請者，則普遍無須通過此項測試，令入息要求相對寬鬆，讓更多合資格家庭能夠成功置業。
按揭申請實戰流程：由準備到獲批全拆解
了解過不同的按樓方案後，實際申請按樓買樓的流程又是怎樣的呢？整個過程其實相當直接，只要你準備充足，清楚知道每一步需要做什麼，就能順利完成。下面我們就將整個按揭申請流程拆解成三大步驟，讓你一目了然。
步驟一：申請前期準備
申請按揭前，準備功夫十分重要。首先，你需要整理好一份齊全的文件清單。這通常包括香港身份證、最近三個月的住址證明、最近三至六個月的入息證明（例如糧單、銀行月結單）和稅務局的評稅通知書。如果你是自僱人士，銀行可能要求你提供更長時間的公司財務記錄。同時，查閱自己的環聯（TU）信貸報告也很有幫助，一個良好的信貸評級對審批有正面影響。最後，你可以先向幾家銀行為心儀物業索取初步估價，這樣你就能對可借貸的金額有基本預算。
步驟二：選擇方案與遞交申請
準備好文件後，就進入了比較和選擇的階段。市場上每間銀行的按揭計劃都有些微分別，影響實際按樓利息的因素眾多。建議你比較不同銀行的利率、現金回贈、罰息期長短等條款，選擇最適合自己的方案。選定心儀的銀行後，就可以正式遞交申請表和所有證明文件。銀行收到申請後，會進行獨立的物業估價和更深入的信貸審查。審批完成後，銀行會發出一份「貸款確認信」，當中會列明最終批准的貸款額、利率等所有主要條款。
步驟三：法律程序與提取貸款
收到銀行的貸款確認信後，就代表你已進入最後階段。這個階段主要涉及法律程序。你需要委託一間律師樓代表你處理樓宇買賣合約及按揭契據。值得留意的是，所選的律師樓必須在貸款銀行的認可名單之上。律師會為你審閱所有法律文件，並解釋按揭契據的詳細條款。當所有文件簽署妥當後，在物業正式成交當日，銀行就會將貸款額直接轉賬給賣方的代表律師。這筆款項成功發放後，你的按揭貸款便正式生效，開始還款週期。
進階按揭理財：善用物業增值潛力
當你完成按樓買樓的程序，開始供款後，並不代表理財規劃就此結束。事實上，你的物業本身就是一項重要的資產，只要懂得善用，它能為你帶來意想不到的財務彈性。接下來，我們會探討幾種進階的按樓理財方法，助你發掘物業的增值潛力。
轉按（Refinancing）：節省利息與賺取回贈
「轉按」的意思，是將你現有的物業按揭，由原來的銀行（A銀行）轉移到另一間能提供更佳條款的銀行（B銀行）。這是一個非常普遍的理財技巧，主要有兩大好處。第一，當市場上的按樓利息下調，或者你的信貸狀況改善，新銀行可能提供更低的利率，讓你直接節省每月的供款開支。第二，為了吸引客戶，很多銀行會為轉按申請人提供可觀的現金回贈，這筆額外資金可以幫補律師費等開支，甚至有餘裕作其他用途。一般來說，當物業按揭過了罰息期後，就是考慮轉按的好時機。
加按套現（Top-up Loan）：將物業升值轉為流動資金
隨著時間過去，你的物業很可能已經升值。這份「賬面財富」其實可以轉化為實際可用的資金，方法就是「加按套現」。你可以向原有銀行或新銀行申請，根據物業最新的估價，借入一筆額外的貸款。例如，你的物業現值800萬，尚欠貸款200萬，銀行最高可批出六成按揭（即480萬），扣除原有貸款後，你便可套現最高280萬的資金。這筆資金用途靈活，無論是用於子女升學、個人進修、生意周轉，甚至是作為其他投資的首期，都讓你的財務規劃更具彈性。
樓換樓過渡性貸款（Bridging Loan）
對於計劃「樓換樓」的業主來說，資金周轉是最大的挑戰。很多時會遇到一個情況：已經看中了心儀的新單位，需要馬上支付訂金及首期，但自己現居的舊單位卻尚未成功出售。「過渡性貸款」就是為了解決這個短期資金錯配問題而設的橋樑。你可以用未出售的舊物業向銀行申請一筆短期貸款，用來支付新樓的費用。當舊單位成功賣出並收到款項後，再用這筆資金償還過渡性貸款。這樣便能確保換樓過程順暢，不會因為資金未能及時到位而錯失良機。
按揭常見問題（FAQ）
在計劃按樓買樓的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。這裏整理了幾個大家經常遇到的問題，希望能夠幫助你更順利地完成整個按樓申請。
自僱或非固定收入人士的按揭申請有何要訣？
對於自僱人士、自由工作者或主要收入來自佣金的朋友，銀行的審批標準會有些不同。因為收入並非每月固定，銀行需要更全面的文件來評估你的還款能力。
要訣在於準備充足的證明文件。除了個人身份證明，你通常需要提供過去至少兩年的公司利得稅單、經由會計師審核的財務報表、公司和個人的銀行戶口紀錄等。關鍵是向銀行清晰展示你擁有穩定而且持續的業務收入。保持良好的賬目紀錄，並且將公司與個人賬戶清楚分開，都能大大增加申請的成功機會。
村屋、唐樓及高樓齡物業的按揭審批有何不同？
銀行在審批村屋、唐樓或樓齡較高的物業時，考慮的因素會比較多，主要有三個方面的差異。
第一是物業估價。這類物業的成交量相對較少，所以銀行的估價可能比較保守。第二是按揭成數。基於風險考量，銀行有機會批出較低的按揭成數。
第三是還款年期。銀行普遍會用一個指標，例如「75減樓齡」來計算最長還款期。假如物業樓齡已達50年，最長的還款期可能就只有25年。此外，申請村屋按揭時，銀行會特別審查地契、路權等問題，確保業權清晰完整。
按揭現金回贈的條款與細則需要注意什麼？
按揭現金回贈是銀行吸引客戶的常見方法，但當中有些細節需要留意。最重要的一點是「回贈鎖定期」，通常是兩至三年。如果你在這段期間內提早還清全部貸款，銀行有權收回之前發放給你的現金回贈。
另外，根據金管局指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在計算按揭成數時，從貸款額中扣除。這會輕微影響到你最終可以借貸的金額，在計算首期預算時要將這一點考慮進去。
在罰息期內或之後提早還款有什麼安排？
大部分按揭計劃都設有罰息期，一般為首兩至三年。這段期間是銀行用來保障其按樓利息收入的安排。
如果在罰息期內提早償還部分或全部貸款，銀行會收取一筆手續費或罰息。罰息的計算方式通常是按原有貸款額或還款額的某個百分比計算，條款會清楚列在貸款合約中。
當罰息期結束後，你便可以自由地隨時作部分或全數還款，而不需要支付任何罰息。若計劃提早還款，只需要預早通知銀行，並安排律師處理贖回樓契等後續法律手續便可。