置業「上車」是人生大事，但面對繁複的買樓貸款（按揭）申請程序，由計算負擔能力、壓力測試、比較H按P按，到理解高成數按揭保險，往往令人感到困惑。想順利獲批理想貸款，事前準備工夫絕不可少。本篇【買樓貸款天書2025】將為您化繁為簡，整合由初步財務評估、善用按揭計算機，到正式提交申請的8大核心步驟，並深入剖析高成數按揭的關鍵資格與利率選擇，助您清晰部署，一步步實現置業夢。
剖析高成數按揭：申請九成買樓貸款的關鍵資格
若要申請高成數的買樓貸款，例如八成或九成按揭，關鍵就在於了解並善用按揭保險計劃。這項計劃是專為首期資金相對有限的置業人士而設，讓您可以突破傳統按揭成數的限制，更輕鬆地達成置業目標。接下來，我們將會逐一拆解申請高成數按揭的各項資格與細節。
了解按揭保險計劃 (MIP)
按揭保險的角色：為何是高成數買樓貸款的必要條件
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP）由香港按揭證券有限公司旗下的按揭保險公司（HKMCI）提供。它的角色是為銀行提供風險保障。根據金融管理局的指引，銀行一般最高只能承造六成按揭。當您希望申請超過六成的買樓貸款時，銀行需要承擔更高的風險。因此，銀行會要求您申請按揭保險，由保險公司為超出常規成數的貸款部分作擔保。這就是為何按揭保險是申請高成數按揭的必要條件，它讓銀行有信心批出高達九成的貸款額。
按揭保險費用計算方式與支付選項（可否加借入貸款）
按揭保險的費用並非固定，它會根據貸款額、按揭成數及還款年期等因素而定。一般來說，按揭成數愈高、還款年期愈長，保費就會愈高。您可以選擇一次過付清全額保費，通常會享有折扣。另一個更普遍的選擇，是將保費加借到您的買樓貸款總額之中，然後與按揭供款一同分期償還。這個選項可以減輕您前期的現金壓力，不過總體的買樓貸款利息支出會相應增加。
最新按揭保險政策下的樓價與成數上限
政府近年放寬了按揭保險計劃的樓價上限，讓更多物業符合申請高成數按揭的資格。了解最新的政策，有助您準確規劃置業預算。
不同樓價可申請的最高按揭成數（九成、八成）
根據最新政策，不同樓價的物業可申請的最高按揭成數如下：
* 樓價1,000萬港元或以下：首次置業人士最高可申請九成按揭。
* 樓價1,000萬港元以上至1,125萬港元以下：最高可申請八至九成按揭，貸款上限為900萬港元。
* 樓價1,125萬港元以上至1,200萬港元：最高可申請八成按揭。
新舊政策對比：購買千萬物業首期的實際差異
新政策的影響相當顯著。讓我們以一個價值1,000萬港元的物業為例。在舊政策下，這類物業最多只能申請六成按揭，即您需要準備400萬港元的首期。但在新政策下，合資格的首次置業人士最高可申請九成買樓貸款，首期資金大幅降低至僅需100萬港元。這筆資金的差異，直接降低了置業門檻。
解讀「首次置業」資格的真正定義
要申請最高九成按揭，您必須符合「首次置業」的資格。不過，這個定義可能和您想像中的不一樣。
「首置」不等於人生第一次買樓，換樓客亦可符合資格
「首次置業」的定義，是指在申請按揭貸款的當刻，申請人並未持有任何香港的住宅物業。這並不代表您必須是人生中第一次買樓。即使您過往曾經擁有物業，只要在申請新按揭時已經將舊有物業出售，您同樣符合「首次置業」的資格，可以申請高成數按揭。這個定義對換樓人士尤其重要。
持有非住宅物業會否影響首置身份？
答案是不會。即使您目前持有車位、工業大廈或商舖等非住宅物業，只要您名下沒有任何住宅物業，您在申請住宅按揭時，仍然會被視為「首次置業」人士。
高成數買樓貸款的入息要求
由於高成數按揭的貸款額較高，銀行對申請人的還款能力審核也更為嚴謹。
固定受薪、自僱及海外收入人士的申請注意事項
- 固定受薪人士：申請九成按揭的其中一個主要條件是，申請人必須為固定受薪人士。這類申請者的入息證明較為簡單，審批流程通常也較直接。
- 自僱或非固定收入人士：如果您的收入來源主要為佣金、花紅或來自自僱業務，通常最高只能申請八成按揭。銀行在計算您的入息時，一般會參考您過去最少六個月的入息紀錄作平均計算，有時更會將計算出的平均收入打個折扣。
- 海外收入人士：若您的主要收入來自香港以外地區，銀行審批會相對審慎。您通常需要證明與香港有緊密聯繫，例如受僱於本地公司或有直系親屬在港定居。
擔保人的角色：如何提升借貸能力
如果您的入息未能通過供款與入息比率或壓力測試，可以考慮邀請一位財政狀況穩健的擔保人。銀行會將擔保人的收入與您的收入合併計算，從而提升您的借貸能力，增加成功獲批買樓貸款的機會。不過，擔保人自身亦必須擁有良好的信貸紀錄，並且其年齡也可能會影響最終批核的還款年期。在決定前，建議先利用網上的買樓貸款計算機，初步評估您和擔保人的合併借貸力。
買樓貸款申請全流程：由睇樓到收樓8大核心步驟
當您已經做好財務規劃，並且開始物色心儀的物業，接下來就是正式進入申請買樓貸款的階段。整個過程環環相扣，從睇樓出價到最終收樓，主要可分為八個核心步驟。我們將會一步步拆解，讓您對整個流程有清晰的理解。
步驟一：物業估價、出價及簽署臨約
找到理想的單位後，就進入了實際的交易程序。您需要與賣方協商價格，並且在達成共識後簽署臨時買賣合約（臨約），同時支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
網上估價 vs 銀行正式估價的差異與影響
在出價前，很多人會使用銀行的網上估價系統或地產代理提供的資訊作參考。這些網上估價非常方便，可以讓您快速了解市場大概水平。不過，您必須知道，這只是一個初步參考。銀行最終批核買樓貸款時，會依據其委派的估價行所作出的正式估價。貸款額是根據成交價或正式估價中的較低者計算，所以正式估價直接影響您的貸款額。
應對估價不足：如何準備額外首期資金
「估價不足」是置業人士時常遇到的挑戰。意思是銀行的正式估價低於您的成交價。例如，您以600萬購入單位，但銀行估價只有580萬。若您申請九成按揭，貸款額將會以580萬計算（580萬 x 90% = 522萬），而不是600萬。這中間的差額，連同原定的首期，都需要您以現金補足。因此，在預算時預留一筆緩衝資金，是應對這種情況的穩妥做法。
步驟二：委託律師處理法律文件
簽署臨約後，您需要立即委託一位律師代表您處理後續的法律事宜，包括審核業權、草擬正式買賣合約以及處理樓宇轉名手續。
為何必須選擇銀行認可名單上的律師行（以避免雙重收費）
這一步非常關鍵。每一間承做按揭的銀行都有一份認可的律師行名單（Approved List）。如果您選擇的律師行在這份名單上，他就可以同時代表您和銀行處理法律文件。假如您選擇的律師行不在名單上，銀行就需要另外委派一位律師代表自己，而這筆額外的律師費，最終將會由您承擔。為了節省不必要的開支，在委託前，最好先向您的按揭顧問或銀行查詢其認可的律師行名單。
步驟三：正式提交買樓貸款申請
簽署臨約後，您就可以憑藉這份文件，連同其他所需文件，向銀行正式提交買樓貸款申請。
準備文件清單：身份、入息、臨時買賣合約
銀行需要評估您的還款能力，所以會要求您提供一系列文件。基本清單通常包括：
1. 香港身份證副本
2. 最近三至六個月的入息證明（如糧單、銀行月結單）及最新的稅單
3. 已簽署的臨時買賣合約副本
不同物業類型（二手/樓花/資助房屋）的申請時間點與特長成交期按揭
不同物業的成交期各異，申請按揭的時間點也不同。二手樓的成交期一般為兩至三個月，簽署臨約後便可立即申請。一手樓花則可能設有「特長成交期」，例如在入伙前一至兩年已可購入。針對這種情況，部分銀行提供特長成交期按揭計劃，讓您可以提早鎖定按揭批核，避免未來因政策或市況改變而影響預算。至於資助房屋，其買賣及按揭申請亦有特定程序，需要遵循房屋署的指引。
步驟四：銀行審批與簽署正式買賣合約
銀行收到您的申請後，會正式展開審批程序，包括信貸記錄審查、入息核實及物業估價。
審批流程、所需時間及支付「大訂」
整個審批過程一般需要數星期。在獲得銀行初步批核後，您的律師會安排您簽署正式買賣合約，屆時您需要支付「大訂」。細訂與大訂的總額通常是樓價的10%。例如樓價600萬，細訂支付了30萬，那麼簽署正約時便需支付餘下的30萬。
步驟五：辦理火險
火險是保障樓宇結構（如牆身、天花、地板）因火災、颱風等意外損毀的保險，是銀行批核按揭的必要條件。
火險的強制性與大廈統保（集體火險）的注意事項
您必須為按揭單位購買火險，這是銀行保障其抵押品的基本要求。不過，很多大型屋苑的管理公司會為整棟大廈購買「統保」（集體火險）。您可以先向管理處查詢，並且將相關文件提交給銀行。如果大廈統保的保障範圍符合銀行要求，您就無需另外購買。
步驟六：簽署按揭契
當銀行正式批核您的買樓貸款申請後，會發出一份按揭批核書。您的律師會根據這份文件準備按揭契，安排您簽署。
細閱按揭批核書上的最終買樓貸款利率與條款
簽署按揭契前，請務必仔細閱讀按揭批核書上的所有條款，這是您與銀行的最終合約。重點要核對的資訊包括：最終的買樓貸款利率是H按還是P按、現金回贈金額、罰息期長短等。確認所有細節無誤後才簽署作實。
步驟七：完成交易及收樓
在交易完成日（成交日）當天，您的律師會與銀行的律師協調，完成最後的步驟。
提取貸款、支付樓價餘款及收取鎖匙
您的律師會通知銀行提取已批核的貸款額，連同您已支付的首期餘款，一併轉交給賣方律師。賣方確認收妥全數樓價後，交易便告完成。您的律師會通知您前往領取物業的鎖匙，恭喜您正式成為業主。
步驟八：開始您的供款旅程
收樓後，您的供款旅程隨即展開。銀行會提供一份詳細的還款時間表。
理解還款表：本金與買樓貸款利息的分佈
在還款初期，您會發現每月供款中，支付買樓貸款利息的佔比會較高，償還本金的部份相對較少。隨著時間推移，本金結欠慢慢減少，利息佔比會逐步下降，本金佔比則會相應增加。理解這個「先息後本」的結構，有助您更清晰地掌握整個還款計劃。
比較H按P按：選擇最慳息的買樓貸款利率方案
選擇合適的買樓貸款計劃，是置業過程中至關重要的一環。香港最常見的按揭計劃有利率較浮動的H按，和利率較穩定的P按。了解兩者的運作模式與分別，才能找出最能節省買樓貸款利息的方案，讓您的供樓之路更輕鬆。
H按 vs P按：如何選擇最適合您的買樓貸款利率計劃
H按與P按各有優劣，選擇哪一種，主要取決於您對未來利率走勢的預期，以及個人對利率波動的承受能力。大部分時間，H按的實際利率會比P按低，但當利率進入上升週期時，P按的穩定性就顯得相當吸引。
H按（銀行同業拆息按揭）的運作、風險與鎖息上限
H按的「H」是指香港銀行同業拆息（HIBOR），即銀行之間互相借貸時使用的利率。H按的買樓貸款利率計算方式是「H + 銀行利潤率」（例如 H+1.3%）。因為HIBOR每日都會浮動，所以H按的供款額也會跟隨變動，這是其主要風險。
不過，所有H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate）。這個上限通常與P按利率掛鈎（例如 P-2.5%）。當 H+1.3% 的利率高於鎖息上限時，您的供款利率就會鎖定在上限水平。所以，H按讓您在低息環境下享受更低的利率，同時在高息環境中得到保障，是現時市場上最受歡迎的計劃。
P按（最優惠利率按揭）的穩定性與特點
P按的「P」則是最優惠利率（Prime Rate），由各間銀行自行釐定。P按的買樓貸款利率計算方式是「P – 銀行回贈率」（例如 P-2.75%）。最優惠利率的變動遠比銀行同業拆息穩定，通常只在美國聯儲局有大幅度加息或減息，並引發本港銀行跟隨時才會調整。
選擇P按的最大好處是供款額穩定，每月還款金額的可預測性高，方便您規劃個人財務。但歷史數據顯示，在大部分低息週期內，P按的實際利率會略高於H按。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：對沖買樓貸款利息的理財工具
存款掛鈎按揭並非一種獨立的按揭計劃，而是一個與H按或P按結合的理財工具。它巧妙地利用高息存款戶口，幫助業主抵銷部分的買樓貸款利息支出，是精明理財的好幫手。
運作原理：如何以高息存款戶口節省利息支出
運作原理很直接。當您申請存款掛鈎按揭後，銀行會為您開設一個高息儲蓄戶口。您存入這個戶口的資金，將會獲得與您的買樓貸款利率完全相同的利息回報。
不過，這個高息回報設有存款上限，通常是剩餘貸款額的50%。例如，您的貸款額尚餘400萬，那麼最多可以有200萬的存款能賺取與按揭利率一樣的利息。這筆利息收入，就可以直接用來抵銷您需要支付的部分按揭利息。
存款掛鈎按揭適合哪些業主？
這個計劃特別適合手頭上持有較多閒置資金的業主。如果您有一筆資金，暫時沒有其他投資打算，又不想用作提早還款而失去靈活性，存款掛鈎按揭就是理想選擇。它讓您的資金在保持高度靈活性的同時，有效減低供樓的利息開支，一舉兩得。對於需要保留一定現金流的自僱人士或生意人來說，也相當實用。
特殊按揭申請注意事項
除了常見的私人住宅，村屋和未補地價居屋的按揭申請有其獨特的規則與限制，需要特別留意。
村屋按揭的成數上限與樓齡限制
申請村屋按揭時，即使是首次置業，最高按揭成數一般只能做到八成半，比私人住宅的九成為低。此外，銀行對村屋的樓齡也比較敏感，普遍設有「樓齡 + 還款期」總和不能超過55年或60年的限制。如果村屋樓齡偏高，獲批的還款年期可能會相應縮短。涉及複雜業權如「祖堂地」的村屋，申請按揭的難度會更高。
未補地價居屋的按揭申請資格與流程
未補地價的居屋按揭，因為有房屋委員會作為擔保人，所以審批標準與私樓截然不同。合資格的綠表和白表申請者，可以申請高達九成或九成半的按揭，還款期最長可達25年，而且無須購買按揭保險。
更重要的是，由於有政府擔保，銀行不需要為申請人進行壓力測試。這對於入息相對不高的家庭來說，大大降低了上車的門檻。不過，居屋按揭的利率計劃選擇較少，通常只能選用P按計劃。
買樓貸款常見問題 (FAQ)
未能通過壓力測試，是否就無法申請高成數買樓貸款？
對於申請高成數的買樓貸款，未能通過壓力測試並不代表申請必定會被拒絕。根據現行按揭保險計劃的指引，首次置業人士即使未能符合壓力測試的要求，只要其「供款與入息比率」不超過50%，仍然有機會獲批最高九成的按揭貸款。不過，申請人需要留意，在這種情況下，按揭保險公司通常會收取額外的保費，以平衡銀行需要承擔的風險。所以，準備置業前，使用買樓貸款計算機準確評估自己的還款能力是十分重要的一步。
申請買樓貸款時，銀行會否計算花紅或雙糧？
銀行在審批買樓貸款時，一般會將花紅、雙糧或佣金等非固定收入計算在內。不過，銀行的處理方式會比較審慎。銀行通常會要求申請人提供過去一至兩年的收入證明，例如稅單或糧單，然後計算這些非固定收入的平均數，並可能再作一定程度的折讓，而不是將全數計算為每月入息。特別是申請高成數按揭時，銀行會傾向批核予收入穩定的固定受薪人士，所以非固定收入佔比較高的申請人，在準備文件時應更為齊全，以證明收入的穩定性。
提取貸款後，可否提早償還部分或全部買樓貸款？
可以。在提取貸款後，業主有權選擇提早償還部分或全部的買樓貸款。但在作出決定前，必須注意按揭合約中的「罰息期」條款。罰息期通常是貸款提取後的首兩至三年，如果在罰息期內提早還款，銀行會收取一筆手續費或罰款，金額通常是按原有貸款額或提早還款額的某個百分比計算。因此，在計劃提早還款前，應先仔細查閱貸款確認信或按揭契上的條款，了解罰息期的年期和相關費用，衡量過後再作決定。
轉按與加按有何分別？
轉按和加按是兩種不同的物業再融資方式，主要分別在於貸款機構與目的。
「轉按」是指將物業的按揭貸款，由原有的銀行（A銀行）轉移至另一間能提供更佳條件的銀行（B銀行）。其主要目的是為了尋求更低的買樓貸款利率、賺取現金回贈或獲取更靈活的條款，從而減輕整體的買樓貸款利息支出。
「加按」則是在原有的銀行（A銀行），因應物業升值而增加貸款額，套現資金作其他用途。整個過程不涉及轉換貸款機構，業主只是在原有按揭基礎上借取更多款項。簡單來說，轉按是「轉會」，加按是「增值」。
如果收入非固定（如佣金或自僱），應如何準備入息證明？
對於收入非固定的申請人，準備充足而有力的入息證明是成功申請買樓貸款的關鍵。銀行需要透過文件評估您收入的穩定性與持續性。您應準備以下文件：
- 最近一至兩年的稅務局報稅紀錄（稅單）：這是最重要及最具公信力的收入證明。
- 最近六個月至一年的銀行戶口月結單：用作顯示有穩定及持續的收入存入紀錄。
- 公司財務報表：如果是自僱人士或公司東主，需要提供過去兩年的公司損益表或經會計師核實的審計報告。
- 有效商業登記證及相關專業資格證明：用以證明業務的合法性與專業性。
準備這些文件的核心目的，是向銀行清晰地展示您雖然收入非固定，但具備長期穩定的還款能力。