2025年香港按揭市場迎來重大變革！金融管理局宣佈暫停實施多年的物業按揭壓力測試，對於有意透過物業套現的業主而言，無疑是一大喜訊。但壓力測試取消，是否代表套現申請「無任歡迎」？答案是否定的。審批標準的重心，現已完全轉移至「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)。本文將為您提供一份全面的2025年DTI新標準攻略，深入拆解DTI的計算方法、比較加按、轉按及重按三種套現方式的審批差異，並揭示成功通過審批的3大關鍵。無論您是想評估自身套現能力，還是已遇上DTI不達標的難題，本文都能助您掌握最新規則，輕鬆部署財務，順利獲取所需資金。
最新按揭政策：壓力測試已暫停，DTI成唯一標準
最近考慮申請物業套現的朋友，相信都聽聞了關於物業套現壓力測試的重大轉變。無錯，過去多年來作為按揭審批最重要關卡之一的壓力測試，已經正式暫停。這意味著銀行審批的焦點，已全面轉移到另一個核心指標—「供款與入息比率」(DTI)。
2025年2月28日新例：暫停壓力測試的背景與影響
自2025年2月28日起，香港金融管理局（HKMA）宣布暫停實施物業按揭貸款的利率壓力測試要求。這項變動，對於計劃透過物業融資獲取資金的業主來說，無疑是一個重要的政策轉向。
為何金融監管機構決定暫停壓力測試？
這項決定的主要原因，與宏觀經濟環境有關。金融管理局考慮到美國的加息周期可能接近尾聲，香港按揭利率進一步大幅上升的機會相對較低。以往設立嚴格的物業壓力測試，目的在於確保借款人在利率飆升的環境下，依然有足夠的還款能力。既然這個風險已經減退，監管機構便適時調整了這項逆周期措施。
新指引適用於所有物業按揭及套現申請
需要留意的是，這項新指引的適用範圍非常廣泛。無論是申請一手或二手物業的新造按揭，還是進行加按、轉按套現，甚至是為現契樓申請重按，所有於2025年2月28日或之後簽訂臨時買賣合約或提出申請的個案，都統一採用新標準，不再需要計算壓力測試。
深入理解「供款與入息比率」(DTI)
既然壓力測試已經暫停，那麼銀行現在憑甚麼來評估你的還款能力？答案就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio，簡稱DTI）。這個比率直接反映了你的總債務供款佔總收入的比例，是現時按揭審批的唯一黃金標準。
DTI計算公式：每月總供款 / 每月總入息
DTI的計算方式非常直接。銀行會將你「每月的所有債務總供款」，除以你「每月的總入息」。這裡的「總供款」不單指你新申請的這筆按揭，還包括你現有的私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等所有債務還款。而「總入息」則是銀行認可的所有收入來源總和。
不同套現及按揭情況下的DTI上限
雖然計算公式簡單，但不同申請背景下的DTI上限卻有嚴格區分，這直接影響你的套現能力：
* 沒有其他按揭在身： 如果你申請套現的物業是你唯一的按揭，或者你本身沒有任何按揭擔保，你的DTI上限為50%。意思是你的每月總供款不能超過總入息的一半。
* 已持有其他按揭或作為擔保人： 如果你本身已經有其他按揭貸款在身，或者正在為他人的按揭做擔保人，銀行審批會更加審慎。在這種情況下，你的DTI上限會收緊至40%。
【物業套現能力評估】供款與入息比率 (DTI) 智能計算機
雖然政府已暫停物業套現壓力測試，但銀行的審批標準並未因此放鬆，反而更聚焦於「供款與入息比率」(DTI)。想準確掌握自己的套現潛力，或者了解為何申請未能獲批，這個DTI智能計算機就是您的最佳工具。它能模擬銀行的審批思路，讓您在提交申請前，對自己的財務狀況有更清晰的理解。
第一步：輸入您的財務資料
只需幾個簡單步驟，輸入基本的財務資料，就能全面評估您的套現潛力。整個過程絕對保密，資料僅用於即時計算。
物業狀況與價值
這是計算套現額度的基礎。請輸入物業的最新市場估值，以及目前是否有按揭在身。這會影響計算模式是採用加按、轉按還是重按。
預計套現金額
請輸入您希望透過這次物業融資獲得的現金金額。計算機會根據這個數額，評估您的還款能力是否足夠應付。
每月銀行認可總入息
這是決定您還款能力的核心。請填寫所有固定及非固定收入的總和，例如薪金、佣金或租金收入。計算機會根據銀行標準，為您估算認可的入息水平。
其他債務每月還款額
請誠實申報所有現存的債務供款，包括私人貸款、信用卡分期或學生貸款等。這些都會計入DTI比率，直接影響最終的審批結果。
第二步：獲取即時分析結果
輸入資料後，系統會立即進行運算，將複雜的審批邏輯轉化為清晰易明的分析報告。
您的DTI比率診斷 (是否符合上限)
計算機會即時剖析您的DTI比率。您會清楚看到，在計及新的套現貸款後，您的供款佔入息比率是否仍在銀行50%的警戒線之內，結果一目了然。
最高可套現金額預算
如果您的還款能力充裕，計算機更會根據您的入息及債務狀況，反推出一個最高可套現的建議金額，助您制定更理想的財務預算。
預計每月總供款詳情
報告會列出在成功套現後，您預計的每月總還款額是多少，當中包含了原有按揭、新增套現部分及其他債務，讓您對未來的現金流有更實在的掌握。
第三步：獲取個人化優化建議
這個計算機不止提供數字，更會根據您的情況，提供度身訂造的改善方案。
如果DTI超出上限：降低套現額或增加擔保人的影響分析
如果計算結果顯示您的DTI超標，系統會模擬幾個可行方案。例如，它會展示將套現金額降低若干水平後，DTI比率如何回復至合格範圍。同時，它也會分析加入一位合資格擔保人後，對您通過審批的正面影響。
如果債務過高：整合債務對DTI比率的改善評估
若系統偵測到您的其他債務佔比較高，會評估進行債務整合的潛在效益。它會分析將高息的零散債務整合為一筆較低息的貸款後，如何能有效降低您的每月總還款額，從而改善DTI比率，提升物業套現的成功機會。
物業套現三大方法：加按、轉按、重按的DTI要求比較
想申請物業套現，自從物業套現壓力測試要求暫停後，銀行的審批焦點便完全落在「供款與入息比率」（DTI）上。市面上主要有加按、轉按套現和重按三種方法，它們的DTI計算方式各有不同，直接影響您的套現能力和最終的審批結果。了解當中的分別，是制定最佳套現策略的第一步。
方法一：加按 (Top-up Mortgage)
加按的定義與適用情景
加按，是指在現有按揭貸款的基礎上，向同一家銀行申請增加貸款額。這好比在原有的餐點上，再追加一份小食。如果您的物業已經升值，或者已償還了一部分本金，便會產生新的可借貸空間。
這種方法最適合那些對現有銀行的按揭利率和服務感到滿意，而且不想處理繁複轉會手續的業主。因為銀行已有您的物業和按揭紀錄，審批流程通常會比較簡單快捷，甚至有機會節省律師費。
DTI審批重點：只計算加按部分的還款能力
加按在DTI審批上的最大優勢，是銀行主要集中計算「新增貸款部分」的每月供款。換句話說，您原有的按揭供款維持不變，銀行只會將新借出的金額，按照最新的市場利率計算每月還款額，然後確保這筆新增的供款額符合您的入息要求。這個做法，大大減輕了DTI的計算壓力，尤其適合那些原有按揭利率非常優惠的業主。
方法二：轉按套現 (Cash-out Refinance)
轉按的定義與適用情景
轉按套現，是指將整筆按揭貸款由原來的銀行，轉移到另一家提供更佳利率或現金回贈的新銀行，並在過程中申請提取物業升值所產生的額外現金。這就像您決定將所有會籍轉到一家優惠更多的新會所，同時還能獲得一筆迎新獎金。
當市場上出現更吸引的按揭計劃，或者您需要一筆較大額的資金時，轉按套現便是個理想選擇。雖然手續與重新申請一次按揭相似，需要重新估價和提交文件，但回報往往是更低的利息支出和一筆可觀的現金。
DTI審批重點：合併新舊貸款額，以最新利率計算DTI
轉按套現的DTI計算方式與加按截然不同。新銀行會將您「原有的未償還貸款」與「新申請的套現金額」合併，成為一筆全新的總貸款額。然後，整筆總貸款額都會採用新銀行提供的最新利率來計算每月供款。這筆全新的、通常金額更高的每月供款，必須完全符合DTI的50%上限要求。所以，申請前必須準確計算自己的入息是否能夠承擔。
方法三：重按 (Re-mortgage)
重按的定義與「現契樓」融資
重按，是專為那些已經完全清還按揭貸款的「現契樓」，或當初以現金一次過購入的物業而設的融資方案。業主可以利用這間沒有任何按揭負擔的物業，向銀行申請全新的按揭貸款，從而套取大額資金作其他用途，例如投資、生意周轉或子女教育。
由於物業本身沒有任何按揭，所以申請的自由度相對較大，可以自由選擇任何一家銀行進行申請。
DTI審批重點：視作全新按揭申請，須全面符合DTI要求
重按的審批，基本上等同於一宗全新的按揭申請。銀行會將您申請的整筆貸款額，視為第一筆按揭供款，並以最新利率計算每月還款額。這筆供款必須符合DTI的要求。雖然過去的物業壓力測試已取消，但銀行依然會嚴格審視您的還款能力，確保您的入息足以應付全新的按揭負擔。申請重按時，您需要準備齊全的入息證明和財務文件，以應對銀行的全面審查。
成功通過DTI審批的三大關鍵 (原壓力測試精神)
雖然物業套現壓力測試的規定已經暫停，但是銀行審批貸款時的核心精神從未改變。以往的物業壓力測試旨在確保業主在加息環境下依然具備充足的還款能力，而這份審慎的態度，現在完全體現在「供款與入息比率」(DTI) 的嚴格計算之中。要順利通過審批，關鍵在於向銀行清晰展示你穩健的財務狀況。我們可以從以下三個核心層面入手，掌握銀行審批的邏輯。
關鍵一：準確計算「銀行認可收入」
銀行計算入息的方式，和你自己理解的可能有點不同。銀行最重視的是收入的穩定性與可證明性。因此，不同類型的收入在銀行眼中，價值並不完全相等。
固定收入：薪金、花紅、雙糧的計算方式
對於每月有固定薪金的上班族，這是銀行最認可的收入來源。通常你需要提供最近三個月的糧單、銀行月結單以及最新的稅單作證明。至於花紅、雙糧或佣金等非固定獎金，銀行一般會將過去一至兩年的總額，除以12或24個月，計算出一個平均數，再將其加到你的基本月薪上。
非固定收入：佣金及自僱人士入息的「折扣」計算
如果你的主要收入來自佣金，例如地產代理或保險從業員，或者你是自僱人士，銀行在審批時會相對審慎。因為這類收入的波動性較大，銀行無法保證你每月都有穩定進帳。因此，銀行通常會要求你提供最少過去六個月，甚至長達兩年的入息證明，然後計算出平均收入，再打一個六至八折作為最終認可的入息。
租金收入的計算方法與要求
假如你持有其他物業並正在出租，租金亦可被視為收入的一部分。你需要提供已打釐印的正式租約，以及顯示租客穩定繳租的銀行紀錄。不過，銀行不會將租金收入全額計算，普遍做法是將租金打個六至七折。這個折扣是為了預留維修、空置期等潛在開支與風險。
關鍵二：全面申報「所有現有債務」
要準確評估你的還款能力，就需要一個完整的財務畫面。這意味著在計算DTI時，分母是你的「認可總入息」，而分子則是你的「每月總債務」。任何隱瞞或遺漏，都可能影響審批結果。
常見須申報的債務：私人貸款、信用卡分期、學生貸款
在銀行的計算中，所有需要定期償還的款項都會被視為債務。不論是私人貸款、汽車貸款、信用卡分期還款，甚至是學生貸款或稅務貸款，其每月的還款額都會被計入你的「每月總債務」之中，直接拉高你的DTI比率。
清還短期高息債務對提升DTI比率的正面影響
在正式提交物業套現申請前，一個非常有效的策略是優先清還一些利息高、年期短的債務，例如信用卡分期。因為這類貸款的每月還款額相對較高，會佔用你不少的供款能力。清還這些債務，可以即時降低你每月的總還款額，直接改善DTI比率，讓你更容易符合銀行的審批門檻。
關鍵三：擔保人的角色與資格審查
如果你的收入始終差一點才達標，增加擔保人是一個常見且有效的方法。擔保人的作用，就是將其財務能力合併到你的申請之中。
擔保人如何協助申請人符合DTI要求？
銀行的做法，是將你和擔保人的「認可總入息」相加，同時也將雙方的「每月總債務」合併計算。只要合併後的DTI比率符合要求，申請便有機會獲批。擔保人通常需要是申請人的直系親屬，並且擁有穩定的收入及良好的信貸紀錄。
擔保人自身的信貸與按揭能力影響
不過，成為擔保人是一個重大的決定。擔保人的名字會記錄在信貸報告上，當他將來自己想申請按揭置業時，銀行會視他為已有按揭在身。屆時，他自己的按揭成數上限會被降低，而DTI的審批標準也會由正常的50%收緊至40%，借貸能力將大受影響。因此，在邀請親友作擔保前，必須充分溝通，確保對方明白相關的責任與長遠影響。
DTI不達標？三大解決方案助您順利獲批套現
即使現時的物業套現壓力測試已經暫停，銀行在審批貸款時，依然會嚴格審視「供款與入息比率」(DTI) 這道門檻。如果初步計算後，發現自己的 DTI 超出了銀行上限，也未必代表套現無望。以下為您整理了三個實際可行的解決方案，助您調整策略，順利獲取所需資金。
方案一：申請按揭保險計劃
按保計劃如何放寬DTI要求 (適用於部分轉按個案)
香港按揭證券有限公司 (HKMC) 推出的按揭保險計劃，除了為首次置業人士提供高成數按揭外，亦適用於部分轉按套現個案。在特定情況下，例如套現資金是用於裝修、維修或清還其他高息債務，申請按保或可獲得更具彈性的審批。雖然銀行仍然會計算DTI，但按保計劃的存在，有機會讓銀行在審批上有多一點空間。不過，這並非必然選項，最終須視乎個別銀行的審批政策和申請人的具體情況。
保費成本與樓價上限考慮
申請按揭保險需要支付一筆保費，這筆費用可以選擇一次過繳付，或者加借入按揭貸款總額中分期攤還。所以，您需要權衡保費成本與成功套現之間的利弊。同時，按揭保險計劃設有樓價上限，例如想申請最高八成按揭，物業價值就不能超過特定金額。在決定採用此方案前，應先了解清楚最新的按保樓價限制和保費表，評估是否符合資格和合乎成本效益。
方案二：增加合資格的按揭擔保人
尋找直系親屬作為擔保人的注意事項
增加擔保人是提高貸款能力最直接的方法之一。銀行一般只接受借款人的直系親屬（例如父母、配偶、子女或兄弟姊妹）作為擔保人。這位擔保人必須擁有穩定的收入、良好的信貸紀錄，並且沒有過重的債務負擔。在邀請家人幫忙前，必須坦誠溝通，確保對方完全明白作為擔保人所要承擔的法律責任，即當借款人無法還款時，擔保人有責任承擔整筆按揭的還款。
擔保人與借款人需共同符合DTI要求
銀行在審批時，會將借款人和擔保人的收入與債務合併計算。計算公式是將兩者的每月總收入相加，然後除以兩者每月需要償還的總債務（包括這筆新申請的按揭供款）。合併計算後的 DTI 必須低於銀行的規定上限。所以，並非隨便增加一個擔保人就能成功，擔保人自身的財務狀況同樣關鍵。
方案三：調整個人財務部署
適度降低套現金額
這是一個最簡單直接的調整方法。如果因為目標套現金額過高而導致 DTI 超標，可以嘗試重新評估實際資金需求，適度調低申請的套現金額。貸款額減少，意味著每月供款額亦會隨之下降，DTI 自然會降低，從而更容易達到銀行的審批標準。這是在個人需求與還款能力之間尋找一個平衡點。
考慮延長還款年期以減低每月供款
將按揭的還款年期拉長，例如由20年延長至30年，也能有效降低每月的供款額。每月供款減少了，計算出來的 DTI 比率亦會相應下降。不過，這個方法有利有弊。雖然月供壓力減輕了，但整個還款期的總利息支出將會增加。因此，這是一個利用時間換取眼前供款能力的財務策略，您需要衡量長遠的利息成本是否在可接受範圍內。
關於物業套現與DTI的常見問題 (FAQ)
Q1: 暫停壓力測試後，我是否一定能套現更多？
雖然物業套現壓力測試的規定已經暫停，這不代表您一定能套現更多資金。新政策下，銀行的審批焦點完全集中在「供款與入息比率」(DTI) 上。您可以這樣理解：以往您需要同時跨過兩個欄杆（DTI及壓力測試），現在只需跨過一個（DTI）。這確實降低了入息門檻，理論上提升了您的最高借貸能力。然而，最終可套現的金額，依然嚴格受制於您的每月總入息能否覆蓋包括新舊按揭在內的所有債務，並維持DTI在50%的上限之內。如果您的基本入息或債務狀況沒有改變，實際可增加的套現額可能有限。
Q2: 村屋、工商舖等物業套現，DTI審批標準有何不同？
不同類型物業的套現審批標準，確實存在差異。一般來說，住宅物業的按揭成數最高，審批框架也最成熟。而村屋、唐樓、工商舖及車位等物業，銀行在評估時會更加審慎。首先，這些物業的按揭成數上限通常較低。例如，工商舖的按揭成數上限可能只有五成至六成，這直接限制了可套現的基礎金額。其次，雖然DTI的50%基本原則不變，但銀行可能會因為物業的流動性較低或租金收入較不穩定，而在內部評估時採用更嚴格的標準。村屋的估價亦較為複雜，需要考慮路權、業權完整性等因素，這也會影響最終的貸款額。
Q3: 海外收入或非本地居民申請套現，DTI要求會更嚴格嗎？
是的，對於主要收入來自海外，或本身為非本地居民的申請人，銀行的DTI審批要求通常會更加嚴格。這主要是基於風險管理的考量，銀行難以核實海外收入的穩定性及持續性，同時也需考慮匯率波動的風險。因此，銀行普遍會對海外收入採取「打折扣」的方式計算。例如，您的海外月入為10萬港元，銀行可能只會按七成或八成（即7萬至8萬港元）來計算您的DTI，這意味著您的實際借貸能力會降低。此外，申請人需要提供更詳盡及具公信力的入息證明文件，例如經會計師核實的稅單，審批過程也可能更長。
Q4: 銀行會否審查我的套現資金用途？這會影響審批嗎？
銀行一般會查詢您的套現資金用途，但這通常是程序上的一環，只要用途合法合規，對審批的影響不大。常見的用途如個人週轉、家庭開支、子女教育、裝修或清還其他高息債務等，銀行普遍都會接納。不過，如果您表明資金將用於高風險的投機活動，例如投資於波動性極高的股票或加密貨幣，銀行可能會對您的還款能力穩定性產生疑慮。在這種情況下，審批人員可能會更嚴格地審視您的財務狀況。因此，申報一個穩健合理的資金用途，有助令整個審批過程更加順暢。