為了恢復「首置」身份以節省新物業的印花稅，不少業主會選擇透過內部轉讓（俗稱「甩名」）予近親。然而，樓宇轉名程序看似簡單，實則牽涉複雜的稅務計算、法律流程及按揭安排，稍有不慎，隨時得不償失。本文為你整合2025年樓宇轉名/甩名的終極攻略，由印花稅、律師費等3大核心費用，到申請按揭、簽署樓契的4大實戰步驟，再到5大必須警惕的潛在風險及避險策略，為你一次過清晰拆解。無論你是計劃將聯名物業「甩名」給配偶，還是轉讓給父母子女，這份全方位指南都將助你計清計楚，用最划算、最穩妥的方式完成整個過程。
樓宇轉名/甩名費用2025一覽：印花稅、律師費及潛在開支
一提到樓宇轉名費用，許多人首先想到的可能是律師費，但其實這只是其中一部分。整個樓宇轉名收費主要由三大核心部分組成：最大筆的印花稅、不可或缺的律師費，以及一些你可能未預計到的潛在開支。我們一起來逐項拆解，讓你對2025年的樓宇轉名費有個清晰預算。
核心開支(一)：印花稅 (Stamp Duty) – 影響轉名費用的最大因素
在所有樓宇轉名費用之中，印花稅絕對是佔比最重、影響最大的一環。稅款的多少，直接取決於轉讓雙方的關係以及物業的價值。幸好，在特定情況下，印花稅的開支可以大幅降低。
近親轉讓適用的「第二標準稅率」(2025年最新)
假如你是將物業轉名給「近親」（包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹），便可以採用稅率較低的「第二標準稅率」去計算印花稅。
隨著2025年2月28日政府全面撤銷住宅物業需求管理措施（俗稱「撤辣」），以往非首置人士需要繳付高昂稅率的情況已不復再。現在，所有買家均統一採用計算方法較優惠的「第二標準稅率」。其稅率如下：
- 樓價$3,000,000或以下：$100
- $3,000,001 至 $3,528,240：$100 + 超出$3,000,000部分的10%
- $3,528,241 至 $4,500,000：1.5%
- $4,500,001 至 $6,000,000：2.25%
- $6,000,001 至 $9,000,000：3%
- $9,000,001 至 $20,000,000：3.75%
- $20,000,001或以上：4.25%
慳稅實例：聯名物業「甩名」可節省多少稅款？
我們用一個簡單例子說明。假設陳生陳太聯名持有一個現時市值$600萬的物業，每人各佔50%業權。現在陳生想將自己的業權轉給陳太。
這宗轉讓需要計算印花稅的部分，就是陳生轉讓的50%業權價值，即$300萬。根據第二標準稅率，樓價$300萬或以下的物業，印花稅僅為$100。只需支付$100印花稅，陳生便成功「甩名」，將業權完全轉至陳太名下。
印花稅計算關鍵：如何釐定物業轉讓價？
一個常見的誤解是以為可以用$1的象徵式價錢轉讓來避稅。事實上，稅務局計算印花稅的基礎，是採用物業的「市值」或「轉讓代價」，以較高者為準。假如你申報的轉讓價遠低於市價，稅務局有權自行估價，並在七年內追討稅款差額。
最穩妥的做法，是在轉名前向多於一間銀行申請免費的物業估價，並以估價作為轉讓價的依據。這樣既能確保轉讓價合理，亦可保留估價紀錄，以備稅局日後查詢。
核心開支(二)：律師費
樓宇轉名牽涉複雜的法律文件和業權註冊程序，必須經由律師行處理，因此律師費是其中一項必然的樓宇轉名收費。
市場收費參考及服務範圍
市場上，處理一宗近親轉讓的律師費，一般介乎數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度而定。服務範圍通常包括草擬買賣合約、查冊、處理轉讓契、代繳印花稅及到土地註冊處註冊等。由於轉名不經地產代理，律師的角色更顯重要。
選擇律師行注意事項
選擇律師行時，有幾點需要留意。首先，選擇專門處理物業買賣的律師行，經驗較豐富，能更順暢地處理流程。其次，若轉名後需要承造新按揭，必須確保律師行在承按銀行的「認可名單」（on bank list）上，否則銀行會要求你另聘律師處理按揭文件，產生額外費用。最後，事前應問清楚收費是否「全包」，有沒有其他雜費，令預算更準確。
其他潛在開支
除了印花稅和律師費這兩大主要開支，還有一些潛在費用需要納入你的預算之中，避免大失預算。
銀行按揭罰息期
如果原有物業的按揭貸款仍處於「罰息期」（通常是首兩至三年）內，轉名等同提早全數清還按揭，銀行有權收取罰息。這筆費用可以高達貸款額的數個百分比，所以在決定轉名前，務必先查閱清楚原有的按揭合約條款。
物業估價費
雖然多數銀行提供免費的初步網上估價，但若需要一份正式的估價報告（例如稅局有疑問時），便可能需要向測量師行支付數千元的估價費。
新按揭申請相關費用
承接業權的一方通常需要重新申請按揭。這個過程可能涉及一些費用，例如按揭保險費（如申請高成數按揭）或銀行收取的手續費等。這些都應一併計算在整體的樓宇轉名費用預算內。
【實戰教學】樓宇轉名/甩名慳稅流程四部曲
了解影響樓宇轉名費用的各項開支後，接著我們進入實戰教學部分。整個樓宇轉名流程其實脈絡清晰，只要跟隨以下四個步驟，並且掌握每一步的關鍵點，便能順利完成業權轉讓，同時達到節省稅款的目的。
第一步：簽署臨時買賣合約
以臨約釐定「恢復首置」時間點
流程的第一步，是由轉讓方與承接方簽訂一份臨時買賣合約。這份文件的法律意義重大，因為稅務局是以臨約的簽署日期，來界定轉讓方何時「賣出」物業。換句話說，一旦簽署了這份文件，轉讓方在法律上就恢復了「首次置業人士」的身份，之後再購入新物業時，便有資格享用較低的第二標準印花稅率。這個時間點的確立，是整個慳稅策略的基礎。
合約關鍵條款
由於是近親之間的轉讓，這份合約通常比市面上的標準合約簡單，並且不需要地產代理介入。合約的核心內容必須清晰列明物業地址、雙方姓名及身份證號碼、議定的轉讓價（通常參考銀行估價）、以及預計的正式成交日期。所有條款都應該在雙方完全同意後才簽署作實。
第二步：承接方向銀行申請按揭 (最關鍵步驟)
為何應先申請按揭？
簽妥臨約後，下一步並不是立即找律師辦理轉名，而是由承接方先向銀行申請按揭。這個次序至關重要，也是整個流程中最關鍵的一環。原因是物業轉讓的最大變數，往往在於承接方的貸款能力。先申請按揭並取得銀行的正式批核，可以確保交易有足夠資金完成。假如先支付了律師費，最後才發現按揭不獲批，便會造成不必要的金錢損失。
H44: 承接方須通過獨立入息審查與壓力測試
銀行在審批近親轉讓的按揭申請時，會將承接方視為一個全新的獨立申請人。承接方必須提供足夠的入息證明，並且通過金管局規定的壓力測試，證明自己有獨立的還款能力。銀行會為物業重新進行估價，所以承接方的財務狀況是批核與否的決定性因素。
近親轉讓按揭成數參考
在按揭成數方面，近親轉讓的審批標準與一般二手物業買賣基本相同。根據現行按揭保險計劃，符合資格的申請人最高可申請到九成按揭，但最終成數仍取決於物業估價、樓價及申請人的還款能力等綜合因素。
第三步：到律師樓簽署正式轉讓契 (Assignment)
待按揭批核後才簽署
當承接方收到銀行的正式按揭批核信後，代表資金問題已經解決，這時雙方就可以安心地委託律師，處理正式的法律文件。律師會草擬一份正式的「轉讓契」(Assignment)，這份文件將會正式將物業的法定業權，由轉讓方轉移至承接方名下。
律師處理新舊按揭交接
如果原物業本身仍有按揭未還清，律師會負責協調新舊按揭的交接。律師會利用承接方新申請的按揭貸款，先償還轉讓方的舊有按揭（俗稱贖樓），然後再將物業的業權正式轉到承接方名下，並為新承造的按揭在土地註冊處進行登記。
第四步：繳付印花稅及完成註冊
律師協助計算及繳付印花稅
簽署轉讓契後，律師會根據轉讓的業權份額及轉讓價，計算應繳的印花稅金額。由於是近親轉讓，適用於較低的第二標準稅率，這部分的樓宇轉名費相對較低。律師會協助將計算好的稅款交往稅務局，完成整個繳稅程序。準確計算最新的樓宇轉名費用2025稅率是律師的專業責任。
於土地註冊處註冊與更新業權
繳付印花稅後，最後一步是律師會將已簽署及加蓋印花的轉讓契，送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，土地註冊處的公開紀錄便會更新，正式顯示承接方為物業的新任業主，整個業權轉讓的法律程序便告完成。
預計所需時間
整個樓宇轉名流程，由簽署臨約到最終在土地註冊處完成註冊，在文件齊備及按揭順利批核的情況下，一般預計需要一至兩個月時間。
樓宇轉名方式比較：轉讓契 vs 送讓契
談及樓宇轉名費用，選擇合適的轉名方式是控制成本的關鍵第一步。市面上主要有兩種處理業權轉讓的法律文件，分別是「轉讓契」和「送讓契」。它們表面看似相似，但背後牽涉的稅務計算、銀行按揭批核以至法律風險都截然不同。了解兩者的分別，是規劃整個轉名流程的基礎。
轉讓契 (Assignment)：慳稅主流之選
以「買賣」形式進行轉讓
目前處理近親物業轉讓，超過九成個案都會選用「轉讓契」。它的原理很直接，就是將這次業權轉移，以一宗正式的「買賣」交易形式進行。即使雙方是父子或夫妻，在法律層面上，一方是「賣家」，另一方則是「買家」。雙方會簽訂正式的買賣合約，當中會訂明一個「轉讓價」，而承接業權的一方，理論上需要向轉讓方支付這筆款項。這種做法程序清晰，法律框架成熟，是現時最穩妥和普遍的選擇。
如何應用「第二標準稅率」慳稅
採用轉讓契的最大好處，就是可以直接降低印花稅這項最主要的樓宇轉名收費。根據稅法，只要轉讓對象是近親（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹），即使承接方本身已持有其他物業，這次轉讓的印花稅仍可以按較低的「第二標準稅率」計算。相比非近親轉讓或非首置人士買樓時需要繳付高昂的稅率，第二標準稅率的稅款低很多。例如，一個價值400萬的業權，稅款可以相差數十萬元。所以，透過轉讓契進行近親轉讓，是合法地節省樓宇轉名費用的主流策略。
送讓契 (Deed of Gift)：高風險陷阱
何謂「送契樓」？
「送讓契」從字面上看，就是業主以「送贈」的形式，無條件地將物業業權轉移給另一人，當中不涉及任何金錢交易。經由送讓契轉名的物業，市場上俗稱為「送契樓」。很多人會誤以為，既然是「送贈」，應該可以免除所有交易成本，但事實並非如此。
送讓契無法慳稅：稅局仍按市值徵稅
這是一個極大的誤解。即使業主是以零作價「送」出物業，稅務局在計算印花稅時，並不會考慮這個「零作價」。稅局會自行委託估價署為物業進行估價，然後按估價當日的十足市值（Full Market Value）來徵收印花稅。換句話說，採用送讓契完全沒有慳稅效果，需要繳付的稅款與正常市價買賣一樣，無法有效降低整體的樓宇轉名費用2025開支。
「送契樓」致命缺點：五年按揭限制與破產追溯風險
送契樓最大的問題，在於其附帶的嚴重後遺症。第一，銀行普遍對送契樓的按揭申請極為審慎。由於擔心業權背後可能存在債務問題，大部分銀行在物業送贈日起計的五年內，都不會為該物業批出任何按揭。這意味著新業主在這五年內，幾乎不可能將物業加按套現或出售給需要承造按揭的買家，物業的流通性大打折扣。第二，根據《破產條例》，假如原業主（送贈方）在送出物業後的五年內不幸破產，破產管理署有權向法庭申請，將該物業視為原業主的資產並追回，用作償還債務。這對新業主來說，是一個潛在的巨大風險。
【避險必讀】樓宇轉名/甩名五大潛在風險與應對策略
談及樓宇轉名費用，大家自然會聚焦於如何節省印花稅與律師費，但整個過程並非純粹的文書工作，當中潛藏的財務與法律風險，一旦處理不當，所引致的損失可能遠超預期節省的樓宇轉名收費。要確保2025年的樓宇轉名費計劃萬無一失，深入了解以下五大潛在風險及應對策略，絕對是事前必做的功課。
風險一：承接方未能通過壓力測試
承接方須具備獨立還款能力
樓宇轉名在本質上，等於承接方以新申請人的身份，向銀行申請一筆新的按揭貸款。所以，銀行會對承接方的財政狀況進行全面的獨立審查，包括入息證明與壓力測試。如果承接方（例如全職家庭主婦）本身沒有足夠或穩定的收入，銀行便不會批出按揭，整個轉名計劃亦會因此告吹。
擔保人陷阱：轉讓方做擔保如何影響自己再買樓？
一個常見的誤解是，若承接方收入不足，由轉讓方擔任其按揭擔保人便可解決問題。但這樣做會產生嚴重的後果。雖然轉讓方在文件上已「甩名」並恢復首置身份，但由於他仍是按揭擔保人，銀行在審批他日後的新物業按揭時，會將這筆擔保的債務計算在內，大幅削減其借貸能力，甚至令其無法通過新物業的壓力測試，最終令整個甩名慳稅的部署失去意義。
風險二：轉讓價過低被稅局追討差額
稅務局七年追溯期
為了節省印花稅，有些家庭成員會考慮以象徵式作價（例如一元）或遠低於市值的價格進行轉讓。但稅務局有權在交易完成後的七年內，重新評估物業的市場價值。如果稅局認為轉讓價不合理地偏低，便會按其評估的市價，向業主追討應繳的印花稅差額及可能的罰款，得不償失。
應對策略：保留多份銀行估價作證明
最穩妥的做法，是在轉名前向最少三間不同的銀行申請物業估價。然後，可以選擇當中較低的估價作為是次內部轉讓的作價。將這些銀行估價文件妥善保存，萬一將來稅務局提出質疑，這些文件便是最有力的證據，證明轉讓價是基於當時的市場數據而定，並非刻意避稅。
風險三：原按揭罰息期增加轉名成本
轉名前檢查罰息期條款
樓宇轉名牽涉到贖回原有的按揭，再由承接方申請新的按揭。如果原有的按揭貸款仍處於罰息期內（通常是貸款首兩至三年），銀行便會收取一筆提早還款的罰息。這筆額外開支會直接增加整個樓宇轉名費用，事前必須計算清楚。
應對策略：待罰息期過後才轉名
最直接的應對方法，就是查清楚原有按揭的罰息期何時屆滿。如果時間相距不遠，耐心等待罰息期結束後才進行轉名，便可以完全避免這筆額外的支出。
風險四：物業種類限制
一手樓花：建築期內（未補地價）不能轉名
值得注意的是，俗稱「甩名」的近親轉讓操作，僅適用於已落成的現樓物業。如果物業是一手買入的樓花，在建築期內，即未完成建築及補地價手續前，法例上是不允許進行任何形式的業權轉讓或除名。
風險五：保障措施不足引致家庭糾紛
如何保障轉讓方權益？（如加入備註條款、訂立遺囑等）
即使是近親之間的交易，亦應有足夠的保障措施，以防日後關係生變或出現意料之外的情況。例如，父母將物業轉名給子女，若想保障自己的居住權，可以在轉讓契中加入備註條款，列明轉讓方擁有該物業的終身居住權。此外，為承接方訂立一份清晰的遺囑，指明萬一其不幸離世，物業的繼承安排，亦是避免家族爭產的明智之舉。
樓宇轉名/甩名常見問題 (FAQ)
Q1: 整個樓宇轉名過程需時多久？
一般而言，整個樓宇轉名過程大約需要 1.5 至 2 個月。當中時間最難掌握的環節，是承接方申請新按揭的審批時間，銀行一般需要 2 至 3 星期處理。只要按揭成功批出，之後的律師樓程序，例如簽署正式轉讓契、處理印花稅及到土地註冊處註冊等，通常可以在 2 至 3 星期內完成。所以，整個流程的快慢，很視乎銀行按揭的審批效率。
Q2: 祖父母轉名給孫兒算是「近親」嗎？可以慳稅嗎？
這是一個很常見的疑問。根據稅務局的定義，「近親」只包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹。因此，祖父母與孫兒之間的轉讓，並不符合「近親」的定義，無法享受較低的第二標準印花稅率。唯一的例外情況，是孫兒的父母均已離世，稅務局有機會酌情處理，但屬於非常特殊的個案。在正常情況下，這類轉讓會被視為非近親交易，需要按市值繳付較高的從價印花稅。
Q3: 轉名費用需要預備大筆現金支付嗎？
談到樓宇轉名費用，大家最關心的就是現金流問題。主要的樓宇轉名收費包括三大部分：轉讓作價、印花稅和律師費。轉讓作價方面，承接方可以向銀行申請新的按揭貸款來支付，所以不一定需要動用大筆現金。但是，印花稅和律師費這兩項開支，就需要預備現金支付了。因此，在計劃轉名前，最好先向律師查詢相關的印花稅和律師費報價，確保有足夠的流動資金應付這些前期開支。
Q4: 我擔任近親的按揭擔保人，會如何影響我再買樓的資格？
這是一個非常重要的問題，而且會帶來實質影響。雖然您在物業上已經「甩名」，恢復了首置身份，但是在銀行眼中，由於您仍然是按揭擔保人，該筆按揭貸款依然是您的債務。當您日後再申請按揭購買新物業時，銀行在計算您的供款與入息比率 (DSR) 和壓力測試時，會將這筆擔保中的按揭月供款一併計算在內。結果是，您能夠承造的新按揭成數將會被扣減，而且通過壓力測試的難度亦會大增。簡單來說，擔任擔保人會嚴重削弱您再次置業的借貸能力，即使您名義上是「首置」，也無法享受首置人士應有的按揭優勢。