【長命契除名手續】慳盡印花稅必睇：專家拆解6大轉名步驟、費用及4大陷阱

「長命契」物業甩名（除名）是夫婦或近親之間常見的資產調動操作，尤其為了恢復其中一方的「首次置業」身份，以便日後再入市時能慳盡印花稅。然而，整個轉名手續牽涉繁複的法律步驟、按揭安排及稅務計算，稍一不慎隨時得不償失，甚至墮入估價過低或「送贈契」等陷阱。本文將由專家為您全面拆解長命契除名的六大步驟、詳細費用（律師費及印花稅）計算方法，並剖析四大常見陷阱，助您順利完成物業轉讓，實現財務規劃目標。

釐清基礎：長命契 vs 分權共有，為何在辦理長命契除名前必須理解？

在正式展開任何長命契除名手續之前，最關鍵的一步，是回歸基本，清晰理解您物業的持有方式。香港的聯名物業主要有兩種形式：「聯權共有」（長命契）和「分權共有」。它們在法律上的運作模式有天壤之別，直接影響您如何出售、轉讓、甚至繼承資產。弄清楚兩者的差異，是判斷您是否需要，以及能否順利啟動長命契轉名手續的基礎，讓我們一起仔細看看。

什麼是聯權共有（Joint Tenancy），即俗稱的「長命契」？

「聯權共有」，就是大家常說的「長命契」。您可以將所有聯名業主想像成一個單一的整體，共同擁有整個物業的全部業權，權益是重疊而且不可分割的。

它最核心的特點是「生存者權利」（Right of Survivorship）。意思是，假如其中一位聯名業主不幸離世，他所持有的物業權益，會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是依法自動發生的，完全凌駕於遺囑之上。也就是說，即使離世的業主在遺囑中想將物業留給子女，長命契的法律效力會優先執行，業權依然會歸屬在生的聯名業主。

正因如此，任何關於物業的重大決定，例如出售、加按或辦理長命契除名，都必須得到全體聯名業主的一致同意和簽署，任何一方都不能單獨行事。

什麼是分權共有（Tenancy in Common）？

另一種形式，「分權共有」就提供了更大的彈性。您可以把它理解為幾個人合夥投資，每個人都清楚持有物業的特定份額。這些份額可以是不對等的，例如業主A持有70%業權，業主B持有30%。

在分權共有下，每位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額。您可以自由決定出售、轉讓或透過訂立遺囑，將您所持有的那部分業權傳承給指定的繼承人，整個過程完全不需要徵求其他共有人的同意。當分權共有的業主離世，他名下的業權份額會被視為其個人遺產的一部分，按照其遺囑內容進行分配。

核心差異快速比較：一張表看懂您應否啟動長命契轉名手續

了解了基本概念後，兩者的分別其實相當清晰。這張比較表可以幫助您快速掌握重點，從而判斷自己的情況，以及是否應該考慮進行長命契轉名手續。

為何要辦理長命契除名？三大主要動機與策略性優勢

許多人考慮辦理長命契除名手續，並非單純想更改業權上的名字，而是一項具備深思熟慮的財務規劃。在物業聯名關係中，主動進行業權變動，背後往往有著清晰的動機。這項決定可以為業主節省未來的大筆稅務開支，妥善處理因關係轉變而衍生的資產分配問題，甚至能有效隔離個人財務風險，保護家庭的核心資產。以下將會深入探討三個最常見的動機，與它們帶來的策略性優勢。

動機一：恢復「首次置業」身份，慳盡印花稅

這可以說是最普遍與最具吸引力的動機。根據香港的稅務條例，非首次置業人士在購買住宅物業時，需要繳付較高昂的從價印花稅。透過長命契轉名手續，其中一位聯名業主，可以將其業權以近親轉讓的方式轉移給另一位或多位聯名業主。完成後，這位已「甩名」的業主便能成功恢復「首次置業」的寶貴身份。當他日後決定購入新物業時，便可以享用稅率較低的第二標準稅率繳付印花稅。舉一個簡單例子，購入一個價值600萬元的單位，首次置業與非首次置業的印花稅金額差距可以高達數十萬元。因此，妥善規劃長命契除名，是實現家庭資產增值與節省稅款的重要一步，而過程中涉及的長命契除名印花稅成本，通常遠低於未來節省的金額。

動機二：因應關係轉變，清晰分割資產

物業作為一項重大資產，其持有方式與業主之間的關係密不可分。當人生階段轉變，例如夫婦離異、家庭成員之間需要獨立發展或分割財產時，長命契的「綑綁式」業權便可能成為一個棘手的難題。長命契的核心特點是，任何關於物業的重大決定，例如出售或轉按，都必須獲得全體業主一致同意並共同簽署文件。假如業主之間關係破裂，任何一方不合作，物業便會陷入僵局，無法出售套現，也難以作進一步的財務安排。在這種情況下，辦理長命契除名手續，由其中一方承接全部業權，或者將物業出售後分配資金，便是一種最清晰直接的資產分割方式。這能讓各方明確劃分財務，避免因業權問題而產生更多不必要的法律糾紛。

動機三：管理及隔離個人財務風險

長命契的一個潛在風險，是所有業主的財務狀況被視為一體，互相影響。在法律上，由於每位聯權共有人都被視為擁有整個物業的全部權益，假如其中一位業主不幸陷入個人財務困境，例如生意周轉不靈、被債權人追討債務，甚至面臨破產，債權人是有權向法院申請對整個物業進行凍結，甚至強制出售以償還該業主的個人債務。這對其他財務狀況穩健的業主而言，無疑是極大的風險。透過策略性的長命契除名，例如將業權全部轉移至財務風險較低（如職業穩定）的一方名下，就可以有效地將物業這項核心資產，與另一方可能面對的個人或商業財務風險隔離開來，為家庭建立一道重要的防火牆。

長命契轉名六大核心步驟全拆解

要順利完成長命契除名手續，整個過程其實就如同一場標準的物業買賣交易，清晰而且按部就班。很多人可能以為只是簡單地更改名字，但實際上，它牽涉到正式的法律文件、銀行按揭審批以至稅務計算。以下我們將整個長命契轉名手續拆解成六個核心步驟，讓你一步步看清楚整個流程。

第一步：聘請律師，確立轉讓意向

整個流程的第一步，就是聘請一位專業的律師。律師會為你處理所有法律文件，確保整個轉讓過程合法合規。即使是家人之間的轉讓，雙方亦需要簽訂一份類似「臨時買賣合約」的文件，明確寫下轉讓的意向、物業資料、轉讓價格及預計完成日期。這份文件是啟動整個程序的基礎。

第二步：處理現有銀行按揭（如適用）

如果物業本身仍有按揭貸款，這一步就非常關鍵。你們需要通知現有的承按銀行，因為業權變動會影響按揭合約。銀行需要同意解除原有的按揭，這個過程稱為「贖契」。銀行通常會要求先清還整筆貸款，或者由承接方申請新的按揭來取代舊有貸款。

第三步：承接方申請新按揭或轉按

接著，承接業權的一方需要以個人名義向銀行申請新的按揭，或者辦理轉按手續。銀行會重新評估這位新業主的還款能力，包括審核其入息證明，並進行壓力測試。只有在銀行確認其財務狀況足以獨立承擔整筆按揭貸款後，轉讓程序才能繼續下去。

第四步：簽署正式買賣合約及轉讓契（Assignment）

當按揭事宜處理妥當後，律師便會準備正式的法律文件。雙方需要簽署「正式買賣合約」，進一步確認所有交易條款。在成交當日，雙方會簽署最關鍵的文件—「轉讓契」（Assignment）。這份文件一旦簽署並完成後續程序，物業的業權便會正式轉移至承接方名下。

第五步：計算及繳付相關印花稅

業權轉讓在法律上被視為一宗買賣，所以必須繳付印花稅。律師會根據所轉讓的業權份額的價值或協定的轉讓價，計算出應繳的長命契除名印花稅金額。如果是近親之間的轉讓，有機會可以申請以較低的稅率計算。繳付印花稅是完成交易的必要一環。

第六步：到土地註冊處註冊轉讓契

最後一步，就是將已簽署的轉讓契送到土地註冊處（俗稱田土廳）進行註冊。這個步驟是為了將業權的變動記錄在案，讓它成為公開的法律事實。註冊完成後，整個長命契除名或轉名的法律程序才算正式大功告成，新的業權記錄便會生效。

長命契除名費用全覽：律師費與印花稅精準計算

當你決定辦理長命契除名手續，清晰了解相關費用是至關重要的一環。整個過程主要涉及兩大開支：律師費和印花稅。這兩項費用會因為物業狀況和轉讓方式的不同而有顯著差異，所以預先掌握計算方法，有助你更準確地規劃財務預算。

律師費細項

在任何物業業權轉讓中，律師都扮演著不可或缺的角色。辦理長命契除名，本質上是一次正式的業權買賣，所以必須聘請律師處理所有法律文件，確保程序合法合規。

律師費一般涵蓋以下服務：
* 草擬法律文件：包括為轉讓雙方準備臨時買賣合約、正式買賣合約以及最重要的轉讓契（Assignment）。
* 處理按揭事宜：如果物業本身有按揭，律師需要與原有銀行及承接方的新銀行溝通，處理贖契和新按揭的法律程序，這會令手續相對複雜。
* 註冊文件：將簽署好的轉讓契交往土地註冊處進行註冊，正式更新業權記錄。

律師費並沒有劃一標準，收費會視乎個案的複雜程度而定。一般而言，如果物業沒有按揭，程序較為簡單，費用大約由數千港元起。但是，如果涉及銀行按揭的轉移，律師需要處理更多文件和溝通工作，費用則會相應增加，可能需要一萬多港元或以上。

印花稅詳細計算方法

長命契除名印花稅是整個轉名手續中最大的一筆開支。它的計算方式並非基於整個物業的市值，而是按照所轉讓的業權份額價值來計算。

舉一個例子，假設你和家人聯名持有一個市值800萬港元的物業，每人各佔50%業權。現在你要將你的50%業權轉讓給家人，那麼印花稅的計算基礎就是物業市值的一半，即400萬港元。

好消息是，如果轉讓是在「近親」之間進行，包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹，你可以申請採用稅率較低的「從價印花稅第2標準稅率」來計算。這也是透過長命契轉名手續來節省稅款的關鍵所在。

以下是從價印花稅（第2標準稅率）的稅率表，供你參考：

沿用剛才的例子，轉讓價值400萬港元的業權份額，按照上表，適用的稅率為1.5%，所以應繳的印花稅為：
HK$4,000,000 x 1.5% = HK$60,000

值得注意的是，轉讓的作價不能隨意訂定。如果轉讓價遠低於市場估價，稅務局有權根據物業的市值重新評估應繳的印花稅，並追討差額。所以，最穩妥的做法是先為物業進行銀行估價，並以估價作為轉讓價的參考基礎。

專家警示：執行長命契除名前必須規避的四大陷阱

辦理長命契除名手續，表面看是簡單的文書工作，實際上卻牽涉複雜的法律、稅務與按揭規定。許多人因為忽略了細節，最終不但未能達到節省稅款或分割資產的目標，反而引致不必要的財務損失或令交易停滯。在您正式啟動長命契轉名手續前，了解以下四大常見陷阱至關重要，這能幫助您順利完成整個過程。

陷阱一：轉讓定價過低的風險

在近親之間進行業權轉讓，一個常見的誤解是認為可以隨意訂立一個極低的轉讓價，例如一元，藉此大幅降低需要繳付的長命契除名印花稅。這種想法其實相當危險。首先，稅務局有權審核每宗交易的合理性。如果轉讓定價遠低於市場估值，稅務局極有可能主動介入，並根據其評估的物業市值，向業主追討應繳的印花稅差額。其次，銀行在審批按揭申請時，亦會將交易價格的真確性納入考量。一個不合常理的低價，會讓銀行質疑交易的真實目的，從而拒絕批出新的按揭貸款，直接導致整個除名程序無法繼續。穩妥的做法，是先向銀行為物業進行估價，並以估價作為轉讓定價的基礎。

陷阱二：「送贈契」的五年按揭陷阱

為了完全避開印花稅，有些人會考慮以零代價的「送贈」形式，簽署「送贈契」（Deed of Gift）來轉讓業權。這種操作的後續風險極高。根據香港的《破產條例》，假如送贈者在簽署送贈契後的五年內不幸破產，其債權人有權向法庭申請將該次「送贈」作廢，並追回該物業用作償還債務。正因為存在這個法律風險，全港幾乎所有銀行都不會為經由送贈契轉讓後五年內的物業批出任何按揭。這意味著，物業的流動性將會被鎖死五年，承接方無法加按套現，亦難以將物業出售給需要申請按揭的買家。為節省眼前的稅款而選擇送贈契，最終可能得不償失。

陷阱三：忽略承接方的按揭審批能力

長命契除名在法律上被視為一宗正式的物業買賣，並非簡單地在文件上更改名字。如果物業本身仍有按揭未還清，整個程序必然涉及解除現有按揭，再由承接業權的一方申請新的按揭。這個環節的陷阱在於，很多人忽略了評估承接方的獨立還款能力。例如，原先由夫婦二人共同承擔按揭，現在丈夫將業權轉讓給妻子，妻子就必須以其個人入息，獨力通過銀行的壓力測試。如果承接方的收入不足以支持整筆按揭貸款，銀行便不會批准其按揭申請，整個長命契除名計劃亦會因此告吹。事前必須準確評估承接方的財務狀況，確保其符合銀行的審批要求。

陷阱四：未考慮樓花或資助房屋的特殊限制

並非所有類型的物業都能隨時自由辦理長命契除名。首先是俗稱「樓花」的未建成物業。在發展商與買家簽訂的買賣合約中，通常都存在限制條款，禁止業主在物業正式落成並簽署轉讓契之前，進行任何形式的業權轉讓，包括近親之間的除名。另一類是未補地價的資助房屋，例如居屋。這類物業的業權轉讓受到房屋委員會的嚴格規管。業主在進行任何業權變動前，包括在長命契中增加或刪除家庭成員名字，都必須先向房屋委員會提交申請並取得其書面同意。雖然在一般情況下，近親之間的除名申請會獲批，而且毋須補地價，但遺漏這個申請步驟將會使整個轉讓程序不具法律效力。

長命契除名常見問題 (FAQ)

問：整個長命契轉名手續大概需要多長時間？

答：一般而言，整個長命契轉名手續與一般物業買賣流程相似，通常需要約一個半至兩個月完成。主要時間花在幾個關鍵環節，包括承接方銀行審批新按揭、律師樓進行業權查冊，以及最後在土地註冊處完成註冊。每個個案的實際所需時間，會因應銀行審批效率和文件處理的複雜程度而有所不同。

問：未補地價的居屋，辦理長命契除名是否需要補地價？

答：就未補地價的居屋辦理長命契除名，在大多數情況下是「不需要」補地價的。不過，這項操作的大前提是，必須先向房屋委員會提交申請，並取得其書面同意。房委會一般會就家庭成員之間的業權變動（例如因離婚或家庭成員移民而除名）作出酌情批核。所以，在正式聘請律師前，應先向房委會查詢。

問：長命契除名中「近親」的定義包括哪些家庭成員？

答：在處理長命契除名印花稅時，界定「近親」身份非常重要，因為這直接影響稅率。根據《印花稅條例》，「近親」的定義涵蓋配偶、父母、子女、兄弟姊妹。以上成員之間的業權轉讓，可以申請採用稅率較低的從價印花稅第2標準稅率，大大減輕稅務開支。

問：完成長命契除名後，是否即時恢復首置身份以節省印花稅？

答：是的，而且恢復首置身份的時間點比許多人想像中更早。在法律上，當您為長命契除名手續簽署了「臨時買賣合約」後，您就已經被視為恢復首次置業身份。這代表您甚至不需要等到整個轉名手續完成，便可以立即用首置身份簽訂新物業的臨約，從而節省大筆印花稅。

問：如果其中一方業主不同意，可以單方面辦理除名嗎？

答：不可以。長命契除名在法律上是一項業權轉讓，等同於一次買賣交易。既然是交易，就必須得到所有相關業主（即轉讓方和承接方）的一致同意，並共同簽署法律文件才能生效。任何一方反對，手續便無法進行。值得一提的是，這與單方面「分割業權」是兩回事。任何一位聯權共有人，確實有權單方面向其他共有人發出通知書，將「長命契」轉為「分權共有」。但這個動作只是改變了業權的性質，並不會將任何人的名字從業權中移除。